Bảo hiểm thế chấp, còn được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), có thể hỗ trợ người mua nhà nhận được mức lãi suất cạnh tranh, hợp lý và chỉ cần đủ điều kiện để được vay với khoản trả trước chỉ 3%. Để đổi lấy những điều khoản ưu việt này, người vay phải đóng phí bảo hiểm hàng tháng trong ít nhất vài năm. Ở đây chúng ta sẽ tìm hiểu thêm về PMI và quy trình xóa bỏ bảo hiểm thế chấp.
Bảo hiểm Thế chấp là gì?
Bảo hiểm thế chấp là một chính sách bảo vệ người cho vay cầm cố trong trường hợp người đi vay không thanh toán được. Trong khi bảo hiểm thế chấp nhằm mục đích bảo vệ người cho vay, rủi ro thấp hơn cho phép người cho vay cung cấp các khoản vay cho những người đi vay thường không đủ điều kiện để được thế chấp, chứ chưa nói đến khoản vay rẻ tiền.
Các nhà cho vay theo truyền thống yêu cầu khoản trả trước 20% như một điều kiện đủ điều kiện để được thế chấp vì người đi vay đầu tư tiền của chính họ vào nhà của họ ít có khả năng ngừng thanh toán và cho phép ngân hàng xiết nợ căn nhà nếu giá trị căn nhà của họ giảm hoặc tài chính cá nhân của họ xấu đi. Cả hai kịch bản này đều xảy ra trong cuộc khủng hoảng và suy thoái nhà ở năm 2007, nhấn mạnh tầm quan trọng của bảo hiểm thế chấp.
Điều đáng chú ý là những người đi vay theo khoản vay thông thường với các khoản trả trước thấp hơn phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), trong khi những người đăng ký khoản vay FHA phải trả phí bảo hiểm thế chấp (MIP).
PMI hoạt động như thế nào?
Bảo hiểm thế chấp khiến bạn mất tiền, nhưng nó bảo vệ người cho vay. Bảo hiểm thế chấp hoàn trả cho người cho vay một phần tiền gốc nếu bạn không thanh toán thế chấp. Trong khi đó, bạn vẫn có nghĩa vụ trả khoản vay, và nếu bạn tụt lại quá xa, bạn có thể bị tịch biên tài sản.
Điều này khác với bảo hiểm nhân thọ thế chấp, bảo hiểm trả hết phần thế chấp còn lại nếu người vay chết, hoặc bảo hiểm tàn tật thế chấp, thanh toán toàn bộ khoản thế chấp nếu người đi vay bị tàn tật.
Các loại bảo hiểm thế chấp
Bạn nên biết ba loại bảo hiểm thế chấp chính. Đây là tóm tắt cơ bản của từng danh mục.
# 1. Bảo hiểm thế chấp do người mua trả tiền
PMI của bạn hầu như sẽ luôn là bảo hiểm thế chấp do người vay trả (BPMI). Đây là dạng PMI thường được các tổ chức cho vay đề cập đến. BPMI là bảo hiểm thế chấp được bao gồm trong khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Hãy xem nó có thể ảnh hưởng như thế nào đến chi phí của bạn. PMI thường có chi phí từ 5 đến 1% số tiền vay mỗi năm. Con số này tương đương với $ 1,000– $ 2,000 tiền bảo hiểm thế chấp mỗi năm, hoặc khoảng $ 83– $ 166 mỗi tháng.
Bạn có thể hủy bảo hiểm sau khi đóng hơn 20% giá trị căn nhà. Điều này xảy ra khi bạn đạt được tỷ lệ LTV 78%, nghĩa là bạn đã trả hết 22% giá trị khoản vay hoặc khi bạn đạt đến điểm giữa của thời hạn vay, là 15 năm đối với khoản thế chấp 30 năm.
# 2. Bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả
Bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả (LPMI) có nghĩa là người cho vay của bạn trả trước bảo hiểm thế chấp của bạn, nhưng tỷ lệ thế chấp của bạn cao hơn để bù đắp. Đối với LPMI, mức tăng lãi suất thường cao hơn 0.25 - 5%. Bạn sẽ tiết kiệm tiền khi thanh toán hàng tháng và có khoản trả trước rẻ hơn vì LPMI không yêu cầu trả trước 20%.
Lãi suất của bạn sẽ cao hơn nếu điểm tín dụng của bạn thấp. Nếu bạn có điểm tín dụng thấp, LPMI sẽ khiến bạn phải trả thêm phí. Hơn nữa, bởi vì LPMI được tích hợp vào lịch thanh toán của bạn cho toàn bộ thời hạn khoản vay, bạn sẽ không bao giờ có thể hủy bỏ nó.
# 3. Phí bảo hiểm thế chấp FHA
Chúng ta đã thảo luận về nhiều loại bảo hiểm thế chấp có sẵn cho các khoản vay truyền thống, nhưng còn các khoản thế chấp được chính phủ hậu thuẫn thì sao? Hầu hết các khoản vay mua nhà của FHA, là các khoản vay được liên bang bảo đảm cho những người mua nhà lần đầu, cũng yêu cầu mua bảo hiểm thế chấp, thường được gọi là phí bảo hiểm thế chấp (MIP).
Trừ khi bạn trả trước từ 10% trở lên, bạn thường sẽ được yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp cho phần còn lại của thời hạn khoản vay của mình (trong trường hợp đó, MIP sẽ bị xóa sau 11 năm). Bạn sẽ phải trả theo hai cách. Đầu tiên, có khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp trả trước khoản vay FHA (UFMIP), thường là 1.75 phần trăm số tiền vay.
Bạn cũng sẽ phải trả phí bảo hiểm thế chấp hàng năm. Các khoản thanh toán MIP hàng năm nằm trong khoảng từ 0.45 đến 1.05 phần trăm số tiền cho vay cơ bản.
Bảo hiểm thế chấp do người vay trả có chức năng tương tự, nhưng có một vài điểm khác biệt quan trọng. Bạn sẽ phải trả một khoản tiền hàng tháng, tương tự như BPMI, thường được kết hợp vào khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Đây là cách nó có thể hoạt động: Bạn sẽ thanh toán ban đầu 1.75 phần trăm số tiền vay. Nếu bạn có khoản thế chấp 200,000 đô la, bạn nên dự kiến sẽ trả 3,500 đô la khi đóng. Trong suốt thời hạn thế chấp của bạn, bạn sẽ phải trả trung bình 85% số tiền vay của bạn cho MIP. Tỷ lệ phần trăm này có thể cao hơn tùy thuộc vào số tiền bạn bỏ ra cho khoản vay của mình.
Khi nào là cần thiết PMI?
Khi bạn vay thế chấp và khoản trả trước của bạn thấp hơn 20% giá mua, bạn có thể buộc phải mua bảo hiểm thế chấp. Yêu cầu đối với bảo hiểm thế chấp khác nhau tùy thuộc vào người cho vay và gói vay. Tuy nhiên, tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn, một số người cho vay có thể cho phép bạn tránh PMI ngay cả khi bạn trả trước thấp hơn. Cân nhắc hỏi người cho vay của bạn xem PMI có cần thiết không, và nếu có, nếu có bất kỳ ngoại lệ nào mà bạn có thể đủ điều kiện.
Bảo hiểm thế chấp có phải là một phần trong khoản thế chấp của bạn không?
Khoản vay thế chấp của bạn không có bảo hiểm thế chấp. Đây là khoản bảo hiểm riêng biệt với khoản thế chấp của bạn. Bảo hiểm thế chấp thường được thanh toán theo hai cách: trả trước một lần hoặc theo thời gian với các khoản thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, khá hiếm khi chi phí hàng tháng của phí bảo hiểm PMI của bạn được chuyển vào khoản thanh toán thế chấp của bạn. Bạn có thể thực hiện một khoản thanh toán hàng tháng để trang trải cả khoản vay thế chấp và bảo hiểm thế chấp theo cách này.
Kiểm tra ước tính khoản vay mà bạn nhận được từ người cho vay để biết thông tin và đặt câu hỏi nếu bạn muốn biết liệu người cho vay có yêu cầu bảo hiểm thế chấp hay không, cách bạn thanh toán cho khoản vay đó và chi phí bao nhiêu. Bạn cũng có thể tiến hành nghiên cứu của riêng mình bằng cách truy cập một trang web như Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng. Để hiểu thêm về những gì PMI có thể được yêu cầu và liệu bạn sẽ trả phí bảo hiểm hàng tháng, trả trước hay cả hai, hãy tìm kiếm thông tin nêu rõ các tiết lộ cuối kỳ về ước tính khoản vay của bạn.
Tin tốt là nếu bạn yêu cầu bảo hiểm thế chấp, bạn có thể xóa nó sau khi thanh toán đủ khoản vay để đạt được hơn 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn. Kiểm tra với người cho vay của bạn để xem khi nào và làm thế nào bạn có thể thoát khỏi PMI2 khi nó không còn được yêu cầu.
Xóa bỏ bảo hiểm thế chấp
Vào thời điểm căn nhà của bạn có 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể xóa PMI khỏi khoản thanh toán hàng tháng của mình bằng cách hủy bỏ hoặc tái cấp vốn cho khoản vay. Các thủ tục bạn làm theo để hủy bỏ PMI của mình sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại bảo hiểm bạn có.
Xóa bỏ bảo hiểm thế chấp do người vay trả
Bước 1:
Bỏ ra 20% số tiền của chính bạn. Bạn sẽ không thể hủy PMI của mình trừ khi bạn có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà. Tiếp tục thanh toán hàng tháng khoản vay của bạn. Để phát triển vốn chủ sở hữu nhanh hơn, hãy hướng bất kỳ khoản tiền thừa nào bạn có vào theo nguyên tắc của bạn. Đừng quên gửi kèm thông báo về các khoản thanh toán vượt quá của bạn hướng dẫn người cho vay của bạn rằng khoản thanh toán này nên được sử dụng cho khoản nợ chính của bạn thay vì khoản thanh toán tiếp theo. Có thể có một khoảng trống trên bảng sao kê của bạn hoặc một hộp kiểm trực tuyến cho việc này.
Bước 2:
Liên hệ với người cho vay của bạn. Khi bạn có 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình, hãy thông báo cho người cho vay để ngừng PMI của bạn. Thực hiện bất kỳ biện pháp nào mà người cho vay của bạn yêu cầu để điều này xảy ra.
Bước 3:
Đảm bảo rằng PMI của bạn không còn nữa. Yêu cầu xác nhận từ người cho vay của bạn rằng bạn không còn phải trả PMI nữa. Sau đó, lấy một bản sao kê thế chấp bao gồm thông tin thanh toán gần đây nhất của bạn. Đảm bảo rằng khoản thanh toán hàng tháng của bạn thấp hơn so với khi bạn có PMI cho khoản vay của mình. Nếu khoản thanh toán hàng tháng của bạn không đổi, hãy liên hệ với người cho vay của bạn để biết thêm thông tin.
Bảo hiểm thế chấp tư nhân và xóa bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả
Nếu bạn có LPMI hoặc MIP và trả trước dưới 10%, bạn chỉ có thể xóa các khoản thanh toán của mình thông qua tái cấp vốn.
Bước 1
Tích lũy 20% vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Trước khi có thể tái cấp vốn, bạn phải có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình. Nếu bạn tái cấp vốn với ít hơn 20% vốn chủ sở hữu, bạn sẽ phải thanh toán lại PMI.
Bước 2
Mua sắm xung quanh cho các khoản vay. Bạn không bắt buộc phải tái cấp vốn với người cho vay hiện tại của mình; thay vào đó bạn có thể chọn tham gia với một nhà cung cấp mới. So sánh những người cho vay trong khu vực của bạn và chọn một người cho vay để sử dụng để tái cấp vốn. Trước khi đăng ký, hãy đảm bảo rằng bạn đáp ứng các yêu cầu tái cấp vốn của họ.
Bước 3
Gửi đơn xin tái cấp vốn. Điền vào đơn đăng ký, cung cấp bằng chứng tài chính và trả lời bất kỳ câu hỏi nào của người cho vay càng nhanh càng tốt. Hãy lưu ý rằng bạn muốn tái cấp vốn cho một khoản vay thông thường.
Bước 4
Chờ đợi việc hoàn thành bảo lãnh phát hành và thẩm định. Khi bạn đăng ký một khoản vay, người cho vay của bạn sẽ bắt đầu quy trình bảo lãnh phát hành. Trong thời gian này, một chuyên gia tài chính sẽ kiểm tra tài liệu của bạn để đảm bảo bạn đủ điều kiện để được tái cấp vốn. Ngoài ra, người cho vay của bạn sẽ hỗ trợ bạn lên lịch thẩm định. Cho phép hoàn thành các quy trình thẩm định và bảo lãnh phát hành.
Bước 5
Nhận ra tiết lộ kết thúc của bạn. Người cho vay của bạn sẽ cung cấp cho bạn giấy tờ Tiết lộ Kết thúc sau khi bảo lãnh phát hành và thẩm định. Tài liệu này giải thích các điều kiện của khoản vay mới của bạn cũng như các khoản phí đóng mà bạn phải trả. Hãy nhớ xác nhận việc nhận càng sớm càng tốt. Người cho vay của bạn sẽ không thể lên lịch đóng cho bạn cho đến khi bạn xem xét sự tiết lộ của mình.
Bước 6
Tham dự buổi bế mạc. Bạn sẽ thanh toán chi phí đóng và ký khoản vay mới của mình tại đây. Sau đó, bạn thực hiện thanh toán cho người cho vay mới của mình.
Bảo hiểm thế chấp có phải mua không?
Có thể bạn sẽ phải trả tiền cho PMI nếu bạn đang nhận một khoản thế chấp truyền thống và khoản thanh toán trước của bạn dưới 20%. Tuy nhiên, bạn có thể tránh bảo hiểm thế chấp nếu bạn có thể đặt trước ít nhất 20% giá mua.
Bảo hiểm thế chấp là một yêu cầu đối với các khoản vay FHA.
Bảo hiểm thế chấp được xác định chính xác như thế nào?
Số dư khoản vay của bạn xác định số tiền bảo hiểm thế chấp. Trước tiên, bạn phải xác định tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của mình để ước tính số tiền bảo hiểm thế chấp mà bạn sẽ trả. Chia số dư khoản vay của bạn cho giá trị tài sản của bạn để đạt được điều này. Tỷ lệ phần trăm PMI mà người cho vay của bạn có thể cung cấp sau đó được nhân với số này.
Những gì được bảo hiểm bởi bảo hiểm thế chấp?
Bảo hiểm thế chấp tư nhân không bảo vệ ngôi nhà của bạn theo bất kỳ cách nào; nó chỉ là bảo hiểm cho người cho vay thế chấp. Bảo hiểm thế chấp hoạt động như một mạng lưới an toàn cho người cho vay trong trường hợp bạn không trả được khoản vay vì người cho vay coi các khoản vay thế chấp với khoản thanh toán trước nhỏ hơn là các khoản đầu tư rủi ro hơn. Người cho vay của bạn được chọn nhà cung cấp bảo hiểm thế chấp vì PMI chỉ bảo vệ người cho vay.
Kết luận
Người đi vay phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp, nhưng nó cho phép họ trở thành chủ nhà sớm hơn bằng cách giảm rủi ro cho các tổ chức tài chính khi cho những người có khoản thế chấp thấp hơn. Nếu bạn muốn sở hữu một ngôi nhà sớm hơn là muộn hơn vì lý do lối sống hoặc ngân sách, bạn có thể thấy mong muốn trả phí bảo hiểm thế chấp. Ngoài ra, nếu bạn đang thanh toán PMI hàng tháng hoặc bảo hiểm thế chấp có phí bảo hiểm chia nhỏ, phí bảo hiểm có thể bị hủy bỏ nếu vốn chủ sở hữu nhà của bạn vượt quá 80%.
Tuy nhiên, nếu bạn là một trong những người đi vay phải trả phí bảo hiểm FHA suốt đời khoản vay thì bạn nên xem xét lại. Bạn có thể tái cấp vốn từ một FHA cho vay sau đó để tránh phải trả PMI. Tuy nhiên, không có gì chắc chắn rằng vị trí làm việc của bạn hoặc lãi suất thị trường sẽ cho phép hoặc thu được lợi nhuận từ việc tái cấp vốn.
Câu hỏi thường gặp về Bảo hiểm Thế chấp
Chi phí trung bình của bảo hiểm thế chấp là bao nhiêu?
Theo dữ liệu bảo hiểm thế chấp từ Viện Đô thị, bạn có thể mong đợi PMI có chi phí từ 0.58% đến 1.86% số tiền vay được trả hàng tháng hoặc trả trước một khoản cố định. Về tiền mặt, Freddie Mac dự báo rằng con số này sẽ lên tới 30 đến 70 đô la cho mỗi 100,000 đô la được thêm vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Có cần thiết phải có bảo hiểm thế chấp không?
Bảo hiểm thế chấp thường được yêu cầu đối với các khoản vay FHA và USDA.
PMI có được xóa thuế không?
Có, phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) được khấu trừ như một phần của khoản khấu trừ lãi suất thế chấp cho đến năm 2020.
Bạn thanh toán bảo hiểm thế chấp FHA trong bao lâu?
Những người vay trả ít hơn 10% cho khoản vay FHA được yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp FHA cho đến khi thời hạn khoản vay được hoàn thành. Tuy nhiên, nếu bạn giảm ít nhất 10%, bạn có thể bị xóa FHA MIP sau 11 năm thanh toán.
- Máy tính thế chấp Zillow: Máy tính thế chấp Zillow chính xác như thế nào? (+ Mẹo nhanh)
- Thị trường thế chấp thứ cấp: Hướng dẫn từng bước về cách thức hoạt động
- Cách tính Vốn chủ sở hữu nhà với các ví dụ thực tế & tất cả những gì bạn cần
- Giải thích khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt (+ các yêu cầu và công cụ)
- Hướng dẫn tái cấp vốn cho Máy tính Thế chấp: Tổng quan, So sánh và Tất cả những gì bạn cần
