Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bảo vệ người cho vay trước rủi ro vỡ nợ đối với các khoản vay mua nhà. Giảm rủi ro cho người cho vay có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn và người đi vay dễ dàng tiếp cận tín dụng hơn, nhưng nó cũng có thể làm tăng đáng kể chi phí thế chấp. Đây là cách bạn nhận được một khoản thế chấp nhà trong khi bạn tránh hoặc ít nhất là giảm thiểu PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân) có hoặc không có khoản trả trước 20 hoặc 10%.
PMI là gì?
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một loại bảo hiểm được yêu cầu bởi những người cho vay cầm cố thông thường khi người mua nhà đặt cọc dưới 20% giá mua.
PMI nhằm bảo vệ người cho vay trong trường hợp chủ nhà không trả được nợ. Mặc dù nó không ngăn chặn việc tịch thu nhà, nhưng nó cho phép những người mua nhà tiềm năng trở thành chủ nhà ngay cả khi họ không có khả năng trả trước 20%. Nếu người cho vay của bạn cho rằng bạn cần phải trả PMI, thì PMI sẽ làm việc với một nhà cung cấp bảo hiểm tư nhân và các điều khoản của gói bảo hiểm sẽ được thông báo cho bạn trước khi bạn đóng khoản thế chấp của mình.
Nếu bạn có PMI, phí sẽ không ở bên bạn vô thời hạn. Bạn có thể liên hệ với người cung cấp dịch vụ cho vay của mình về việc loại bỏ PMI khỏi khoản thế chấp khi bạn đã đạt đến 20% vốn chủ sở hữu - bằng cách trả dần khoản nợ vay của bạn theo thời gian hoặc bằng cách tăng giá trị căn nhà. PMI phải được người bảo trì chấm dứt khi số dư khoản vay của bạn đạt đến 78 phần trăm giá trị ban đầu của căn nhà.
Chi phí của PMI là gì?
Theo Viện Đô thị, phạm vi điển hình cho lãi suất phí bảo hiểm PMI là 0.58% đến 1.86% số tiền vay ban đầu. Theo Freddie Mac, hầu hết những người đi vay sẽ trả từ 30 đến 70 đô la mỗi tháng theo tỷ lệ PMI cho mỗi 100,000 đô la được vay. Chi phí của PMI được xác định bởi hai yếu tố chính:
- Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của bạn - Số tiền bạn đặt xuống sẽ ảnh hưởng đến số tiền PMI bạn phải trả. Ví dụ: nếu bạn giảm 5%, tỷ lệ LTV của bạn sẽ là 95%. Tỷ lệ LTV của bạn sẽ là 85% nếu bạn giảm 15%. Khi bạn chỉ có một khoản trả trước nhỏ, người cho vay sẽ chịu rủi ro lớn hơn và các khoản thanh toán PMI của bạn sẽ cao hơn để bù đắp.
- Xếp hạng tín dụng của bạn - Chi phí của PMI bị ảnh hưởng nhiều bởi lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của bạn. Hãy xem xét ví dụ của Viện Đô thị về một người mua một căn nhà trị giá 250,000 đô la với khoản trả trước 3.5%. Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, bao gồm cả bảo hiểm, là $ 1,164 với điểm FICO đặc biệt là 760 hoặc cao hơn. Các khoản thanh toán hàng tháng là 1,495 đô la cho người mua có điểm tín dụng từ 620 đến 640, phản ánh phí PMI cao hơn nhiều.
Đây là cách PMI có thể hoạt động tùy thuộc vào số tiền bạn bỏ ra, như được tính toán bởi máy tính bảo hiểm thế chấp Freddie Mac và máy tính thế chấp Bankrate. Những con số này dựa trên giá mua $ 329,000 và lãi suất 3.25 phần trăm và không bao gồm bảo hiểm chủ nhà hoặc thuế tài sản.
| Tiền đặt cọc | Giảm 5% | Giảm 15% | Giảm 20% |
| Thanh toán PMI hàng tháng | $300 | $78 | $0 |
| Thanh toán thế chấp hàng tháng (gốc, lãi và PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Các loại PMI khác nhau
Có nhiều loại bảo hiểm thế chấp tư nhân khác nhau. Chúng bao gồm
# 1. Bảo hiểm thế chấp do người vay trả
Phí bảo hiểm thế chấp do người vay trả được bao gồm trong khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Số dư gốc, phí lãi và các khoản phí khác như thuế tài sản cũng sẽ được bao gồm. Sau đó, tiền sẽ được giải ngân cho công ty bảo hiểm hàng tháng.
Mỗi tháng, bạn sẽ nhận thấy một dấu hiệu về “khoản thanh toán đặc biệt”, chỉ đơn thuần là một lời giải thích rằng số tiền đã được thanh toán.
Phí bảo hiểm thế chấp do người vay trả có thể bị xóa nếu bạn đạt được một số tiêu chí nhất định, chẳng hạn như đạt được 20% vốn chủ sở hữu, 78% khoản vay so với giá trị hoặc hoàn thành một nửa thời hạn thanh toán của bạn.
# 2. Bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả
Bảo hiểm thế chấp do người cho vay thanh toán có thể có vẻ hấp dẫn, nhưng đừng nhầm lẫn: bạn vẫn sẽ chịu trách nhiệm về phạm vi bảo hiểm. Thay vì xem phí bảo hiểm đó như một mục hàng, rất có thể bạn sẽ trả lãi suất cao hơn cho khoản thế chấp và / hoặc trả thêm chi phí khởi tạo khoản vay.
Một bất lợi khác là PMI do người cho vay trả không thể bị hủy theo cách mà bảo hiểm do người vay trả có thể làm. Cách phổ biến nhất để thoát khỏi PMI do người cho vay trả là thế chấp.
# 3. Bảo hiểm thế chấp trả phí một lần
Thay vì tách các khoản thanh toán thành các khoản trả góp hàng tháng, PMI phí bảo hiểm duy nhất kết hợp tổng chi phí bảo hiểm thành một khoản thanh toán duy nhất.
Tùy thuộc vào điều kiện khoản vay, bạn có thể thanh toán toàn bộ khoản này khi đóng hoặc chuyển khoản vay vào khoản vay với số tiền cao hơn.
Nếu bạn thanh toán tất cả cùng một lúc, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ bị giảm xuống. Tuy nhiên, nếu bạn bán căn nhà của mình ngay sau khi mua, bạn có thể sẽ gặp khó khăn hơn so với việc bạn chỉ trả PMI hàng tháng.
Hãy xem xét rằng nếu bạn đang đấu tranh để trả trước 20%, bạn có thể không đủ khả năng chi trả một khoản bảo hiểm trả trước đáng kể.
#4. Bảo hiểm thế chấp trả phí chia nhỏ
Trong một thỏa thuận PMI cao cấp chia nhỏ, bạn sẽ trả một mức giá trả trước cao hơn sẽ trang trải một phần chi phí, cho phép bạn giảm yêu cầu thanh toán hàng tháng của mình.
Điều này kết hợp những ưu điểm và nhược điểm của PMI trả phí một lần và PMI do người vay trả. Bạn sẽ cần một số tiền, nhưng không nhiều như bạn nghĩ để trả khoản phí trả trước. Sau đó, bạn sẽ được hưởng phí hàng tháng rẻ hơn.
Nếu bạn có tỷ lệ nợ trên thu nhập lớn hơn, bảo hiểm thế chấp trả phí chia tách có thể có lợi. Nó cho phép bạn tránh khoản thanh toán thế chấp có thể xảy ra để giữ cho DTI của bạn không trở nên quá cao để đủ điều kiện.
# 5. Bảo hiểm thế chấp FHA
Khoản vay FHA bao gồm hình thức bảo hiểm thế chấp này. Nó đòi hỏi một khoản thanh toán ban đầu, sau đó là phí bảo hiểm thế chấp hàng năm (MIP), không thể bị hủy bỏ trong hầu hết các trường hợp.
Bạn sẽ phải đợi 11 năm để nhận bảo hiểm thế chấp FHA miễn phí mà không cần tái cấp vốn. Ngay cả khi đó, bảo hiểm sẽ chỉ bị hủy bỏ nếu khoản thanh toán ban đầu của bạn là 10% hoặc lớn hơn.
Đọc thêm: VAY PIGGYBACK: Định nghĩa, Ưu điểm, Nhược điểm & Tùy chọn tái cấp vốn
Các cách để tiết kiệm tiền và tránh phải trả PMI bảo hiểm thế chấp tư nhân
Do PMI bảo hiểm thế chấp tư nhân đắt như thế nào, không có gì ngạc nhiên khi nhiều người mua nhà muốn tránh nó. Dưới đây là năm chiến lược để tránh phải trả PMI bảo hiểm thế chấp tư nhân đối với khoản thế chấp của bạn.
# 1. Tìm khoản vay không yêu cầu PMI.
Tìm kiếm các lựa chọn cho vay từ bỏ yêu cầu PMI và / hoặc cung cấp trợ giúp thanh toán. Ví dụ, các khoản vay VA không yêu cầu PMI, vì vậy bạn có thể tiết kiệm rất nhiều tiền nếu bạn đủ điều kiện. Kiểm tra các khoản vay được bảo lãnh bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA). Cả hai tổ chức đều đưa ra các sáng kiến cố gắng làm cho quyền sở hữu nhà dễ tiếp cận hơn đối với những người mua có thu nhập thấp và trung bình.
# 2. Xem xét các chương trình dành cho người mua nhà của tiểu bang và địa phương.
Nhiều thành phố đang ưu tiên nhà ở giá cả phải chăng, bao gồm cả việc tạo ra các chương trình mới để hỗ trợ người mua nhà. Một số thành phố tập trung vào “nhà ở cho lực lượng lao động”, nhằm mục đích giúp những người làm việc trong các ngành nghề cụ thể có thể tiếp cận được quyền sở hữu nhà, chẳng hạn như giáo viên trường học, nhân viên cứu hỏa hoặc những người ứng cứu đầu tiên. Bạn có thể bắt đầu bằng cách tìm kiếm trang mua nhà địa phương của HUD để biết các chương trình tại tiểu bang của bạn.
# 3. Tìm kiếm một khoản vay 80-10-10.
Theo Eric Simonson, người sáng lập Abundo Wealth, một cách để tránh PMI bảo hiểm thế chấp tư nhân là nhận một khoản vay 80/10/10, trong đó bạn đặt 10% và lấy hạn mức tín dụng 10% vốn sở hữu nhà để đáp ứng 20 yêu cầu thanh toán xuống. Simonson khuyên rằng vì hạn mức tín dụng có thể thay đổi, bạn nên ưu tiên thanh toán càng nhanh càng tốt. Nếu bạn không chắc nên đi đâu để tìm một công ty cho vay cung cấp các khoản vay 80/10/10, hãy nói chuyện với kế toán hoặc cố vấn tài chính của bạn, người có thể đưa ra một số đề xuất.
#4. Trả lãi cao hơn
Để đổi lấy lãi suất cao hơn, một số người cho vay cung cấp các khoản vay cho phép bạn tránh phải trả PMI. Sẽ có một quy trình thẩm định, nhưng nếu được chấp thuận, bạn sẽ có thể giảm xuống dưới 20%. Tuy nhiên, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ cao hơn — trong một số trường hợp là rất cao — do lãi suất tăng.
# 5. Mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn
Chỉ vì bạn đã được người cho vay chấp thuận trước một số tiền nhất định không có nghĩa là bạn phải tiêu hết số tiền đó khi mua nhà.
Người sáng lập DRS Financial Partners, Stanley Himeno-Okamoto, cho biết: “Tôi thường không khuyên bạn nên sử dụng PMI để mua một ngôi nhà lớn hơn khiến ngân sách của bạn bị kéo dài, bởi vì bất kỳ trục trặc nào trong cuộc sống của bạn có thể khiến khoản thế chấp của bạn khó trả hơn và gây thêm nhiều căng thẳng”.
Một chiến lược hiểu biết hơn đối với người mua nhà lần đầu có thể là mua một “ngôi nhà ban đầu”, một ngôi nhà ít tốn kém hơn mà họ có thể mua thoải mái mà không phải chịu PMI.
PMI thay thế
Những người vay có khoản trả trước khiêm tốn thường hỏi, "Có lựa chọn thay thế cho PMI không?"
Sự khác biệt chính giữa truy vấn này và "Làm cách nào để tránh PMI?" điều tra là các lựa chọn thay thế thường có cùng chi phí nhưng được trình bày khác nhau.
Một khoản vay jumbo vượt quá $ 417,500 là một ví dụ về điều này.
Một số khoản vay jumbo yêu cầu giảm dưới 20% và không yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Đây sẽ được quảng cáo như một giải pháp để tránh PMI. Tuy nhiên, bạn sẽ không nhất thiết phải tiết kiệm tiền về phí vì bạn sẽ phải trả tỷ lệ cao hơn cho khoản vay này - giống như bạn làm với PMI trả tiền của Người cho vay đối với một khoản vay phù hợp.
Vì vậy, về mặt kỹ thuật, nó là một giải pháp thay thế cho bảo hiểm thế chấp, bạn không tránh khỏi các khoản chi phí. Điều này là hiển nhiên trong việc tiếp thị một khoản vay phù hợp với PMI trả phí của Người cho vay, nhưng ít rõ ràng hơn khi nhận một khoản vay ngắn hạn với mức giảm dưới 20% vì những khoản vay này thường được bán với các cụm từ như “không có bảo hiểm thế chấp”.
Hủy PMI
Nếu bạn có một khoản vay phù hợp tiêu chuẩn, bạn thường có thể yêu cầu người cho vay xem xét hủy bảo hiểm thế chấp khi bạn đã đạt được 22% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình, có nghĩa là khoản vay của bạn đã được trả xuống 78% giá mua bất động sản của bạn.
Nếu bạn tin rằng bạn sẽ đạt được mức này trong một số năm hợp lý, PMI trả tiền của Bên vay sẽ thích hợp hơn PMI trả phí của Bên cho vay.
Vì vậy, nếu bạn có PMI trả tiền của Người cho vay, bảo hiểm thế chấp của bạn sẽ ở dạng tỷ lệ khoản vay cao hơn, và do đó, bạn sẽ phải trả chi phí cao hơn trong suốt thời gian của khoản vay. Điều này cũng đúng với thế chấp jumbo, vì không có phí bảo hiểm thế chấp cho jumbos thấp, nhưng tỷ lệ cao hơn.
Làm cách nào để tránh PMI mà không phải trả trước 20%?
Nếu bạn chọn PMI do người cho vay trả, bạn có thể tránh phải trả PMI mà không giảm 20%. Tuy nhiên, bạn sẽ có tỷ lệ thế chấp cao hơn trong suốt thời gian vay. Đó là lý do tại sao một số người đi vay thích kỹ thuật cõng nợ, bao gồm việc sử dụng khoản vay thế chấp thứ hai để tài trợ cho một tỷ lệ phần trăm của khoản trả trước 20% được yêu cầu để tránh PMI. Chương trình cho vay VA cho phép các cựu chiến binh tránh được PMI mà không phải trả trước.
Làm thế nào tôi có thể tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) với khoản thanh toán trước 10%?
Nếu bạn trả trước 10%, bạn có thể tránh được PMI nếu bạn sử dụng khoản vay thứ hai để tài trợ cho 10% còn lại của giá mua căn nhà. Kết hợp những điều này sẽ đáp ứng yêu cầu trả trước 20% của người cho vay thế chấp đầu tiên của bạn, cho phép bạn tránh được PMI. Đây được gọi là khoản vay cõng 80/10/10.
Có đáng để tránh PMI không?
PMI là một nguồn tài nguyên tuyệt vời cho những người mua nhà lần đầu. Nó cho phép bạn thanh toán trước rất ít và chuyển vào bất động sản sớm hơn nhiều. Do đó, đối với nhiều người mua nhà, PMI là một khoản đầu tư có lợi, đặc biệt nếu nó có nghĩa là mua nhà sớm hơn thay vì đợi nhiều năm để trả trước 20%.
Làm cách nào để tránh PMI với khoản thanh toán giảm 5%?
Một số người đi vay có thể tìm thấy các chương trình cho vay độc đáo cung cấp các khoản thế chấp trả trước thấp mà không có PMI. Hầu hết các chương trình này có giới hạn thu nhập hoặc các yêu cầu cụ thể khác về tính đủ điều kiện. Ngay cả khi bạn không thể tìm thấy một chương trình loại bỏ PMI, bạn vẫn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay Freddie Mac's Home Possible hoặc Fannie Mae's HomeReady, cho phép bạn mua chỉ với 3% và trả ít hơn bằng PMI.
Điểm tín dụng nào có thể cho phép bạn tránh PMI?
Điểm tín dụng tốt hơn sẽ dẫn đến phí bảo hiểm PMI rẻ hơn. Tuy nhiên, điểm tín dụng cao sẽ không loại bỏ nhu cầu về PMI. Thay vào đó, quy mô khoản thanh toán trước cho phép bạn tránh PMI. Giảm 20% sẽ giúp tránh hoàn toàn PMI.
Kết luận
Phí bảo hiểm PMI có thể làm tăng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người mua nhà lên hàng trăm đô la. Và thật khó để tránh PMI bảo hiểm thế chấp tư nhân trừ khi bạn đã giảm 20% hoặc chỉ đợi cho đến khi tổng khoản vay dưới 80% giá trị căn nhà do thanh toán gốc và giá trị căn nhà tăng lên. Tuy nhiên, có những lựa chọn khác, bao gồm như hỗ trợ thanh toán trước, các khoản vay VA, khoản vay cõng, và khoản vay bác sĩ. Không phải tất cả các bên cho vay đều cung cấp các chương trình cho phép người vay tránh PMI và những chương trình có điều kiện kém thuận lợi hơn hoặc chi phí lớn hơn. Và PMI không phải là điều duy nhất cần nghĩ đến khi vay một tài sản. Lãi suất, phí, thời hạn cho vay và các cân nhắc khác đều có thể rất cần thiết, nếu không muốn nói là hơn thế.
Làm thế nào để tránh các câu hỏi thường gặp về PMI
PMI có thể được miễn khi nào?
Khi số dư chính của khoản thế chấp của bạn được dự đoán sẽ giảm xuống còn 80% giá trị ban đầu của căn nhà của bạn, bạn có quyền yêu cầu người phục vụ của bạn loại bỏ PMI. Khi bạn mua được khoản thế chấp của mình, bạn đáng lẽ phải nhận được ngày này bằng văn bản trên một biểu mẫu tiết lộ PMI.
PMI có đáng để tránh không?
Loại bỏ PMI có thể làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn và làm cho tài sản của bạn có giá cả phải chăng hơn.
Điểm tín dụng có ảnh hưởng đến PMI không?
Có, điểm tín dụng của bạn có ảnh hưởng đến chi phí của bảo hiểm thế chấp tư nhân. Ngay cả với cùng một khoản trả trước và số tiền thế chấp, người đi vay có điểm tín dụng cao hơn thường sẽ trả một khoản phí hàng tháng cho PMI nhỏ hơn so với người có điểm tín dụng thấp hơn.
Bài viết liên quan
- Bảo hiểm Thế chấp là gì và Khi nào Bạn Cần?
- Phí bảo hiểm thế chấp là gì? Làm thế nào nó hoạt động
- Cách tính Vốn chủ sở hữu nhà với các ví dụ thực tế & tất cả những gì bạn cần
- BẢO HIỂM BẢO VỆ THẾ CHẤP (MPI): Cách thức hoạt động
- Máy tính thế chấp Zillow: Máy tính thế chấp Zillow chính xác như thế nào? (+ Mẹo nhanh)
- BẢO HIỂM THẾ CHẤP: Hướng dẫn chi tiết
dự án
