Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thường được sử dụng trong cho vay thế chấp để thiết lập số tiền trả trước cần thiết. Ngoài ra, liệu người cho vay có mở rộng tín dụng cho người đi vay hay không. Người cho vay thích LTV thấp hơn, nhưng điều này phải trả giá - người vay phải trả trước nhiều hơn. Tính toán thích hợp tỷ lệ cho vay trên giá trị cũng rất cần thiết.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là gì?
Các tổ chức tài chính và những người cho vay khác đánh giá rủi ro của khoản vay bằng cách xem xét tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) trước khi phê duyệt một khoản thế chấp. Các khoản vay có tỷ lệ LTV cao có thể yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp. Bảo hiểm thế chấp tư nhân, hay PMI, được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Các tổ chức tài chính và người cho vay sử dụng Tỷ lệ cho vay trên giá trị để đánh giá tỷ lệ cho vay trước thế chấp. Còn được gọi là tỷ lệ cho vay trên giá trị. Chẳng hạn, nếu bạn đặt cọc 20,000 đô la và mua một ngôi nhà trị giá 200,000 đô la, ngân hàng sẽ cho bạn vay 180,000 đô la. Người cho vay sử dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị để xác định số tiền tín dụng mà họ sẽ cấp cho bạn.
Cách tính Tỷ lệ cho vay trên giá trị
Với sự trợ giúp của công thức đơn giản này, người mua nhà tiềm năng có thể nhanh chóng xác định tỷ lệ LTV của bất động sản. Tính toán tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) rõ ràng, chia số tiền cho vay theo giá trị của tài sản hoặc tài sản thế chấp được cầm cố làm bảo đảm. Số dư thế chấp được chia cho giá trị của tài sản khi có liên quan đến thế chấp.
LTV = (Giá trị tài sản / Số tiền vay) x 100
Khi tính tỷ lệ LTV, tổng số tiền đã vay được trừ vào giá trị thẩm định của tài sản và được biểu thị bằng phần trăm. Nếu bạn đặt cọc 10,000 đô la và mua một ngôi nhà với giá trị thẩm định là 100,000 đô la, bạn sẽ vay 90,000 đô la. Do đó, tỷ lệ LTV là 90% (90,000/100,000).
Ví dụ 2: Nếu một bất động sản được định giá ở mức 200,000 đô la và người mua yêu cầu thế chấp 150,000 đô la, Khoản vay để định giá là 75%.
Làm thế nào để Hiểu khoản vay theo giá trị Tỷ lệ?
Tính toán tỷ lệ LTV là một bước thiết yếu trong quy trình bảo lãnh phát hành thế chấp. Khi mua nhà, tái tài trợ khoản thế chấp hiện có thành khoản vay mới hoặc vay khoản vay đối với vốn chủ sở hữu trong một phần bất động sản, tỷ lệ LTV có thể được áp dụng.
Khi đánh giá một đơn xin thế chấp, người cho vay xem xét tỷ lệ LTV để xác định mức độ rủi ro mà họ sẵn sàng chấp nhận. Người cho vay tin rằng có khả năng vỡ nợ cao hơn khi người vay yêu cầu khoản vay với số tiền bằng hoặc gần với giá trị thẩm định (và do đó có tỷ lệ LTV cao hơn). Do khoản thanh toán xuống thấp, tài sản đòi hỏi nhiều vốn chủ sở hữu hơn.
Số tiền đặt cọc, giá bán và giá trị thẩm định của tài sản là những biến số chính ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV. Các khoản thanh toán trước cao hơn và giá bán thấp hơn dẫn đến tỷ lệ LTV càng thấp càng tốt.
Nói chung, khả năng phê duyệt khoản vay và lãi suất thấp hơn sẽ tăng theo tỷ lệ LTV. Khả năng chi trả cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) với tư cách là người đi vay cũng sẽ giảm đi.
Tỷ lệ LTV chỉ là một trong những tiêu chí xác định tư cách hợp lệ của người đi vay. Tuy nhiên, nó có thể có tác động đáng kể đến lãi suất mà người đi vay có thể nhận được. Khi tỷ lệ LTV của người nộp đơn bằng hoặc dưới 80%, hầu hết những người cho vay sẽ đưa ra mức lãi suất thấp nhất có thể
Mặc dù lãi suất cho vay có thể tăng lên khi tỷ lệ LTV tăng, nhưng những người vay có tỷ lệ LTV cao hơn vẫn đủ điều kiện để được chấp thuận thế chấp. Chẳng hạn, tỷ lệ LTV 95% có thể cho phép người đi vay chấp thuận thế chấp. Tuy nhiên, họ có thể yêu cầu một mức lãi suất cao hơn cả điểm phần trăm so với mức lãi suất áp dụng cho người đi vay với tỷ lệ LTV là 75%.
Nếu tỷ lệ LTV vượt quá 80%, người cho vay có thể yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp tư nhân. Do đó, tổng số tiền cho vay sẽ tăng từ 0.5% đến 1% mỗi năm. Cho đến khi tỷ lệ LTV là 80% trở xuống, các khoản thanh toán PMI là cần thiết. Tỷ lệ LTV sẽ giảm khi bạn thanh toán số dư khoản vay và giá trị căn nhà của bạn tăng theo thời gian.
Mặc dù luật pháp không yêu cầu, nhưng hầu hết tất cả những người cho vay đều yêu cầu tỷ lệ LTV 80% đối với người vay để tránh chi phí PMI. Một số người cho vay đôi khi có thể coi thường những người đi vay có thu nhập cao, nợ ít hoặc danh mục đầu tư lớn.
Hạn chế chính của thông tin LTV là nó chỉ chiếm khoản thế chấp chính của chủ sở hữu nhà. Nó cũng loại trừ các khoản nợ khác mà họ có thể có, như khoản thế chấp thứ hai hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, khỏi tính toán của nó. CLTV là một chỉ số chính xác hơn về khả năng trả nợ thế chấp của người đi vay.
Những yếu tố nào ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV và cách tính của nó?
Ba yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay trên giá trị là giá bán, khoản thanh toán trước và giá trị thẩm định. Một sự thay đổi trong bất kỳ số tiền nào trong số này có thể ảnh hưởng đến khoản vay theo giá trị. Và do đó, mức độ rủi ro đối với tổ chức tài chính và lãi suất mà họ tính cho khoản thế chấp.
Tiền đặt cọc
Khoản thanh toán xuống của người đi vay là tổng số tiền mà họ đặt để mua hàng. Bằng cách đóng góp vào khoản thanh toán trước và nhận khoản vay thế chấp từ người cho vay, người đi vay và người cho vay cùng mua tài sản. Những khoản tiền này thêm vào tổng giá hợp đồng cho tài sản. Đóng góp của người cho vay vào khoản vay giảm khi khoản thanh toán trước của người đi vay tăng lên. Điều này có lợi cho khả năng của người vay để có được một khoản vay và lãi suất của khoản vay.
Nếu bất động sản mà người đi vay đang mua trị giá 200,000 đô la và anh ta đặt trước 40,000 đô la, hoặc 20% giá bán, thì người cho vay tài trợ 160,000 đô la còn lại, hoặc 80% LTV: 160,000 đô la / 200,000 đô la = 80%. Đây là một ví dụ về tính toán khoản vay theo giá trị. Rủi ro đối với công ty tài chính giảm khi số tiền đặt cọc tăng và số tiền cho vay giảm.
Giá hợp đồng mua bán
Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến việc tính toán tỷ lệ cho vay trên giá trị là bán hàng giá hợp đồng. Mặc dù điều này không rõ ràng trong công thức, nhưng nó vẫn là một thành phần quan trọng. Với giá bán thấp hơn, số tiền thế chấp cần thiết để mua tài sản cũng giảm. Khi giá bán cao hơn, số tiền thế chấp sẽ cao hơn. Giá mua và tỷ lệ cho vay trên giá trị là rất quan trọng vì giá mua không được vượt quá giá trị tài sản được thẩm định. Các ví dụ trong phần này giả định rằng giá trị thẩm định và giá bán là như nhau, nhưng không phải lúc nào cũng vậy.
Một ví dụ về tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị được đưa ra: nếu người mua có 50,000 đô la để đặt cọc vào một tài sản và giá bán cho tài sản đó là 200,000 đô la. Do đó, LTV sẽ là 75%:($200,000-$50,000) / $200,000 = 75%
Thẩm định giá trị
Giá trị thẩm định là yếu tố thứ ba ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay trên giá trị. Người cho vay xác định giá trị thẩm định của bất động sản dựa trên quy mô, tính năng, vị trí, tình trạng và so sánh với các bất động sản tương tự trong vùng lân cận. Sử dụng giá trị thẩm định hoặc giá bán để tính LTV, tùy theo giá trị nào thấp hơn,
Một thẩm định viên, một bên thứ ba trung lập không liên quan đến việc mua bán, thiết lập giá trị của một tài sản. Người thẩm định xác định giá trị của tài sản bằng cách sử dụng nhiều thông tin khác nhau. Thẩm định viên cung cấp một giá trị thẩm định cho tài sản sau khi phân tích. Do đó, người cho vay xác định tỷ lệ LTV bằng cách sử dụng công thức nêu trên trước khi phê duyệt khoản vay của
Khi tỷ lệ LTV cho vay mua nhà ở mức 67%, người mua được vay 67% giá trị tài sản.
Ví dụ về tính toán khoản vay theo giá trị
Ví dụ, hãy tưởng tượng bạn mua một ngôi nhà trị giá 100,000 đô la. Mặc dù vậy, chủ sở hữu sẵn sàng bán nó với giá 90,000 USD. Nếu bạn mang 10,000 đô la làm khoản thanh toán trước cho khoản thế chấp, bạn sẽ cần khoản vay 80,000 đô la. Do đó, tỷ lệ LTV sẽ là 80% (tức là 80,000/100,000). Giả sử bạn tăng số tiền trả trước lên 30,000 đô la, khoản vay thế chấp mà bạn yêu cầu bây giờ sẽ là 60,000 đô la. Cách tính này sẽ làm cho tỷ lệ LTV là 60% (tức là 60,000/100,000)
80% LTV có nghĩa là gì?
Nói chung, tỷ lệ cho vay trên giá trị tuyệt vời tối đa là 80%. LTV cao là trên 80%. Điều này có nghĩa là người vay có thể trả chi phí vay cao hơn, cần bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc người cho vay thậm chí có thể từ chối khoản vay. LTV lớn hơn 95% là không thể chấp nhận được.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tuyệt vời là gì?
Hầu hết những người cho vay coi 80% là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) tốt. Bất cứ điều gì ít hơn con số này thậm chí còn tốt hơn. Hãy nhớ rằng khi LTV tăng trên 80%, chi phí đi vay có thể tăng lên hoặc người cho vay có thể từ chối khoản vay. Trong khi một số người cho vay và chương trình cho vay có LTV tối đa là 80%, những người khác có LTV tối đa là 95%. LTV tốt là bằng hoặc thấp hơn ngưỡng chấp nhận của người cho vay: 80% trở xuống.
Làm cách nào để tính LTV của tôi?
Chỉ cần chia số tiền cho vay theo giá trị của tài sản hoặc tài sản thế chấp được sử dụng làm tài sản thế chấp sẽ dẫn đến phép tính cho vay theo giá trị (LTV). Trong trường hợp thế chấp, hãy chia số dư thế chấp cho giá trị được đánh giá của tài sản.
30% có phải là LTV tốt không?
Tỷ lệ LTV thấp là tốt. Tỷ lệ LTV thấp thu hút người cho vay và cải thiện cơ hội nhanh chóng nhận được khoản vay của người mua. Khả năng phê duyệt khoản vay d tăng khi LTV giảm. Do đó, tính toán 30% cho vay theo giá trị là thuận lợi.
Khoản vay 95% LTV là gì?
Nếu tỷ lệ LTV đối với tài sản thế chấp là 95% thì người mua được ngân hàng cho vay 95% giá trị tài sản. Do đó, ngân hàng bao trả 95% khoản vay. Với khoản thế chấp 95%, bạn có thể vay tới 95% giá mua bất động sản, để lại cho bạn khoản thanh toán trước 5%. Với khoản thế chấp cho vay theo giá trị (LTV) 95%, bạn có thể vay 95% giá trị căn nhà của mình.
Ý nghĩa của khoản vay theo giá trị (LTV) là gì
Các tổ chức tài chính và những người cho vay khác sử dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị để đánh giá rủi ro cho vay của người mua. Các tổ chức tài chính và những người cho vay khác đánh giá tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) trước khi phê duyệt một khoản thế chấp như một thước đo rủi ro cho vay. Người cho vay xem đánh giá khoản vay có LTV cao là khoản vay có rủi ro cao hơn. Thông qua việc chia số tiền cho vay theo giá trị thẩm định, người ta có thể tính được LTV.
Kết luận
Những người vay có tỷ lệ LTV cao hơn vẫn đủ điều kiện để được chấp thuận thế chấp, mặc dù lãi suất cho khoản vay có thể tăng lên khi tỷ lệ LTV tăng lên. Trên lãi suất, tỷ lệ LTV có ảnh hưởng. Khi tỷ lệ cho vay trên giá trị thấp hơn, việc vay tiền với lãi suất thấp hơn sẽ dễ dàng hơn vì rủi ro tín dụng ít hơn đáng kể.
Khi nói đến khoản vay mua nhà, tỷ lệ khoản vay trên giá trị là yếu tố quan trọng nhất đối với cả người đi vay và người cho vay. Tại sao bạn vẫn chờ đợi? Tính toán tỷ lệ LTV của bạn, tìm ngân hàng hoặc tổ chức tài chính gần bạn nhất và gửi đơn xin thế chấp càng sớm càng tốt.
Câu hỏi thường gặp về tỷ lệ cho vay trên giá trị
Tỷ lệ cho vay trên giá trị là gì?
Các tổ chức tài chính và những người cho vay khác đánh giá rủi ro của khoản vay bằng cách xem xét tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) trước khi phê duyệt một khoản thế chấp
Làm thế nào để bạn tính khoản vay theo giá trị?
Chỉ cần chia số tiền cho vay theo giá trị của tài sản hoặc tài sản thế chấp được sử dụng.
40% có phải là LTV tốt không?
Tỷ lệ LTV thấp là tốt. Tỷ lệ LTV thấp thu hút người cho vay và cải thiện cơ hội nhận được khoản vay nhanh chóng của người mua
Bài viết liên quan
Thẩm định Tài sản: Hướng dẫn về Chi phí và Quy trình(Mở trong tab trình duyệt mới)
ĐIỂM TÍN DỤNG THẾ CHẤP: Tín dụng tối thiểu cần thiết để mua nhà(Mở trong tab trình duyệt mới)
CÁC LOẠI VAY THẾ CHẤP VÀ VAY THẾ CHẤP KHÁC NHAU
Tỷ lệ nhà ở: Cách tính tỷ lệ nhà ở dễ dàng (+ Công cụ miễn phí)
