Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ, viết tắt là DSCR hoặc đơn giản là DCR, là một thuật ngữ chính trong cho vay thương mại và tài chính bất động sản. Nó là điều cần thiết khi bảo lãnh bất động sản thương mại và các khoản vay kinh doanh, cũng như tài chính của người thuê, và là một thành phần quan trọng trong việc tính toán số tiền cho vay tối đa. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét chi tiết tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ và xem xét một số ví dụ trong quá trình thực hiện. Chúng ta cũng sẽ xem công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ và xem cách tính toán chúng.
Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ là gì?
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) đánh giá năng lực của một công ty trong việc sử dụng thu nhập hoạt động của mình để thực hiện tất cả các cam kết nợ của mình, bao gồm cả thanh toán gốc và lãi cho cả nợ ngắn hạn và dài hạn. Khi một công ty có bất kỳ khoản vay nào trên bảng cân đối kế toán của mình, chẳng hạn như trái phiếu, khoản vay hoặc hạn mức tín dụng, tỷ lệ này thường được sử dụng. Nó cũng là một tỷ lệ được sử dụng thường xuyên trong một mua lại có đòn bẩy cùng với các chỉ số tín dụng khác như tổng nợ / bội EBITDA, nợ ròng / bội EBITDA, tỷ lệ bao trả lãi vay và tỷ lệ bao phủ phí cố định, để phân tích khả năng nợ của công ty mục tiêu.
Công thức Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ
Công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ này theo hai cách:
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ = EBITDA / (Lãi + gốc)
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ = (EBITDA - Capex) / (Lãi + gốc)
Địa điểm:
EBITDA = Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao.
Vốn gốc = Tổng số tiền vay của các khoản vay ngắn hạn và dài hạn.
Lãi suất = Tiền lãi phải trả cho bất kỳ khoản vay nào.
Capex = Chi tiêu vốn.
Một số doanh nghiệp có thể thích sử dụng công thức thứ hai hơn vì chi tiêu vốn không được tính trên báo cáo thu nhập mà thay vào đó được coi là một “khoản đầu tư”. Bằng cách trừ CAPEX khỏi EBITDA, công ty sẽ có số doanh thu hoạt động thực tế có sẵn cho dịch vụ nợ.
Làm thế nào để tính toán tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ?
Hướng dẫn này sẽ hướng dẫn bạn quy trình tính Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ. Chúng ta sẽ xem xét các câu trả lời từng bước cho nhiều trường hợp Tính toán Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ.
Ví dụ 1 - Báo cáo thu nhập cho DSCR
Trong ví dụ này, chúng tôi sẽ tính Tỷ lệ bao phủ Dịch vụ Nợ của Công ty A bằng cách sử dụng báo cáo thu nhập sau:
| Tài sản | Triệu |
| Bán hàng | 1000 |
| Chi phí hàng bán | 200 |
| Lợi nhuận gộp | 800 |
| Chi phi hoạt động | 200 |
| Thu nhập hoạt động | 600 |
| Chi phí lãi vay | 200 |
| Lợi nhuận trước thuế | 400 |
| Chi phí thuế | 200 |
| Thu nhập ròng | 200 |
Trả lời
Bước 1: Viết công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ xuống.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
Bước 2: Tính Thu nhập Hoạt động ròng.
Thu nhập hoạt động được tính bằng cách trừ chi phí hoạt động khỏi lợi nhuận gộp của công ty. Trong trường hợp này, nó là 600 triệu đô la.
Bước 3: Định vị Dịch vụ Nợ
Bởi vì đơn vị phải trả lãi và gốc trước thuế, dịch vụ nợ thường được định vị thấp hơn thu nhập hoạt động. Trong ví dụ này, dịch vụ nợ chỉ đơn giản là chi phí lãi vay, tương đương 200 triệu đô la.
Bước 4: Thực hiện tính toán để xác định DSCR.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
DSCR = 600 triệu đô la / 200 triệu đô la = 3 (hoặc 3 lần vì nó là một tỷ lệ)
Ví dụ 2 Báo cáo thu nhập đơn giản DSCR
Trong ví dụ này, chúng tôi sẽ tính toán Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của Công ty B bằng cách sử dụng dữ liệu và báo cáo thu nhập sau:
Thông tin khác:
Các khoản thanh toán gốc tổng cộng là 150 triệu đô la.
| Tài sản | Triệu |
| Bán hàng | 1000 |
| Chi phí hàng bán | 200 |
| Lợi nhuận gộp | 800 |
| Chi phí bán hàng & quản lý | 300 |
| Chi phí R&D | 200 |
| Thu nhập hoạt động | 300 |
| Chi phí lãi vay | 50 |
| Lợi nhuận trước thuế | 250 |
| Chi phí thuế | 50 |
| Thu nhập ròng | 200 |
Trả lời
Bước 1: Viết công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ xuống.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
Bước 2: Tính Thu nhập Hoạt động ròng.
Thu nhập hoạt động sau chi phí hoạt động (chi phí bán hàng & quản lý và chi phí R&D). Trong trường hợp này, nó là 300 triệu đô la.
Bước 3: Định vị Dịch vụ Nợ
Trong trường hợp này, dịch vụ nợ cao hơn vì công ty phải trả nợ gốc cũng như trả lãi.
Dịch vụ nợ bằng tổng tiền trả lãi và tiền thuê nhà cộng với tiền trả gốc.
Dịch vụ nợ = 50 triệu đô la + 150 triệu đô la = 200 triệu đô la
Bước 4: Thực hiện tính toán để xác định DSCR.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
DSCR = $ 300 triệu / $ 200 triệu = 1.5 (hoặc 1.5 lần)
Ví dụ 3 - Các yếu tố bị thiếu trong Báo cáo thu nhập
Trong ví dụ này, chúng tôi sẽ tính toán Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của Công ty C bằng cách sử dụng dữ liệu sau và báo cáo thu nhập:
Thông tin khác:
Chi phí R&D chiếm 25% Chi phí bán hàng & quản lý của công ty.
Các khoản thanh toán gốc và chi phí lãi vay chiếm 10% thu nhập hoạt động của công ty.
Doanh thu của công ty gấp ba lần giá vốn hàng bán.
| Tài sản | Triệu |
| Bán hàng | ? |
| Chi phí hàng bán | ? |
| Lợi nhuận gộp | 400 |
| Chi phí bán hàng & quản lý | ? |
| Chi phí R&D | 200 |
| Thu nhập hoạt động | ? |
| Chi phí lãi vay | ? |
| Lợi nhuận trước thuế | ? |
| Chi phí thuế | 50 |
| Thu nhập ròng | ? |
Trả lời
Bước 1: Viết công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ xuống.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
Bước 2: Tính Thu nhập Hoạt động ròng.
Để xác định Thu nhập hoạt động ròng của công ty, trước tiên chúng ta phải tính toán Chi phí bán hàng và R&D (vì những giá trị này không được cung cấp).
Doanh thu = 3 lần giá vốn hàng bán
3 × 400 triệu đô la Tương đương 1200 triệu đô la doanh thu
Chi phí R&D = 25% Chi phí bán hàng & quản lý
Chi phí R&D = 25% của 200 triệu đô la = 50 triệu đô la
Doanh thu - Giá vốn hàng bán - Chi phí bán hàng & quản lý - Chi phí R&D = Thu nhập hoạt động ròng
Thu nhập hoạt động ròng = 1200 triệu đô la - 400 triệu đô la - 200 triệu đô la - 50 triệu đô la = 550 triệu đô la
Bước 3: Định vị Dịch vụ Nợ
Các khoản thanh toán gốc và chi phí lãi vay chiếm 10% thu nhập hoạt động của công ty:
10% x Thu nhập hoạt động = Khoản thanh toán gốc
Khoản thanh toán gốc = 10% x 550 triệu đô la = 55 triệu đô la
Chi phí lãi vay = 10% Thu nhập Hoạt động
Chi phí lãi vay = 10% của 550 triệu đô la = 55 triệu đô la
Định vị Dịch vụ Nợ:
Dịch vụ nợ bằng tổng tiền trả lãi và tiền thuê nhà cộng với tiền trả gốc.
Dịch vụ nợ = 55 triệu đô la + 55 triệu đô la = 110 triệu đô la
Bước 4: Thực hiện tính toán để xác định DSCR.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
DSCR = $ 550 triệu / $ 110 triệu = 5 (hoặc 5 lần)
Ví dụ 4 - DSCR + Điền vào Báo cáo Thu nhập
Trong ví dụ này, chúng tôi sẽ tính toán Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của Công ty D bằng cách sử dụng dữ liệu sau và báo cáo thu nhập một phần:
Thông tin khác:
Thuế suất được ấn định là 50%.
Chi phí R&D của công ty là 10 triệu đô la, thấp hơn một nửa Chi phí bán hàng & quản lý của công ty.
Các khoản thanh toán gốc bằng hai lần lợi nhuận trước thuế.
Giá vốn hàng bán bằng 60% giá bán.
Thu nhập ròng bằng 25% Khoản thanh toán cho thuê.
Chi phí bán hàng & quản lý chiếm 30% doanh thu của công ty.
Các khoản thanh toán cho thuê nhiều gấp đôi so với các khoản thanh toán lãi suất.
Trả lời
Bước 1: Viết công thức tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ xuống.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
Bước 2: Hoàn thành báo cáo thu nhập.
Bởi vì hầu hết các mục hàng trên báo cáo thu nhập đều để trống, trước tiên, chúng tôi phải điền vào báo cáo thu nhập bằng cách sử dụng thông tin chúng tôi có:
Thanh toán tiền thuê nhà
Chúng tôi có thể tính ra Khoản thanh toán cho thuê bằng cách bắt đầu với Chi phí lãi suất là 20 triệu đô la (giá trị duy nhất mà chúng tôi có), gấp đôi Chi phí lãi vay.
Thanh toán tiền thuê = 2 x 20 triệu đô la = 40 triệu đô la
Khả năng sinh lời
Bây giờ chúng ta có thể tính Thu nhập ròng (vì nó là 25 phần trăm của Khoản thanh toán cho thuê).
Thu nhập ròng = 25% của 40 triệu đô la = 10 triệu đô la
Lợi nhuận trước thuế & Chi phí thuế
Thuế suất 50% cho thấy chi phí thuế bằng 50% Lợi nhuận trước thuế. Công ty giữ lại một nửa Lợi nhuận trước thuế dưới dạng Thu nhập ròng. Kết quả là, chúng ta có thể suy ra rằng Lợi nhuận trước thuế lớn gấp đôi Thu nhập ròng.
Lợi nhuận trước thuế = 2 x 10 triệu đô la = 20 triệu đô la
Lợi nhuận trước thuế - Thu nhập ròng = Chi phí thuế
Chi phí cho thuế = 20 triệu đô la - 10 triệu đô la = 10 triệu đô la
Thanh toán gốc
Tiền trả gốc bằng gấp đôi lợi nhuận trước thuế.
2 x Lợi nhuận trước thuế = Khoản thanh toán gốc
Khoản thanh toán gốc = 2 x 20 triệu đô la = 40 triệu đô la
Lợi nhuận hoạt động
Mặc dù Thu nhập hoạt động không được hiển thị, chúng tôi có thể tính toán bằng cách thêm các mục hàng mà chúng tôi có giá trị trên Lợi nhuận trước thuế.
Thu nhập hoạt động được tính bằng tổng lợi nhuận trước thuế và chi phí lãi vay.
Thu nhập hoạt động = 20 triệu đô la + 20 triệu đô la = 40 triệu đô la
Bước 3: Định vị Dịch vụ Nợ
Dịch vụ nợ bằng tổng tiền trả lãi và tiền thuê nhà cộng với tiền trả gốc.
Dịch vụ nợ = 20 triệu đô la + 40 triệu đô la + 40 triệu đô la = 100 triệu đô la
Bước 4: Thực hiện tính toán để xác định DSCR.
DSCR = Dịch vụ Nợ / Thu nhập Hoạt động ròng
DSCR = $ 40 triệu / $ 100 triệu = 0.4 (hoặc 0.4 lần)
Diễn giải Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ bằng một hoặc lớn hơn ngụ ý rằng thu nhập hoạt động của công ty đủ để trang trải các khoản nợ và lãi hàng năm. Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ tối ưu là 2 hoặc cao hơn. Tỷ lệ này cao cho thấy công ty có khả năng gánh thêm nợ.
Một tỷ lệ nhỏ hơn một là không mong muốn vì nó chứng tỏ công ty không có khả năng thực hiện các cam kết nợ hiện tại chỉ thông qua thu nhập hoạt động. Ví dụ, DSCR là 0.8 cho thấy rằng chỉ có đủ thu nhập hoạt động để trả 80% các khoản thanh toán nợ của công ty.
Thay vì tập trung vào một số liệu duy nhất, hãy phân tích tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của một công ty liên quan đến tỷ lệ của các công ty khác trong cùng ngành. Nếu DSCR của một công ty lớn hơn nhiều so với phần lớn các đối thủ cạnh tranh, nó cho thấy khả năng quản lý nợ tốt hơn. Một nhà phân tích tài chính cũng có thể muốn kiểm tra tỷ lệ của một công ty theo thời gian để xem liệu nó đang có xu hướng đi lên (cải thiện) hay đi xuống (xấu đi) (trở nên tồi tệ hơn).
Các ứng dụng phổ biến của Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ là một thước đo tiêu chuẩn được sử dụng để đánh giá khả năng thanh toán nợ tồn đọng của một công ty, bao gồm cả chi phí gốc và lãi vay.
Trong một giao dịch mua có đòn bẩy, một doanh nghiệp mua lại sử dụng DSCR để đánh giá cấu trúc nợ của công ty mục tiêu và khả năng thanh toán các nghĩa vụ vay.
Các nhân viên cho vay ngân hàng sử dụng DSCR để ước tính khả năng trả nợ của một công ty.
Tổng kết
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ là một chỉ số hữu ích để đo lường sức khỏe tài chính tổng thể của một công ty, cụ thể là khả năng trả nợ hiện tại của nó. Tỷ lệ này cũng có thể giúp người cho vay và nhà đầu tư xác định xem liệu công ty có an toàn khi tiếp nhận thêm vốn vay nợ hay không. DSCR phải luôn được so sánh với mức trung bình của ngành.
Câu hỏi thường gặp về DSCR
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ tốt đối với bất động sản là bao nhiêu?
Hầu hết những người cho vay thích DSCR trong phạm vi 1.25x – 1.5x. Điều này có nghĩa là, ít nhất, tài sản có thể tạo ra thêm 25% thu nhập bổ sung sau khi tất cả các khoản thanh toán nợ đã được thực hiện.
Làm thế nào để bạn tính toán tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ trong bất động sản?
Đơn giản chỉ cần chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho nợ hàng năm để xác định tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ.
Tại sao tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ lại quan trọng?
DSCR là một tiêu chuẩn hữu ích để xác định khả năng thanh toán nợ bằng tiền mặt của một cá nhân hoặc một công ty. Một tỷ lệ cao hơn cho thấy rằng công ty có uy tín hơn vì nó có đủ tài chính để thực hiện các cam kết nợ - để thực hiện các khoản thanh toán cần thiết đúng hạn.
- BÁO CÁO TÀI CHÍNH: Tất cả những gì bạn cần biết với các Ví dụ (+ công cụ dễ dàng nhanh chóng)
- BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY: Các Mẫu & Mẫu Tốt nhất năm 2021 để Học hỏi
- Bảo hiểm trách nhiệm chung thương mại CGL US: Chính sách, Phạm vi bảo hiểm và Chi phí
- Tỷ lệ nhà ở: Cách tính tỷ lệ nhà ở dễ dàng (+ Công cụ miễn phí)
- Quản lý tiền: 10+ Mẹo đơn giản hàng đầu để trở thành chuyên gia
