Tỷ lệ back-end là một trong những thước đo mà các ngân hàng và thậm chí FHA cân nhắc khi đưa ra quyết định cho vay. Còn được gọi là tỷ lệ DTI, nó xác định mức độ rủi ro liên quan đến việc cho một người vay tiềm năng vay tiền. Đây là tất cả những gì bạn cần biết về tỷ lệ kết thúc phía sau và cách tính toán tỷ lệ này.
Tỷ lệ Back End là gì?
“Tỷ lệ hoàn vốn” là tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn dành cho các khoản thanh toán nợ. Tỷ lệ được xác định bằng phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn.
Tìm hiểu Tỷ lệ Back-End
Tỷ lệ back-end là một trong số ít các chỉ số được các nhà bảo lãnh phát hành thế chấp sử dụng để xác định mức độ rủi ro liên quan đến việc cho một người vay tiềm năng vay tiền. Nó có ý nghĩa vì nó cho biết thu nhập của người đi vay nợ một người hoặc công ty khác là bao nhiêu. Nếu một phần lớn thu nhập hàng tháng của ứng viên chuyển sang trả nợ, ứng viên được coi là người đi vay có rủi ro cao, vì mất việc hoặc giảm thu nhập có thể khiến các khoản nợ chưa thanh toán sẽ chồng chất nhanh chóng.
Làm thế nào để tính toán tỷ lệ cuối cùng
Để tính toán tỷ lệ hoàn vốn, chúng tôi kết hợp tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của người đi vay với nhau và chia tổng cho thu nhập hàng tháng của người đi vay.
Hãy xem xét một người đi vay có thu nhập hàng tháng là 5,000 đô la (60,000 đô la chia cho 12) và tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng là 2,000 đô la. Tỷ lệ hoàn vốn cho người đi vay này là 40% (2,000 đô la / 5,000 đô la).
Các nhà cho vay muốn tỷ lệ này không quá 36%. Tuy nhiên, một số người cho vay đưa ra các ngoại lệ đối với tỷ lệ phần trăm lên đến 50% cho những người vay có tín dụng tốt. Khi chấp nhận thế chấp, một số người cho vay sử dụng tỷ lệ này chỉ duy nhất, trong khi những người khác sử dụng nó kết hợp với tỷ lệ front-end.
Cách xác định tỷ lệ kết thúc phía sau
Khoản nợ hàng tháng của bạn theo tỷ lệ hoàn vốn bao gồm các khoản thanh toán bằng thẻ tín dụng, thế chấp và khoản vay mua xe, cũng như các khoản hỗ trợ nuôi con và các cam kết cho vay khác. Bởi vì các khoản nợ bao gồm, nó khác với một tỷ lệ hoàn vốn trước. Tỷ lệ "front-end" chỉ là tỷ lệ thanh toán thế chấp trên thu nhập.
Vì vậy, nếu bạn kiếm được 48,000 đô la một năm, thu nhập hàng tháng của bạn là 4,000 đô la. Tỷ lệ trả trước của bạn là 25% nếu tổng số tiền thanh toán thế chấp của bạn là 1,000 đô la.
Nếu tổng các khoản thanh toán nợ của bạn là 1,800 đô la (1,000 đô la cho khoản mua nhà của bạn, 350 đô la cho khoản vay mua ô tô, 300 đô la cho thẻ tín dụng và 150 đô la cho khoản vay sinh viên), thì tỷ lệ back-end của bạn là 45 phần trăm.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tổng thể của bạn sẽ là 25/45 (trước / sau).
Đọc thêm: NỘP THUẾ TRỞ LẠI: Làm cách nào để quản lý các khoản thuế sau thuế?
Cách tính này được Người cho vay sử dụng như thế nào?
Khi cung cấp các khoản vay thế chấp, một số người cho vay chỉ đánh giá tỷ lệ đầu cuối và không đưa ra trọng số cho tỷ lệ đầu cuối. Tỷ lệ nợ trên thu nhập, cùng với điểm tín dụng của người vay, thu nhập, lịch sử công việc, tài sản được mua và các yếu tố khác, đóng một vai trò quan trọng trong quyết định của người cho vay.
Tỷ lệ back-end so với front-end tiết chế hơn. Có nghĩa là, những người cho vay với các quy tắc cho vay chặt chẽ hơn có xu hướng xem xét kết thúc giao dịch hơn là kết thúc trước.
Người cho vay có các tiêu chí mà họ tham gia vào các cuộc đàm phán cho vay. Các nhà cho vay thường hướng tới việc thực hiện các khoản cho vay với tỷ lệ từ 36% trở xuống. Vì vậy, trong kịch bản trước, với tỷ lệ hoàn vốn là 45%, khoản vay rất có thể sẽ bị từ chối. Nếu người vay có tín dụng tốt, một số người cho vay sẽ miễn trừ, cho phép tỷ lệ lên đến 50%.
Những người cho vay tính toán cả tỷ lệ phía trước và phía sau có thể yêu cầu một tỷ lệ nhất định, chẳng hạn như 28/36. Hạn mức cho vay của FHA là 29/41. Các khoản vay VA chỉ xem xét phần cuối cùng, phải là 41 phần trăm hoặc thấp hơn.
Làm thế nào để giảm tỷ lệ cuối lưng của bạn
Bởi vì tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cũng quan trọng đối với những người cho vay thế chấp như điểm tín dụng của bạn, việc tăng tỷ lệ của bạn là rất quan trọng để đảm bảo rằng bạn có thể nhận được các khoản vay bạn cần và rằng bạn sẽ có đủ khả năng thanh toán khoản vay của mình sau khi khoản vay được được cấp.
Chiến lược hiệu quả nhất để giảm thiểu tỷ lệ hoàn vốn của bạn là trả bớt nợ. Nếu bạn có thể thanh toán hết các thẻ tín dụng của mình và tránh tích lũy thêm các khoản nợ quay vòng mới, tỷ lệ của bạn sẽ cải thiện đáng kể. Nếu bạn đã trả hết thẻ tín dụng của mình trong tình huống trên, bạn sẽ còn lại 1500 đô la tiền thanh toán hàng tháng (1000 đô la mua nhà, 350 đô la cho vay mua ô tô, 150 đô la cho sinh viên). Với 4000 đô la thu nhập, tỷ lệ hoàn vốn mới là 37.5 phần trăm. Con số này gần hơn rất nhiều so với mức 36% có thể chấp nhận được và với điểm tín dụng cao, hầu hết các tổ chức cho vay thậm chí có thể chấp thuận bạn.
Tăng thu nhập cũng cải thiện tỷ lệ này. Giả sử bạn nhận được mức tăng chi phí sinh hoạt 3% trong ví dụ của chúng tôi. Thu nhập hàng tháng mới của bạn là 4,120 đô la, kết hợp với khoản thanh toán nợ hàng tháng là 1,500 đô la, dẫn đến tỷ lệ hoàn vốn là 36.4 phần trăm. Tỷ lệ này làm tăng khả năng đơn vay của bạn được cấp.
Giảm khoản thanh toán thế chấp của bạn để tăng tỷ lệ của bạn. Bạn có thể giảm khoản thanh toán của mình và giảm tỷ lệ trả trước và trả sau bằng cách trả trước cao hơn, chọn thế chấp 20 hoặc 30 năm thay vì thế chấp 15 năm hoặc tìm kiếm một ngôi nhà rẻ hơn để mua. Có được bảo hiểm giá cả phải chăng hơn cũng có lợi cho bạn ở đây vì khoản thanh toán thế chấp của bạn bao gồm PITI (tiền gốc, tiền lãi, thuế và bảo hiểm).
Tỷ lệ kết thúc sau so với tỷ lệ kết thúc trước
Tỷ lệ đầu cuối cũng là một so sánh giữa nợ trên thu nhập được sử dụng bởi các nhà bảo lãnh phát hành thế chấp. Trường hợp ngoại lệ là tỷ lệ front-end coi không có khoản nợ nào khác ngoài khoản thanh toán thế chấp. Do đó, chúng tôi tính toán tỷ lệ hoàn vốn trước bằng cách chia khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người vay cho thu nhập hàng tháng của người đó. Quay trở lại ví dụ trước, giả sử rằng khoản thanh toán thế chấp của người vay là 1,200 đô la trong số 2,000 đô la nghĩa vụ nợ hàng tháng của họ.
Do đó, tỷ lệ của người đi vay là ($1,200 / $5,000), hay 24 phần trăm. Một hạn chế cao hơn thường xuyên được đặt ra bởi các nhà cung cấp thế chấp là tỷ lệ giao dịch trước là 28 phần trăm. Đối với tỷ lệ giao sau, một số người cho vay linh hoạt hơn về tỷ lệ giao sau, đặc biệt nếu người đi vay có các tình huống giảm nhẹ khác, chẳng hạn như tín dụng tốt, thu nhập ổn định hoặc dự trữ tiền mặt lớn.
Các yếu tố bù đắp cho Tỷ lệ DTI đầu cuối FHA
Nếu người vay đáp ứng các trường hợp đền bù khác nhau, các yêu cầu của FHA cho phép người cho vay cho phép tỷ lệ DTI lớn hơn. Các kịch bản bổ sung này giúp giảm thiểu rủi ro khi phát hành các khoản thế chấp với tỷ lệ DTI lớn hơn. Trong số các yếu tố bù đắp này là:
# 1. Thu nhập Thặng dư
Người cho vay có thể chấp thuận tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn nếu người đi vay có đủ tiền còn lại mỗi tháng sau khi tất cả các chi phí đã được trang trải.
# 2. Dự trữ tiền mặt
Một yếu tố bù đắp khác sẽ là nếu người vay có dự trữ tiền mặt đáng kể trong tay sau khi đóng cửa trong trường hợp khẩn cấp về tài chính.
# 3. Thanh toán sốc
Cú sốc thanh toán xảy ra khi khoản thanh toán nhà ở hàng tháng của người vay tăng đáng kể trong khi mua nhà và chuyển từ khoản thanh toán tiền thuê nhà / thế chấp trước đó sang khoản thanh toán đề xuất mới. Nếu các khoản thanh toán của người đi vay hầu như vẫn nhất quán theo kịch bản thanh toán thế chấp mới, người cho vay sẽ sẵn sàng chấp thuận DTI cao hơn.
#4. Điểm tín dụng cao
Nếu bạn có điểm tín dụng cao, bạn đã chứng tỏ được trách nhiệm tài chính. Điều này sẽ giúp bạn được chấp nhận với DTI lớn hơn.
# 5. Ổn định việc làm
Bạn đã làm việc tại vị trí cũ trong một thời gian dài, hay bạn đã chuyển từ công việc này sang công việc khác với nhiều lần nghỉ việc trong suốt vài năm qua? Điều quan trọng là phải có một nguồn thu nhập ổn định.
Những người cho vay FHA có thể chấp nhận tỷ lệ DTI đầu cuối hơn 50% với những điều này và các cân nhắc đền bù khác.
Cách giảm DTI của bạn
Cách rõ ràng nhất để giảm DTI của bạn là tăng thu nhập hàng tháng hoặc giảm nợ hàng tháng của bạn. Tuy nhiên, có một số gợi ý ít rõ ràng hơn mà chúng tôi sẽ thảo luận với bạn ở đây.
# 1. Tăng thu nhập của bạn
Nếu bạn đang tự kinh doanh hoặc kiếm được tiền mặt hoặc tiền boa trong lĩnh vực công việc của mình, bạn phải chứng minh được thu nhập này khi đăng ký thế chấp. Những người khác mắc lỗi không gửi tất cả doanh thu, bao gồm cả tiền mặt và tiền boa, vào tài khoản ngân hàng.
Người cho vay sẽ muốn kiểm tra xem có bao nhiêu tiền đang vào tài khoản ngân hàng của họ. Sẽ không có gì khác biệt nếu bạn rút tiền ngay sau đó. Ghi lại dòng tiền của bạn là một chiến lược để nâng cao tổng thu nhập hàng tháng được ghi nhận của bạn, điều này sẽ làm giảm tỷ lệ DTI của bạn.
# 2. Giảm nợ hàng tháng của bạn
Yêu cầu thanh toán hàng tháng lớn thường đẩy tỷ lệ phần trăm DTI lên cao. Nếu bạn có ý định trả hết nợ để cải thiện tỷ lệ DTI của mình trước khi đủ điều kiện vay thế chấp, hãy tập trung vào nghĩa vụ có nhu cầu thanh toán hàng tháng cao nhất, chứ không phải khoản nợ có tổng số tiền cao nhất.
Mục tiêu là loại bỏ tất cả các khoản thanh toán hàng tháng khỏi danh mục tín dụng của bạn. Do đó, nếu bạn có sẵn 5,000 đô la để trả nợ, bạn nên tận dụng nó để trả càng nhiều tài khoản càng tốt. Các khoản thanh toán đó sẽ bị xóa khỏi tính toán DTI của bạn. Những gì bạn không muốn làm là áp dụng 5,000 đô la cho một tài khoản có số tiền lớn hơn đáng kể trong khi vẫn giữ khoản thanh toán hàng tháng.
Tỷ lệ DTI kết thúc FHA cao nhất được phép là bao nhiêu?
Tỷ lệ DTI back end FHA cho phép cao nhất với các yếu tố bồi thường là 56.9 phần trăm, mà các bên cho vay FHA tham gia có thể cho phép dựa trên các yếu tố bù đắp cụ thể nhằm giảm rủi ro của bên cho vay.
Thu nhập nào có thể được sử dụng để ước tính tỷ lệ DTI cuối kỳ?
Tỷ lệ nợ trên thu nhập có thể được tính bằng các hình thức thu nhập sau:
- Tiền lương cho một tháng làm việc
- Lợi nhuận từ doanh nghiệp của bạn
- lợi ích an sinh xã hội
- Thu nhập 401k
- Nhà trọ
- Thu nhập từ người khuyết tật
- Cấp dưỡng nuôi con và cấp dưỡng
Tôi Có Thể Nhận Khoản Vay FHA Với Tỷ Lệ DTI Kết Thúc Cao Không?
Có những người cho vay sẽ chấp nhận mức DTI lên đến hơn 50%. Hợp tác chặt chẽ với người cho vay phù hợp sẽ hỗ trợ và hướng dẫn bạn trong suốt quá trình và đề xuất các cách để đủ điều kiện.
FHA Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập và Khoản vay Sinh viên
Những người cho vay của FHA có nghĩa vụ bao gồm 1% dư nợ của khoản vay sinh viên trong các yêu cầu hàng tháng khi tính nợ trên thu nhập.
Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập Thích hợp là gì?
Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ DTI cao nhất mà người đi vay có thể có trong khi vẫn đủ điều kiện vay thế chấp là 43 phần trăm. Những người cho vay thích tỷ lệ nợ trên thu nhập dưới 36 phần trăm, với không quá 28 phần trăm khoản nợ được dành để trả tiền thế chấp hoặc tiền thuê nhà.
Tỷ lệ DTI tối đa thay đổi tùy thuộc vào người cho vay. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ trên thu nhập càng thấp, thì khả năng người vay sẽ được chấp nhận, hoặc ít nhất là được xem xét cấp tín dụng.
Hạn chế của Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập là gì?
Tỷ lệ DTI không phân biệt giữa các loại nợ khác nhau hoặc chi phí trả cho khoản nợ đó. Thẻ tín dụng có lãi suất cao hơn các khoản vay dành cho sinh viên, nhưng chúng được kết hợp trong tính toán DTI.
Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ bị giảm nếu bạn chuyển số dư từ thẻ tín dụng lãi suất cao sang thẻ tín dụng lãi suất thấp. Do đó, tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng và tỷ lệ DTI của bạn sẽ giảm xuống, nhưng tổng dư nợ của bạn sẽ vẫn giữ nguyên.
Tỷ lệ DTI back-end tốt là gì?
Người cho vay muốn thấy tỷ lệ giao dịch trước không quá 28% và tỷ lệ giao sau không quá 36%, với tỷ lệ giao sau bao gồm tất cả các khoản nợ hàng tháng.
Tỷ lệ phụ trợ 45% là gì?
Tỷ lệ trả trước là 25% sẽ áp dụng cho khoản thế chấp với số tiền gốc là 1,000 đô la. Tỷ lệ back-end của bạn sẽ là 45% nếu bạn có tổng khoản thanh toán nợ hàng tháng là 1,800 đô la (1,000 đô la cho khoản thế chấp, 350 đô la cho khoản vay mua ô tô, 300 đô la cho thẻ tín dụng và 150 đô la cho khoản vay sinh viên).
DTI front-end hay back-end quan trọng hơn?
Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay thế chấp mà bạn đăng ký, người cho vay có thể chấp nhận tỷ lệ cao hơn nếu bạn có lịch sử tín dụng tốt, đủ tiền tiết kiệm và khoản trả trước đáng kể. Các đơn xin vay thế chấp phải đáp ứng cả yêu cầu DTI phía trước và phía sau, nhưng nhiều chuyên gia tài chính đặt nặng vấn đề sau hơn.
DTI phụ trợ tối đa cho FHA là gì?
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) tại Hoa Kỳ đảm bảo một số loại khoản vay thế chấp nhất định. Các yêu cầu để nhận khoản vay FHA thấp hơn. Mặc dù được xác định theo từng trường hợp cụ thể, nhưng DTI tối đa cho khoản vay FHA là 57%.
Tỷ lệ back end không bao gồm những gì?
Khi tính tỷ lệ back-end, lãi suất và các chi phí liên quan đến nợ khác được bỏ qua. Mặc dù lãi suất trên thẻ tín dụng thường cao hơn so với lãi suất cho vay sinh viên, cả hai loại nợ đều được đưa vào tử số của tỷ lệ.
Là một tỷ lệ cao hơn hoặc thấp hơn tốt hơn?
Tỷ lệ tăng thường cho thấy doanh số bán hàng mạnh mẽ, vì vậy tỷ lệ cao hơn sẽ tốt hơn. Tỷ lệ thấp hơn có thể cho thấy doanh số bán hàng chậm lại và/hoặc sự quan tâm đến các sản phẩm trên thị trường đang giảm dần.
Cuối cùng,
Tỷ lệ kết thúc của bạn về cơ bản là toàn bộ tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Điều này bao gồm khoản nợ nhà ở theo kế hoạch của bạn cũng như bất kỳ khoản nợ tiêu dùng nào khác trong hồ sơ tín dụng của bạn. Biết cách tính tỷ lệ phụ cấp cuối cùng sẽ xác định xem mức thu nhập của bạn có đủ để đủ điều kiện nhận khoản thế chấp mà bạn đang yêu cầu hay không. Điều này sẽ giúp bạn biết phải làm gì.
Những câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ cuối cùng của DTI là gì?
Tỷ lệ cuối cùng của bạn là tỷ lệ của tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn, bao gồm cả của bạn thế chấp và bất kỳ khoản nợ nhà ở liên quan, vào tổng thu nhập của bạn.
Tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu cho một khoản vay thông thường là bao nhiêu?
Tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu cho một khoản vay thông thường là 45% đến% 50%
Quy tắc 28% là gì?
Khi xem xét một khoản thế chấp, hãy đảm bảo rằng chi phí gia đình tối đa hàng tháng của bạn không vượt quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn và tổng nợ hộ gia đình của bạn không vượt quá 36 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Bài viết liên quan
- ĐIỂM TÍN DỤNG THẾ CHẤP: Tín dụng tối thiểu cần thiết để mua nhà
- CÁCH THANH TOÁN THẾ CHẤP TRONG 5 NĂM: Hướng dẫn Toàn diện
- 6 Mẹo để Tái cấp vốn cho Bất động sản Thương mại Cạnh tranh
- Điểm tín dụng bạn cần để mua nhà: Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ vào năm 2023
- TỶ LỆ NỢ: Giải thích Định nghĩa, Công thức và Tính toán
