Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của việc mua nhà là xác định hình thức thế chấp đáp ứng tốt nhất nhu cầu của bạn. Một khoản vay thế chấp jumbo có thể được yêu cầu để mua ngôi nhà mơ ước của bạn, hoặc ở một số khu vực của đất nước, để mua bất kỳ ngôi nhà nào.
Dưới đây là hướng dẫn để giúp bạn xác định xem liệu một khoản thế chấp jumbo và tỷ lệ có tốt cho bạn hay không.
Thế chấp Jumbo là gì?
Một khoản thế chấp nhà jumbo, còn được gọi là một khoản vay không phù hợp, là bất kỳ số tiền thế chấp nào vượt quá giới hạn khoản vay phù hợp của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang. Một khoản thế chấp jumbo có rủi ro tín dụng cao hơn và có lãi suất cao hơn một chút so với các lựa chọn cho vay khác vì chúng không được Fannie Mae hoặc Freddie Mac cấp.
Mức trần cho vay phù hợp hiện tại đối với bất động sản một căn ở Hoa Kỳ tiếp giáp là $ 510,400. (bao gồm DC và Puerto Rico). Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà với giá hơn $ 510,400, khoản vay của bạn sẽ được phân loại là jumbo.
Các hạn chế cho vay Jumbo khác nhau tùy thuộc vào vị trí của bất động sản và số lượng căn hộ trên đó. Các giới hạn cho vay Jumbo lớn hơn ở Alaska, Guam, Hawaii và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ.
Quy trình Nhận Thế chấp Jumbo là gì?
Các khoản vay jumbo, giống như các khoản thế chấp thông thường, có nhiều thời hạn và lịch trình trả nợ khác nhau và chúng có thể là các khoản vay có lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh. Rocket Mortgage hiện cung cấp các khoản vay jumbo lãi suất cố định trong 15 và 30 năm hoặc 7 năm có thể điều chỉnh.
Mặt khác, các khoản vay Jumbo hoạt động khác với các khoản thế chấp thông thường. Các khoản vay này có các yêu cầu nghiêm ngặt hơn so với các loại thế chấp khác và bạn phải đáp ứng các yêu cầu về loại tài sản rất cụ thể, số tiền trả trước, điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập để có được.
Các loại tài sản
Bởi vì không có ràng buộc của chính phủ về cách bạn có thể sử dụng khoản vay jumbo của mình, bạn có thể có được nhiều tài sản khác nhau. Hầu hết các khoản thế chấp jumbo có thể được sử dụng cho nhà ở chính, nhà nghỉ dưỡng và bất động sản đầu tư miễn là bạn đáp ứng các yêu cầu khác của người cho vay.
Thanh toán trước
Khi so sánh với các khoản vay phù hợp, các khoản vay jumbo thường có các yêu cầu thanh toán thấp hơn đáng kể. Các nhà cho vay thường yêu cầu thanh toán trước 20% đối với các khoản vay ngắn hạn cho các căn nhà dành cho một gia đình. Các khoản thanh toán trước lớn hơn cũng có thể được yêu cầu đối với các khu dân cư thứ hai và các tòa nhà nhiều gia đình. Cuối cùng, khoản trả trước tối thiểu được xác định bởi số tiền vay cũng như điểm tín dụng của bạn.
Đối với một ngôi nhà dành cho một gia đình trị giá lên đến 2 triệu đô la, khoản thanh toán trước 10.01% là bắt buộc với khoản vay Jumbo Smart của Rocket Mortgage. Khoản thanh toán trước 15% được yêu cầu để mua một ngôi nhà dành cho hai gia đình, còn được gọi là căn hộ song lập.
Xếp hạng tín dụng
Khi nói đến việc đảm bảo một khoản thế chấp jumbo, điểm tín dụng của bạn là khá quan trọng. Điểm tín dụng của bạn là một đánh giá bằng số về mức độ đáng tin cậy của bạn với tư cách là người đi vay. Điểm tín dụng của bạn có thể nằm trong khoảng từ 300 đến 850, và nhiều yếu tố được xem xét để xác định nó.
Điểm tín dụng chính xác được yêu cầu để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp lớn sẽ khác nhau tùy thuộc vào người cho vay và hoàn cảnh cho vay. Điều kiện tối thiểu cho thời hạn 30 năm cố định đối với nhà ở chính, nhà nghỉ dưỡng và bất động sản đầu tư với khoản vay Jumbo Smart là điểm FICO trung bình 680®, trong khi mức này có thể lên đến 760 tùy thuộc vào loại bất động sản và những gì bạn đang thử để hoàn thành giao dịch thế chấp của bạn.
Điểm tín dụng tối thiểu là 700 là bắt buộc đối với khoản vay cố định 15 năm hoặc Jumbo Smart ARM. Để biết thêm thông tin, hãy liên hệ với Chuyên gia cho vay mua nhà.
Tính toán Nợ trên Thu nhập (DTI)
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn so sánh số tiền bạn kiếm được với số nợ bạn có. Chia tất cả các khoản thanh toán tối thiểu hàng tháng bắt buộc của bạn cho thu nhập trước thuế của bạn để tính tỷ lệ DTI của bạn.
Ví dụ: nếu bạn thanh toán 1,000 đô la hóa đơn mỗi tháng và mang về nhà 2,000 đô la trước thuế, tỷ lệ DTI của bạn là 50%: 1,000 đô la chia cho 2,000 đô la.
Khi đăng ký một khoản vay lớn, tỷ lệ DTI thấp là rất quan trọng vì nó cho người cho vay thấy rằng bạn sẽ có đủ dòng tiền để thực hiện các khoản thanh toán thế chấp của mình. Bạn có thể nhận được một khoản vay lớn với tỷ lệ DTI lớn hơn nếu bạn có số tiền trả trước hoặc điểm tín dụng lớn hơn.
Tại sao Thế chấp Jumbo được Xử lý Khác nhau?
Ngành công nghiệp thế chấp hoạt động như sau: Những người cho vay bắt nguồn từ các khoản thế chấp, họ nhanh chóng bán cho các nhà đầu tư thế chấp như Fannie Mae hoặc Freddie Mac để họ có thể tiếp tục cho vay. Tuy nhiên, Fannie và Freddie chỉ được phép mua các khoản thế chấp tuân theo Hướng dẫn của FHFA.
Sau khi mua các khoản thế chấp này, Fannie và Freddie gộp chúng với các khoản vay giống hệt nhau khác để bán cho các nhà đầu tư trên thị trường thế chấp thứ cấp. Quá trình tương tự xảy ra thường xuyên với các khoản thế chấp jumbo, tuy nhiên các nhà đầu tư khác cũng tham gia.
Thế chấp hợp lệ so với Thế chấp Jumbo
Một khoản vay jumbo mang lại cho bạn nhiều sức mua hơn một khoản vay phù hợp, nhưng bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn vì khoản nợ của bạn lớn hơn.
Hạn chế khoản vay đối với Thế chấp Jumbo
Cần phải có một khoản vay lớn nếu bạn muốn vay nhiều hơn mức cho vay tối đa cho khu vực của bạn. Ở hầu hết các quốc gia, mức trần cho vay phù hợp cho năm 2022 là $ 647,200. Tuy nhiên, các hạn chế cho vay cao hơn ở các cộng đồng giàu có hơn. Hạn mức cho vay năm 2022 là $ 970,800 đối với phần lớn California, cũng như các khu vực tàu điện ngầm New York và Washington, DC. Năm nay, Alaska và Hawaii cũng có hạn mức cho vay lớn hơn.
Ưu điểm của Vay thế chấp Jumbo
Lợi thế chính cho những người đi vay là các khoản thế chấp lớn cho phép họ vay nhiều hơn những hạn chế do Fannie và Freddie đặt ra. Ví dụ, một khoản vay jumbo cho phép bạn vay 1 triệu đô la để mua một căn nhà trị giá 1.5 triệu đô la.
Một số người vay muốn tài trợ một phần lớn chi phí của ngôi nhà hơn là sử dụng tiền mặt, làm cho thế chấp jumbo trở thành một công cụ tài chính hữu ích và là một phần của chiến lược đầu tư lớn hơn. Bạn vẫn có thể nhận được một mức lãi suất hợp lý và tài trợ cho ngôi nhà bạn chọn mà không bị giới hạn bởi giới hạn đô la thế chấp phù hợp.
Cách Nhận Thế chấp Khoản vay Jumbo
Một khoản vay jumbo không có sẵn cho tất cả những người muốn một cái.
Các khoản thế chấp Jumbo rất khó để có được vì chúng không có sẵn ở mọi người cho vay. Khoản vay càng lớn, thời gian trả càng lâu, và thời gian trả nợ dài hơn dẫn đến nhiều rủi ro hơn hầu hết những người cho vay sẵn sàng chấp nhận. Vẫn có thể vay được một khoản vay thế chấp jumbo, nhưng lãi suất của bạn sẽ cao hơn lãi suất của một khoản thế chấp nhà tiêu chuẩn và khả năng đủ điều kiện có thể cực kỳ khó khăn.
Lynch cung cấp cho chúng ta một cái nhìn sâu sắc chưa từng có về khách hàng thế chấp jumbo trung bình của PCMA.
- Số tiền cho vay: $ 1,004,302.89
- Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV): 61.24
- Điểm FICO: 740
- Người vay Tuổi: 61
- Người đồng vay Tuổi: 59
- Số năm ở nhà: 16
Đối với các khoản vay ngắn hạn, người cho vay tìm kiếm điểm tín dụng tốt hơn so với các khoản thế chấp thông thường. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cũng rất đáng kể, và những người cho vay như nằm trong khoảng 43% đến 36%.
Do số tiền cho vay của khoản vay thế chấp lớn hơn, một số ngân hàng có thể cần bằng chứng về tiền mặt dự trữ, chẳng hạn như tiền tiết kiệm hoặc đồ trang sức, để xoa dịu nỗi lo lắng của họ. Điều này có thể đi một chặng đường dài hướng tới việc chứng minh với người cho vay rằng bạn có khả năng hoàn trả khoản vay của mình.
Khoản trả trước cũng cao hơn. Nhiều người cho vay sẽ chấp nhận khoản vay mua nhà thông thường ở mức ít nhất là 3%, mặc dù các chuyên gia tài chính cá nhân khuyên bạn nên nhắm đến mức 20%. Các nhà cho vay sẽ yêu cầu giảm các khoản thanh toán từ 15% đến 30% đối với các khoản thế chấp lớn. Đánh giá bổ sung có thể được yêu cầu.
Lãi suất cho vay thế chấp Jumbo
Trong khi các khoản thế chấp jumbo từng có lãi suất cao hơn các khoản thế chấp tiêu chuẩn, sự khác biệt đã được thu hẹp trong những năm gần đây. Ngày nay, tỷ lệ phần trăm trung bình hàng năm (APR) cho một khoản thế chấp jumbo thường ngang bằng với các khoản thế chấp thông thường, nếu không muốn nói là rẻ hơn trong một số trường hợp. Ví dụ, Wells Fargo tính APR là 3.360% đối với khoản vay tuân thủ lãi suất cố định trong 30 năm và 3.065% đối với khoản vay jumbo kể từ ngày 1 tháng 2022 năm 3. XNUMX
Mặc dù thực tế là các GSE không thể xử lý chúng, các khoản vay lớn thường được chứng khoán hóa bởi các tổ chức tài chính khác; bởi vì những chứng khoán này có rủi ro cao hơn, chúng giao dịch với mức lãi suất cao hơn so với các khoản thế chấp được chứng khoán hóa thông thường. Tuy nhiên, mức chênh lệch này đã được giảm xuống bởi chính lãi suất của các khoản vay.
Khoản thanh toán trước khoản vay Jumbo
May mắn thay, các yêu cầu thanh toán trước đã được nới lỏng trong cùng một khung thời gian. Trước đây, các công ty cho vay thế chấp jumbo thường xuyên yêu cầu người mua nhà giảm 30% giá mua (so với 20% đối với các khoản thế chấp thông thường). Bây giờ, tỷ trọng đó đã giảm xuống thấp, từ 10% đến 15%. Như với bất kỳ khoản thế chấp nào, việc tạo ra một khoản tiền lớn hơn tiền đặt cọc có thể có một số lợi thế. Nó bao gồm tránh chi phí của bảo hiểm thế chấp tư nhân mà người cho vay tính phí cho các khoản trả trước dưới 20%.
Ai Nên Đăng ký Khoản vay Jumbo?
Số tiền cuối cùng bạn có thể vay được xác định bởi tài sản của bạn, điểm tín dụng và giá trị của tài sản bạn muốn mua. Các khoản thế chấp này được coi là phù hợp nhất cho một nhóm nhỏ những người có thu nhập cao kiếm được từ 250,000 đến 500,000 đô la mỗi năm. Nhóm này được gọi là HENRY, viết tắt của những người có thu nhập cao nhưng chưa giàu. Về cơ bản, đây là những người kiếm được nhiều tiền nhưng chưa tích lũy được hàng triệu đô la dư thừa tiền mặt hoặc tài sản khác.
Mặc dù một thành viên trong khu vực HENRY có thể không giàu có để mua một ngôi nhà mới giá cao bằng tiền mặt, nhưng những cá nhân có thu nhập cao như vậy thường có xếp hạng tín dụng cao hơn và lịch sử tín dụng dài hơn so với người mua nhà thông thường đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp truyền thống với mức thấp hơn số lượng. Họ cũng có nhiều khả năng có tài khoản hưu trí được thiết lập tốt. Họ thường đóng góp trong một thời gian dài hơn những người có thu nhập thấp hơn.
Một khoản vay lớn sẽ không cung cấp một khoản giảm thuế đáng kể. Khoản khấu trừ lãi thế chấp bị hạn chế ở mức $ 750,000 đối với khoản nợ thế chấp mới.
Đây là những kiểu người mà các tổ chức thích đăng ký các sản phẩm dài hạn, một phần vì họ thường xuyên yêu cầu các dịch vụ quản lý tài sản bổ sung. Hơn nữa, ngân hàng quản lý một khoản thế chấp trị giá 2 triệu đô la sẽ thực tế hơn 200,000 khoản vay XNUMX đô la.
Yêu cầu thế chấp Jumbo đặc biệt
Khi người cho vay dự kiến sẽ phải chịu nhiều rủi ro hơn, họ sẽ rất kén chọn người mà họ cho vay.
# 1. Người cho vay có thể yêu cầu dự trữ tiền mặt.
Đối với một khoản vay lớn, người cho vay cần biết rằng bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán đều đặn, thường xuyên. Người cho vay của bạn sẽ cần bảng sao kê ngân hàng để xác nhận rằng bạn có đủ tiền trong ngân hàng để thực hiện thanh toán của mình. Các nhà cho vay thường yêu cầu người vay phải tiết kiệm chi phí lên đến 12 tháng trước khi phê duyệt khoản vay.
Phương pháp duy nhất để đáp ứng yêu cầu dự trữ là có tiền mặt trong tài khoản ngân hàng của bạn. Các nhà cho vay có thể cân nhắc đến 70% tài khoản hưu trí của bạn, vì vậy bạn không cần phải trả mọi thứ để đáp ứng tiêu chí dự trữ. Tiền mặt kinh doanh và quà tặng cũng có thể góp phần vào yêu cầu dự trữ của bạn trong các tình huống cụ thể.
# 2. Chi phí đóng cửa đã tăng lên.
Chi phí đóng cửa thường từ 3% đến 6% của toàn bộ giá trị căn nhà, nhưng các khoản vay jumbo về cơ bản có phí đóng cao hơn đáng kể so với các khoản thế chấp tiêu chuẩn. Với khoản thế chấp trị giá 700,000 đô la, bạn có thể dự đoán sẽ trả từ 35,000 đến 53,000 đô la tiền mặt khi kết thúc.
# 3. Thu nhập ổn định
Các khoản vay jumbo chỉ dành cho những người mua có thu nhập ổn định và có thể dự đoán được. Khi đăng ký một khoản vay thông thường, người cho vay thường yêu cầu W-2, hồ sơ thuế và 1099 có giá trị lên đến hai năm. Với khoản vay ngắn hạn, người cho vay của bạn có thể yêu cầu thêm tài liệu và xác nhận rằng thu nhập của bạn khó có thể thay đổi sau khi bạn nhận được khoản vay.
# 4. Bảo lãnh phát hành thủ công
Các khoản vay Jumbo thường được bảo lãnh bằng tay. Một chuyên gia tài chính sẽ xem xét hồ sơ tín dụng, tài sản và bảng sao kê ngân hàng của bạn bằng một chiếc lược chải chuốt. Vì vậy, họ sẽ đưa ra ánh sáng bất kỳ sai lầm trước đây. Nếu bạn có một phá sản or tịch thu nhà về lịch sử tín dụng của bạn, bạn sẽ gặp khó khăn hơn khi vay một khoản vay lớn.
Các khoản cho vay khổng lồ có khó nhận được không?
Các khoản vay lớn vượt quá giới hạn cho vay của liên bang được gọi là các khoản thế chấp khổng lồ. Các khoản vay này có thể cung cấp lãi suất cạnh tranh, nhưng chúng thường khó đủ điều kiện hơn so với các khoản vay phù hợp. Chúng cũng là một cách dễ dàng để người đi vay có được số tiền họ cần để mua những ngôi nhà đắt tiền.
Khoản vay Jumbo mang lại lợi ích gì?
Các khoản vay khổng lồ cung cấp cho người vay tùy chọn thanh toán trước ít hơn với bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc khoản thanh toán trước 20% (PMI). Tùy thuộc vào mức lương, lịch sử tín dụng, ngân sách và các đặc điểm đủ điều kiện khác của bạn, điều đó có thể chuyển thành khoản tiết kiệm trả trước lớn với các tùy chọn khác nhau.
Có thể hoàn trả khoản vay khổng lồ sớm không?
Hầu hết những người cho vay thế chấp cho phép người vay thanh toán khoản vay hàng năm lên tới 20%. Thay vào đó, tiền phạt trả trước thế chấp thường xảy ra khi các phần lớn của khoản vay được tái cấp vốn, bán hoặc trả hết.
Điều gì phân biệt Thế chấp khổng lồ với Thế chấp phù hợp?
Bằng cách cung cấp mức tối đa cao hơn đáng kể so với mức cho vay phù hợp, các khoản vay khổng lồ đúng với tên gọi của chúng. Các khoản vay khổng lồ được thực hiện cho những người có thu nhập cao muốn mua nhà ở đắt tiền hơn, trong khi các khoản vay phù hợp được thực hiện cho người mua nhà trung bình.
Jumbo có gì chống lại nó?
Các khoản vay khổng lồ thường sẽ khó đạt được hơn vì chúng không phù hợp và có giá trị lớn hơn các khoản thế chấp thông thường. Người vay có thể được yêu cầu dành một khoản dự trữ tương đương với các khoản thanh toán thế chấp có giá trị lên tới một năm để đủ điều kiện nhận khoản vay khổng lồ. Nhu cầu này có thể được hạ xuống với khoản thanh toán trước lớn hơn và tín dụng tốt hơn.
Kết luận
Ngay cả ở những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất, các khoản vay jumbo giúp cho việc sở hữu nhà trở nên khả thi.
Cần phải có một khoản vay lớn nếu bạn muốn mua một bất động sản ở một thị trường có giá cao. Tin tốt là các khoản vay này đang trở nên dễ dàng hơn để có được và đủ điều kiện trực tuyến.
Câu hỏi thường gặp về thế chấp Jumbo
Jumbo 30 năm là gì?
Khoản vay thế chấp cố định trong 30 năm là khoản vay mua nhà với lãi suất cố định được hoàn trả trong 30 năm.
Khoản vay jumbo có yêu cầu 20% không?
Các nhà cho vay thường yêu cầu thanh toán trước 20% đối với các khoản vay ngắn hạn cho các căn nhà dành cho một gia đình. Một khoản trả trước lớn hơn cũng có thể được yêu cầu đối với các ngôi nhà thứ hai và các tòa nhà nhiều gia đình.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa cho một khoản vay lớn là bao nhiêu?
Tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa không được vượt quá 45 phần trăm.
Bài viết liên quan
