Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản vay mua nhà hợp lý nhất hiện có, có thể bạn đang tìm một khoản vay thông thường. Tuy nhiên, trước khi cam kết với người cho vay, điều quan trọng là phải hiểu nhiều loại cho vay thông thường có sẵn cho bạn. Mỗi lựa chọn khoản vay thông thường sẽ có các yêu cầu, phần thưởng và nhược điểm riêng. Ở đây, chúng ta sẽ thảo luận về khoản vay thế chấp thông thường, lãi suất và các yêu cầu về điểm tín dụng và xem liệu đó có phải là lựa chọn tốt cho bạn hay không.
Khoản vay Thông thường là gì?
Khoản vay thông thường là khoản vay không được bảo lãnh bởi cơ quan chính phủ như Bộ Cựu chiến binh. Các khoản thế chấp thông thường thường đáp ứng các yêu cầu trả trước và thu nhập do Fannie Mae và Freddie Mac đưa ra, cũng như các hạn chế cho vay do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang, hoặc FHFA áp đặt.
Yêu cầu đối với một khoản vay thông thường là điểm tín dụng ít nhất là 620, trong khi điểm số từ 740 trở lên sẽ giúp bạn nhận được tỷ lệ tốt nhất. Tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn và số tiền đã vay, bạn có thể trả trước ít nhất là 3% với một khoản vay thông thường. (Tuy nhiên, hãy nhớ rằng khoản trả trước lớn hơn có thể giúp bạn nhận được mức giá rẻ hơn.)
Các khoản vay phù hợp so với các khoản cho vay thông thường
Các khoản cho vay thông thường thường được gọi một cách không chính xác là các khoản thế chấp hoặc khoản vay phù hợp. Mặc dù có một số trùng lặp, nhưng hai danh mục này rất khác biệt. Một khoản thế chấp phù hợp là một khoản thế chấp có các điều khoản và điều kiện cơ bản phù hợp với tiêu chí tài trợ của Fannie Mae và Freddie Mac. Ví dụ, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang đặt ra giới hạn đô la hàng năm (FHFA). Khoản vay sẽ không vượt quá 647,200 đô la ở hầu hết các lục địa Hoa Kỳ vào năm 2022 (tăng từ 548,250 đô la vào năm 2021).
Do đó, trong khi tất cả các khoản vay phù hợp là thông thường, không phải tất cả các khoản vay thông thường đều tuân thủ. Ví dụ, một khoản thế chấp $ 800,000 jumbo là một khoản thế chấp thông thường nhưng không phải là một khoản thế chấp phù hợp vì nó vượt quá số tiền có thể được bảo lãnh bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac.
Các loại cho vay thông thường khác nhau là gì?
Khi so sánh giữa người cho vay và lựa chọn thế chấp, bạn có thể bắt gặp nhiều hình thức cho vay thông thường. Dưới đây là một số phổ biến nhất, cùng với giải thích về cách chúng hoạt động.
- Thực hiện các khoản vay thông thường: Đó là các khoản cho vay tuân thủ các quy tắc do Fannie Mae và Freddie Mac thiết lập, bao gồm cả số tiền cho vay tối đa được nêu ở trên.
- Các khoản vay Jumbo: Các khoản vay Jumbo cho phép bạn vay nhiều hơn giới hạn cho vay tối đa đối với các khoản vay phù hợp. Tuy nhiên, họ thường yêu cầu điểm tín dụng cao hơn, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) thấp hơn và khoản trả trước lớn hơn.
- Các khoản cho vay theo danh mục: Đây là những khoản cho vay thông thường mà người cho vay muốn nắm giữ trong danh mục đầu tư của mình hơn là bán trên thị trường thứ cấp. Tùy chọn này cho phép người cho vay linh hoạt hơn so với quy định của Fannie Mae và Freddie Mac cho phép, đặc biệt khi nói đến điểm tín dụng và DTI.
- Các khoản cho vay dưới chuẩn: Các khoản vay phù hợp yêu cầu DTI dưới 50% và điểm tín dụng từ 620 trở lên. Tuy nhiên, nếu tín dụng của bạn không đủ tiêu chuẩn, bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp dưới chuẩn.
- Các khoản cho vay thông thường được phân bổ: Các khoản vay này được phân bổ hoàn toàn, do đó người mua nhà có một khoản thanh toán cố định hàng tháng từ đầu đến cuối thời gian hoàn vốn khoản vay mà không phải trả quá nhiều. Lãi suất thế chấp cố định hoặc có thể điều chỉnh có sẵn cho các khoản vay thông thường được khấu hao.
- Các khoản vay thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh: Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định có cùng lãi suất - và do đó cùng một khoản thanh toán hàng tháng - trong suốt thời gian của khoản vay. Mặt khác, một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh cung cấp một mức lãi suất cố định trong một khoảng thời gian cụ thể, thường là từ ba đến mười năm. Lãi suất của bạn sẽ được điều chỉnh hàng năm dựa trên tỷ giá thị trường.
Yêu cầu về Khoản vay đối với Khoản vay Thông thường
Bạn phải đáp ứng các yêu cầu về khoản vay để đủ điều kiện cho bất kỳ hình thức vay thế chấp thông thường nào. Các khoản cho vay thông thường thường có các yêu cầu nghiêm ngặt hơn các khoản vay được chính phủ bảo đảm, bao gồm:
# 1. Điểm tín dụng
Nếu bạn tưởng tượng việc nhận một khoản vay thông thường là một loạt các bước, thì giai đoạn đầu tiên sẽ là điểm tín dụng của bạn. Người cho vay cầm cố cần có điểm tín dụng tối thiểu là 620 để đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Để nhận được mức lãi suất và hợp đồng cao nhất, bạn sẽ cần có điểm tín dụng cao hơn đáng kể, thường là 740 trở lên.
# 2. DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập)
Tiến lên bậc thang, thông tin tiếp theo mà người cho vay sẽ xem xét là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Tỷ lệ DTI của bạn có tính đến các khoản nợ hàng tháng khác như khoản vay mua xe, khoản vay sinh viên và nợ thẻ tín dụng. Hầu hết các tổ chức cho vay sẽ không cho phép tỷ lệ này vượt quá 43%, trong khi một số có thể đưa ra ngoại lệ và cho phép lên đến 50%.
# 3 Trả trước
Không giống như một số khoản vay được chính phủ bảo hiểm, người cho vay sẽ không cung cấp cho bạn 100% giá mua nhà trong một khoản vay thông thường; bạn phải có khả năng trả trước. Nhiều khoản vay thông thường có lãi suất cố định cho một ngôi nhà chính (không phải ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư) cho phép trả trước ít nhất là 3% hoặc 5%. Ví dụ, nếu bạn vay khoản vay thông thường giảm 3% để mua một ngôi nhà trị giá 350,000 đô la, bạn sẽ cần phải trả ít nhất 10,500 đô la.
# 4. Bảo hiểm thế chấp tư nhân
Cơ hội đặt cọc chỉ 3% là một đặc điểm hấp dẫn của các khoản thế chấp thông thường, nhưng nó đi kèm với một khoản thanh toán: bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Vì bạn không trả trước 20% nên PMI bảo vệ người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Vì vậy, cho đến khi bạn có 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình - bằng cách trả bớt tiền thế chấp hoặc tăng giá trị ngôi nhà của bạn - bạn phải trả PMI.
# 5. Số tiền vay
Bước cuối cùng để có được một khoản vay thông thường là xác định số tiền bạn cần vay. Mỗi năm, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) thiết lập các hạn chế để tuân theo các khoản vay thông thường. Những điều này khác nhau tùy thuộc vào vị trí của tài sản. Giới hạn cho năm 2021 ở đa số Hoa Kỳ là 548,250 đô la. Giới hạn $ 822,375 áp dụng ở các khu vực có giá cao hơn như California và Thành phố New York. Bất cứ điều gì lớn hơn sẽ cần một khoản vay lớn.
Làm thế nào để có được một khoản vay thông thường
Nếu bạn đã xác định rằng một khoản vay thông thường là tốt nhất cho mình, thì đây là cách để nhận một khoản vay:
# 1. Kiểm tra điểm tín dụng của bạn.
Trước khi làm bất cứ điều gì khác, bạn cần hiểu tình hình tín dụng của mình. Bạn có thể làm điều này miễn phí bằng cách kiểm tra điểm tín dụng của mình với Experian. Nếu điểm tín dụng của bạn là 620 hoặc cao hơn, bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường phù hợp. Và nếu nằm trong khoảng từ giữa đến trên 700, bạn sẽ có nhiều khả năng đủ điều kiện cho các điều khoản vay có lợi hơn.
# 2. Bỏ tiền sang một bên để thanh toán trước.
Trong khi nhiều khoản vay thông thường không yêu cầu một khoản trả trước lớn, bạn càng đặt nhiều tiền, bạn càng có nhiều khả năng đủ điều kiện để được hưởng lãi suất thấp hơn.
# 3. Kiểm tra tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn.
Người cho vay sẽ xem xét DTI của bạn ngoài điểm tín dụng của bạn. Những người cho vay thường muốn thấy rằng tổng số khoản vay hàng tháng của bạn không vượt quá 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Họ có thể kéo dài DTI cần thiết của mình lên 43 phần trăm hoặc cao hơn trong một số tình huống, nhưng Fannie Mae và Freddie Mac sẽ chỉ chấp nhận 50 phần trăm cho các khoản vay phù hợp.
#4. Tìm kiếm những người cho vay thế chấp.
Hãy xem xét một số nhà cung cấp dịch vụ thế chấp, bao gồm mức giá họ cung cấp, cách thức hoạt động của quy trình đăng ký và liệu bạn có thể đăng ký trực tuyến hay không. Trước khi nộp đơn, hãy cố gắng khám phá ít nhất ba đến năm công ty cho vay mà bạn thích.
# 5. Có được sự chấp thuận trước.
Giấy chấp thuận trước thế chấp là một tài liệu từ một người cho vay thế chấp đồng ý cung cấp cho bạn một số tiền cụ thể để mua một ngôi nhà nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định. Trong quá trình này, người cho vay hoặc người môi giới sẽ thông báo cho bạn liệu có cần phải có bất kỳ thay đổi nào khác để cải thiện khả năng đủ điều kiện mua nhà của bạn hay không.
Lợi ích của Khoản vay Thông thường là gì?
Không có khoản vay thế chấp nào phù hợp với tất cả, vì vậy điều quan trọng là bạn phải hiểu những lợi thế và bất lợi của từng lựa chọn của bạn trước khi đưa ra quyết định. Dưới đây là một số ưu điểm của khoản vay thông thường:
# 1. Lãi suất rẻ:
Có điểm tín dụng tốt có thể giúp bạn đủ điều kiện nhận lãi suất thấp. Hơn nữa, sau khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn đạt 80%, bạn có thể yêu cầu họ từ bỏ yêu cầu bảo hiểm. Ngược lại, chi phí bảo hiểm thế chấp liên quan đến khoản vay FHA có thể tiếp tục trong suốt thời gian của khoản vay, cũng như phí bảo lãnh liên quan đến khoản vay USDA.
# 2. Hạn mức cho vay cao hơn:
Mặc dù các khoản vay phù hợp có giới hạn, nhưng các khoản vay thông thường jumbo thậm chí có thể tăng cao hơn nếu cần. Các khoản vay do chính phủ bảo hiểm có thể không cung cấp cho bạn mức độ linh hoạt tương tự.
Một số người cho vay có lợi thế hơn với các khoản vay thông thường so với các khoản vay do chính phủ bảo hiểm, do thực tế là họ không bắt buộc phải tuân theo các tiêu chí do các cơ quan chính phủ đó áp đặt.
Hạn chế của Khoản vay Thông thường là gì?
Cùng với một số lợi thế của việc vay vốn thông thường so với khoản vay được chính phủ bảo đảm, có một số hạn chế cần xem xét:
# 1. Các yêu cầu khác về điểm tín dụng:
Để đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường phù hợp, bạn thường cần có điểm tín dụng ít nhất là 620, cao hơn mức mà một số khoản vay được chính phủ hậu thuẫn cần.
# 2. Yêu cầu thanh toán thấp hơn:
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, một số chương trình cho vay thông thường nhất định cho phép bạn đặt cọc ít nhất là 3% hoặc có thể không có gì ngoài mong đợi sẽ trả 5% sau đó. Trong khi đó, các khoản vay FHA yêu cầu khoản trả trước 3.5%, trong khi các khoản vay USDA và VA yêu cầu hoàn toàn không phải trả trước.
# 3. Tiêu chí trình độ nghiêm ngặt hơn:
Các khoản vay thế chấp được chính phủ bảo hiểm ít gây rủi ro hơn cho người cho vay, vì vậy bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay nếu bạn đáp ứng các yêu cầu đủ điều kiện của cơ quan. Ngược lại, bởi vì người cho vay đang chịu rủi ro lớn hơn bằng cách bắt nguồn từ khoản vay, tình trạng tài chính cá nhân của bạn có thể được kiểm tra kỹ hơn với một khoản vay thông thường.
Điều gì làm cho một khoản vay thế chấp thông thường trở nên độc đáo so với các loại khoản vay khác?
Hãy xem các khoản vay thông thường xếp chồng lên nhau như thế nào so với một số lựa chọn cho vay thông thường khác.
Các khoản cho vay VA so với các khoản cho vay Thông thường
Trong khi các khoản vay thông thường dành cho tất cả những ai đáp ứng các yêu cầu, các khoản vay VA chỉ dành riêng cho các cựu chiến binh, thành viên tại ngũ và vợ / chồng còn sống của họ như một quyền lợi của nghĩa vụ quân sự.
Các yêu cầu đối với các khoản vay VA có thể so sánh với các yêu cầu đối với các khoản vay thông thường. Mặt khác, các khoản vay VA có một vài lợi thế lớn.
Đầu tiên và quan trọng nhất, các khoản vay VA không yêu cầu trả trước. Thứ hai, các khoản vay VA không yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
Dưới đây là một số điều cần suy nghĩ nếu bạn muốn nhận một khoản vay VA thay vì một khoản vay thông thường:
- Bạn không thể sử dụng khoản vay VA để mua ngôi nhà thứ hai. Bộ Cựu chiến binh yêu cầu những người vay VA phải sống trong căn nhà đã mua bằng khoản vay của VA. Căn hộ thứ hai và kỳ nghỉ không được phép vay VA.
- Bạn phải trả một khoản phí tài chính. Phí tài trợ VA bù đắp cho người nộp thuế chi phí vay VA. Phí tài trợ được miễn cho một số nhóm nhất định (vợ / chồng còn sống, những người bị khuyết tật VA và những người nhận Tim Tím đang phục vụ tại ngũ). Phí cấp vốn thay đổi tùy thuộc vào khoản trả trước của bạn, cho dù bạn đang mua hay tái cấp vốn và số lần bạn đã sử dụng lợi ích khoản vay VA của mình. Nó dao động từ 1.25 phần trăm đến 3.3 phần trăm số tiền cho vay.
Các khoản cho vay FHA so với các khoản cho vay Thông thường
Các khoản vay của FHA có các yêu cầu tín dụng ít nghiêm ngặt hơn các khoản vay thông thường. Các khoản vay FHA, được bảo lãnh bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, cho phép phê duyệt với số điểm tín dụng thấp nhất là 500 và khoản thanh toán trước 10%. Yêu cầu trả trước tối thiểu 3.5 phần trăm đối với điểm tín dụng trên 580. Trong khi các khoản vay thông thường yêu cầu khoản trả trước thấp hơn (3%), bạn phải có điểm tín dụng ít nhất 620 để đủ điều kiện.
Khi lựa chọn giữa một khoản vay thông thường và một khoản vay FHA, chi phí của bảo hiểm thế chấp phải được xem xét. Nếu bạn đặt ít hơn 10% cho khoản vay FHA, bạn phải trả bảo hiểm thế chấp cho thời hạn của khoản vay, bất kể bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Mặt khác, khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu đối với một khoản vay thông thường, bạn sẽ không phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Các khoản cho vay USDA so với các khoản cho vay Thông thường
Trong khi các khoản vay thông thường có sẵn trên khắp cả nước, các khoản vay USDA * chỉ khả dụng ở các cộng đồng nông thôn đủ tiêu chuẩn. Những người đủ điều kiện vay USDA có thể thấy đây là một khoản vay tương đối hợp lý khi so sánh với các lựa chọn cho vay khác.
Khoản vay thông thường không có giới hạn thu nhập tối đa. Tuy nhiên, các khoản vay USDA có giới hạn thu nhập khác nhau tùy thuộc vào vị trí và tiểu bang nơi bạn mua nhà. Người cho vay của bạn sẽ đánh giá mức lương của tất cả mọi người trong nhà - không chỉ những người được vay - khi xác định khả năng đủ điều kiện của bạn cho một USDA cho vay.
Các khoản vay USDA không yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), nhưng chúng yêu cầu thanh toán một khoản phí đảm bảo, tương đương với PMI. Nếu bạn trả đầy đủ, chi phí là 1% tổng số tiền vay. Bạn cũng có thể trả phí bảo lãnh như một phần của khoản thanh toán hàng tháng của mình. Phí bảo lãnh thường ít tốn kém hơn PMI.
Lãi suất Khoản vay Thông thường là gì?
Lãi suất của một khoản vay thế chấp thông thường dao động hàng ngày. Lãi suất của các khoản thế chấp thông thường thường thấp hơn một chút so với lãi suất cho vay FHA và cao hơn một chút so với lãi suất cho vay VA. Tuy nhiên, mức lãi suất chính xác mà bạn nhận được sẽ được quyết định bởi các trường hợp cụ thể của bạn.
Mặc dù nhiều trang web có thể cung cấp cho bạn lãi suất khoản vay thông thường ước tính, nhưng cách tốt nhất để xem lãi suất thế chấp thực tế của bạn là áp dụng.
Điều gì làm cho khoản vay thông thường khác với khoản vay thông thường?
Những người cho vay tư nhân cung cấp các khoản thế chấp thông thường mà không cần sự hỗ trợ của chính phủ. Chúng không được chính phủ hỗ trợ như các khoản vay FHA. Đủ điều kiện yêu cầu điểm tín dụng cao hơn, tỷ lệ DTI và thanh toán xuống.
Tại sao các khoản vay thông thường tốt hơn?
Nếu bạn có tín dụng tốt và ít nợ, hãy xem xét khoản vay truyền thống. Thanh toán trước 20% sẽ loại bỏ PMI và giảm các khoản thanh toán thế chấp. Các khoản vay thông thường chỉ cần giảm 3%.
Rủi ro của khoản vay thông thường là gì?
Các khoản vay thông thường linh hoạt hơn nhưng rủi ro hơn vì chúng không được bảo hiểm liên bang. Điều này làm cho việc vay tiêu chuẩn trở nên khó khăn hơn, giúp bảo vệ bạn về mặt tài chính.
Rủi ro của khoản vay thông thường là gì?
Có thể vay thế chấp thông thường 15 hoặc 20 năm. Tỷ giá: Cố định hoặc có thể thay đổi. Điểm tín dụng và lịch sử xác định lãi suất.
Ai phê duyệt các khoản vay thông thường?
Người bảo lãnh có thể phê duyệt, từ chối hoặc tạm dừng đơn xin vay mua nhà của bạn. Xóa để đóng: Nếu vậy, bạn đã cung cấp mọi thứ. Lên lịch đóng cửa của bạn với người cho vay.
Kết luận
Có một số lựa chọn thay thế thế chấp có sẵn cho bạn, nhưng một khoản vay thông thường có thể là một quyết định hợp lý để giữ chi phí thấp và là một trong những lựa chọn phổ biến hơn cho người đi vay.
Có điểm tín dụng, thu nhập và tài sản của bạn theo thứ tự là cách tốt nhất để đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Hãy nhớ rằng, mặc dù một số công ty cho vay sẵn sàng linh hoạt khi đăng ký một khoản vay thông thường, nhưng thông thường bạn cần phải bù đắp cho điểm yếu trong một lĩnh vực. Ví dụ: nếu điểm tín dụng của bạn thấp, thông thường bạn sẽ yêu cầu một khoản trả trước lớn hơn và mức lương cao hơn. Nhìn chung, nếu bạn có khoản trả trước, thu nhập đủ và điểm tín dụng đủ tiêu chuẩn, bạn sẽ có thể nhận được một khoản vay thông thường.
Câu hỏi thường gặp về Khoản vay Thông thường
Có khó để có được khoản vay thông thường không?
Mặc dù một khoản vay thông thường là hình thức thế chấp phổ biến nhất, nhưng điều đó rất khó để có được. Người vay phải có điểm tín dụng tối thiểu khoảng 640 để đủ điều kiện (điểm tối thiểu cao nhất của bất kỳ sản phẩm thế chấp nào) và tỷ lệ nợ trên thu nhập là 43 phần trăm hoặc thấp hơn.
Tốt hơn là đi FHA hay thông thường?
Nếu bạn có tín dụng mạnh hoặc xuất sắc, một khoản vay thông thường thường được ưu tiên hơn vì tỷ lệ thế chấp và phí PMI của bạn sẽ thấp hơn. Tuy nhiên, nếu điểm tín dụng của bạn nằm trong khoảng trên 500 hoặc thấp hơn 600, thì khoản vay FHA có thể là lý tưởng. FHA thường là giải pháp thay thế ít tốn kém hơn cho những khách hàng có tín dụng kém.
Khoản trả trước tối thiểu cho một khoản vay thông thường là bao nhiêu?
Khoản trả trước tối thiểu cho một khoản thế chấp thông thường là 3%. Tuy nhiên, những người đi vay có điểm tín dụng kém hơn hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập lớn hơn có thể bị yêu cầu giảm nhiều hơn.
Bài viết liên quan
- Làm thế nào để mua một ngôi nhà với tín dụng khó đòi: Hướng dẫn chi tiết vào năm 2022
- Thế chấp không trả trước: Nhận thế chấp không cần trả trước vào năm 2022
- Điểm tín dụng tối thiểu để mua nhà vào năm 2022
- Điểm tín dụng bạn cần để mua nhà: Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ vào năm 2022
- VAY KINH DOANH CHO VETERANS: Hướng dẫn Best Easy 2022 và; Thực tiễn Hoa Kỳ
