Khi nói đến việc mua nhà, việc trả trước có thể khó khăn, đặc biệt nếu bạn muốn giảm 20% để tránh phải trả cho bảo hiểm thế chấp tư nhân. Nếu bạn không có khả năng trả trước một khoản lớn, thì một khoản vay cõng có thể là một giải pháp thay thế khả thi cho bạn. Tuy nhiên, các khoản vay này đi kèm với mức giá và nhược điểm riêng của chúng. Dưới đây là những gì bạn nên biết về một khoản vay thế chấp cõng, những người cho vay, cách tái cấp vốn cho họ và các lựa chọn thay thế của họ.
Khoản vay Cõng là gì?
Một khoản vay cõng bao gồm việc nhận được hai khoản thế chấp, một lớn và một nhỏ. Thế chấp nhỏ hơn "ẩn" đằng sau một thế chấp lớn hơn. Một khoản thế chấp truyền thống là một khoản vay chính. Lựa chọn khác là khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng.
Lý do chính để vay một khoản vay cõng là tránh phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Khoản vay cõng nợ hoạt động như thế nào?
Một khoản vay cõng hoạt động như sau: Bạn có một khoản thế chấp với số tiền tiêu chuẩn là 80% giá mua căn nhà. Thay vì trả 20% còn lại bằng tiền mặt cho khoản trả trước, bạn vay khoản vay thứ hai (thường là 10%) và sau đó trả 10% còn lại bằng tiền mặt.
Giả sử bạn muốn mua một căn nhà trị giá 200,000 đô la nhưng chỉ có 20,000 đô la tiền tiết kiệm. Sử dụng kỹ thuật cho vay cõng, bạn sẽ có được một khoản thế chấp trị giá 160,000 đô la (80 phần trăm). Sau đó, bạn sẽ vay một khoản vay 20,000 đô la (10 phần trăm). Cuối cùng, bạn sẽ trả 20,000 đô la còn lại (10%) dưới dạng khoản trả trước.
Bạn sử dụng phương pháp này để nhận được cả hai khoản vay cùng một lúc. Khoản vay thứ hai nhỏ hơn, thường là khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng (HELOC) với thời hạn 10 năm, bổ sung khoản vay đầu tiên để đáp ứng tổng nhu cầu vay của bạn.
Tuy nhiên, bạn không bắt buộc phải nhận cả hai khoản vay từ cùng một người cho vay. Nếu bạn thông báo cho người cho vay cầm cố chính của mình rằng bạn có ý định sử dụng khoản vay cõng, họ sẽ giới thiệu bạn với người cho vay thứ hai, người có thể cung cấp tài chính bổ sung.
Các hình thức cho vay cõng
Có một số loại cho vay cõng:
Nhận khoản thế chấp thứ hai: Một khoản vay tiêu chuẩn có hai khoản thế chấp. Điều đó có nghĩa là hai tập hợp chi phí và điều khoản đóng khác nhau. Thậm chí có thể cần phải sử dụng hai bên cho vay cõng nợ riêng biệt.
- Khoản vay vốn chủ sở hữu: Nếu bạn hiện đang sống trong một ngôi nhà mà bạn đã trả hết (hoặc giảm đáng kể với khoản thế chấp của mình), bạn có thể đăng ký một khoản vay mua nhà, là một khoản tiền mặt một lần mà bạn có thể đặt vào mặt sau của một khoản thế chấp. đến 80% giá mua.
- TRỢ LỘC: HELOC tương tự như khoản vay mua nhà, ngoại trừ lãi suất của HELOC có thể thay đổi, do đó, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ biến động và bạn sẽ rút tiền mặt thay vì rút tất cả một số tiền lớn cùng một lúc.
Tại sao có thể khó nhận được khoản vay cõng
Về lý thuyết, một khoản vay cõng dường như là giải pháp thay thế tốt hơn, nhưng có những nguy hiểm, do đó người cho vay sẽ yêu cầu bằng chứng rằng bạn có thể xử lý khoản nợ bổ sung.
Một điều cần lưu ý là người cho vay cầm cố sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn khi chấp thuận khoản vay của bạn. Bởi vì bạn đang vay một cách hiệu quả hai khoản vay cho một bất động sản, bạn đang gánh thêm nợ, do đó bạn sẽ cần một mức lương cao hơn để trang trải cả hai.
DTI của bạn không được vượt quá 28 phần trăm, có nghĩa là tổng chi phí hàng tháng của cả hai khoản vay của bạn không được vượt quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Ví dụ: nếu thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn là 6,000 đô la, bạn sẽ không đủ điều kiện cho khoản vay cõng có giá hơn 1,680 đô la một tháng.
Hơn nữa, bởi vì việc thực hiện hai khoản vay khác nhau cùng một lúc là rất nguy hiểm, bạn sẽ cần tín dụng tốt để đủ điều kiện cho một khoản vay mua lại. Mỗi người cho vay có các yêu cầu khác nhau, nhưng điểm tín dụng ít nhất là 680 là bắt buộc.
Ưu điểm của các khoản cho vay cõng
# 1. Tránh PMI
Một trong những lý do điển hình nhất để có được khoản vay cõng là tránh phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bảo hiểm bảo vệ người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Nhận hai khoản thế chấp ít tốn kém hơn cho chủ nhà, và tiền lãi thường được khấu trừ thuế. Trước khi đưa ra lựa chọn tài chính quan trọng như vậy, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia thuế của mình.
Khi bạn có 20% vốn sở hữu trở lên trong ngôi nhà của mình, bạn có quyền hợp pháp để yêu cầu người cho vay ngừng PMI của bạn. Nếu không, người cho vay được yêu cầu ngừng PMI khi bạn đã đạt được 22% vốn chủ sở hữu trong tài sản của mình.
# 2. Giảm bớt các khoản thanh toán
Một khoản thế chấp cõng cũng có thể được sử dụng để tài trợ hơn 80% giá mua một ngôi nhà (còn được gọi là khoản vay 80% theo giá trị hoặc LTV).
Ví dụ: nếu một người mua bất động sản chỉ có đủ tiền để trả trước 5%, họ có thể có được khoản vay 80/15/5. “80” đề cập đến khoản thế chấp ban đầu, tài trợ cho 80% giá mua đầu tiên của căn nhà. “15” đề cập đến khoản thế chấp thứ hai, tài trợ cho 15% còn lại của giá mua. Số “5” thể hiện khoản trả trước 5% của người vay.
Điều này có thể được thực hiện theo hai cách: 80/15/5 hoặc 80/10/10. Tuy nhiên, một số công ty cho vay cho vay cõng lại cung cấp tùy chọn 80/20, trong đó khoản thế chấp thứ hai bao gồm phần còn lại của giá mua mà không cần trả trước.
# 3. Tiện
Một khoản vay cõng có thể là một công cụ hữu ích cho người mua tài sản. Vì khoản thế chấp cõng đóng cùng lúc với khoản thế chấp ban đầu, nên không cần phải tham gia hai lần đóng, ký hai bộ giấy tờ, hoặc trả hai khoản phí đóng khác nhau. Nếu người cho vay ban đầu của bạn không cung cấp các khoản vay cõng, rất có thể họ sẽ đề xuất một người cho vay khác mà họ có mối quan hệ làm việc với họ.
Khoản vay thứ hai đôi khi có thể được cấu trúc theo cách mà chủ nhà có thể hưởng lợi từ khoản vay đó. Ví dụ, nếu khoản vay thứ hai là hạn mức tín dụng vốn tự có nhà, chủ nhà có thể sử dụng khoản vay để nâng cấp nhà.
Các khoản vay cõng cũng có thể được thiết kế để chấp nhận các khoản thanh toán lãi suất đơn giản. Điều này có nghĩa là bạn chỉ phải trả tiền lãi trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng bạn có thể thêm bao nhiêu tiền gốc tùy thích.
Tùy chọn này cung cấp cho chủ nhà nhiều lựa chọn hơn về cách họ có thể tiêu tiền của mình. Họ có thể đưa số tiền đó vào khoản 401 (k) hoặc các khoản đầu tư tài chính khác, trả nợ thẻ tín dụng lãi suất cao, hoặc bảo quản nó cho những ngày mưa.
#4. Duy trì Khoản vay Jumbo Lãi suất ở mức tối thiểu
Nếu bạn đang tìm kiếm bất động sản đắt tiền hơn, một khoản vay cõng có thể cho phép bạn vượt qua các ràng buộc cho vay của các khoản vay jumbo. Lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp đầu tiên sẽ có lợi cho bạn.
Mặt hạn chế của khoản vay cõng
Mặt khác, thế chấp cõng lại có một số nhược điểm có thể làm mất lòng người đi vay. Đây là vài ví dụ:
# 1. Lãi suất cao hơn:
Vì khoản thế chấp thứ hai có liên quan đến lãi suất ngắn hạn, nên nó thường được tài trợ ở mức lãi suất thế chấp cao hơn khoản thế chấp chính. Trên thực tế, những tỷ lệ này cuối cùng có thể lớn hơn chi phí của PMI.
# 2. Các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn:
Các khoản thế chấp thứ hai thường bị hạn chế đối với các căn nhà chính và có thời gian cho vay ngắn hơn so với các khoản thế chấp đầu tiên. Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn và hạn chế đối với loại nhà.
# 3. Giới hạn số lượng:
Các khoản thế chấp thứ hai cũng bị hạn chế tương tự đối với số tiền cho vay không quá 100,000 đô la. Tuy nhiên, một số công ty cho vay cõng lại cho phép nhiều hơn thế. Các khoản vay cõng không có sẵn từ các nhà cho vay khác, chẳng hạn như Rocket Mortgage®.
Yêu cầu đối với Khoản vay cõng
Các điều kiện và thời hạn cho vay khác nhau giữa các bên cho vay. Tuy nhiên, phần lớn những người cho vay cung cấp loại chương trình này tuân theo một số tiêu chuẩn giống nhau. Hãy nhớ rằng các tiêu chuẩn được liệt kê dưới đây không ràng buộc đối với bất kỳ người cho vay cụ thể nào, nhưng bạn nên mong đợi những điều sau:
- Người đi vay thông thường phải đáp ứng tất cả các yêu cầu giống như một khoản vay thông thường. Điều này bao gồm ít nhất hai năm lịch sử công việc thỏa đáng, không có vấn đề tín dụng nghiêm trọng và các hạn chế dự trữ do một số người cho vay áp đặt (một số tiền tiết kiệm có tính thanh khoản nhất định).
- Điểm tín dụng từ 680 trở lên là bắt buộc. Bạn có thể xác định một người cho vay sẽ đưa ra một ngoại lệ, nhưng chúng tôi không biết bất kỳ người cho vay cầm cố nào sẽ có điểm tín dụng thấp hơn.
- Bạn sẽ được yêu cầu thanh toán trước. Số tiền cần thiết được xác định bởi chương trình cho vay cõng mà bạn áp dụng. Vào chương trình 80/10/10, bạn nên dự đoán sẽ phải trả giảm 10%. Bạn sẽ cần giảm 5% cho chương trình 80/15/5.
Những nhà cho vay cõng con tốt nhất năm 2023
Tất cả các tổ chức cho vay thế chấp được liệt kê dưới đây cung cấp một khoản vay cõng ngoài các khoản thế chấp điển hình như FHA, USDA, và các khoản vay thông thường. Chúng tôi khuyên bạn nên nói chuyện với một trong những chuyên gia cho vay chuyên nghiệp của các công ty này, người có thể hỗ trợ bạn đưa ra lựa chọn sáng suốt.
- Ngân hàng Alpine
- Thế chấp Bluewater
- thủ đô sao bắc đẩu
- Cho vay có lý do
- Liên minh tín dụng liên bang First Castle
- Tổng công ty vốn bán buôn
- Thế chấp trên toàn thành phố
Khoản vay cõng nợ giúp loại bỏ PMI như thế nào?
Những người cho vay cõng nợ thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu khoản trả trước cho khoản vay dưới 20%. Trong một số trường hợp, có thể sử dụng một khoản thế chấp cõng sau để tạo ra số vốn thanh toán trước nhằm giảm bớt nhu cầu này. Cần lưu ý rằng mỗi khoản vay có thể bao gồm các điều khoản hoặc hạn chế ngăn cản khoản vay đó được sử dụng theo cách này.
Khoản vay dành cho trẻ em hoặc người lớn tuổi có phải là một khoản thế chấp được cõng không?
Thế chấp cõng là một khoản cho vay cấp dưới của khoản vay cao cấp, thế chấp chính. Các khoản thế chấp dành cho trẻ em thường có lãi suất cao hơn, bị giới hạn ở các khoản vay nhỏ hơn và có thể bị bắt chước bổ sung.
Làm thế nào bạn có thể tái cấp vốn cho một khoản vay cõng?
Bạn có thể tự hỏi, "Liệu tôi có thể tái cấp vốn nếu tôi có được một khoản vay cõng không?"
Có, tuy nhiên việc tái cấp vốn với khoản thế chấp thứ hai khó hơn một chút.
Khi bạn tái cấp vốn cho một khoản vay cõng, bạn có thể trả hết khoản thế chấp thứ hai. Bạn có thể kết hợp hai khoản vay thế chấp thành một theo cách này, giảm lãi suất và tổng số tiền lãi phải trả một cách hiệu quả.
Đây sẽ không được coi là khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt miễn là bạn có thể chứng minh rằng bạn đã sử dụng toàn bộ khoản thế chấp thứ hai để mua căn nhà của mình. Điều này có nghĩa là bạn có thể được hưởng lợi từ tỷ lệ thấp hơn.
Khi bạn tái cấp vốn cho một khoản vay cõng, bạn phải đảm bảo rằng bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình để thanh toán bất kỳ khoản dư nợ nào trong lần thế chấp thứ hai.
Bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay cõng của mình để gộp cả hai khoản nợ thành một hoặc bạn có thể tái cấp vốn chỉ đơn giản là khoản thế chấp đầu tiên và để nguyên khoản thế chấp thứ hai.
Lựa chọn thứ hai là chỉ tái cấp vốn cho khoản thế chấp chính và để nguyên khoản thế chấp thứ hai (“khoản vay cõng”).
Bạn sẽ cần phải tham gia với người cho vay sở hữu khoản thế chấp thứ hai của bạn để thực hiện điều này. Nó phải đồng ý lùi lại chỗ ngồi cho khoản thế chấp mới được tái cấp vốn của bạn. Điều này được gọi là "một thỏa thuận cấp dưới."
Nhìn chung, bạn sẽ không bị cản trở việc tái cấp vốn cho khoản vay cõng của mình với lãi suất giảm trong tương lai. Tuy nhiên, hãy lưu ý rằng sẽ có nhiều vòng để nhảy qua.
Các giải pháp thay thế cho vay cõng
Theo McBride, các khoản cho vay cõng là điển hình trước khi một số chương trình thế chấp có khoản thanh toán thấp trở nên phổ biến. Nếu bạn lo lắng về khoản trả trước 20% đó, có nhiều khoản cho vay và trợ cấp dành cho người mua nhà lần đầu tiên có sẵn để hỗ trợ bạn chuyển đến một ngôi nhà với số tiền trả trước ít hơn và không có thêm lớp cho vay cõng:
# 1. FHA cho vay
Một khoản vay FHA, được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, cho phép bạn đặt cọc ít nhất là 3.5% cho một bất động sản. Bạn cũng có thể nhận được khoản vay này nếu bạn có tín dụng xấu. Đối với khoản trả trước 3.5%, chương trình yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 580. Nếu điểm tín dụng của bạn từ 500 đến 579, bạn phải giảm 10%.
# 2. Thông thường 97
Fannie Mae và Freddie Mac, hai tập đoàn được chính phủ tài trợ, hỗ trợ thực hiện các khoản thế chấp với mức giảm ít nhất là 3%.
# 3. Vay VA
Nếu bạn đã hoặc đang phục vụ trong quân đội, bạn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ và bạn không phải đặt bất kỳ khoản tiền nào.
Bạn sẽ có thể viết séc nhỏ hơn với chương trình thanh toán thấp hơn, nhưng tùy thuộc vào người cho vay của bạn, bạn cũng có thể phải nâng cao kiến thức mua nhà của mình. Ví dụ, chương trình cho vay thanh toán thấp của Bank of America yêu cầu người vay phải tham gia các lớp giáo dục dành cho người mua nhà. Mặt khác, đầu tư một vài giờ thời gian của bạn là một số tiền nhỏ phải trả để có thể mua được chỗ ở của riêng bạn.
Một ngôi nhà có thể có hai khoản vay trên đó?
Khi bạn nhận được hai khoản vay riêng biệt cho cùng một tài sản, điều này được gọi là thế chấp kèm theo. Trong hầu hết các trường hợp, khoản vay đầu tiên là 80% giá trị của ngôi nhà và khoản vay thứ hai là 10%. Bạn có trách nhiệm trả trước 10% còn lại.
Làm thế nào tôi có thể đăng ký một khoản vay cá nhân?
Làm thế nào tôi có thể áp dụng cho một khoản vay cá nhân?
Một khoản vay cá nhân có thể được lấy từ ngân hàng, hiệp hội tín dụng, công ty thẻ tín dụng hoặc người cho vay trực tuyến. Thông thường, bạn phải cung cấp một số thông tin cá nhân và tài chính cơ bản khi đăng ký trực tiếp hoặc trực tuyến.
Bạn còn gọi khoản vay cõng là gì?
Khoản vay kèm theo, còn được gọi là khoản vay thế chấp 80/10/10 hoặc kết hợp, đang thực hiện hai khoản thế chấp cùng một lúc, một khoản vay bằng 80% giá mua căn nhà và khoản vay còn lại là 10%, bằng tiền mặt của chính bạn để trả trước cho khoản vay 10% cuối cùng.
Trong Ngân hàng, Thuật ngữ “Cõng” có nghĩa là gì?
Khi ai đó cõng thẻ tín dụng của người khác, họ làm điều đó với mục đích tăng điểm tín dụng của họ. Điều này không giống với việc có một tài khoản chung.
Khoản vay nào tôi có thể được phê duyệt nhanh nhất?
Các khoản cho vay ngắn hạn, các khoản cho vay quyền sở hữu ô tô, các khoản cho vay ở hiệu cầm đồ và các khoản cho vay cá nhân không cần kiểm tra tín dụng là những khoản vay dễ được chấp thuận nhất. Những khoản vay này có thể tiếp cận được với những người có tín dụng xấu vì chúng cung cấp tiền ngay lập tức và có ít điều kiện.
Câu hỏi thường gặp về Khoản vay Cõng
Làm thế nào khó để có được một khoản vay cõng?
Trong khi các khoản thế chấp bằng cõng ngày càng trở nên phổ biến, thì chúng vẫn còn lâu mới có được một cách dễ dàng. Để đủ điều kiện, rất có thể bạn sẽ cần điểm tín dụng trong các khu vực FICO rất tốt (740-799) hoặc đặc biệt (800-850). Hơn nữa, bạn phải đăng ký và được chấp thuận cho cả hai khoản vay riêng lẻ.
Các khoản vay cõng có còn tồn tại không?
Một số người có thể bị sốc khi các khoản vay cõng vẫn còn tồn tại vào năm 2023. Không chỉ tồn tại, mà còn có nhiều công ty cho vay thế chấp cung cấp các loại cho vay này.
Làm thế nào để bạn đủ điều kiện cho một khoản vay cõng?
Các khoản thế chấp cõng thường đòi hỏi điểm tín dụng cao. Rất có thể bạn sẽ cần điểm tín dụng 680 để đủ điều kiện, mặc dù điều này có thể khác nhau tùy thuộc vào người cho vay. Những người đi vay có tín dụng kém hoàn hảo, lịch sử thu nhập không nhất quán, hoặc những người đang sử dụng một món quà cho khoản trả trước 10% rất có thể sẽ yêu cầu FHA.
- Bảo hiểm Thế chấp là gì và Khi nào Bạn Cần?
- LÃI SUẤT THẾ CHẤP ĐỐI VỚI TÀI SẢN ĐẦU TƯ: Lãi suất thế chấp hiện tại cho BĐSĐT
- Thị trường thế chấp thứ cấp: Hướng dẫn từng bước về cách thức hoạt động
- THẾ CHẤP THỨ HAI: Định nghĩa, Tỷ lệ và Yêu cầu
- Phí bảo hiểm thế chấp là gì? Làm thế nào nó hoạt động
- LÀM THẾ NÀO ĐỂ CÓ ĐƯỢC PMI: Tôi có thể thoát khỏi PMI của mình một cách dễ dàng như thế nào
