Bạn muốn trở thành một trong khoảng 40% chủ nhà Mỹ sở hữu ngôi nhà của họ ngay lập tức. Bạn có thể tưởng tượng? Khi ngân hàng không sở hữu nhà của bạn và bạn bước vào tài sản của mình, cỏ sẽ cảm thấy khác biệt dưới chân bạn — đó là tự do.
Nhưng, giống như các chủ nhà khác, bạn hiện đang bị lôi kéo bởi quả bóng và sợi dây được gọi là thế chấp.
Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách trả nợ thế chấp sớm, cho phép bạn gia nhập hàng ngũ những chủ nhà không mắc nợ. Bắt đầu nào.
“Trả nợ thế chấp sớm” có nghĩa là gì?
Nhiều chủ nhà ước rằng họ có thể bỏ qua trước đến mức có thể sở hữu nhà hoàn toàn và không còn phải lo lắng về các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Do đó, đối với một số người, khái niệm về việc trả nợ thế chấp sớm có thể đáng được xem xét. Điều này sẽ cho phép bạn trả ít lãi suất hơn trong suốt thời gian vay đồng thời cho phép bạn trở thành chủ sở hữu hoàn chỉnh của ngôi nhà sớm hơn dự định.
Có một số cách khác nhau để thực hiện việc thanh toán sớm. Phương pháp đơn giản nhất là chỉ cần thực hiện các khoản thanh toán bổ sung ngoài các khoản thanh toán hàng tháng thông thường của bạn. Bạn có thể gửi 13 séc mỗi năm thay vì 12 séc nếu người cho vay của bạn không tính thêm chi phí cho bạn (hoặc chi phí trực tuyến tương đương với điều này). Bạn cũng có thể chọn tăng khoản thanh toán hàng tháng của mình. Bằng cách tăng các khoản thanh toán hàng tháng, bạn sẽ trả hết khoản vay sớm hơn dự kiến.
Có Khả Năng Trả Tiền Thế Chấp Sớm Không?
Trong hầu hết các trường hợp, bạn có thể thanh toán sớm khoản thế chấp của mình mà không bị phạt - nhưng có một số điều cần cân nhắc trước tiên.
Trước tiên, hãy liên hệ với nhân viên phục vụ khoản vay của bạn để xác định xem liệu khoản thế chấp của bạn có bị phạt trả trước hay không. Nếu đúng như vậy, bạn sẽ phải trả thêm một khoản chi phí nếu trả hết khoản vay sớm. Điều này có thể ảnh hưởng đến việc trả nợ thế chấp sớm có khả thi về mặt tài chính đối với bạn hay không.
Thứ hai, hãy chắc chắn rằng không có giới hạn nào về cách thức và thời điểm bạn có thể thanh toán thêm. Một số khoản vay có các điều khoản khuyến khích bạn tuân thủ lịch trình thanh toán và điều quan trọng là bất kỳ khoản thanh toán bổ sung nào bạn thực hiện sẽ chuyển thành tiền gốc chứ không phải lãi suất.
Khi nào bạn nên trả nợ thế chấp sớm?
Trả hết nợ thế chấp sớm có thể giảm bớt căng thẳng tài chính và cho phép bạn tập trung vào các mục tiêu tài chính khác. Bạn có thể nghĩ về nó nếu:
- Trong các lĩnh vực khác, bạn được đảm bảo về tài chính: Nếu bạn đã tăng tối đa các khoản đóng góp khi nghỉ hưu, có một quỹ khẩn cấp khá lớn và đã thanh toán hết các hóa đơn khác, thì việc thanh toán thế chấp có thể là bước rõ ràng tiếp theo.
- Bạn có một chiến lược sẵn sàng để có thêm tiền trong ngân sách của mình: Bạn nên lập một kế hoạch cho những gì bạn sẽ làm với số tiền bổ sung khi bạn không còn phải trả khoản thế chấp hàng tháng nữa. Điều này có thể giúp bạn tránh lãng phí tiền vào những món đồ không cần thiết. Ví dụ, bạn có thể chọn đầu tư số tiền dư thừa.
- Bạn muốn cảm thấy tốt hơn về bản thân: Một số chủ nhà trả bớt các khoản thế chấp của họ bởi vì họ không còn muốn gánh nặng của một khoản thanh toán hàng tháng cao treo lơ lửng trên đầu họ. Điều này đặc biệt có lợi nếu bạn đang chuẩn bị nghỉ hưu hoặc sống bằng thu nhập cố định.
- Bạn không ngại có ít tài sản thanh khoản hơn: Khi bạn trả hết thế chấp, bạn sở hữu toàn bộ ngôi nhà, điều này làm tăng giá trị ròng của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn cần tiếp cận vốn chủ sở hữu của mình, bạn phải bán tài sản của mình hoặc vay vốn mua nhà. Cả hai bước đều mất thời gian và có thêm chi phí.
Các cách thanh toán sớm khoản thế chấp của bạn
Nếu bạn đã quyết định rằng thanh toán thế chấp sớm là lựa chọn tốt nhất cho bạn, thì có một số lựa chọn. Bạn không cần phải đổ toàn bộ tài khoản tiết kiệm của mình để trả nợ. Hãy xem xét các chiến lược sau để trả sớm khoản thế chấp của bạn:
# 1. Tái cấp vốn thế chấp nhà của bạn
Khi bạn sử dụng một khoản tái cấp vốn thế chấp để rút ngắn thời hạn của khoản vay, bạn có thể cắt giảm thời gian thanh toán hàng năm trong khi trả ít lãi hơn.
Dưới đây là số tiền bạn có thể tiết kiệm bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp $ 200,000 trong 30 năm thành một khoản vay cố định 15 năm với lãi suất thế chấp thấp hơn:
| 30 năm (lãi suất 3.30%) | 15 năm (lãi suất 2.77%) | |
| Trả gốc và lãi hàng tháng | $700 | $1,087 |
| Tổng chi phí lãi vay | $92,447 | $35,731 |
| Tiết kiệm | – | $56,716 |
Mặc dù khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng kỳ hạn ngắn hơn sẽ giúp bạn tiết kiệm hơn 56,700 đô la trong suốt thời hạn của khoản vay, với điều kiện bạn phải trả mức tối thiểu hàng tháng.
Bởi vì tái cấp vốn không miễn phí, hãy cân nhắc các khoản phí và liệu bạn muốn tái cấp vốn cho một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh hay một khoản vay lãi suất cố định.
# 2. Thực hiện thanh toán hai tuần một lần.
Một khoản thế chấp tiêu chuẩn yêu cầu một khoản thanh toán hàng tháng trong suốt thời gian của khoản vay. Một số dịch vụ và công ty cho vay thế chấp cho phép bạn chuyển sang thanh toán hai tuần một lần, có thể tăng tốc độ trả nợ của bạn bằng cách tận dụng cách tính và thanh toán lãi thế chấp.
Điều quan trọng là phải hiểu rằng lãi suất trên hầu hết các khoản thế chấp tích lũy dần dần theo thời gian. Khi bạn thanh toán hàng tháng, tiền lãi sẽ được khấu trừ trước, và bất kỳ khoản thanh toán bổ sung nào sẽ làm giảm nợ gốc.
Khi bạn thanh toán hai tuần một lần, lãi suất không tích lũy nhanh hơn, cho phép bạn trả hết nợ thế chấp nhanh hơn. Nó cũng dẫn đến một khoản thanh toán bổ sung mỗi năm vì có 26 đợt trả góp hai tuần một lần thay vì 12 đợt hàng tháng.
Dưới đây là một ví dụ sử dụng cùng một khoản thế chấp cố định 200,000 đô la, trong 30 năm ở mức APR 3.3% được hiển thị trước đó.
| Thanh toán thường xuyên | Thanh toán hai tuần một lần | |
| Trả gốc và lãi hàng tháng | $700 | $350 |
| Tổng chi phí lãi vay | $92,447 | $78,885 |
| Tiết kiệm | – | $13,562 |
Với phương pháp hoàn trả sớm này, khoản nợ có thể được trả hết sớm hơn ba năm, tiết kiệm hơn 13,500 đô la.
# 3. Thực hiện các khoản thanh toán bổ sung một cách thường xuyên.
| Thanh toán thường xuyên | Thêm $ 400 mỗi năm một lần | |
| Số tiền thanh toán | $700 | $400 |
| Tổng chi phí thế chấp | $92,447 | $84,954 |
| Tiết kiệm | – | $7,493 |
Với thêm 400 đô la mỗi năm, gần 7,500 đô la phí lãi suất được tiết kiệm cho khoản thế chấp 200,000 đô la và sẽ được trả hết sớm hơn hai năm.
#4. Tái cấp vốn thế chấp của bạn.
Tái chế là một phương pháp làm mới khoản thế chấp của bạn mà không cần tái cấp vốn đầy đủ. Khi bạn tái thế chấp, bạn thực hiện một khoản thanh toán lớn, một lần cho khoản vay của mình và người cho vay thiết lập một kế hoạch khấu hao mới cho các khoản thanh toán khoản vay của bạn.
Lịch trình thanh toán mới có khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn, nhưng số tiền lớn mà bạn gửi vào làm giảm số tiền lãi tích lũy mỗi tháng. Điều này không thường xuyên xảy ra, nhưng nó là một lựa chọn khả thi đối với một số người đi vay. Kiểm tra với người cho vay của bạn để xem liệu đó có phải là khả năng cho khoản vay của bạn hay không.
# 5. Thực hiện thanh toán một lần đối với tiền gốc thế chấp của bạn.
Trong ví dụ trước, chúng tôi đã xem xét điều gì sẽ xảy ra nếu bạn trả thêm 400 đô la cho khoản thế chấp của mình mỗi năm. Tuy nhiên, các khoản thanh toán thêm không phải được thực hiện một cách thường xuyên.
Bất kỳ tháng nào bạn có thêm thu nhập để trang trải khoản vay của mình, bạn có thể thanh toán thêm tiền gốc để hỗ trợ trả sớm khoản thế chấp của mình và tiết kiệm chi phí trả lãi trong quá trình này.
# 6. Dành thêm phòng trong nhà của bạn có sẵn để cho thuê.
Nếu bạn cần thanh toán thêm nhưng không biết tìm tiền ở đâu, hãy cân nhắc việc đưa ngôi nhà của bạn đi làm.
Dưới đây là một số ý tưởng về những gì bạn có thể làm:
- Cho thuê một phòng ngủ trống
- Tạo Airbnb từ một đơn vị nhà ở phụ trợ (ADU)
- Cho thuê không gian lưu trữ trong nhà để xe của bạn
- Cho thuê chỗ đậu xe
- Cho thuê hồ bơi hoặc bãi cỏ của bạn cho một sự kiện
# 7. Áp dụng bất kỳ cơ hội bất ngờ nào cho khoản thế chấp của bạn.
Bạn cũng có thể nhận được thu nhập bất ngờ trong năm mà bạn có thể áp dụng cho khoản thế chấp của mình. Bất kỳ số tiền nào cũng có thể giúp bạn tiết kiệm tiền lãi và rút ngắn thời gian trả nợ.
Gió có thể được tạo ra bởi:
- Hoàn thuế thu nhập
- Quỹ thừa kế
- Ưu đãi hoàn tiền từ thẻ tín dụng
- Kiểm tra kích cầu do chính phủ phát hành
- Tiền thưởng tại nơi làm việc
Tránh sai lầm khi trả nợ thế chấp sớm
Nếu bạn đang nghĩ đến việc trả nợ thế chấp sớm, hãy tránh năm sai lầm lớn sau đây.
Sai lầm # 1: Không cân nhắc tất cả các lựa chọn của bạn
Nếu bạn nhận được thêm bất kỳ khoản tiền nào, bạn có thể sử dụng nó để trả nợ thế chấp sớm. Tuy nhiên, thoát khỏi nợ sớm hơn một chút có thể không phải là lựa chọn có lợi nhất. Hãy xem một ví dụ để chứng minh điều này.
Giả sử bạn đang nghĩ đến việc thanh toán 20,000 đô la một lần cho khoản tiền gốc thế chấp của mình. Khoản vay của bạn ban đầu là 200,000 đô la, bạn có 20 năm với thời hạn 30 năm và lãi suất của bạn là 4%. Trả hết 20,000 đô la khoản nợ một lần có thể giúp bạn tiết kiệm được 8,300 đô la tiền lãi và cho phép bạn trả hết sớm hơn 2.5 năm.
Điều đó nghe có vẻ tuyệt vời, nhưng hãy khám phá một lựa chọn khác. Nếu bạn bỏ cùng một khoản tiền vào một quỹ chỉ số theo dõi chỉ số S&P 500, quỹ này có lợi tức trung bình hàng năm là 9.8%, bạn có thể kiếm được 30,900 đô la tiền lãi trong cùng mười năm. Ngay cả một ước tính khiêm tốn hơn về tỷ suất sinh lợi của bạn, chẳng hạn 4%, sẽ dẫn đến tiền lãi là 12,500 đô la.
Tình hình tài chính của mỗi người là khác nhau, và có thể ý tưởng trở nên không mắc nợ là rất quan trọng đối với bạn, đến mức bạn nên sử dụng tiền ít hơn mức tối ưu. Điều chính cần nhớ là cân nhắc tất cả các lựa chọn của bạn trước khi quyết định rằng thanh toán thế chấp sớm hơn là lựa chọn tốt nhất cho bạn.
Sai lầm # 2: Không thanh toán thêm nợ gốc
Thêm 500 đô la hoặc 1,000 đô la vào khoản thanh toán thế chấp của bạn mỗi tháng sẽ không nhất thiết giúp bạn trả hết nhanh hơn. Trừ khi bạn chỉ định rằng số tiền bổ sung sẽ được phân bổ vào số dư chính của bạn, người cho vay có thể sử dụng số tiền đó để trả lãi cho lần thanh toán theo lịch trình tiếp theo.
Bạn có thể ghi chú vào dòng ghi nhớ nếu bạn đang thực hiện thêm séc để thanh toán thêm tiền gốc. Cho dù bạn thanh toán hóa đơn thế chấp trực tuyến, bạn nên kiểm tra với người cho vay để xem liệu bạn có thể gửi kèm theo ghi chú chi tiết cách chi tiêu các khoản thanh toán bổ sung hay không.
Sai lầm # 3: Không hỏi về bất kỳ hình phạt trả trước nào.
Các công ty cho vay cầm cố tồn tại để kiếm tiền và một cách họ làm là tính lãi cho khoản vay của bạn. Khi bạn trả hết nợ thế chấp sớm, về cơ bản bạn sẽ khiến người cho vay phải trả giá. Do đó, một số người cho vay cố gắng bù đắp cho khoản doanh thu bị mất bằng cách tính phí phạt trả trước.
Phí phạt trả trước có thể là một tỷ lệ phần trăm của số tiền vay hoặc tương đương với một số khoản thanh toán lãi suất hàng tháng. Nếu bạn trả hết khoản vay mua nhà sớm, những chi phí đó có thể sẽ sớm tăng lên. Ví dụ, khoản phạt trả trước 3% đối với khoản thế chấp 250,000 đô la, bạn sẽ phải trả 7,500 đô la.
Trong quá trình cố gắng tiết kiệm tiền bằng cách trả hết nợ thế chấp sớm, bạn thực sự có thể bị mất tiền nếu bạn phải trả một khoản phạt đáng kể.
Sai lầm # 4: Để lại nợ nần
Nộp thêm từng xu bạn có vào khoản thế chấp là một chiến lược giảm nợ tích cực. Nó cũng có thể phản tác dụng. Ví dụ, nếu bạn không có bất cứ thứ gì dành cho trường hợp khẩn cấp, bạn có thể thấy mình bị ràng buộc nếu bị ốm và không thể làm việc trong vài tháng. Trong trường hợp đó, bạn có thể phải sử dụng thẻ tín dụng để thanh toán các hóa đơn hoặc vay một khoản vay khác.
Nếu bạn không có quỹ khẩn cấp, hãy đặt một số khoản thanh toán thế chấp bổ sung vào quỹ ngày mưa có thể là cách tốt nhất của bạn. Bạn có thể tập trung vào việc thanh toán khoản nợ thế chấp khi bạn đã tiết kiệm được khoản chi phí đáng giá từ ba đến sáu tháng.
Sai lầm # 5: Kéo dài thời hạn khoản vay của bạn khi tái cấp vốn
Tái cấp vốn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền theo nhiều cách vì nó cho phép bạn chuyển sang thời hạn vay ngắn hơn hoặc dài hơn, tùy thuộc vào nhu cầu của bạn. Vì vậy, nếu bạn đang vay thế chấp 30 năm trong 10 năm, bạn có thể tái cấp vốn cho thời hạn 30 năm và tiết kiệm được XNUMX năm. Mặt khác, bạn có thể chọn kỳ hạn XNUMX năm khác để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của mình.
Tuy nhiên, các khoản vay có thời hạn ngắn hơn thường có lãi suất thấp hơn, cho phép bạn tiết kiệm tiền lãi đồng thời đạt được quyền sở hữu hoàn toàn sớm hơn nhiều. Tuy nhiên, trong các tình huống khác, việc tái cấp vốn có thể khiến bạn tốn kém hơn về lâu dài, đặc biệt nếu bạn có ý định kéo dài thời hạn cho vay. Trước khi tái cấp vốn, bạn nên kiểm tra các số liệu để xem liệu thời hạn thế chấp dài hơn có hợp lý hay không.
Đừng quên về chi phí đóng cửa. Cuối cùng, bạn có thể phải trả thêm tiền nếu người cho vay của bạn đồng ý cho phép bạn chuyển các khoản phí đó vào khoản vay của mình. Rốt cuộc, bây giờ bạn sẽ chịu trách nhiệm trả lãi cho khoản vay lớn hơn.
Có đáng để trả hết tiền thế chấp sớm không?
Trả nợ thế chấp sớm giúp tiết kiệm tiền. Một khoản thanh toán nhỏ hàng tháng có thể giúp bạn mua tài sản nhanh hơn. Trước khi trả nợ, hãy xây dựng một khoản dự phòng khẩn cấp.
Thanh toán thế chấp có tệ không?
Nó thường tốn tiền gốc để trả hết. Nếu tiền gốc lớn, khoản thanh toán này có thể gây nguy hiểm cho khả năng tiết kiệm cho hưu trí, đầu tư vào đại học, duy trì quỹ khẩn cấp và các nghĩa vụ tài chính khác của một gia đình có thu nhập trung bình.
Trả tiền thế chấp có tốt hơn tiết kiệm không?
Để tránh phải trả thêm lãi suất, hãy trả hết tiền thế chấp của bạn càng sớm càng tốt. Tài khoản hưu trí hoặc các tài sản khác có thể tốt hơn nếu khoản thế chấp của bạn sắp hết hạn.
Điều gì xảy ra khi bạn hoàn thành việc trả hết khoản thế chấp của mình?
Sau khi thanh toán hết khoản thế chấp của bạn, người cho vay sẽ gửi cho bạn một số tài liệu xác nhận rằng ngân hàng không còn quyền cầm giữ nhà của bạn nữa. Giải phóng hoặc thỏa mãn thế chấp là thủ tục giấy tờ này.
Bạn có sở hữu một ngôi nhà sau khi trả nợ thế chấp?
Thanh toán thế chấp của bạn có nghĩa là sở hữu tài sản của bạn hoàn toàn. Ăn mừng, nhưng cũng đảm bảo rằng bạn là chủ sở hữu hợp pháp và có thể tiếp tục trả tiền bảo hiểm chủ nhà và thuế tài sản.
Kết luận
Việc bạn có nên trả nợ thế chấp sớm hay không cuối cùng được quyết định bởi số tiền bạn có sẵn, các lựa chọn của bạn là gì và các biến số cá nhân khác.
Trước khi quá quyết liệt trong việc trả bớt tiền thế chấp, hãy đảm bảo rằng bạn đang tiết kiệm đủ cho thời gian nghỉ hưu và các mục tiêu khác. Sở hữu một tài sản hoàn toàn có thể khiến việc nghỉ hưu dễ dàng hơn nhiều, nhưng bạn cũng phải tiết kiệm tiền cho việc nghỉ hưu.
Cuối cùng, thanh toán thế chấp sớm là một cách khôn ngoan để tăng giá trị tài sản ròng của bạn trong khi tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, trước khi bắt đầu thanh toán khoản thế chấp trước thời hạn, hãy chắc chắn rằng bạn có tất cả các khoản tài chính của mình liên tiếp.
Câu hỏi thường gặp về thanh toán thế chấp sớm
Trả nợ nhà sớm có thông minh không?
Thanh toán sớm khoản thế chấp là một phương pháp tuyệt vời để giải phóng dòng tiền hàng tháng và trả ít lãi suất hơn. Tuy nhiên, bạn sẽ mất quyền lợi thuế lãi suất thế chấp, và thay vào đó, bạn rất có thể sẽ kiếm được nhiều tiền hơn bằng cách đầu tư. Cân nhắc xem bạn sẽ chi tiêu thêm tiền mỗi tháng như thế nào trước khi đưa ra lựa chọn.
Dave Ramsey nói gì về việc trả hết nợ thế chấp của bạn?
Ramsey phản đối bất kỳ hình thức nợ nần nào và tin rằng bạn nên trả hết nợ thế chấp càng nhanh càng tốt. Trên thực tế, ông khuyên khách hàng nên vay thế chấp 15 năm không quá 14% số tiền mua nhà của họ.
Tại sao bạn không nên trả nhà sớm?
Trả hết nợ thế chấp sớm có nghĩa là bạn đang lãng phí một cách hiệu quả số tiền mà lẽ ra có thể được đầu tư vào nơi khác trong thời gian còn lại của khoản thế chấp - có thể lên đến 30 năm.
Bài viết liên quan
- Thị trường thế chấp thứ cấp: Hướng dẫn từng bước về cách thức hoạt động
- THẾ CHẤP THỨ HAI: Định nghĩa, Tỷ lệ và Yêu cầu
- Giải thích khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt (+ các yêu cầu và công cụ)
- Thế chấp không trả trước: Nhận thế chấp không cần trả trước vào năm 2022
- Giải thích khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt (+ các yêu cầu và công cụ)
