Nếu bạn đang tìm kiếm những ngôi nhà mới nhưng đang gặp khó khăn trong việc phê duyệt khoản vay trước, tài chính của chủ sở hữu là một giải pháp thay thế có thể giúp bạn đạt được ước mơ sở hữu nhà. Mặc dù không phải tất cả người bán đều sẵn sàng—hoặc có thể—cung cấp tài chính trực tiếp cho người mua, nhưng đây có thể là một lựa chọn tuyệt vời để mua bất động sản trong khi hợp lý hóa quy trình đóng cửa. Tuy nhiên, những ngôi nhà do chủ sở hữu tài trợ có thể khó khăn và liên quan đến một thỏa thuận bằng văn bản — vì vậy, điều quan trọng là phải hiểu quy trình trước khi ký vào dòng đã ký. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách thức hoạt động của hoạt động tài trợ của chủ sở hữu, ai trả thuế bất động sản đối với nhà ở, cách nó có thể giúp ích cho bạn với tư cách là người mua hoặc người bán và cách cấu trúc một thỏa thuận do chủ sở hữu tài trợ.
Tài trợ cho Chủ sở hữu là gì?
Tài chính của chủ sở hữu—còn được gọi là tài trợ của người bán—cho phép người mua trả tiền mua nhà mới mà không phụ thuộc vào một khoản thế chấp điển hình. Thay vào đó, chủ nhà (người bán) tài trợ cho việc mua nhà, thường ở mức lãi suất cao hơn lãi suất thế chấp hiện tại và với khoản thanh toán bong bóng đến hạn sau ít nhất XNUMX năm. Điều này có thể hợp lý hóa quá trình mua và bán nhà bằng cách loại bỏ nhu cầu về người cho vay, thẩm định và kiểm tra.
Tài chính của chủ sở hữu hoạt động như thế nào
Giống như một khoản thế chấp thông thường, tài trợ của chủ sở hữu liên quan đến việc thanh toán trước tài sản và trả hết số dư theo thời gian. Điều đó nói rằng, giải pháp thay thế cho tài chính tiêu chuẩn này thường đắt hơn và cần hoàn vốn hoặc tái cấp vốn thành khoản vay truyền thống trong ít nhất là năm năm. Tuy nhiên, tài chính của người bán thường nhanh hơn và dễ bảo đảm hơn so với thế chấp được chính phủ bảo đảm nếu người bán có thể cung cấp.
Và, trong khi hầu hết các khoản tài trợ của chủ sở hữu cần một số loại kiểm tra lý lịch hoặc tín dụng, nó có thể giúp những người đi vay không đủ điều kiện đạt được quyền sở hữu nhà. Không chỉ không có ngân hàng hoặc người cho vay truyền thống tham gia, mà nguồn tài chính của chủ sở hữu cũng không yêu cầu kiểm tra hoặc đánh giá trừ khi người mua muốn.
Sau khi người mua và người bán đồng ý với các điều kiện, các khoản thanh toán hàng tháng được thực hiện cho người bán chủ sở hữu theo lịch trình khấu hao đã thỏa thuận. Người đi vay cũng có thể phải thực hiện một khoản thanh toán lớn một lần vào cuối thời hạn cho vay tùy thuộc vào thời gian biểu đó. Tuy nhiên, không giống như các khoản thế chấp thông thường, các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm thường không được gộp vào dịch vụ nợ hàng tháng và phải được người mua thực hiện riêng.
Người mua trả lại cho người cho vay số tiền thu được từ một khoản vay mới hoặc thực hiện thanh toán bong bóng sau thời hạn của khoản vay, tùy thuộc vào phương án họ chọn. Tùy thuộc vào cách thiết lập tài chính ban đầu của chủ sở hữu, người bán sẽ ký Thỏa thuận thế chấp xác nhận rằng khoản thế chấp đã được thanh toán đầy đủ và xóa bỏ quyền cầm giữ tài sản hoặc người mua sẽ nhận được quyền sở hữu tài sản lần đầu tiên .
Chi phí tài chính của chủ sở hữu
Chi phí của những ngôi nhà do chủ sở hữu tài trợ có thể thấp hơn vì không cần thế chấp do ngân hàng phát hành, nhưng chỉ vì người bán đang cung cấp tiền không có nghĩa là người mua sẽ không chịu trách nhiệm đóng phí. McDermott tuyên bố rằng chủ sở hữu tài trợ cho người mua vẫn nên sẵn sàng trả các chi phí, như phí tìm kiếm quyền sở hữu và phí ghi chứng thư.
Thuế bất động sản cũng nên được xem xét. Các loại thuế này, cùng với chi phí bảo hiểm chủ sở hữu nhà, thường được bao gồm trong khoản thanh toán thế chấp hàng tháng nếu bạn nhận được một khoản thế chấp tiêu chuẩn để mua bất động sản. Trong trường hợp mua lại do chủ sở hữu tài trợ, bên vay chịu trách nhiệm thanh toán thuế và phí bảo hiểm cho cơ quan thuế và nhà cung cấp bảo hiểm hiện hành. Thỏa thuận tài chính của chủ sở hữu lý tưởng nên bao gồm các điều khoản thanh toán cho cả bảo hiểm và thuế tài sản.
Tin tốt là, nếu bạn là người mua đang nghĩ đến việc tài trợ cho chủ sở hữu, chi phí đóng cửa sẽ không có khả năng làm tăng giá mua của bạn lên nhiều như 5%, như đôi khi chúng làm với tài trợ thế chấp thông thường. Bruce Ailion, nhà môi giới, nhà đầu tư và luật sư bất động sản có trụ sở tại Atlanta, tuyên bố rằng chi phí đóng cửa do chủ sở hữu tài trợ “thường thấp hơn đáng kể so với số tiền bạn phải trả bằng nguồn vốn ngân hàng.”
Tài trợ của chủ sở hữu cho các ngôi nhà
Một chuyên gia môi giới hoặc đại lý bất động sản có thể hỗ trợ bạn trong việc xác định vị trí các tài sản đang được bán bằng nguồn tài chính của chủ sở hữu nếu bạn không thể nhận được khoản tài trợ mà bạn yêu cầu từ ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp.
Đơn giản chỉ cần kiểm tra xem hối phiếu mà bạn ký có phù hợp với luật pháp hay không và đưa ra các điều kiện của thỏa thuận một cách chính xác. Thỏa thuận cấp vốn cho người bán nên được xem xét lại sau một vài năm, đặc biệt nếu lãi suất đã giảm hoặc điểm tín dụng của bạn tăng lên, vì điều này sẽ cho phép bạn tái cấp vốn bằng một khoản thế chấp thông thường và thanh toán cho người bán sớm hơn dự kiến.
Đề cập đến thỏa thuận trong việc tiếp thị ngôi nhà của bạn sẽ giúp thu hút những người mua quan tâm đến khả năng này nếu bạn muốn cung cấp tài chính cho chủ sở hữu với tư cách là người bán.
Theo McDermott, làm bài tập về nhà là rất quan trọng. Đảm bảo rằng người mua của bạn đã sẵn sàng và có thể duy trì một nửa hợp đồng của họ là vì lợi ích tốt nhất của bạn vì bạn sẽ không sử dụng mô hình rủi ro tín dụng phức tạp do các nhà bảo lãnh cho vay sử dụng. Anh ấy gợi ý rằng bạn nên yêu cầu một khoản thanh toán trước khá lớn, tốt nhất là 15%. “Xác định vị trí của người mua và chiến lược rút lui, cũng như chiến lược và thời gian biểu của họ. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, bạn muốn chắc chắn rằng người mua sẽ có thể thanh toán cho bạn và tái cấp vốn khi khoản thanh toán bong bóng của bạn đến hạn.
Hợp đồng tài trợ vốn chủ sở hữu có thể được soạn thảo theo nhiều cách khác nhau. Các thiết lập điển hình bao gồm:
- Lá phiếu
- Chứng thư ủy thác
- Thỏa thuận thuê để sở hữu
Để bảo vệ quyền của cả người mua và người bán, điều cần thiết là phải có các giấy tờ liên quan được tạo hoặc xem xét bởi một luật sư bất động sản lành nghề có kinh nghiệm trong việc tạo ra các thỏa thuận cấp vốn cho chủ sở hữu.
Ai trả thuế tài sản đối với tài chính của chủ sở hữu
Chủ sở hữu bất động sản có tài chính của chủ sở hữu cũng chịu trách nhiệm nộp thuế bất động sản. Nếu người mua được xác định là chủ sở hữu trên chứng thư, họ có thể phải chịu trách nhiệm nộp thuế bất động sản, nhưng nếu người bán đang cung cấp tài chính cho việc mua bán, thì họ vẫn phải chịu trách nhiệm.
Bất kỳ thỏa thuận nào mà một tài sản được bán để đổi lấy một phần hoặc toàn bộ tài chính được gọi là tài trợ của chủ sở hữu. Khoản vay thế chấp là một loại khoản vay chỉ có thể được nhận bởi chủ sở hữu, cũng là chủ sở hữu của khoản nợ, trái ngược với ngân hàng hoặc người cho vay khác. Người mua phải tuân thủ lịch trình khấu hao do người bán đặt ra và thực hiện các khoản thanh toán thế chấp thường xuyên để đủ điều kiện nhận khoản thế chấp này. Khi mua một ngôi nhà, bạn có thể cần tính đến một loạt các lựa chọn tài chính.
Một khoản thế chấp thứ hai có thể được yêu cầu bởi những người mua bất động sản, ký kết hợp đồng đất đai hoặc thực hiện hợp đồng thuê. Với nguồn tài chính của chủ sở hữu, người bán có thể bán tài sản nguyên trạng mà không yêu cầu bất kỳ sửa chữa nào. Thế chấp hiện tại của người mua có lãi suất cao hơn thế chấp hiện có của người bán.
Ví dụ về tài trợ của chủ sở hữu
Hãy xem xét một tình huống trong đó người mua muốn mua một ngôi nhà lịch sử nhưng không thể làm như vậy vì tuổi tác và tình trạng của tài sản. Người vay đồng ý trả 80,000 đô la cho ngôi nhà và đặt trước 25,000 đô la, hoặc hơn 30% tổng chi phí.
Với khoản thanh toán bong bóng khoảng 47,000 đô la đáo hạn sau 55,000 năm, người bán đồng ý tài trợ 7 đô la còn lại trong thời hạn 20 năm với tỷ lệ 426% và trả dần trong XNUMX năm. Ngoài việc thanh toán $XNUMX hàng tháng trong suốt thời hạn của khoản vay, người mua còn chịu trách nhiệm thanh toán thuế bất động sản và bảo hiểm.
Người mua có được quyền sở hữu căn nhà khi đóng cửa, nhưng nó vẫn bị cản trở bởi khoản thế chấp của người bán. Người mua thực hiện khoản thanh toán bong bóng cuối cùng sau XNUMX năm thanh toán hàng tháng đúng hạn và khoản nợ thế chấp sau đó sẽ được thanh toán.
Lợi ích và Hạn chế của Chủ sở hữu Nhà
Bởi vì nó có thể làm cho việc tài trợ cho việc mua nhà trở nên đơn giản hơn, tài trợ cho chủ sở hữu là một lựa chọn phổ biến đối với người đi vay. Thay vì chấp nhận một khoản thanh toán duy nhất, người bán có thể chọn tài trợ của chủ sở hữu để đẩy nhanh quá trình kết thúc và thu lãi. Tuy nhiên, một số hạn chế có thể ngăn cản người mua hoặc người bán đồng ý với tài trợ của chủ sở hữu.
Lợi ích cho người mua
- Có thể cung cấp cho người vay khả năng tiếp cận tài chính mà họ có thể không đủ điều kiện nhận
- Cho phép người mua tài trợ cho ngôi nhà ngay cả khi họ không đủ điều kiện nhận tài trợ thông thường
- Cho phép người mua và người bán tăng tốc quá trình kết thúc bằng cách cắt giảm thời gian thẩm định
- Giảm chi phí đóng cửa bằng cách loại bỏ phí ngân hàng, chi phí thẩm định và, nếu người mua muốn, chi phí kiểm tra.
- Loại bỏ khoản thanh toán tối thiểu bắt buộc đối với các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ.
Lợi ích cho người bán
- Không yêu cầu chủ sở hữu phải tuân thủ các tiêu chí thẩm định của người cho vay, cho phép họ bán tài sản của mình như hiện tại.
- Cung cấp một khoản đầu tư tiềm năng với lợi nhuận cao hơn so với phần lớn các khoản đầu tư thông thường.
- Giảm số lượng thẩm định cần thiết và loại bỏ quy trình cho vay để đẩy nhanh quá trình bán hàng.
- Tiếp tục cho phép bán kỳ phiếu cho người mua để đổi lấy khoản thanh toán trả trước.
- Cho phép người bán tiếp tục sở hữu căn nhà của họ và bất kỳ khoản thanh toán thế chấp nào được thực hiện nếu người mua không trả được nợ.
Hạn chế cho người mua
- Thường đòi hỏi lãi suất cao hơn lãi suất thế chấp thông thường
- Có thể áp đặt một khoản thanh toán bong bóng đối với người vay sau thời hạn cho vay.
- Uy tín tín dụng của người mua có thể ngăn người bán đồng ý tài trợ cho chủ sở hữu.
- Thế chấp của người bán có thể có điều khoản đáo hạn khi bán nhà cấm họ cung cấp tài chính cho chủ sở hữu vì điều khoản này buộc họ phải trả hết khoản vay khi bán nhà.
Hạn chế cho người bán
- Buộc người bán phải đối mặt với khả năng không thanh toán, vỡ nợ cuối cùng và trong một số trường hợp, cần phải bắt đầu quy trình tịch thu tài sản thế chấp
- Nếu người đi vay không trả được nợ, người bán chịu trách nhiệm cho mọi sửa chữa và các tác động khác của việc bảo trì bị trì hoãn.
- Luật liên bang có thể hạn chế các khoản thanh toán bong bóng, cấm người bán cung cấp tài chính cho chủ sở hữu và bắt buộc các bên phải làm việc với người khởi tạo khoản vay thế chấp.
Cách thiết lập giao dịch cấp vốn cho người bán
Mỗi khi người mua và người bán đồng ý tài trợ cho chủ sở hữu, các điều khoản của giao dịch phải được chính thức hóa bằng văn bản. Phương pháp lý tưởng sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và hoàn cảnh cụ thể của bạn, nhưng có một số phương pháp khác nhau để thực hiện việc này. Dưới đây là ba cách chính để tổ chức một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán:
#1. Sử dụng kỳ phiếu, thế chấp hoặc chứng thư ủy thác
Mô hình này sẽ quen thuộc với bạn nếu bạn đã quen thuộc với các khoản thế chấp thông thường. Một kỳ phiếu ghi rõ các điều khoản bao gồm số tiền cho vay, lãi suất và lịch trả dần, được cả người mua và người bán ký. Tên của người mua xuất hiện trên tiêu đề, thế chấp được nộp cho chính quyền địa phương và ngôi nhà được dùng làm vật bảo đảm hoặc tài sản thế chấp cho khoản vay.
#2. Tạo hợp đồng chứng thư
Hợp đồng chứng thư là khi người mua chờ nhận chứng thư đối với một tài sản do chủ sở hữu tài trợ cho đến khi anh ta thực hiện khoản thanh toán khoản vay cuối cùng. Nó còn được gọi là hợp đồng bán trả góp hoặc hợp đồng đất đai. Ngoài ra, người mua có được quyền sở hữu nếu anh ta thanh toán đầy đủ cho người bán và tái tài trợ khoản nợ với một người cho vay khác.
#3. Làm hợp đồng thuê mua.
Trong tùy chọn này, còn được gọi là tùy chọn “thuê để sở hữu” hoặc “cho thuê”, người bán cho người mua thuê tài sản, sau đó người này có tùy chọn mua tài sản đó với một số tiền nhất định. Khi hết thời hạn thuê, người mua có hai lựa chọn: anh ta có thể thực hiện quyền chọn thuê và mua tài sản. Người mua trả tiền thuê. Tiền thuê đã trả trong thời gian thuê được ghi có vào giá mua nếu anh ta quyết định mua tài sản.
Chúng tôi khuyên bạn nên giao dịch với một luật sư có trình độ, người sẽ đặt lợi ích của bạn lên hàng đầu trong khi tạo tài liệu liên quan vì việc cấp vốn cho chủ sở hữu có thể phức tạp.
Khi nào tôi nên xem xét tài trợ của chủ sở hữu?
Tài chính của chủ sở hữu là một lựa chọn phổ biến đối với người vay vì nó có thể giúp việc tài trợ cho việc mua nhà trở nên đơn giản hơn. Thay vì chấp nhận một khoản thanh toán duy nhất, người bán có thể chọn tài trợ của chủ sở hữu để đẩy nhanh quá trình kết thúc và thu lãi.
Tài trợ cho người bán có phải là một ý tưởng hay không?
Đúng. Tốt nhất là người bán tài trợ cho việc mua nhà nên sở hữu tài sản hoàn toàn hoặc có “khoản vay tối thiểu có thể được thanh toán khi người mua đặt cọc tài sản.”
Tài chính của chủ sở hữu có làm tổn thương tín dụng của bạn không?
Trong hầu hết các trường hợp, thỏa thuận cấp vốn với người bán thường sẽ không cải thiện tín dụng của bạn theo bất kỳ cách nào vì chủ sở hữu không có khả năng ghi lại khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Làm thế nào để bạn tính toán tài chính của chủ sở hữu?
Tính 100,000 đô la x 0.08 để nhận được 8,000 đô la tiền lãi cho cả năm đối với khoản vay do người bán tài trợ với lãi suất 8%. Trong trường hợp này, khoản vay 100,000 đô la với lãi suất 8% sẽ cần khoản thanh toán chỉ tính lãi hàng tháng là 666.67 đô la.
Kết luận
Người mua và người bán đều có thể hưởng lợi từ việc tài trợ của chủ sở hữu. Nếu tài chính thông thường không phải là một lựa chọn, nó có thể cho phép người mua mua bất động sản. Nó có thể tăng tốc độ bán tài sản và tạo doanh thu từ các khoản đầu tư cho người bán. Nhưng cũng có những mối nguy hiểm liên quan đến loại tài chính này. Chúng tôi khuyên bạn nên nhờ luật sư tư vấn để giúp soạn thảo và phân tích các giấy tờ cũng như bất kỳ tài liệu pháp lý nào khác nếu bạn đang nghĩ đến việc cấp vốn cho chủ sở hữu.
- Chứng thư tín thác: Tổng quan, Thế chấp so với Chứng thư tín thác & Cách thức hoạt động
- LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA MỘT DOANH NGHIỆP KHÔNG CÓ TIỀN VÀ TÍN DỤNG XẤU: Hướng dẫn
- HOUSE DEED: Định nghĩa & Cách Nhận Một
- TÀI CHÍNH NGƯỜI BÁN: Cách thức hoạt động
- BỘ PHẬN BẤT ĐỘNG SẢN UTAH: Mọi điều bạn cần biết về Utah DRE
- BẢO HIỂM PPA: Nó Là Gì, Phạm Vi Bảo Hiểm, Yêu Cầu Bồi Thường và Đánh Giá
dự án
