Thế chấp không có chi phí đóng, còn được gọi là thế chấp có chi phí đóng bằng không, là một khoản thế chấp mà người cho vay của bạn trả cho các chi phí đóng của bạn để hoàn tất việc mua tài sản của bạn. Tuy nhiên, bạn nên lường trước việc trả lãi suất cao hơn cho khoản vay của mình để đổi lại.
Do chi phí đóng có thể là đáng kể, nên khoản vay thế chấp không cần đóng phí là một lựa chọn để mua căn nhà lý tưởng của bạn, nhưng bạn sẽ phải trả nhiều hơn trong dài hạn. Dưới đây là bảng phân tích về gói thế chấp này để bạn có thể quyết định xem đó có phải là lựa chọn tốt nhất cho mình hay không.
Thế chấp không cần đóng phí là gì?
Thế chấp không có chi phí đóng, thường được gọi là tái cấp vốn không có chi phí đóng, không chính xác như những gì nó nghe. Vẫn còn những chi phí đóng cần xem xét. Bạn chỉ đơn giản là không trả tiền trực tiếp cho họ.
Người cho vay bao trả một số hoặc tất cả các chi phí đóng của bạn bằng một khoản thế chấp không có chi phí đóng. Bạn phải trả một mức lãi suất cao hơn để đổi lại. Về lâu dài, thu nhập lớn hơn của người cho vay từ tỷ lệ cao hơn của bạn sẽ trả lại chi phí đóng của bạn.
Người cho vay thường có thể chi trả một số hoặc tất cả các chi phí đóng của bạn, chẳng hạn như phí khởi tạo khoản vay, phí thẩm định, phí tìm kiếm quyền sở hữu và phí bảo hiểm quyền sở hữu, cũng như thuế và bảo hiểm trả trước.
Chi phí đóng cửa là gì?
Chi phí đóng cửa là khoản phí phải trả khi bạn hoàn tất việc mua nhà hoặc tài sản khác. Chúng bao gồm, nếu có, chi phí nộp đơn, phí luật sư và điểm chiết khấu. Chi phí đóng cửa có thể vượt qua 15% giá mua bất động sản khi hoa hồng bán bất động sản và thuế được tính vào.
Chi phí đóng cửa nên nằm trong khoảng từ 2% đến 5% giá mua căn nhà của bạn. Nếu bạn cũng cần bảo hiểm thế chấp, chi phí của bạn có thể lớn hơn đáng kể.
Quy trình Thế chấp Không có Chi phí Đóng là gì?
Để rõ ràng, khoản vay thế chấp không có chi phí đóng không loại bỏ nhu cầu trả chi phí đóng. Như bạn có thể mong đợi, người cho vay cuối cùng sẽ tìm ra cách để đảm bảo bạn thanh toán cho mọi thứ. Trong tình huống này, chi phí đóng được chuyển thành các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn với lãi suất trong suốt thời gian bạn vay.
Vì vậy, trong khi bạn không phải trả trước nhiều tiền, số tiền bạn phải trả theo thời gian sẽ tương đương, nếu không nhiều hơn, một khoản thế chấp tiêu chuẩn. Trong thực tế, nó có khả năng cao hơn, vì sự gia tăng tiền lãi đôi khi lớn hơn khoản tiết kiệm ban đầu từ việc không trả trước chi phí đóng.
Hơn nữa, người cho vay có thể bao gồm điều khoản phạt trả trước trong khoản vay để ngăn cản bạn tái cấp vốn trước khi họ hoàn trả chi phí của mình. Hãy thực hiện phép tính để xem điều gì có ý nghĩa nhất, nhưng trong hầu hết các trường hợp, thanh toán sớm chi phí đóng sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền về lâu dài. Không có hình phạt trả trước với Rocket Mortgage®.
Các loại hình thế chấp không cần đóng phí khác nhau
Tùy thuộc vào người cho vay, khoản vay thế chấp không mất phí có thể được gọi là:
- Một khoản thế chấp không có lãi suất
- Một khoản thế chấp miễn phí
- Tín dụng từ người cho vay
- Định giá có giảm giá
- Chi phí đóng cửa do người cho vay trả
Tất cả những cái tên này đều ám chỉ đến cùng một sự sắp xếp, trong đó bạn sẽ trả lãi suất cao hơn để trang trải chi phí đóng của người cho vay. Đừng để bị người cho vay lừa dối khi tin rằng khoản vay của bạn không có chi phí đóng. Nó vẫn xảy ra; đơn giản là bạn không trả trước cho họ.
Chi phí đóng cửa điển hình là bao nhiêu?
Chi phí đóng có thể rất lớn, dao động từ 2% đến 5% số tiền vay. Nó có thể hữu ích để đánh giá chi phí đóng cho tình huống cụ thể của bạn.
Hãy xem xét rằng trên một căn nhà trị giá 250,000 đô la, bạn có thể trả bất cứ đâu trong khoảng từ 5,000 đến 12,500 đô la tại bảng thanh toán khoản vay. Chi phí đóng cửa khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào khu vực và tình huống của bạn.
Ví dụ về thế chấp với chi phí không đóng cửa
Ví dụ: sử dụng khoản vay thế chấp không cần đóng phí, các tùy chọn lãi suất và phí khác nhau của bạn sẽ giống như sau:
- Lãi suất 5%: Người vay chịu trách nhiệm cho tất cả các chi phí đóng, bao gồm phí người cho vay, phí bên thứ ba và chi phí trả trước.
- Tỷ lệ 5.125%: Người vay không trả phí cho người cho vay, nhưng phải trả chi phí của bên thứ ba và chi phí trả trước.
- Lãi suất 5.5%: Người vay không phải trả phí cho bên cho vay hoặc bên thứ ba, chỉ trả trước chi phí với tỷ lệ 5.5%.
- Lãi suất 5.625%: Người vay không phải trả tiền túi.
Không có lựa chọn thay thế nào trong số này là tuyệt vời hoặc khủng khiếp. Người đi vay nên nhận ra rằng lãi suất thấp hơn sẽ trả trước nhiều hơn, trong khi lãi suất cao hơn thì chi phí trả trước ít hơn.
Jon Meyer, chuyên gia về khoản vay của Báo cáo thế chấp và MLO được cấp phép cho biết: “Như một nguyên tắc chung,“ thỏa thuận nên giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn đến mức bạn tận hưởng đủ tiền tiết kiệm cho khoản vay lại, thậm chí miễn phí, là hợp lý cho bạn."
Để trang trải chi phí đóng của bạn, người cho vay tăng lãi suất của bạn và sử dụng lợi nhuận thêm từ khoản vay để trang trải chi phí của bạn. Bạn có thể quyết định xem khoản tiết kiệm trả trước có lớn hơn lãi suất và khoản thanh toán tăng lên hay không.
Có thể mua một ngôi nhà mà không có chi phí đóng cửa?
Không có gì. Chi phí đóng cửa phải được thanh toán theo cách này hay cách khác. Bạn phải quyết định trả chúng bằng tiền mặt khi ký khoản vay hay như một khoản chi phí bổ sung trong mỗi lần thanh toán thế chấp hàng tháng.
Tuy nhiên, có những lựa chọn thay thế để giảm chi phí đóng của bạn, bao gồm loại bỏ và thương lượng phí cho vay và phí của bên thứ ba như thẩm định và tìm kiếm tiêu đề. Bạn cũng có thể đủ điều kiện để được trợ giúp về chi phí đóng hoặc trợ cấp nhà ở thông qua chương trình mua nhà lần đầu của tiểu bang của bạn. Nhiều ưu đãi trong số này là tiền miễn phí thực sự, có nghĩa là chúng không phải được hoàn trả trừ khi bạn bán hoặc tái cấp vốn cho căn nhà của mình.
Hơn nữa, nếu bạn có mối quan hệ quân sự, các khoản vay VA có giới hạn về chi phí đóng có thể chấp nhận được và không yêu cầu chi phí đóng đắt nhất trong tất cả: một khoản trả trước.
Làm thế nào để có được một khoản thế chấp không có chi phí đóng cửa
Người cho vay, giống như các lựa chọn thế chấp khác, có các dịch vụ khác nhau và tiêu chuẩn năng lực tối thiểu.
Khi đăng ký một khoản thế chấp không phải trả phí, tổ chức tài chính sẽ xem xét:
- Xếp hạng tín dụng
- Lịch sử tín dụng
- Kinh nghiệm làm việc
- Thông tin tài chính
Điều quan trọng là phải đánh giá mức độ rõ ràng của người cho vay về các điều khoản và điều kiện của họ trong khi điều tra người cho vay và hỏi về các khoản thế chấp không có chi phí đóng. Bạn muốn một người cho vay cởi mở và trung thực về tất cả các khía cạnh của khoản vay của bạn, bao gồm cả chi phí đóng.
Các giải pháp thay thế khác
Nếu bạn xác định rằng thế chấp không có chi phí đóng không phải dành cho bạn, có các lựa chọn thay thế để giảm chi phí trả trước của bạn.
Bạn có thể thương lượng với người cho vay của mình để loại bỏ hoặc giảm bớt một số chi phí. Điều này sẽ cung cấp cho bạn ý tưởng về các khả năng của bạn và cách bạn có thể cắt giảm chi phí ban đầu của mình.
Một thay thế khác là yêu cầu một khoản đóng góp từ người bán. Một số người bán có thể đồng ý hỗ trợ bằng cách trang trải một phần trăm chi phí kết thúc, tùy thuộc vào mức độ họ muốn giao dịch diễn ra tồi tệ như thế nào.
Các khoản cho vay HFA
Một lựa chọn thế chấp chi phí thấp khác là hỗ trợ tài chính từ Cơ quan Tài chính Nhà ở (HFA) của tiểu bang bạn, thường được cung cấp với sự cộng tác của một công ty cho vay địa phương. Các chương trình sở hữu nhà của HFA khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng tất cả đều nhằm mục đích thúc đẩy quyền sở hữu nhà và tăng khả năng chi trả thế chấp cho những người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
HFAs cung cấp các chương trình thế chấp tài sản thế chấp thứ nhất cho những người vay đủ tiêu chuẩn với các khoản trả trước thấp và lãi suất thấp, cũng như hỗ trợ thanh toán trước và chi phí đóng. HFAs mua các khoản vay này từ người cho vay khi chúng được thực hiện.
Các Chương trình Sở hữu Nhà HFA bổ sung
Các chương trình này bao gồm các sản phẩm thế chấp trả trước lãi suất thấp, thấp (hoặc không), cũng như hỗ trợ chi phí đóng và trả trước.
Hỗ trợ trả trước và hỗ trợ chi phí đóng HFAs sẽ cung cấp cho bạn khoản trợ cấp hoặc khoản vay thế chấp thứ hai để hỗ trợ khoản trả trước và / hoặc chi phí đóng của bạn. Phần lớn các HFA yêu cầu các chương trình hỗ trợ trả trước này được sử dụng cùng với khoản vay HFA.
Những lợi ích và hạn chế của thế chấp không tính phí
Vay thế chấp không cần đóng phí có những ưu điểm và nhược điểm, giống như bất kỳ hình thức vay nào khác. Hãy cùng xem xét một số ưu điểm và nhược điểm để bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn nhất.
Ưu điểm của thế chấp không tính phí
Phí trả trước ít hơn có thể giúp giảm bớt căng thẳng tài chính khi mua một ngôi nhà mới. Chủ sở hữu là người mua nhà lần đầu và người ở ngắn hạn có khả năng thu được lợi nhuận từ điều này. Những người mua nhà lần đầu đôi khi gặp khó khăn hơn trong việc chuẩn bị tài chính khi bắt đầu quá trình và những người chỉ có kế hoạch ở trong một bất động sản trong thời gian ngắn sẽ không được hưởng lợi từ lãi suất rẻ hơn trong thời hạn của một khoản thế chấp tiêu chuẩn.
Với khoản thanh toán ban đầu thấp hơn, bạn sẽ đạt đến ngưỡng “hòa vốn” sớm hơn.
Nếu bạn không phải trả chi phí đóng trước, bạn có thể đủ khả năng trả trước lớn hơn.
Nhược điểm của Thế chấp không tính phí
Nó có thể đắt hơn về lâu dài (đặc biệt là đối với những người dự định ở trong ngôi nhà mới của họ trong một thời gian dài) do tăng phí bắt đầu thế chấp và lãi suất.
Khi so sánh với một khoản vay mà chi phí đóng được trả trước, các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.
Nếu người cho vay của bạn chọn gói chi phí đóng của bạn vào khoản thế chấp của bạn, bạn có thể có một khoản vay lớn hơn.
Ai cung cấp thế chấp miễn phí?
Những người cho vay thực tế khác nhau về mọi khía cạnh của những gì họ cung cấp và những người họ sẽ cung cấp nó cho ai, và các khoản thế chấp không có chi phí đóng cũng không phải là ngoại lệ. Khi cân nhắc có nên cho người đi vay vay tiền hay không, người cho vay sẽ xem xét nhiều biến số khác nhau như điểm tín dụng, lịch sử tín dụng, công việc, v.v. Khi nghiên cứu về những người cho vay và hỏi về các khoản thế chấp không cần đóng phí, hãy tìm kiếm sự cởi mở và mức độ dịch vụ.
Có bất kỳ lựa chọn nào khác để có được một khoản thế chấp chi phí thấp không?
Nếu bạn tin rằng thế chấp không có chi phí đóng không phải là lựa chọn tốt nhất cho bạn, có nhiều cách khác để tiết kiệm chi phí trả trước và đảm bảo rằng bạn nhận được một khoản thế chấp với chi phí đóng thấp.
Bạn có thể cố gắng thương lượng với người cho vay của mình vì một số chi phí có thể được miễn hoặc giảm. Nói chuyện với người cho vay sẽ giúp bạn hiểu các lựa chọn của mình và có thể tìm ra phương pháp để giảm chi phí trả trước. Nhiều thị trấn và tiểu bang cũng cung cấp các chương trình cho những người mua nhà lần đầu để hỗ trợ giảm bớt các khoản thanh toán và chi phí đóng.
Một cách khác là yêu cầu người bán thanh toán chi phí đóng của bạn. Tùy thuộc vào trường hợp, một số người bán có thể đề nghị hỗ trợ bằng cách trang trải một khoản chi phí đóng.
Bạn có thể bao gồm chi phí đóng trong thế chấp của bạn không?
Tóm lại, bạn có thể chuyển chi phí đóng vào khoản thế chấp của mình, nhưng không phải tất cả các bên cho vay đều làm như vậy và các hạn chế khác nhau tùy thuộc vào loại thế chấp mà bạn có được. Nếu bạn chọn chuyển chi phí đóng vào khoản thế chấp của mình, bạn sẽ phải trả lãi cho những chi phí đó trong thời hạn khoản vay của mình. Điều này hiệu quả có nghĩa là bạn sẽ chi nhiều hơn cho những chi phí này so với nếu bạn đã trả trước cho chúng.
Không có chi phí đóng tái cấp vốn
Tái cấp vốn không có chi phí đóng có thể có lợi vì nó loại bỏ một nhược điểm lớn của tái cấp vốn: chi phí trả trước.
Tuy nhiên, để điều này có hiệu quả, lãi suất mới của bạn vẫn phải đủ thấp để giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt thời gian vay.
Lãi suất cao hơn có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn và tổng chi phí cao hơn. Vì vậy, trước khi bạn sử dụng tái cấp vốn miễn phí, hãy chạy các số liệu và xác định:
- Các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có bị giảm đi ngay cả khi bạn chọn lãi suất thế chấp không tính phí không?
- Bạn dự định giữ khoản thế chấp trong bao lâu trước khi chuyển địa điểm hoặc tái cấp vốn?
- Bạn sẽ phải trả thêm bao nhiêu tiền lãi nữa vào thời điểm bạn bán hoặc tái cấp vốn? Số tiền này lớn hơn hay nhỏ hơn việc thanh toán trước chi phí đóng?
Kết luận
Thoạt nhìn, một khoản thế chấp không có chi phí đóng có thể là một thỏa thuận đáng kinh ngạc, nhưng việc kiểm tra kỹ hơn cho thấy những nhược điểm đáng kể. Đối với người mới bắt đầu, chi phí đóng không biến mất; chúng chỉ đơn giản là được phục hồi trong tương lai. Tính toán các số liệu. Xem ưu đãi sẽ có giá bao nhiêu và bạn sẽ tiết kiệm được bao nhiêu tiền mỗi tháng. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn tài chính tốt nhất cho hoàn cảnh của bạn.
Câu hỏi thường gặp về thế chấp không có chi phí đóng
Ai cung cấp một khoản thế chấp không có chi phí đóng?
Mặc dù phí đóng vẫn tồn tại, nhiều người cho vay cung cấp các khoản vay mua nhà không mất phí và các khoản vay tái cấp vốn. Để đổi lấy tỷ lệ thế chấp cao hơn, những người cho vay này sẽ trả chi phí đóng của bạn. Trước khi đồng ý với loại hình thế chấp này, hãy cân nhắc các chi phí dài hạn bổ sung với khoản tiết kiệm ngắn hạn của bạn. Nếu có thể, bạn có thể thấy rằng việc tự trả chi phí đóng cửa sẽ giúp bạn tiết kiệm được nhiều tiền hơn.
Tôi có thể chuyển chi phí đóng vào khoản thế chấp của mình không?
Chi phí đóng có thể được chuyển thành số tiền vay của bạn chỉ khi bạn tái cấp vốn, không phải nếu bạn mua một ngôi nhà mới. Ngay cả khi bạn tái cấp vốn, bạn sẽ bị ràng buộc bởi các yêu cầu từ khoản vay theo giá trị (LTV) của người cho vay. Ví dụ, nếu bạn sở hữu một ngôi nhà 200,000 đô la nhưng chỉ có thể vay 80% LTV, khoản vay của bạn không được vượt quá 160,000 đô la. Nếu bạn nợ 160,000 đô la trên khoản thế chấp hiện tại của mình, sẽ không có chỗ cho các chi phí đóng trong khoản vay mới. Nếu bạn nhận được một khoản tiền mặt để tái cấp vốn, bạn có thể sử dụng một số tiền để thanh toán chi phí đóng cửa.
Bài viết liên quan
- TIỀN MẶT ĐỂ ĐÓNG: Tìm hiểu & Tính toán Tiền mặt để Đóng
- CHO VAY TÍN DỤNG: Định nghĩa & Cách thức hoạt động
- Chi phí bao nhiêu để tái cấp vốn thế chấp vào năm 2022
- Thị trường thế chấp thứ cấp: Hướng dẫn từng bước về cách thức hoạt động
- THẾ CHẤP THỨ HAI: Định nghĩa, Tỷ lệ và Yêu cầu
dự án
