Tầm quan trọng của giá trị tài sản áp dụng cho cả người mua và người bán và có tính chất tương hỗ. Nếu bạn đang cố gắng tham gia vào thị trường mua để cho thuê, việc một công ty bất động sản có uy tín định giá căn nhà của bạn sẽ giúp bạn tìm ra giá thuê liên quan đến thị trường và do đó, bạn có thể dự đoán được lợi nhuận. Tuy nhiên, bài đăng này giúp chúng ta hiểu các phương pháp và cơ sở khác nhau của việc định giá tài sản, ngay cả trong khía cạnh thương mại.
Định giá tài sản
Giá trị của bất động sản, theo quan điểm chiến lược, là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai tích lũy từ quyền sở hữu của nó. Lợi thế của bất động sản thường được thể hiện trong một thời gian dài, không giống như nhiều mặt hàng tiêu dùng được tiêu thụ nhanh chóng. Việc ấn định giá trị kinh tế cụ thể cho một phần bất động sản được gọi là định giá bất động sản.
Nói chung, định giá tài sản nhằm mục đích thiết lập giá trị thị trường hợp lý, là chi phí mà tại đó người bán có năng lực sẽ sẵn sàng bán tài sản của mình và người mua có năng lực sẽ quan tâm đến việc mua nó. Nói cách khác, nó dựa trên tiền đề rằng cả hai bên đều được thông báo đầy đủ và không phải chịu bất kỳ áp lực nào để mua hoặc bán. Chi phí bán hàng không nhất thiết phải giống với giá trị thị trường hợp lý. Ví dụ, khi người bán đang gặp khủng hoảng và cần bán tài sản ngay lập tức, việc bán khống bất động sản có thể không có được giá trị thị trường hợp lý.
Bốn thành phần của giá trị kinh tế, xã hội, các hạn chế hoặc quy định của chính phủ, các yếu tố môi trường và xu hướng trong mỗi yếu tố đều phải được tính đến khi ước tính giá trị của một tài sản.
- Nhu cầu: Sự thôi thúc hoặc yêu cầu về quyền sở hữu kèm theo các nguồn tài chính để thỏa mãn sự thôi thúc
- Tiện ích: là năng lực thực hiện các mong muốn và đòi hỏi của chủ sở hữu tiềm năng.
- Sự khan hiếm: Tính sẵn có hạn chế của các thuộc tính đối thủ
- Khả năng chuyển nhượng: Đây là sự dễ dàng mà quyền sở hữu có thể được chuyển giao.
Quy định định giá tài sản
Hãy xem xét một số ý tưởng thường được áp dụng để ước tính giá trị tài sản.
# 1. Nguyên tắc về sự phù hợp
Theo đó, bất động sản thường có giá trị cao hơn bất động sản không phù hợp với công năng sử dụng và phong cách của bất động sản gần đó.
# 2. Nguyên tắc thay đổi
Nó thừa nhận rằng nhiều yếu tố ảnh hưởng và thay đổi thị trường nhà ở và giá trị tài sản. Một thay đổi về môi trường có thể ảnh hưởng đến giá bất động sản là ô nhiễm xâm nhập vào khu dân cư.
# 3. Nguyên tắc thay thế
Nó chỉ đơn giản đề cập đến khả năng của một tài sản để hoạt động như một sự thay thế thích hợp cho một tài sản khác.
#4. Nguyên tắc Cung và Cầu
Nó nói rằng giá sẽ tăng nếu cầu vượt cung, nhưng giá sẽ giảm nếu cung vượt cầu đối với bất động sản.
# 5. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nó tuyên bố rằng khi một phần tài sản hữu ích theo cách tạo ra giá trị kinh tế nhất, thì nó sẽ có giá cao nhất.
# 6. Nguyên tắc lũy tiến
Yêu cầu các thuộc tính lân cận có giá trị cao hơn có thể nâng cao giá trị của các thuộc tính lân cận có giá trị thấp hơn. Nói cách khác, chỉ vì nó gần những ngôi nhà đẹp nhất trong khu vực, ngôi nhà tồi tệ nhất trong khu còn đáng giá hơn.
# 7. Nguyên tắc hồi quy
Nó là phản đề của khái niệm thăng tiến. Khi bất động sản có giá trị thấp nằm gần với bất động sản có giá trị cao, giá của bất động sản có giá trị cao hơn luôn bị kéo xuống.
#số 8. Nguyên tắc đóng góp
Điều này đòi hỏi phải tìm ra cách mỗi yếu tố của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của nó. Lấy một khu dân cư với một ngôi nhà và hồ bơi làm minh họa. Đất, nhà và hồ bơi đều có thể là một ví dụ về các yếu tố riêng lẻ đóng góp vào giá trị chung của bất động sản.
Điều gì xảy ra trong quá trình định giá?
Người thẩm định hành động giống như một người mua tiềm năng trong khi thực hiện việc định giá tài sản. Dựa trên các yếu tố bao gồm địa hình, vị trí và kích thước lô đất, cũng như phân vùng và tiềm năng phát triển trong tương lai của bất động sản, họ sẽ đánh giá khu đất nơi bất động sản tọa lạc.
Bởi vì luôn có khả năng tái định cư và phát triển trong tương lai, giá trị của bất động sản không chỉ được xác định bởi những gì trên trang web. Để cung cấp cho bạn và họ một ý tưởng chung về giá trị bất động sản của bạn, đại lý hoặc người đánh giá bất động sản của bạn cũng nên cung cấp cho bạn thông tin về doanh số bán hàng gần đây và giá trị nhà hiện tại trong khu vực lân cận của bạn.
Tương tự như cách người ta thường làm khi xem một ngôi nhà đang bán, người định giá cũng sẽ kiểm tra tài sản từ trong ra ngoài. Người thẩm định sẽ đo kích thước của tòa nhà bên trong và ghi chú về số lượng và loại phòng, phụ kiện và đồ đạc cũng như tuổi của bất động sản.
Vì thẩm định viên phải đánh giá mọi thành phần của tài sản của bạn, một cuộc hẹn định giá tài sản có thể mất một thời gian. Dành thời gian thích hợp cho cuộc hẹn và hỏi bất kỳ câu hỏi nào bạn có thể có liên quan đến quá trình đánh giá là điều quan trọng để đảm bảo một giá trị thấu đáo và phù hợp.
Những gì cần chuẩn bị trước khi định giá?
Bạn có thể làm một số việc để sẵn sàng cho cuộc gặp với đại lý bất động sản hoặc người thẩm định của bạn. Những điều này sẽ cho phép bạn tận dụng tối đa cuộc họp của mình và làm cho việc định giá tài sản chính xác nhất trở nên đơn giản và không phức tạp nhất có thể.
Bước đầu tiên là xử lý nhanh khu vực đó một lần. Vì có thể nghi ngờ rằng người định giá sẽ chụp nhiều hình ảnh trước khi bán, bạn không cần phải hấp thảm ngay lập tức hoặc làm sạch máng xối. Tuy nhiên, sắp xếp và tổ chức một chút có thể giúp tối đa hóa cảm giác không gian và thu hút sự chú ý đến những phẩm chất tốt nhất của bất động sản.
Bất kỳ tài liệu pháp lý thích hợp nào bạn có thể có cho tài sản cũng nên sẵn sàng. Nó sẽ giúp bạn có được một định giá chính xác. Chỉ khi bạn cung cấp cho người định giá các tài liệu như bản vẽ tòa nhà, thông tin thuê hoặc giá và phí bảo trì.
Khi bạn đã sẵn sàng cho chuyến thăm, đừng quên đặt câu hỏi và thậm chí có thể ghi lại một vài câu hỏi. Bạn càng hiểu rõ về quy trình, bạn sẽ càng được trang bị tốt hơn để đưa ra các đánh giá trong tương lai và trau dồi các mối quan hệ làm việc tích cực với các đại lý và thẩm định viên bất động sản.
Làm thế nào tôi có thể nâng cao giá trị tài sản của tôi?
Có nhiều cách để tăng giá trị tài sản của bạn, và không phải tất cả chúng đều đòi hỏi phải xây dựng lớn và yêu cầu phải được phê duyệt quy hoạch.
Bởi vì ấn tượng đầu tiên rất quan trọng, giá trị tiềm năng của ngôi nhà của bạn có thể được tăng lên đáng kể nhờ sự hấp dẫn và cảnh quan lề đường của nó. Cho dù đó chỉ là một lớp sơn mới để mang lại cho ngôi nhà của bạn một diện mạo sống động và sang trọng từ đường phố hay xây dựng một sân trong khu vườn của bạn để làm không gian giải trí.
Việc xây dựng thêm các công trình phụ như nhà kính để có thêm không gian sinh hoạt hoặc mở rộng nhà bếp của bạn bằng một phần phụ có thể làm tăng đáng kể giá trị của ngôi nhà nếu bạn sẵn sàng và có thể làm như vậy.
Tuy nhiên, không phải lúc nào người ta cũng cần xây dựng để tăng thêm chỗ. Thay vào đó, bạn cần phải nâng cấp một số cơ sở hiện có để tăng giá trị mà không cần tốn nhiều công sức lao động và vật tư.
Phương pháp định giá tài sản
Trong quá trình định giá tài sản, có năm phương pháp cơ bản bạn có thể sử dụng: so sánh, lợi nhuận, phần còn lại, nhà thầu và đầu tư. Khi xác định thị trường hoặc giá trị cho thuê của bất động sản, người thẩm định giá bất động sản có thể chọn sử dụng một hoặc nhiều chiến lược này. Các phương pháp so sánh trong định giá tài sản là cách tiếp cận phổ biến nhất và được khuyến nghị. Vì chúng liên quan trực tiếp đến các hoạt động của thị trường hiện tại.
# 1. Phương pháp lợi nhuận
Đây là một trong những phương pháp định giá tài sản tốt nhất mà bạn có thể sử dụng với tư cách là người đánh giá. Khi cố gắng đánh giá một địa điểm thương mại, chẳng hạn như nhà hàng, trung tâm mua sắm hoặc khách sạn, chiến lược này là lựa chọn ưu tiên. Nó được xác định bằng cách lấy thu nhập hoạt động trung bình trong ba năm vào thỏa thuận. Những con số này sẽ được lấy từ báo cáo thu nhập hoặc báo cáo lỗ và lãi của công ty.
Điều quan trọng cần ghi nhớ là các biến được sử dụng trong một kỹ thuật lợi nhuận được bắt nguồn từ chính tài sản đó. Thay vì từ thị trường thứ cấp. Do đó, các ước tính do nhà định giá cung cấp sẽ là giá trị đầu tư hơn là giá trị thị trường của tài sản. Ngoài ra, không thể thực hiện các sửa đổi trong quá trình định giá.
# 2. Phương pháp chi phí
Bạn có thể tính đến ước tính giá trị thay thế của tài sản trong quy trình này để làm cho nó hoạt động bình thường. Việc xem xét giá của từng thành phần của bất động sản sẽ thực hiện điều này. Nói cách khác, bạn có thể cộng giá trị thị trường tự do của đất vào chi phí xây dựng lại tòa nhà. Điều này là để xác định giá trị của một phần tài sản. Có thể giảm phần bổ sung trước đó bằng số tiền thể hiện sự hao mòn mà tòa nhà này đã trải qua trong suốt thời gian tồn tại.
Tuy nhiên, phần lớn các thẩm định viên không tin rằng phương pháp này là một trong những phương pháp định giá bất động sản tốt nhất, đủ chính xác và đáng tin cậy để ước tính giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
# 3. Phương thức đầu tư
Bất động sản thương mại đã được xác định là có khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai thông qua việc cho thuê hoặc các cách khác thường được định giá bằng phương pháp này. Hiện nay trong các ghi chép, phương pháp định giá này cũng rất hữu ích để định giá một số tòa nhà dân cư.
Lợi tức của các dòng tiền trong tương lai từ bất động sản được sử dụng để tạo ra kết quả của việc định giá đầu tư. Lợi suất thấp hơn có nghĩa là lợi tức đầu tư nhỏ hơn, trong khi lợi suất cao hơn có nghĩa là lợi tức đầu tư lớn hơn. Sẽ đơn giản hơn để đánh giá giá trị của bất động sản nếu giá trị cho thuê ước tính hiện tại (ERV), lợi tức tương đương do thị trường xác định và thu nhập trôi qua của bất động sản được cung cấp.
Bởi vì thị trường xác định các biến quan trọng hữu ích trong cả thủ tục, phương pháp đầu tư và phương pháp so sánh về cơ bản là hai phương pháp định giá tài sản khá giống nhau.
#4. Phương pháp dư
Với việc sử dụng một phép tính rất đơn giản, phương pháp định giá này cho phép người định giá xác định giá trị thực của một giao dịch mua đất hoặc bất động sản. Nó chủ yếu hữu ích khi một nhà phát triển bất động sản hoặc người tham vọng đang cố gắng quyết định. Quyết định xem một bất động sản có phù hợp để phát triển, tái phát triển hay không hoặc liệu nó sẽ được sử dụng tốt hơn làm đất trống.
Một ước tính hợp lý về giá trị thực tế của một mảnh đất hoặc tài sản sẽ được cung cấp khi người định giá đã áp dụng thành công phương pháp thặng dư. Một nhà phát triển bất động sản sẽ thấy việc thẩm định này hữu ích trong việc xác định mục đích sử dụng tối ưu cho bất động sản cụ thể. Ngoài ra, nó sẽ hỗ trợ nhà phát triển bất động sản trong việc lựa chọn các ràng buộc ngân sách để chi tiêu cho việc cải thiện bất động sản nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Có nghĩa là, chủ sở hữu bất động sản sẽ có thể chọn số tiền hoặc bao nhiêu để đầu tư vào việc phát triển một bất động sản, do đó sử dụng phương pháp tiếp cận còn lại để tối đa hóa lợi nhuận của họ.
Khi xác định giá trị của bất động sản bằng cách tiếp cận Thặng dư, các yếu tố bao gồm tổng giá trị phát triển, lợi nhuận của nhà phát triển bất động sản cũng như chi phí và phí xây dựng là rất quan trọng.
# 5. Phương pháp so sánh
Nó còn được gọi là Phân tích Suy ra Giá trị Tài sản hoặc Phương pháp So sánh. Giá trị của một bất động sản được ước tính bằng cách sử dụng giá trị của các bất động sản lân cận trong kỹ thuật so sánh của việc định giá tài sản. Có nghĩa là, ước tính giá trị thị trường cho bất động sản chủ thể có thể thu được bằng cách xem xét và so sánh giá của các bất động sản khác trong cùng khu vực và với các thông số kỹ thuật của tòa nhà có thể so sánh được. Phương pháp đánh giá này thường hữu ích khi cố gắng xác định giá trị của bất động sản nhà ở.
Để quy trình này tạo ra một đánh giá thích hợp, người đánh giá phải thu thập thông tin thích hợp. Từ các thuộc tính lân cận có cùng đặc điểm với thuộc tính chủ thể.
Cách chọn phương pháp định giá cổ phiếu hiệu quả nhất
Sự đa dạng của các phương pháp định giá cổ phiếu mà các nhà đầu tư có thể tiếp cận có thể dễ dàng áp đảo những người đang chọn một phương pháp để đánh giá cổ phiếu lần đầu tiên. Trong khi một số kỹ thuật định giá khá đơn giản, những kỹ thuật khác lại phức tạp và khó hơn.
Đảm bảo rằng phương pháp định giá bạn chọn có thể chấp nhận được đối với công ty bạn đang đánh giá. Và nếu có nhiều hơn một, hãy sử dụng cả hai để đưa ra đánh giá chính xác hơn.
Có hai loại phương pháp định giá tài sản
Định giá tuyệt đối và định giá tương đối là hai loại chính mà các kỹ thuật định giá tài sản thường áp dụng.
# 1. Định giá tuyệt đối
Các mô hình định giá tuyệt đối chỉ xem xét các nguyên tắc cơ bản trong nỗ lực xác định giá trị nội tại hoặc “thực tế” của một khoản đầu tư. Nhìn vào các nguyên tắc cơ bản về cơ bản có nghĩa là bỏ qua tất cả các công ty khác và chỉ tập trung vào ba điều. Cổ tức, dòng tiền và tốc độ tăng trưởng của một công ty cụ thể. Ví dụ bao gồm mô hình chiết khấu cổ tức, mô hình dòng tiền chiết khấu, mô hình thu nhập thặng dư và mô hình dựa trên tài sản. Và chúng là những ví dụ về các phương pháp định giá tài sản phù hợp với loại này.
# 2. Định giá tương đối
Ngược lại, các mô hình giá trị tương đối hoạt động bằng cách đối chiếu công ty được đề cập với các doanh nghiệp tương đương khác. Trong các kỹ thuật này, bội số và tỷ lệ, chẳng hạn như tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E), được tính toán và so sánh với bội số của các công ty tương tự với công ty mục tiêu. Ví dụ, công ty ban đầu có thể bị định giá thấp nếu P / E của nó thấp hơn P / E của một công ty tương đương. Nhiều nhà đầu tư và nhà phân tích bắt đầu cuộc điều tra của họ với mô hình định giá tương đối. Điều này là do nó thường đơn giản và nhanh chóng hơn nhiều so với mô hình định giá tuyệt đối.
Hãy cùng xem xét một số phương pháp định giá tài sản phổ biến hơn có sẵn cho các nhà đầu tư và xác định thời điểm áp dụng từng mô hình.
# 1. Mô hình chiết khấu cổ tức (DDM)
Một trong những phương pháp cơ bản nhất để định giá tài sản tuyệt đối là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM). Mô hình chiết khấu cổ tức xác định giá trị “thực sự” của một công ty dựa trên cổ tức mà nó phân phối cho các cổ đông. Cổ tức cho biết dòng tiền thực tế sẽ đến tay các cổ đông. Vì vậy, việc định giá giá trị hiện tại của các dòng tiền này sẽ cung cấp cho bạn giá trị mà cổ phiếu phải có giá trị bao nhiêu. Đây là lý do để sử dụng cổ tức để định giá một công ty.
Tìm hiểu xem công ty có trả cổ tức hay không là bước đầu tiên. Vì công ty chỉ trả cổ tức là không đủ, nên bước thứ hai là xác định xem khoản chi trả có ổn định và có thể dự đoán được hay không.
# 2. Mô hình Dòng tiền chiết khấu (DCF)
Điều gì xảy ra nếu doanh nghiệp không chia cổ tức hoặc nếu họ làm như vậy không thường xuyên? Trong trường hợp này, hãy tiến hành xem liệu doanh nghiệp có đáp ứng các yêu cầu để sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) hay không. Mô hình DCF đánh giá hoạt động kinh doanh của một công ty bằng cách sử dụng chiết khấu dòng tiền trong tương lai hơn là cổ tức. Lợi ích chính của chiến lược này là nó có thể hữu ích. Chỉ áp dụng cho một loạt các doanh nghiệp không trả cổ tức, cũng như các doanh nghiệp có trả cổ tức.
Mô hình DCF hai giai đoạn là biến thể hữu ích nhất của mô hình DCF, trong khi cũng có các phiên bản khác. Biến thể này dự báo lượng tiền mặt miễn phí. Thông thường, nó thường chảy trong khoảng thời gian từ năm đến mười năm. Sau đó sẽ có một phép tính giá trị đầu cuối để tính cho tất cả các dòng tiền trong tương lai. Trước tiên, tổ chức phải có dòng tiền tự do tích cực và ổn định để sử dụng cách tiếp cận này.
Công ty mục tiêu thường phải có dòng tiền tự do nhất quán, có thể dự đoán được để sử dụng mô hình DCF thành công nhất. Các doanh nghiệp trưởng thành đã qua các giai đoạn tăng trưởng là những doanh nghiệp có dòng tiền tốt nhất cho mô hình DCF.
# 3. Mô hình so sánh
Mô hình cuối cùng là một mô hình tổng hợp. Đây là một kiểu mà bạn có thể sử dụng nếu không có mô hình nào khác có thể hữu ích để định giá công ty hoặc nếu bạn không muốn mất thời gian nghiền ngẫm các số liệu. Không giống như hai mô hình định giá đầu tiên, mô hình này không cố gắng xác định giá trị nội tại của cổ phiếu. Thay vào đó, nó đánh giá xem công ty được định giá tương đối thấp hay được định giá quá cao. Bằng cách so sánh bội số giá của cổ phiếu với điểm chuẩn. Luật Một giá, quy định rằng hai tài sản có thể so sánh được phải bán với giá tương đương, là nền tảng cho lập luận này. Một trong những lý do khiến mô hình này rất hữu ích là nó trực quan.
Một số bội số có thể hữu ích, bao gồm giá trên thu nhập (P / E), giá trên sổ sách (P / B), giá trên doanh thu (P / S) và giá thành dòng tiền ( P / CF), v.v ... Điều này giải thích tại sao bạn có thể áp dụng phương pháp so sánh trong hầu hết các tình huống. Tỷ lệ P / E là tỷ lệ có giá trị rộng rãi nhất trong số các tỷ số này vì nó tập trung vào thu nhập của công ty, là một trong những yếu tố chính xác định giá trị của một khoản đầu tư.
Định giá tài sản thương mại
Thành phần quan trọng nhất trong việc lựa chọn có đưa bất động sản thương mại vào danh mục đầu tư của bạn hay không là định giá chính xác của nó. Để thành công trong đầu tư bất động sản thương mại, bạn cần có khả năng đánh giá hiệu quả các tài sản mua lại tiềm năng cũng như các khoản nắm giữ hiện tại của bạn.
Tại sao Định giá Tài sản Thương mại lại Quan trọng?
Giá trị tài sản là đáng kể vì một số lý do quan trọng như nhau. Đối với người mua, việc định giá đúng đảm bảo rằng họ không phải trả quá nhiều cho một tài sản. Và cho phép họ mua một tài sản với giá trị thị trường hợp lý. Điều này cũng đúng đối với người bán, những người sử dụng định giá để đặt giá nhà của họ ở mức sẽ tối đa hóa lợi nhuận của họ. Và đây là từ việc bán và đảm bảo một giao dịch nhanh chóng.
Hiện nay, có một số kỹ thuật mà các nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản và chuyên gia tài chính sử dụng để đánh giá bất động sản.
Năm phương pháp tốt nhất để định giá tài sản thương mại
Các nhà đầu tư có thể định giá một tài sản thương mại cụ thể bằng nhiều phương pháp định giá. Chúng ta hãy xem xét một số kỹ thuật phổ biến và hiệu quả nhất.
# 1. Phương pháp tiếp cận chi phí
Phương pháp tiếp cận chi phí xác định giá trị của tài sản chủ thể bằng tổng giá đất và chi phí xây dựng của tòa nhà. Cách tiếp cận này đưa ra giả định rằng giá của bất động sản phụ thuộc vào mức độ hữu ích của nó. Vì nông nghiệp sẽ là cách sử dụng đất có hiệu quả và có lợi nhất. Phương pháp tiếp cận chi phí sẽ được giả định dựa trên việc định giá tài sản cho mục đích sử dụng đó thay vì để ở hoặc thương mại.
# 2. Sử dụng vốn hóa thu nhập
Cách tiếp cận thu nhập, thường được gọi là vốn hóa thu nhập, là một phương pháp định giá tài sản thương mại ưu tiên kỳ vọng về lợi ích trong tương lai. Phương pháp Tiếp cận Thu nhập đánh giá giá trị bằng cách xem xét cả giá trị bán lại tiềm năng của bất động sản và giá thuê thị trường mà một bất động sản có thể mong đợi kiếm được. Về bản chất, cách tiếp cận này biến doanh thu thành giá trị bằng cách biến nó thành yếu tố quyết định chính của giá trị.
# 3. Phương pháp so sánh doanh số bán hàng
Phương pháp so sánh bán hàng, còn được gọi là phương pháp tiếp cận thị trường, ước tính giá trị hiện tại của một bất động sản được trang bị tương tự. Nó sử dụng dữ liệu từ các bất động sản có thể so sánh đã bán trước đây và giá chào bán của các bất động sản hiện có trên thị trường. Các ngành công nghiệp đa gia đình và khu dân cư thường xuyên sử dụng chiến lược này.
Ưu điểm chính của phương pháp định giá này xuất phát từ thực tế là nó sử dụng dữ liệu thị trường thực tế. Điều này cung cấp cho các nhà đầu tư cái nhìn tổng quan về các điều kiện địa phương gần với thời gian thực nhất mà bạn có thể nhận được trong ngành bất động sản thương mại.
#4. Hệ số nhân cho giá trị mỗi tổng tiền thuê
Để tính toán giá trị, tương tự như chiến lược thu nhập, hãy sử dụng hệ số nhân tiền thuê tổng. Có một sự khác biệt chính giữa hai cách tiếp cận này. Điều này là do kỹ thuật thu nhập sử dụng thu nhập hoạt động ròng, trong khi cách tiếp cận hệ số nhân tiền thuê gộp dựa trên tỷ lệ của nó trên tổng tiền thuê.
Để tính toán Phương pháp Tiếp cận Hệ số Nhân Tiền thuê Gộp, nó như sau:
Giá trị tài sản = tổng tiền thuê hàng năm x tổng số tiền thuê.
# 5. Giá trị mỗi cửa
Tương tự như GRM, chiến lược này nhanh chóng và đơn giản. Nếu không phải luôn luôn, nó cũng chính xác như một số phương pháp định giá khác. Phương pháp này thiết lập một điểm chuẩn trong bất động sản thương mại cho một bất động sản có thể so sánh khác bằng cách chia giá trị của một tòa nhà có thể so sánh cho số lượng cửa.
Phương pháp này không tính đến sự khác biệt về diện tích căn hộ và diện tích vuông, chất lượng của nhà ở và các chi phí liên tục khác liên quan đến việc duy trì một tài sản nhiều gia đình. Nó chỉ có liên quan nếu bạn đang sử dụng các comps có thể so sánh được.
Hướng dẫn Định giá Tài sản Thương mại
Đây là các Phương pháp định giá để định giá tài sản thương mại trong bất động sản:
# 1. Giá trị
Định nghĩa đơn giản nhất về giá trị của bất động sản là tổng dự kiến của tất cả các dòng thu nhập ròng được dự đoán. Và họ có thể là kết quả của việc sở hữu tài sản. Tổng này đại diện cho giá trị hiện tại của các lợi thế tài chính trong tương lai. Tài sản bất động sản thường tạo ra giá trị trong một khoảng thời gian dài hơn. Điều này bao gồm nhiều năm, nhiều thập kỷ hoặc lâu hơn, trái ngược với các vật tư tiêu dùng tức thì như bút chì, giấy lấp lánh, v.v. mang lại lợi ích ngay lập tức.
# 2. Tính thiết thực
Tính tiện ích trong bối cảnh định giá tài sản thương mại là khả năng của tài sản đó để đáp ứng nhu cầu và sở thích của chủ sở hữu tiếp theo. Điều này có thể đề cập đến thu nhập dự kiến hoặc tiện ích của việc cư trú tại một nơi nhất định, chẳng hạn như nơi ở chính của bạn.
# 3. Yêu cầu
Tương tự như cung, cầu mô tả sự hiện diện của mong muốn hoặc nguyện vọng sở hữu cũng như khả năng tài chính tương ứng để thực hiện việc định giá mua một phần tài sản thương mại.
#4. Sự khan hiếm
Sự dư thừa hoặc khan hiếm của một loại bất động sản trong một khu vực cụ thể sẽ có tác động đến giá của nó. Sự khan hiếm đề cập đến sự hạn chế của bất động sản thương mại.
# 5. Khả năng chuyển nhượng
Cụm từ này mô tả việc chuyển quyền sở hữu một phần tài sản cụ thể đơn giản như thế nào. Ví dụ, về cơ bản sẽ khó chuyển giao một cơ sở công nghiệp lớn với nhiều chủ sở hữu. Ai cần phê duyệt việc bán hoặc các nghĩa vụ chưa thanh toán hơn là một tài sản chỉ có một chủ sở hữu, không có tài sản thế chấp và không có nhà đầu tư hoặc người cho vay nào khác tham gia?
Cơ sở định giá tài sản
Một khái niệm hoặc một tập hợp các giả định do Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia (RICS) thiết lập. Đây là cơ quan quản lý và chuyên nghiệp dành cho các nhà định giá, đặt ra các tiêu chuẩn thực hành bắt buộc và tốt nhất cho nghề định giá tài sản cơ bản. Nó được gọi là nền tảng của định giá. Nguyên tắc Định giá-Chuyên nghiệp của RICS 2014, thường được gọi là “Sách đỏ”, phác thảo các tiêu chuẩn và tuyên bố thực hành này.
Định giá viên phải lựa chọn cơ sở (hoặc các căn cứ) thích hợp để định giá tài sản. Trong khi đối với nhiệm vụ và tuân thủ bất kỳ hướng dẫn nào liên quan đến cơ sở (hoặc các cơ sở) của sự lựa chọn định giá tài sản.
Cơ sở thích hợp nhất để định giá tài sản thường là giá trị thị trường, giá trị thị trường tùy thuộc vào các giả định, hoặc giá trị thị trường tùy thuộc vào các giả định duy nhất. Giá trị thị trường là giá trị cơ sở ước tính của việc định giá bất động sản phát triển theo kịch bản phát triển tốt nhất có thể. Họ đang xem xét các điều kiện kinh tế và thị trường hiện tại và tương lai cũng như các yêu cầu về quy hoạch. Bạn có thể bao gồm các tùy chọn phát triển trang web thay thế cho điều này. Để đánh giá sự phát triển lý tưởng, người định giá có thể yêu cầu sự trợ giúp của các chuyên gia khác.
Tuy nhiên, tùy thuộc vào cơ sở định giá tài sản dự định có ích. Có thể cần phải đưa ra các giả định khác nhau liên quan đến phát triển. Ví dụ, nếu có định giá tài sản cho mục đích cho vay, có thể cần phải xem xét các phương án thay thế. Để sử dụng hiện tại cũng như dự án phát triển đề xuất thực tế. Trong những tình huống như thế này, khi cơ sở của tài sản định giá không giả định quá trình phát triển tốt nhất, thì các giả định được đưa ra nên được coi là các giả định đặc biệt.
Sự khác biệt giữa Cơ sở Định giá và Mục đích Định giá là gì?
Đôi khi được gọi là "giá trị hy vọng", ý tưởng về giá trị tương lai phát sinh từ sự thay đổi hoàn cảnh
Việc định giá tài sản phát triển phải tính đến nhiều kết quả tương lai. Cũng như những thách thức trong việc xác định ảnh hưởng của bất kỳ sự thay đổi điều kiện nào được dự đoán trong tương lai. Tuy nhiên, điều này có thể làm tăng mức độ mơ hồ xung quanh việc định giá. Sự không rõ ràng bổ sung này làm dấy lên những lo ngại về báo cáo cụ thể. Cơ sở của báo cáo định giá tài sản cần nêu rõ các giả định định giá. Kỳ vọng thị trường phải là cơ sở cho bất kỳ giả định định giá tài sản nào không được công nhận là tiền đề duy nhất.
Các giả định này phải càng minh bạch và nhất quán càng tốt vì chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến cơ sở của kết quả định giá tài sản.
Bất kỳ giả định hoặc giả định cụ thể nào chỉ áp dụng cho cơ sở của thẩm định của sự phát triển hoặc tài sản cần được nêu rõ trong báo cáo định giá. Các giả định này phải càng minh bạch và nhất quán càng tốt vì chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định.
5 phương pháp định giá là gì?
Khi đánh giá một tài sản, có năm kỹ thuật cơ bản được sử dụng: so sánh, lợi nhuận, thặng dư, nhà thầu và đầu tư. Khi xác định thị trường hoặc giá trị cho thuê của bất động sản, người thẩm định giá bất động sản có thể chọn sử dụng một hoặc nhiều chiến lược này.
Phương pháp định giá nào là tốt nhất?
Giá trị mô hình DCF là tốt nhất cho hoạt động kinh doanh của công ty bằng cách sử dụng chiết khấu dòng tiền trong tương lai thay vì cổ tức. Lợi ích chính của chiến lược này là nó có thể được áp dụng cho một loạt các doanh nghiệp không trả cổ tức, cũng như các doanh nghiệp có.
Hai loại định giá là gì?
Định giá tuyệt đối và định giá tương đối là hai loại chính mà các kỹ thuật định giá thường rơi vào.
Các mô hình định giá tuyệt đối chỉ xem xét các nguyên tắc cơ bản trong nỗ lực xác định giá trị nội tại hoặc “thực tế” của khoản đầu tư trong khi các mô hình giá trị tương đối hoạt động bằng cách đối chiếu công ty được đề cập với các doanh nghiệp tương đương khác.
Bạn có thể được định giá tài sản miễn phí không?
Có một số công cụ định giá nhà trên internet miễn phí có sẵn để xác định giá trị của một ngôi nhà. Tuy nhiên, việc định giá nhà trực tuyến miễn phí không chắc là hoàn toàn chính xác và chỉ nên được sử dụng như một hướng dẫn.
Chi phí định giá tài sản nên là bao nhiêu?
Việc định giá được thực hiện bởi một nhà khảo sát được thuê thường có giá khoảng £250, nhưng điều này thay đổi tùy thuộc vào nhà khảo sát. Ngoài ra, những người cho vay thế chấp thực hiện các giá trị tài sản để xác định xem tài sản đó có xứng đáng với giá yêu cầu hay không. Chi phí thường bắt đầu từ £150 nhưng có thể cao hơn đáng kể đối với các tài sản lớn hơn, hấp dẫn hơn.
Phương pháp định giá phổ biến nhất là gì?
Phương pháp “comps” cung cấp một giá trị có thể quan sát được cho công ty dựa trên giá trị hiện tại của các doanh nghiệp có thể so sánh được. Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất vì bội số dễ tính toán và luôn cập nhật.
Điều gì làm giảm giá trị của một tài sản?
Biến động thị trường bất động sản có thể làm giảm giá trị căn nhà của bạn. Thảm họa tự nhiên và biến đổi khí hậu có thể làm giảm giá trị ngôi nhà của bạn vì chúng khiến nó trở thành một khoản đầu tư rủi ro hơn. Ngoài ra, nhà bị tịch thu trong cộng đồng của bạn có thể làm giảm giá trị căn nhà của bạn.
Bài viết liên quan
- BÁO CÁO TÀI CHÍNH: Tất cả những gì bạn cần biết với các ví dụ (+ Công cụ dễ dàng nhanh chóng)
- Định giá Tài sản: Cách Định giá Tài sản & Đầu tư Bất động sản của Bạn.
- Định giá cổ phiếu: Tổng quan & Phương pháp Định giá Hiệu quả
- Định giá doanh nghiệp: Tất cả những gì bạn cần biết [Hướng dẫn chi tiết]
- ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP: Bao lâu sau khi định giá để đề nghị thế chấp
