Kế toán cho thuê là một yếu tố kế toán quan trọng vì nó thay đổi tùy thuộc vào người sử dụng cuối cùng. Bên thuê và bên cho thuê báo cáo và hạch toán các khoản cho thuê theo những cách khác nhau. Tài sản thuộc sở hữu của bên cho thuê và bên thuê sử dụng tài sản đó bằng cách trả tiền thường xuyên cho bên cho thuê. Việc hạch toán và báo cáo hợp đồng thuê theo nhiều cách khác nhau có ảnh hưởng khác nhau đến các báo cáo và tỷ lệ tài chính. Vì vậy, đây là hướng dẫn kế toán cho thuê, có thể là thuê tài chính hoặc thuê vốn. Chúng ta cũng sẽ đi qua các chi tiết của tiêu chuẩn kế toán cho thuê mới ASC 842. Nhưng trước tiên, chúng ta hãy xem định nghĩa của hợp đồng thuê.
Định nghĩa cho thuê
Hợp đồng cho thuê tài sản là một hợp đồng pháp lý, trong đó chủ sở hữu của một tài sản nhất định (bên cho thuê) ủy quyền cho bên thứ ba (bên thuê) sử dụng tài sản đó trong một khoảng thời gian cố định để đổi lấy các khoản thanh toán định kỳ cho bên cho thuê. Các khoản thanh toán định kỳ này được gọi là tiền thuê nhà. Hợp đồng thuê hoạt động tương tự như cho thuê tài sản về nhiều mặt. Nó cho phép bên thuê sử dụng tài sản thuê trong một khoảng thời gian xác định, thường ít hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản. Nó thường được sử dụng để cho thuê thiết bị trong một khoảng thời gian giới hạn. Hợp đồng thuê tài chính khá giống với việc vay tiền để mua một tài sản. Nó cho phép bên thuê sở hữu một tài sản với sự tài trợ trực tiếp từ bên cho thuê. Khi kết thúc thời hạn thuê, người thuê có cơ hội trở thành chủ sở hữu vĩnh viễn của tài sản.
Phân loại kế toán cho thuê: Thuê vốn so với Thuê hoạt động
Kế toán cho thuê được phân loại rộng rãi thành hai loại: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng thuê hoạt động trao cho bên thuê quyền sử dụng tài sản nhưng không trao cho bên thuê quyền sở hữu. Hợp đồng thuê vốn, hiện được gọi là Hợp đồng thuê tài chính theo kế toán hợp đồng thuê ASC 842, tương tự như hợp đồng thuê hoạt động ngoại trừ các điều khoản thuê giống với quyền sở hữu hơn. Điều này đòi hỏi kế toán cho thuê tài chính khác biệt đáng kể so với thuê hoạt động. Có năm phép thử có thể được sử dụng để xác định xem hợp đồng thuê có phải là hợp đồng thuê tài chính hay không. Nếu một trong các điều kiện này được đáp ứng, hợp đồng thuê phải được phân loại là thuê tài chính trong báo cáo tài chính.
- Vào cuối thời gian thuê, quyền sở hữu được chuyển nhượng.
- Bên thuê có quyền chọn mua gần như chắc chắn sẽ được thực hiện.
- Thời gian thuê vượt quá 75% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thuê.
- Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê vượt quá 90% giá trị hợp lý của tài sản thuê.
- Bởi vì tài sản cho thuê là đặc biệt đối với bên thuê, bên cho thuê không thể chuyển nhượng nó cho một bên tham gia thị trường khác.
Trước khi chuẩn mực kế toán cho thuê ASC 842 mới được thông qua, các hợp đồng thuê hoạt động bao gồm tài sản thuê và các nghĩa vụ thanh toán liên quan không được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. Mặt khác, các chuẩn mực kế toán cho thuê mới yêu cầu bên thuê phải ghi nhận tài sản quyền sử dụng và các khoản nợ thuê liên quan đối với bất kỳ hợp đồng thuê hoạt động nào kéo dài hơn một năm. Hầu hết các doanh nghiệp sẽ thấy tổng số tiền thuê được báo cáo trên bảng cân đối kế toán của họ tăng lên đáng kể do phải hạch toán các khoản thuê hoạt động, làm tăng tổng giá trị tài sản và nợ phải trả của họ.
Kế toán và Báo cáo Thuê
Bên thuê thanh toán hàng tháng cho bên cho thuê khi sử dụng tài sản thuê. Việc hạch toán và báo cáo cho các hợp đồng thuê khác nhau được thực hiện như sau:
Bên thuê Kế toán cho Thuê Tài chính
Bên thuê báo cáo hợp đồng thuê tài chính như sau một số báo cáo tài chính:
- Cả tài sản thuê và khoản phải trả thuê (nợ phải trả) đều được báo cáo trên bảng cân đối kế toán. Giá trị đã nêu là giá trị nhỏ hơn giá trị hiện tại của các khoản thanh toán thuê trong tương lai hoặc giá trị thị trường hợp lý của tài sản thuê.
- Chi phí lãi vay phải trả được ghi nhận trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh. Nó được tính trên khoản thanh toán thuê ban đầu bằng cách sử dụng lãi suất ngụ ý của hợp đồng thuê. Nhìn chung, lãi suất được sử dụng thấp hơn lãi suất đi vay của bên thuê và lãi suất ngầm định của bên cho thuê. Nếu tài sản thuê có thể khấu hao, chi phí khấu hao cũng được báo cáo theo cách tương tự như bất kỳ tài sản nào khác.
Báo cáo lưu chuyển tiền mặt:
Thành phần lãi suất của khoản thanh toán cho thuê được báo cáo là dòng tiền hoạt động theo US GAAP. Hơn nữa, thành phần trả nợ gốc, làm giảm khoản tiền thuê phải trả, được báo cáo như một dòng tiền tài trợ. Theo IFRS, chi phí lãi vay có thể được báo cáo như một dòng tiền từ hoạt động kinh doanh hoặc dưới dạng tài trợ.
Bên thuê hạch toán cho thuê hoạt động
Bên thuê báo cáo hợp đồng thuê hoạt động như sau trên các báo cáo tài chính khác nhau:
- Không có tài sản hoặc nợ phải trả nào được liệt kê trên bảng cân đối kế toán.
- Báo cáo thu nhập: Tiền thuê của tài sản, giống như khoản thanh toán cho thuê, được tính.
- Tổng thanh toán tiền thuê hoặc chi phí thuê được thể hiện như một dòng tiền hoạt động kinh doanh trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ.
Ảnh hưởng của Kế toán Thuê đối với Báo cáo Tài chính của Bên Thuê
Sự khác biệt về kế toán trong cả hợp đồng thuê - tài chính và hoạt động - có ảnh hưởng đến các khía cạnh khác nhau của báo cáo tài chính, như được trình bày dưới đây:
- Trong hợp đồng thuê tài chính, tài sản, nợ phải trả, thu nhập ròng trong những năm sau, thu nhập hoạt động (EBIT) và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cao hơn trong hợp đồng thuê hoạt động.
- Trong những năm đầu, thu nhập ròng và dòng tiền từ hoạt động tài chính trong hợp đồng thuê tài chính thấp hơn so với thuê hoạt động.
- Mặc dù thực tế, tổng thu nhập và tổng dòng tiền là như nhau trong cả hai hợp đồng.
Ảnh hưởng của việc hạch toán tiền thuê đối với các tỷ lệ tài chính của bên thuê
Các tỷ số tài chính, như báo cáo tài chính, bị ảnh hưởng bởi nhiều hợp đồng thuê:
- Thuê tài chính làm giảm hệ số thanh toán hiện hành, vốn lưu động, vòng quay tài sản, vòng quay tài sản cố định, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản trong những năm đầu và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu trong những năm đầu.
- Thuê tài chính có tỷ suất sinh lời lớn hơn trên tài sản, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, tỷ lệ nợ trên tài sản và tỷ suất nợ trên vốn chủ sở hữu trong những năm sau đó.
Kế toán và báo cáo cho bên cho thuê
Kế toán cho thuê tài chính cho thuê
Theo GAAP Hoa Kỳ, có hai loại hợp đồng cho thuê tài chính dành cho người cho thuê. Nếu giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán tiền thuê bằng giá trị còn lại của tài sản thuê thì hợp đồng thuê được gọi là hợp đồng thuê tài chính trực tiếp. Hợp đồng thuê theo kiểu bán hàng là hợp đồng trong đó giá trị hiện tại của các khoản thanh toán cho thuê vượt quá giá trị ghi sổ của vật được thuê. Cả hai loại cho thuê tài chính này đều được bên cho thuê báo cáo trên các báo cáo tài chính khác nhau như sau:
Khoản phải thu cho thuê được trình bày trên bảng cân đối kế toán. Giá trị được tính từ giá trị hiện tại của các khoản thanh toán thuê trong tương lai. Ngoài ra, giá trị ghi sổ của tài sản thuê được khấu trừ vào tài sản.
Doanh thu tiền lãi được phản ánh trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh. Nó được tính vào khoản phải thu cho thuê ngay từ đầu bằng cách sử dụng lãi suất của hợp đồng thuê.
Báo cáo lưu chuyển tiền mặt:
Thành phần lãi của doanh thu cho thuê được báo cáo là dòng tiền hoạt động, trong khi thành phần chính của khoản thanh toán được báo cáo là dòng tiền đầu tư.
Bên cho thuê hạch toán cho thuê hoạt động
Bên cho thuê báo cáo hợp đồng thuê hoạt động như sau trên các báo cáo tài chính khác nhau:
- Bảng cân đối kế toán: Như thường lệ, tài sản thuê được trình bày.
- Báo cáo thu nhập: Doanh thu lãi và khấu hao tài sản đều được công bố.
- Khoản thanh toán tiền thuê định kỳ được phân loại như một dòng tiền hoạt động kinh doanh trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ.
Ảnh hưởng của Kế toán cho thuê đối với Báo cáo tài chính của Bên cho thuê
Báo cáo tài chính của bên cho thuê bị ảnh hưởng bởi sự chênh lệch trong cả hai hợp đồng thuê theo những cách sau:
- Theo cả hai hợp đồng thuê, doanh thu cho thuê và tổng dòng tiền có thể so sánh được.
- Thu nhập trong những năm đầu của hợp đồng thuê tài chính cao hơn so với hợp đồng thuê hoạt động.
- Thu nhập trong những năm sau của hợp đồng thuê tài chính nhỏ hơn thu nhập của hợp đồng thuê hoạt động.
- Dòng tiền hoạt động của hợp đồng thuê tài chính thấp hơn của hợp đồng thuê hoạt động.
- Số thuế phải trả trong những năm đầu của hợp đồng thuê tài chính nhiều hơn số tiền thuế phải trả trong những năm đầu của hợp đồng thuê tài chính.
Tiêu chuẩn kế toán cho thuê mới ASC 842
Các tiêu chuẩn kế toán cho thuê mới của FASB, ASC 842, đã thay thế hướng dẫn hiện tại, ASC 840, cho các công ty đại chúng vào ngày 15 tháng 2018 năm 15. Các doanh nghiệp tư nhân đã được phép tuân thủ thêm một năm, với thời hạn đặt ra là ngày 2020 tháng 840 năm XNUMX. Mới các tiêu chuẩn thay đổi cách các công ty phải hạch toán các khoản thuê hoạt động trên bảng cân đối kế toán của họ. Trước đây, các tập đoàn được yêu cầu phải tận dụng hóa các hợp đồng thuê tài chính của họ trong khi tiết lộ các hợp đồng thuê hoạt động của họ trong phần chú thích của ASC XNUMX.
Tuy nhiên, để tăng cường tính minh bạch trong các cam kết tài chính của công ty, FASB đã thiết lập kế toán thuê ASC 842, trong đó yêu cầu tài sản quyền sử dụng và nợ thuê cho bất kỳ khoản thuê hoạt động nào kéo dài hơn 12 tháng phải được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. Các hợp đồng thuê hoạt động được định nghĩa theo các tiêu chuẩn như bất kỳ hợp đồng thuê nào khác với hợp đồng thuê tài chính. Trong khi các chuẩn mực kế toán thuê mới mô tả rõ ràng những điều chỉnh cần thiết đối với kế toán thuê, các doanh nghiệp sẽ khó có được các yếu tố đầu vào cần thiết để tuân thủ chúng.
Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê hoạt động và thuê tài chính (kế toán thuê vốn)
Thuê hoạt động và thuê vốn là hai loại thuê phổ biến nhất trong kế toán thuê. Để phân biệt giữa hai điều này, hãy đánh giá mức độ đầy đủ của các rủi ro và phần thưởng liên quan đến quyền sở hữu tài sản đã được chuyển từ bên cho thuê sang bên thuê.
Theo Chuẩn mực IFRS, đây được gọi là hợp đồng thuê tài chính nếu rủi ro và phần thưởng đã được chuyển giao hoàn toàn. ASPE đề cập đến các hợp đồng thuê tài chính là hợp đồng thuê vốn. Nếu không, đó là hợp đồng thuê vận hành, về cơ bản giống như hợp đồng chủ nhà - người thuê nhà.
Vì đôi khi việc xác định rủi ro và phần thưởng đã được chuyển giao đầy đủ hay chưa có thể khó khăn, IFRS đặt ra nhiều tiêu chí để phân biệt giữa hai hợp đồng thuê.
Để được coi là thuê tài chính, hợp đồng thuê phải đáp ứng tối thiểu một trong các tiêu chí sau:
- Có một tùy chọn mua mặc cả, cho phép bên thuê mua tài sản với giá thấp hơn giá trị hợp lý của nó vào thời điểm sau đó (thường là khi kết thúc thời hạn thuê). Tùy chọn này thường được xác định khi bắt đầu hợp đồng thuê.
- Hợp đồng thuê kéo dài trong một khoảng thời gian lớn trong vòng đời kinh tế có thể sử dụng của tài sản (nói chung, 75 phần trăm hoặc hơn).
- Các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu có giá trị hiện tại ròng (NPV) ít nhất bằng 90% giá trị hợp lý của tài sản.
Lợi ích của việc cho thuê
Cho thuê cung cấp một số lợi thế có thể được tận dụng để thu hút khách hàng:
- Các kế hoạch thanh toán dễ thích ứng hơn so với các hợp đồng cho vay.
- Do thuế suất bên cho thuê và bên thuê khác nhau nên chi phí sau thuế thấp hơn.
- Việc cho thuê đòi hỏi phải tài trợ toàn bộ chi phí của tài sản.
- Đối với hợp đồng thuê hoạt động, công ty sẽ xác lập chi phí thay vì nợ phải trả, cho phép công ty nhận được hỗ trợ tài chính - một thực tiễn được gọi là “tài trợ ngoại bảng”.
Mặt hạn chế của việc cho thuê
Vấn đề chi phí đại lý là một bất lợi đáng kể đối với việc cho thuê. Trong hợp đồng cho thuê, bên cho thuê chuyển giao mọi quyền lợi cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định, dẫn đến vấn đề rủi ro đạo đức. Bởi vì bên thuê quản lý tài sản không phải là chủ sở hữu của tài sản, bên thuê có thể không quan tâm nhiều như thể đó là tài sản của chính mình. Chi phí đại lý cho thuê đề cập đến sự phân biệt giữa quyền sở hữu tài sản (bên cho thuê) và quyền kiểm soát tài sản (bên thuê). Đây là một ý tưởng chủ đạo trong kế toán thuê.
Kết luận
Các yêu cầu về kế toán và báo cáo của hợp đồng thuê khác nhau tùy thuộc vào việc bạn là bên cho thuê hay bên thuê. Nó cũng thay đổi tùy thuộc vào việc cho thuê là để tài chính hay cho hoạt động. Do đó, điều quan trọng là hợp đồng thuê phải được phân loại và ghi chép hợp lý vì nó có ảnh hưởng đáng kể đến báo cáo tài chính và các tỷ số tài chính.
Câu hỏi thường gặp về Kế toán cho thuê
Các loại hình cho thuê khác nhau là gì?
Cho thuê tài chính, cho thuê vận hành và cho thuê theo hợp đồng là ba hình thức cho thuê cơ bản.
Xử lý kế toán cho hợp đồng thuê nhà là gì?
Các khoản thanh toán tiền thuê được phân loại là chi phí hoạt động và được khấu trừ vào thu nhập.
Tại sao kế toán cho thuê lại quan trọng?
Điều này cho phép các bộ phận kế toán kinh doanh theo dõi thời hạn thông báo và thời gian gia hạn / chấm dứt hợp đồng để hỗ trợ các công ty quản lý chi phí thuê của họ, dẫn đến việc phát hiện ra các cơ hội tiết kiệm chi phí tiềm năng trong thời kỳ kinh tế có nhiều biến động này.
- CHO THUÊ THIẾT BỊ: Lợi ích, Loại, Chi phí & Hướng dẫn Hoàn thiện
- Báo cáo thu nhập được giải thích !!! Báo cáo thu nhập là gì? Công thức & yếu tố
- Báo cáo lợi nhuận và lỗ được giải thích !!! Cách đọc & Tạo Báo cáo P&L
- Yếu tố tiền bạc: Giải thích chi tiết và lời khuyên để tìm được một hợp đồng thuê tốt
- BÁO CÁO THU NHẬP NHIỀU BƯỚC: Ví dụ, Định dạng & Hướng dẫn Cách thực hiện
