Các nhà cho vay xem xét một số yếu tố khi xác định xem liệu khách hàng tiềm năng có phải là một khoản rủi ro hợp lý cho khoản vay thế chấp hay không. Tỷ lệ front-end là một trong những yếu tố. Bài đăng này sẽ giải thích tỷ lệ kết thúc trước, cách tính toán tỷ lệ này và tỷ lệ kết thúc trước so với tỷ lệ kết thúc của khoản thế chấp FHA.
Tỷ lệ Front-End là gì?
Tỷ lệ front-end, còn được gọi là tỷ lệ thế chấp trên thu nhập, là một tỷ lệ cho biết thu nhập của một người đi bao nhiêu vào khoản thanh toán thế chấp. Chia khoản thanh toán thế chấp dự kiến hàng tháng của một cá nhân cho tổng thu nhập của họ để tính toán tỷ lệ kết thúc. Các khoản thanh toán thế chấp thường bao gồm tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (PITI). Các nhà cho vay sử dụng tỷ lệ đầu cuối và đầu cuối để xác định số tiền cần cho vay.
Hiểu tỷ lệ giao diện người dùng
Các nhà cho vay coi tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) quan trọng hơn việc có thu nhập ổn định, thanh toán hóa đơn đúng hạn và có điểm FICO cao khi quyết định có gia hạn thế chấp hay không. Tỷ lệ front-end là một loại tỷ lệ DTI. Nó xem xét các chi phí liên quan khác, chẳng hạn như phí hiệp hội chủ nhà (HOA) và thanh toán thế chấp chung.
Ví dụ: nếu chi phí thế chấp dự kiến của một người là 2,000 đô la (thanh toán thế chấp 1,700 đô la cộng với phí HOA 300 đô la) và thu nhập hàng tháng của họ là 9,000 đô la, tỷ lệ front-end là khoảng 22%.
Cách tính tỷ lệ giao diện người dùng
Tỷ lệ front-end so sánh chi phí thế chấp hàng tháng của một người với tổng thu nhập hàng tháng của họ. Tiền thưởng và tiền làm thêm giờ sẽ không được tính vào tổng thu nhập hàng tháng. Trong số các chi phí được xem xét trong tính toán là:
- Lãi suất thế chấp
- Thuế
- Bảo hiểm
- Phí HOA, nếu có
Nhìn chung, những người cho vay thích tỷ lệ bình quân trước thấp hơn 0.28. Một số người cho vay sẽ công khai tỷ lệ đầu cuối đã chọn của họ. Việc không đáp ứng điều đó không nhất thiết có nghĩa là “Không” dứt khoát, vì một số người cho vay sẽ nhượng bộ nếu các yếu tố khác thuận lợi.
Để tính toán tỷ lệ bình quân, hãy cộng chi phí nhà ở hàng tháng dự kiến của bạn và chia tổng số tiền cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Hãy xem xét ví dụ sau:
- Chi phí nhà ở hàng tháng dự kiến: $ 1,100
- Tổng thu nhập hàng tháng: $ 4,000
1,100 đô la chia cho 4,000 đô la = 0.275
Tỷ lệ đầu cuối nhỏ hơn 0.28, được hầu hết các tổ chức cho vay coi là chấp nhận được.
Tỷ lệ trước bất động sản đầu tư
Khi tài trợ cho một ngôi nhà chính thay vì một bất động sản đầu tư, những người cho vay có thể nhấn mạnh tỷ lệ đầu vào của bạn nhiều hơn. Các nhà cho vay sẽ nhấn mạnh tỷ lệ hoàn vốn của bạn nhiều hơn khi xem xét một khoản thế chấp trên một bất động sản đầu tư. Tỷ lệ hoàn vốn còn được gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Tỷ lệ cuối cùng được tính theo cùng một cách với tỷ lệ đầu vào, ngoại trừ hầu hết các khoản phí hàng tháng được bao gồm thay vì chi phí nhà ở hàng tháng. Đây là một số ví dụ:
- Tiền nhà mỗi tháng
- Các khoản thanh toán hàng tháng cho sinh viên, cá nhân, ô tô hoặc các khoản vay khác
- Tiền cấp dưỡng hoặc tiền cấp dưỡng cho con cái
- Thẻ tín dụng thanh toán tối thiểu hàng tháng
- Các nghĩa vụ khác
Các chi phí bị loại trừ thường là:
- Tiện ích
- Hàng tạp hoá
- Xăng
- Thuế
Để tính toán tỷ lệ phụ trội của bạn, hãy cộng tất cả các chi phí hàng tháng của bạn (không bao gồm các loại trừ thông thường) và chia tổng cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (không bao gồm tiền làm thêm giờ và tiền thưởng). Chia kết quả cho 100 để có được tỷ lệ cuối cùng của bạn.
Các nhà cho vay thường thích tỷ lệ back-end là 0.35 hoặc thấp hơn. Đối với tỷ lệ đầu cuối, không đáp ứng tỷ lệ kết thúc đã chọn của người cho vay không phải lúc nào cũng có nghĩa là bạn sẽ bị từ chối thế chấp.
Khi tính toán tỷ lệ hoàn vốn, người cho vay có coi thu nhập cho thuê từ bất động sản đầu tư là một phần trong tổng thu nhập hàng tháng của bạn không? Họ có thể. Một số người cho vay có thể tính đến 75 phần trăm tiền thuê được ghi chép hoặc dự kiến như một phần thu nhập của bạn nếu bất động sản đó đã có lịch sử cho thuê lâu đời hoặc đã được thẩm định cho thuê.
Tỷ lệ giao diện người dùng FHA
Tùy thuộc vào điểm tín dụng FICO của bạn, Tỷ lệ Kết thúc FHA yêu cầu các khoản thanh toán bổ sung. Nếu điểm tín dụng của bạn cao hơn 580 (được coi là "công bằng"), khoản thanh toán trước tối thiểu là 3.5 phần trăm. Nếu điểm tín dụng của bạn từ 500 đến 579, bạn phải giảm 10%.
Yêu cầu về tỷ lệ nợ trên thu nhập của FHA (Tỷ lệ trước và sau)
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là tỷ lệ các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn (có thể bao gồm các khoản vay sinh viên, thẻ tín dụng, thế chấp và các loại tín dụng khác) với thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn. Ví dụ: nếu bạn kiếm được 2,000 đô la mỗi tháng và chi tiêu 450 đô la cho các khoản thanh toán nợ, thì DTI của bạn là 22.5 phần trăm. Người cho vay sử dụng số liệu này để xác định xem bạn có khả năng sẽ trả lại khoản vay mà bạn đang xin hay không.
FHA thường yêu cầu tỷ lệ DTI front-end là 43 phần trăm hoặc ít hơn, tỷ lệ này thay đổi tùy thuộc vào điểm tín dụng. DTI đầu cuối FHA của bạn (chỉ thanh toán thế chấp hàng tháng) phải là 31 phần trăm hoặc ít hơn, và DTI phụ trợ của bạn (tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng) phải từ 43 phần trăm trở xuống.
Những người cho vay cá nhân cũng có thể có những yêu cầu nghiêm ngặt hơn. Bạn phải tiết lộ tất cả các khoản nợ và hạn mức tín dụng mở cho FHA trong quá trình nộp đơn.
Các yếu tố bù đắp cho tỷ lệ nợ trên thu nhập của FHA
Nếu người đi vay đáp ứng các yếu tố đền bù khác nhau, các hướng dẫn của FHA cho phép người cho vay cho phép tỷ lệ DTI cao hơn (Tỷ lệ đầu và cuối). Các kịch bản khác nhau này giúp giảm thiểu rủi ro khi phê duyệt các khoản thế chấp có mức DTI cao hơn. Trong số các yếu tố bù đắp này là:
- Thu nhập còn lại - Người cho vay có thể cho phép tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn nếu người đi vay có số tiền đáng kể còn lại mỗi tháng sau khi tất cả các chi phí đã được thanh toán.
- Dự trữ tiền mặt - Một yếu tố bù đắp khác sẽ là nếu người vay có dự trữ tiền mặt đáng kể sau khi đóng cửa trong trường hợp khẩn cấp về tài chính.
- Thanh toán sốc - Cú sốc thanh toán xảy ra khi khoản thanh toán nhà ở hàng tháng của người vay tăng đáng kể khi mua nhà và chuyển từ khoản thanh toán tiền thuê nhà / thế chấp trước đó sang khoản thanh toán mới được đề xuất. Nếu các khoản thanh toán của người đi vay gần như ổn định theo kịch bản thanh toán thế chấp mới, người cho vay sẽ sẵn sàng chấp thuận DTI cao hơn.
- Điểm tín dụng cao - Nếu bạn có điểm tín dụng cao, bạn đã chứng tỏ được trách nhiệm tài chính. Điều này sẽ giúp tôi chấp thuận một DTI cao hơn.
- Ổn định việc làm - Bạn đã làm việc ở cùng một nơi trong một thời gian dài hay bạn đã chuyển từ công việc này sang công việc khác với nhiều khoảng trống về việc làm trong vài năm qua? Nó sẽ rất quan trọng để thiết lập một nguồn thu nhập nhất quán.
Những người cho vay FHA có thể cho phép Tỷ lệ DTI (Tỷ lệ Trước và Sau) trên 50% với các yếu tố này và các yếu tố bù đắp khác.
Tỷ lệ Front-End Lý tưởng là gì?
Hầu hết những người cho vay thích tỷ lệ hoàn vốn trước không quá 28% đối với hầu hết các khoản vay, 31% hoặc ít hơn đối với FHA cho vayvà tỷ lệ back-end không quá 43%.
Tỷ lệ cao hơn cho thấy khả năng vỡ nợ lớn hơn. Tuy nhiên, người cho vay có thể chấp nhận tỷ lệ này cao hơn nếu đáp ứng các điều kiện nhất định (ví dụ, khoản thanh toán giảm đáng kể, tiết kiệm đáng kể và điểm tín dụng thuận lợi). Ví dụ: nếu một người vay có tỷ lệ trả trước cao trả một nửa giá mua như một khoản trả trước hoặc làm tăng đáng kể khoản tiết kiệm của mình, người cho vay có thể sẵn sàng cung cấp một khoản thế chấp hơn.
Nếu khoản vay bị từ chối, người đi vay có thể giảm bớt các khoản nợ để giảm tỷ lệ này. Người đi vay cũng có thể xem xét một người vay thế chấp. Ví dụ, các khoản vay của FHA cho phép những người thân có đủ thu nhập và tín dụng tốt để đầu tư.
Khi bạn đăng ký một khoản vay thế chấp mới hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập cuối kỳ tái cấp vốn, các tỷ lệ này thông báo cho người cho vay biết mức thu nhập hàng tháng của bạn được tiêu tốn bởi các nghĩa vụ nợ thông thường, điều này ảnh hưởng đến khả năng chi trả các khoản thanh toán thế chấp mới của bạn.
Tỷ lệ giao diện người dùng
Tỷ lệ trả trước của bạn xem xét mối quan hệ giữa khoản thanh toán thế chấp ước tính mới và tổng thu nhập hàng tháng của bạn (thu nhập trước thuế). Các nhà cho vay thường thích rằng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn không vượt quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Nếu tỷ lệ của bạn vượt quá 28%, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục những người cho vay cho bạn vay tiền. Những người cho vay lo ngại rằng nếu bạn dành quá nhiều tổng thu nhập hàng tháng cho khoản thanh toán thế chấp, bạn sẽ không có đủ tiền để trang trải phần còn lại của hóa đơn hàng tháng.
Tỷ lệ back-end
Tỷ lệ tổng sau của bạn kiểm tra mối quan hệ giữa tổng số nợ hàng tháng của bạn - mọi thứ từ thẻ tín dụng tối thiểu hàng tháng và các khoản thanh toán khoản vay mua ô tô cho đến bất kỳ khoản nợ nào bạn có thể đang trả thông qua các khoản vay cho doanh nghiệp nhỏ hoặc các khoản thanh toán thế chấp - và tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Người cho vay muốn rằng tổng số nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn không vượt quá 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Một lần nữa, những người cho vay sẽ coi bạn là người có rủi ro vỡ nợ cao nếu bạn chi quá nhiều tiền hàng tháng cho việc trả nợ.
Tăng tỷ lệ của bạn
Bạn có thể làm việc để cải thiện tỷ lệ của mình. Đầu tiên, bạn có thể tăng thu nhập hàng tháng của mình, giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập trước và sau. Bạn cũng có thể giảm tải nợ hàng tháng của mình bằng cách thanh toán hóa đơn thẻ tín dụng hoặc thanh toán thêm các khoản nợ hàng tháng như khoản vay sinh viên hoặc khoản vay mua ô tô. Có thể hợp lý hơn nếu bạn hoãn việc đăng ký các khoản vay thế chấp cho đến khi tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn hấp dẫn người cho vay hơn.
Xếp hạng tín dụng
Người cho vay sẽ xem xét các yếu tố khác ngoài tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn khi xác định xem bạn có đủ điều kiện để vay thế chấp hay không. Yếu tố quan trọng nhất là điểm tín dụng ba chữ số của bạn. Điểm số này cho người cho vay biết trước đây bạn đã quản lý tài chính của mình tốt như thế nào. Điểm tín dụng của bạn sẽ thấp nếu bạn có tiền sử không thanh toán hóa đơn đúng hạn và nợ người tiêu dùng số lượng lớn. Mặt khác, nếu bạn luôn thanh toán hóa đơn đúng hạn và không có nhiều khoản nợ thẻ tín dụng, thì điểm tín dụng của bạn sẽ cao hơn. Các nhà cho vay ngày nay coi điểm tín dụng từ 740 trở lên là tuyệt vời.
Những cân nhắc đặc biệt
Nhiều người tiêu dùng không thể mua nhà vì họ có khoản nợ sinh viên đáng kể. Ngay cả khi họ có tín dụng tốt, nhiều người nhận ra rằng tỷ lệ hoàn vốn của họ quá cao đối với người cho vay. Tuy nhiên, người đi vay có thể cơ cấu lại nợ để giảm tác động lên DTI của chủ nhà tiềm năng. Chẳng hạn, họ có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng đối với khoản vay sinh viên. Hơn nữa, các khoản vay dành cho sinh viên liên bang có thể cho phép các khoản phí lên đến 10% thu nhập của người đi vay.
Câu hỏi thường gặp về tỷ lệ giao diện người dùng
Tỷ lệ giao diện người dùng tốt là gì?
Các nhà cho vay thường ưa thích tỷ lệ hoàn vốn trước không quá 28% và tỷ lệ giao sau không quá 36%, bao gồm tất cả các khoản nợ hàng tháng.
DTI nào mà người cho vay thế chấp tìm kiếm?
Bởi vì không có một bộ yêu cầu duy nhất cho các khoản vay thông thường, DTI của bạn sẽ thay đổi tùy thuộc vào tình huống của bạn và khoản vay cụ thể mà bạn đang đăng ký. DTI từ 50% trở xuống thường được yêu cầu để đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường.
Bạn có thể nhận thế chấp với 55% DTI không?
Các khoản vay của FHA chỉ yêu cầu trả trước 3.5%. DTI cao. Giả sử bạn có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) cao. Trong trường hợp đó, FHA cung cấp sự linh hoạt hơn, thường cho phép bạn tăng lên đến tỷ lệ 55 phần trăm (có nghĩa là các khoản nợ của bạn tính theo phần trăm thu nhập của bạn có thể lên tới 55 phần trăm). Điểm tín dụng thấp
Tỷ lệ thanh toán trước tối đa cho một khoản vay thông thường là bao nhiêu?
28% tổng số
DTI trả trước tối đa cho các khoản vay thông thường thường là 28 phần trăm. Khi bạn đăng ký một khoản vay mới với khoản trả trước 20% tiêu chuẩn, người cho vay thường sẽ chấp thuận yêu cầu của bạn miễn là nó không vượt quá giới hạn này.
Bài viết liên quan
- BACK END RATIO: Nó là gì và cách tính toán nó
- CÁCH THANH TOÁN THẾ CHẤP TRONG 5 NĂM: Hướng dẫn Toàn diện
- ĐIỂM TÍN DỤNG THẾ CHẤP: Tín dụng tối thiểu cần thiết để mua nhà
- Làm thế nào để mua một ngôi nhà với tín dụng khó đòi: Hướng dẫn chi tiết vào năm 2023
- Cách mua Ngôi nhà thứ hai: Hướng dẫn từng bước (+ Câu hỏi thường gặp)
- ALIMONY: Bạn Nên Biết Điều Gì Trước Khi Làm Việc Với Nó?
