Суборенда може бути найбільш заплутаним словом, коли мова йде про оренду. Дозвольте пояснити, можливо, ви платили орендну плату за кімнату, яку здавали в суборенду, або думали про те, щоб здати в суборенду всю свою квартиру чи кімнату у своєму будинку. Усі зазначені види діяльності пов’язані з сублізингом. Але що таке договір суборенди, квартири, права суборенди без письмового договору? Читайте далі, щоб знайти відповіді на ці запитання!
Що таке сублізинг
Суборенда — це коли особа, яка вже має договір оренди, здає його в оренду комусь іншому на частину часу, що залишився в первісному договорі оренди. Суборенда — інша назва договору сублізингу.
Суборенда може бути дозволена або не дозволена умовами первісної оренди, і можуть існувати інші правила залежно від вашого місця проживання. Навіть якщо суборенда дозволена, початковий орендар все одно несе відповідальність за умови оренди, наприклад, сплачує щомісячну орендну плату.
Як працює договір сублізингу
Оренда - це угода між а власник нерухомості і орендар, який надає орендарю право володіння і користування майном без втручання власника протягом встановленого часу. У договорі оренди вказано, на який термін буде діяти договір і скільки становитиме орендна плата. Оренда — це юридичний термін для позначення законного права орендаря володіти майном. Коли орендар передає частину своєї законної оренди третій стороні в якості нового орендаря, це називається сублізингом.
Ви можете встановити суборенду, якщо в оригінальному договорі оренди не зазначено, що ви не можете. Але в більшості випадків власник повинен знати про будь-яку угоду про суборенду, укладену орендарем, і погоджуватися з нею. Щоб власник мав певну думку щодо того, хто використовує та/або проживає на його території, процес суборенди можна записати в початковий договір оренди.
Коли орендар здає майно в суборенду, він повинен знати, що це не звільняє його від своїх початкових зобов’язань щодо оренди. Орендна плата залежить від орендаря, і він або вона також несе відповідальність за будь-який ремонт або пошкодження майна. Це означає, що якщо новий суборендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців, попередній орендар, який здав майно в суборенду, несе відповідальність перед орендодавцем за прострочену орендну плату та будь-які прострочені платежі. У свою чергу, суборендар повинен сплатити неоплачену орендну плату первинному орендарю.
Суборенда та державні закони
Орендаря на право суборенди впливають закони багатьох штатів і міст. Згідно з цими законами, особа може здавати в суборенду, навіть якщо в її договорі з орендодавцем зазначено, що вона не може. У Нью-Йорку, наприклад, орендар, який проживає в будинку з чотирма або більше квартирами, має право на суборенду, якщо орендодавець погоджується. Якщо орендодавець відмовляється від суборенди з необґрунтованих причин, будь-який пункт в договорі оренди, який обмежує право орендаря на суборенду, суперечить державній політиці та має бути вилучено.
In Сан Франциско, орендар може отримати нового сусіда по кімнаті, навіть якщо в письмовому договорі оренди зазначено, що він не може, якщо новий сусід по кімнаті відповідає стандартам орендодавця щодо перевірки заяв.
Наприклад, орендодавець може захотіти, щоб орендар мав певний кредитний рейтинг. Договір сублізингу можна укласти як для будинку, так і для бізнесу.
Суборенда квартир
Цей посібник із п’яти кроків допоможе вам безпечно та законно здавати квартири в суборенду, незалежно від того, чи ви їх власник, чи орендуєте.
#1. Переконайтеся, що суборенда – найкращий вибір
Оформлення сублізингу не є пасивним. Переконайтеся, що ви готові вирішити будь-які проблеми, які можуть виникнути у вашого суборендаря.
Це включає вигнання суборендаря, який не платить або поводиться погано.
Якщо ваш суборендар вчасно не сплачує орендну плату або порушує умови вашого договору, будьте готові заплатити її самостійно. Якщо ви цього не зробите, ваш початковий договір оренди з орендодавцем може опинитися під загрозою.
#2. Перегляньте свій договір сублізингу
Перш ніж прийняти рішення про суборенду, вам слід уважно вивчити початковий договір оренди. Ваша оренда — це договір між вами, вашим орендодавцем та іншими людьми, які проживають у вашому домі. Це означає, що суборендувальник повинен дотримуватися тих самих правил, що й ви.
Крім того, скільки орендної плати ви платите щомісяця, ваш договір оренди, ймовірно, містить правила щодо домашніх тварин, транспортних засобів, ремонту та шуму.
Якщо ваш суборендар не дотримується правил вашої оренди, вам доведеться мати наслідки.
Ви також повинні перевірити, чи є у вашому договорі оренди конкретне положення про сублізинг. Деякі орендодавці не дозволяють здавати в суборенду або змушують спочатку запитувати дозвіл. Інші орендодавці дозволяють здавати житло в суборенду лише за певних умов. Дотримуйтесь правил, викладених у вашому початковому договорі про сублізинг.
#3. Повідомте свого орендодавця
Якщо ви здаєте свої квартири в суборенду, ви повинні повідомити про це свого орендодавця. Перш ніж робити щось інше, переконайтеся, що ви отримали письмовий дозвіл.
Якщо в майбутньому через сублізинг виникнуть проблеми, усна угода може вас не захистити.
#4. Знайдіть надійного орендаря
Ваша головна мета - знайти надійну людину, яка прийме вашу суборенду. Почніть з:
- Зробіть рекламу свого будинку, яка розповідатиме про те, що він може запропонувати.
- Запишіть дати, коли ви можете його отримати.
- Скажіть нам, як ми можемо з вами зв'язатися.
- Розмістіть свою рекламу в соціальних мережах, на веб-сайтах оренди чи продажу речей (наприклад, Craigslist) та на інших сайтах спільнот.
- Попросіть своїх друзів і колег допомогти розповісти про це.
Коли ви знайшли кілька людей, які здають ваші квартири в суборенду, добре перевірте їх, перевіривши:
- Трудове право
- Дохід
- посилання
- Судимості
#5. Завершіть суборенду
Тепер, коли ви виконали всю важку роботу, настав час завершити договір сублізингу з вашим новим суборендодавцем.
Щоб договір сублізингу був дійсним, його повинні підписати як початковий орендар, так і новий суборендатор.
Ви та ваш суборендатор повинні домовитися про наступні факти:
- Загальна орендна плата за кожен місяць
- Загальна сума заборгованості за строк суборенди
- Прийнятні способи оплати
- Незалежно від того, включено паркування, сховище та меблі.
- Скільки триватиме суборенда?
- Прострочені збори
- Оплата комунальних послуг
- Інші важливі частини договору оренди, такі як правила щодо домашніх тварин і куріння
Розміщення всієї важливої інформації у вашому договорі суборенди захищає ваші права та пояснює, чого ви очікуєте від суборендодавця у разі виникнення спору в майбутньому.
Суборенда – хороша ідея
«Це залежить» — це найпоширеніша відповідь у комерційна нерухомість. Це питання не з точки зору поточного орендаря, який хоче передати суборендодавцю, суборендодавцю або цеденту свої права оренди та володіння майном. Це написано з точки зору третьої особи, яку називають суборендарем, суборендарем або правонаступником.
Одна з найважливіших речей, яку дає орендарю комерційна оренда, — це право передавати в суборенду або переуступати. Орендар може «вийти з договору оренди», коли це має економічний, стратегічний чи практичний сенс. Здебільшого орендарі не звільнені від зобов’язань щодо оренди. Натомість вони можуть здавати в оренду все майно або його частину, щоб зменшити свої фінансові зобов’язання. Отже, сублізинг – це завжди «гарна ідея» для орендаря, навіть якщо обставини цього не вимагають.
Ми повинні враховувати низку міркувань щодо можливого суборендаря чи правонаступника. Суборенда може бути чудовим вибором для деяких підприємств, але вона також може бути небезпечною.
Які переваги суборенди будинку?
- Вам не доведеться турбуватися про розірвання договору оренди. Витрати, пов’язані з розірванням договору оренди квартири, можуть бути значними. Від вас можуть вимагати значну плату на додаток до продовження сплати орендної плати, доки ваш орендодавець не знайде іншого орендаря, що є водночас дорогим і обтяжливим. Крім того, вас можуть вимагати сплатити повну суму орендної плати.
- Ухилення від фінансових зобов'язань щодо вільної квартири. Продовжувати платити орендну плату за квартиру, яка не використовується, немає особливого сенсу. Ви можете окупити принаймні частину своїх витрат, знайшовши суборендатора для своєї орендованої нерухомості.
- Наявність няні, яка чекає вас, коли ви повернетеся з подорожі. Якщо ви зможете знайти надійного суборендаря, ви зможете залишити свої речі в квартирі в безпеці, знаючи, що хтось буде поруч стежити за речами та вирішувати будь-які надзвичайні ситуації, пов’язані з майном, які можуть виникнути.
Суборенда проти суборенди
І сублізинг, і суборенда — це способи впоратися з орендованою одиницею, яка у вас уже є, але вони не однакові.
Здаючи свою квартиру в суборенду, ви дозволяєте новій особі заселитися та взяти на себе договір оренди, який ви маєте з орендодавцем. Це також називається випуском. Якщо орендодавець погодиться, новий орендар візьме вашу оренду, і вам не доведеться турбуватися про те, щоб підтримувати квартиру в чистоті чи вирішувати будь-які проблеми. У більшості випадків орендодавці скасовують старий договір оренди та укладають новий з новим орендарем.
Суборенда ваших квартир означає здачу в оренду будь-якого приміщення, яке не використовується кимось іншим. Ви можете здати всю квартиру або лише окремі кімнати. У цій домовленості вам все одно доведеться сплачувати орендну плату за квартири, здані в суборенду, і піклуватися про будь-які ремонти чи технічне обслуговування, які ви повинні робити у вашому початковому договорі оренди. Коли ви здаєте когось в суборенду, вони зазвичай платять вам свою частку орендної плати, а потім ви платите всю суму орендодавцеві.
Права суборендера без письмового договору
Більшість людей, які орендують житло в місті чи окрузі, є надійними орендарями. Ви також, швидше за все, будете надійним орендарем, якщо вашим орендодавцем є житлова асоціація, і ваша оренда почалася до 15 січня 1989 року.
Більшість безпечних договорів оренди можуть не мати кінцевої дати. Якщо ви орендуєте житло в органах місцевого самоврядування і у вашому договорі оренди є дата виходу, він називається «гнучким». Одним із видів безпечної оренди є адаптована оренда.
Якщо ваш орендодавець надає вам письмові права суборенди без угоди, ви можете здавати частину свого будинку в оренду. Якщо ви здаєте в оренду частину свого будинку без дозволу, ви порушуєте умови договору оренди.
Ваш орендодавець не може відмовити на вашу прохання здати в оренду частину вашого будинку без поважної причини. Крім того, якщо ваш орендодавець надає вам права суборенди без письмової угоди, він не може змусити вас дотримуватися певних правил.
Якщо ви запитуєте у свого орендодавця права суборенди без письмової угоди на частину будинку, і вони відповідають ні, вони повинні пояснити вам чому.
Ви не можете здавати всі свої будинки в оренду легально. Якщо ви це зробите, ви більше не будете безпечним орендарем, і ваш орендодавець зможе вас вигнати.
Чим сублізинг відрізняється від отримання сусідів?
Коли ви знайдете сусіда по кімнаті, ім’я цієї особи також буде вказано в договорі оренди. Це означає, що ви і вони обидва однаково відповідальні за оренду квартири. Але коли ви здаєте в суборенду когось іншого, ця особа не є частиною договору оренди. Якщо вони зроблять щось погане з квартирою або не сплатять орендну плату вчасно, орендодавець притягне до відповідальності лише вас.
Оскільки ваш договір оренди жодним чином не зобов’язує їх, важливо ретельно перевіряти претендентів. Ви хочете переконатися, що особа, якій ви дозволили залишитися у вашій квартирі, знає правила та може заплатити за це.
Ви також повинні ознайомитися з місцевим законодавством, щоб дізнатися, чи існують якісь правила щодо суборенди ваших квартир. Ці правила можуть відрізнятися від штату до штату.
У Каліфорнії, наприклад, закон штату обмежує кількість людей, які можуть проживати в квартирі, двома людьми в кімнаті плюс ще одна особа. Отже, якщо у вас є двокімнатна квартира в Сан-Франциско і ви хочете здати другу кімнату в оренду, ви можете зробити це тільки 3 особам на законних підставах.
Щодо практики, де можна знайти суборенду?
У орендному бізнесі поширена практика використання суборенди. Тільки вісім місяців на рік можна присвятити навчанню в університеті та коледжі (два семестри). Однак, щоб забезпечити житло за межами кампусу чи навіть на території кампусу, студенти зазвичай зобов’язані підписувати однорічні договори оренди.
Іноді студентам доводиться підписувати договори оренди на цілий рік, навіть якщо багато з них будуть відсутні на літній семестр, оскільки багато орендодавців не бажають підписувати договори оренди лише на вісім місяців.
У такому випадку орендар може знайти третю особу (наприклад, студента, який відвідує літній семестр) для суборенди на повні чотири місяці. Якщо орендар хоче заощадити гроші, проводячи літо вдома, це може допомогти йому уникнути плати, пов’язаної з наявністю вільної квартири.
Іншою новою сферою договорів оренди є суборенда, яка поширена в спільних офісних приміщеннях, таких як ті, що надаються WeWork та подібними організаціями комерційної нерухомості. У центральних ділових районах великих міст подібні корпорації будуть здавати в оренду повні комерційні поверхи будівель. У свою чергу, вони укладуть адаптивні договори сублізингу з підприємствами та людьми, щоб здавати в оренду все, від однієї кабінки до цілого поверху.
Стартапи, які все ще розвивають свої потреби в комерційній оренді, можуть отримати вигоду від цієї форми договору суборенди, як і особи, які хочуть відкрити бізнес, але наразі не можуть дозволити собі повний поверх.
Питання і відповіді
Як законно здавати в суборенду?
Якщо ваш орендодавець дає вам письмовий дозвіл, ви можете здавати частину свого будинку в оренду. Якщо ви здаєте в оренду частину свого будинку без дозволу, ви порушуєте умови договору оренди.
Чи може головний орендодавець виселити суборендаря?
У цьому випадку вас вважають порушником, і головному орендодавцю не потрібен наказ про володіння, щоб вигнати вас, але він може отримати його, якщо захоче.
Кого називають суборендарем?
Особа або група, яка орендує всю будівлю або її частину в того, хто орендує її у власника
Статті по темі
