Жодному землевласнику не подобається мати вільне майно, але бувають випадки, коли одиниці залишаються без оренди, піддаючи власника сквотерам. Багато штатів мають права скваттерів, які надають порушникам особливий захист, що може поставити орендодавця або власника нерухомості в скрутне становище.
Дізнайтеся, що таке права скваттерів, коли вони застосовуються, у яких штатах реалізуються права скваттерів і що з цим може зробити законний власник нерухомості.
Хто такий сквотер?
Сквотер – це той, хто проживає на вашій власності без дозволу. Це особи, які незаконно проникли на територію та заселили її без дозволу. Сквотери роблять це навмисне за деяких обставин, але в багатьох інших вони помилково вважають, що мають право перебувати на землі через шахрайську угоду про оренду, угоду, укладену з попереднім власником, або іншу юридичну сіру зону.
Види сквотерів
Сквотер — це той, хто намагається жити на землі, на якій у них немає дозволу. Існує три типи сквотерів:
- Ті, хто порушує і займає незайняту власність, або
- Орендарі майна, але перестали платити орендну плату
- Ті, хто був орендарями майна, яким було вручено повідомлення про виселення, але відмовилися виїхати.
Сквотування в нежитловому об’єкті або в нежитловій споруді саме по собі не є злочином. Нежитловий будинок або майно – це будь-яка споруда або земельна ділянка, яка не призначена спеціально для проживання, наприклад, кафе, магазин або офісна будівля. Цей тип нерухомості також прийнято називати комерційними приміщеннями.
Орендодавець повинен регулярно перевіряти вільне майно, щоб гарантувати, що майно не зайняте для цілей страхового полісу. Через відсутність незаконності, пов’язаної із сквоттингом у комерційних будівлях, сквотери часто шукають такого роду майно, тим більше, що воно часто є відкритим для громадськості.
Сквотери можуть бути заарештовані лише в тому випадку, якщо вони вчиняють інший злочин, наприклад, завдають шкоди майну під час входу (наприклад, розбивають вікна, щоб проникнути) або завдають додаткової шкоди під час проживання там. Отже, інші способи, якими поліція може виселити скваттерів з нежитлової нерухомості, включають:
- Крадіжка зсередини майна
- Несанкціоноване використання комунальних послуг, таких як електроенергія та газ
- Недотримання сповіщення про зменшення шуму
- Перекидання мухи
Також злочином є відмова залишити майно або землю, якщо це наказали поліція, рада, власник або якщо було видано наказ про повернення у власність.
Що таке права сквотерів?
Права сквоттера, також відомі як закони про несприятливе володіння, виникають, коли хтось займає майно протягом тривалого періоду часу, не намагаючись виселити його або іншим чином перешкоджати доступу. Продовжуючи займати покинуту власність, скваттер отримує право вимагати законного права власності на землю від первісного власника.
Цей закон не поширюється на орендоване майно, коли орендар відмовляється сплачувати орендодавцю домовлену орендну плату. Це відоме як незаконне затримання; власник надав орендареві дозвіл на користування земельною ділянкою, отже, орендар не має законного права володіти земельною ділянкою. У цьому випадку землевласник звернеться до адвоката та дотримується належної законної процедури виселення для свого міста.
Яка різниця між присіданням і проникненням на територію?
Посягання на власність є кримінальним правопорушенням, і будь-хто, хто посягає на землю, може бути заарештований. З іншого боку, присідання вважається громадянською проблемою. Сквотери все ще можуть бути заарештовані та виселені зі своєї землі, якщо вони переселяються на зайняте майно без відома власника.
Правовими словами, головна відмінність полягає в тому, що порушник проникає у вашу власність, щоб проникнути, наприклад, розбивши вікно або зламавши двері. Сквотер, навпаки, входить через незачинені двері, відкрите розсувне скляне вікно або вже розбите вікно.
Чому сквотери мають права?
Права сквотерів передусім спрямовані на те, щоб перешкодити застосуванню правосуддя. Якби землевласникам дозволили застосувати насильство або загрозу насильства, щоб видалити сквотера, ситуація могла б швидко загостритися і стати небезпечною. Більше того, це сприятиме атмосфері справедливості, яка може вплинути на інші сфери життя, підриваючи відчуття безпеки, яке люди звикли очікувати від місць, де вони живуть.
Сквотери мають права, що в довгостроковій перспективі сприяє забезпеченню справедливості. Це можна порівняти з правами орендарів, які захищають орендарів від тіньових власників. Закони визначають права кожної зі сторін, щоб підтримувати стабільність ринків нерухомості та спілкуватися (зазвичай) мирно.
Коли і де застосовуються права сквоттерів?
Законний позов про неправомірне володіння вимагає, щоб порушник фізично перебував у відкритому володінні майном без дозволу власника протягом тривалого періоду часу. Тривалість володіння майном становить від п’яти до тридцяти років. Також, залежно від закону, за цей час порушник може бути зобов’язаний сплатити податок на майно за землю.
Наприклад, припустимо, що помер власник будинку в Каліфорнії. Порушник заселяється і починає жити там повний робочий день, поки будинок перебуває в заповіті. Протягом трьох років, необхідних для завершення заповіту, порушник покращує будинок, дружить із сусідами і навіть використовує будинок як свою поштову адресу. Спадкоємці за межами штату успадковують будинок, але не афішують його відразу, оскільки вони занадто зайняті. Отже, через два роки спадкоємці летять до Каліфорнії, щоб зустрітися з ріелтором, але виявляють, що хтось живе в будинку вже майже п’ять років і має законне право вимагати землю як свою.
Закони про права скваттерів існують у всіх 50 штатах, однак точні закони сильно відрізняються залежно від штату, міста та муніципалітету. Зверніться до експерта, щоб визначити, які права скваттера застосовуються до вашої власності.
Давайте подивимося, які штати визнають права скваттерів у наступному розділі.
Які штати визнають права сквотерів?
Права скваттерів існують у всіх штатах, але вони відрізняються з точки зору того, як довго хтось повинен перебувати на власності та що відповідає вимогам. Відповідно до розділу 6, глави 5, розділу 200 Кодексу штату Алабама, сквотери в Алабамі можуть отримати право власності, якщо вони платять податки або мають право власності протягом десяти років. На Алясці, однак, сквотер може отримати документ, якщо він прожив на власності сім років або сплатив податки на неї протягом десяти років.
Сквотер в Арізоні повинен мати документ і платити податки на нерухомість протягом трьох років або більше. Якщо земля є частиною міської ділянки, вони повинні мати акт і платити за п’ять років. Якщо сусід ненавмисно чи навмисно забудовує сусіднє майно, а власник не протестує, сусід успадковує землю через два роки. Щоб отримати неправомірне володіння в Каліфорнії, податки на землю потрібно сплачувати лише п’ять років. Сквотери, з іншого боку, можуть отримати контроль над землею в Колорадо за умови, що вони мають акт, сплатили податок на нерухомість протягом семи років або проживали там протягом 18 років.
Штати з правами скваттерів
У наступних штатах діє закон про права скваттерів, згідно з яким особа прожила на відповідній землі не менше 20 років:
- Делавер
- Грузія
- Гаваї
- Айдахо
- Іллінойс
- Луїзіана (30 років)
- Мен
- Меріленд
- Массачусетс
- Ньюарк, Нью-Джерсі (30 років)
- Північна Кароліна (Північна Кароліна)
- Північна Дакота (ND)
- Огайо (21 рік)
- Пенсільванці (21 рік)
- Південна Дакота (SD)
- Вісконсін
У наступних штатах діє закон про права скваттерів, згідно з яким особа прожила на відповідній землі 19 років або менше:
- Алабама (10 років)
- АК (10 років)
- Аризона (10 років)
- Арканзас (7 років)
- Каліфорнія (5 років)
- Колорадо (18 років)
- Нью-Хейвен, Коннектикут (15 років)
- Флорида (7 років)
- Університет штату Індіана (10 років)
- Айова (10 років)
- Університет штату Канзас (15 років)
- Кентуккі (Кентуккі) (15 років)
- Університет штату Мічиган (15 років)
- Міннесотани (15 років)
- Міссісіпі (10 років)
- Штат Міссурі (10 років)
- Монтана (5 років)
- Небрасканці (10 років)
- Неваданці (15 років)
- Штат Нью-Мексико (10 років)
- Нью-Йорк (10 років)
- Університет штату Оклахома (15 років)
- Трава орегано (10 років)
- Провіденс, Род-Айленд (10 років)
- Південна Кароліна (SC) (10 років)
- Теннес (7 років)
- Штат Техас (10 років)
- Штат Юта (7 років)
- Вермонт (VT) (15 років)
- Віргінці (15 років)
- Вашингтон, округ Колумбія (10 років)
- Західна Вірджинія (WV) (10 років)
- Вайомінг (Вайомінг) (10 років)
Будь ласка, майте на увазі, що права скваттерів у деяких із перерахованих вище штатів вимагають від скваттера мати документ або сплатити податки під час володіння, тоді як інші — ні. У деяких місцях кількість років може бути зменшено, якщо сквотер зможе надати необхідні документи.
Права скваттерів Англії та Уельсу
Довгострокові сквотери можуть нарешті стати зареєстрованими власниками майна, якщо вони (або послідовність скваттерів) безперервно займали його протягом 10 років (або 12 років, якщо воно не зареєстроване). Вони повинні продемонструвати, що вони функціонували як власники майна в цей час і не робили цього без дозволу власника (наприклад, вони спочатку не орендували його у власника).
Якщо сквотери подають заяву про неправомірне володіння (спробу зареєструвати право власності) на зареєстроване майно, земельний кадастр повідомить про це існуючого власника, який матиме 65 днів, щоб заперечити. Обгрунтоване заперечення призведе до відхилення заявки сквотера; однак тоді необхідно вжити заходів для видалення сквотерів і відновлення землі (інакше є більша ймовірність, що подальша заява про неправомірне володіння буде успішною).
Земельний кадастр може бути не в змозі повідомити власника незареєстрованого майна, що є предметом заяви про неправомірне володіння. На відміну від зареєстрованої землі, заперечення власника незареєстрованого майна проти а позов про неправомірне володіння не є автоматичним; можуть знадобитися переговори зі сквотерами, а якщо не вдається досягти згоди, може знадобитися суд.
Права сквоттерів Онтаріо.
В Онтаріо закон встановлює низку вимог до вимоги права власності через володіння. У більшості випадків сквотер повинен перебувати у «відкритому, сумнозвісному та постійному» володінні шматком землі справжнього власника принаймні десять років. Крім того, вони мали намір перешкодити власнику використовувати свою землю. Вони також повинні мати можливість продемонструвати, що вони це зробили. Щоб юридично перешкоджати праву зареєстрованого власника володіти і користуватися майном, «сквотер» повинен подати свою справу в суд. Далі вони повинні вжити додаткових дій, щоб отримати юридичне право власності на цю частину власності.
Однак отримання законних прав на частину землі через права скваттерів може незабаром застаріти в Онтаріо. Тепер Закон про право власності на землю регулює реєстрацію більшості майна в районі Великого Торонто. Це важливо для власників житла, оскільки неправомірне володіння не допускається після перетворення землі на право власності на землю. Якщо ви пред'являєте або захищаєте позов про неправомірне володіння, ви повинні довести, що він тривав щонайменше десять років до дати перетворення. Цей переломний момент стався понад 20 років тому для багатьох об’єктів нерухомості на півдні Онтаріо.
Читайте також: Оренда землі: все, що вам потрібно знати в 2023 році (оновлено)
Як отримати права на власність скваттерів
Довгостроковий скваттер може стати зареєстрованим власником майна або землі, які вони заселили без дозволу власника.
Отже, якщо ви скуповуєте нерухомість і хочете претендувати на право власності, зверніться за юридичною консультацією до перевізника або адвоката.
Хто може подати заявку?
Ви можете подати заявку, якщо можете продемонструвати:
- Ви або послідовність скваттерів постійно володіли нерухомістю протягом 10 років (12 років, якщо вона не зареєстрована в земельному реєстрі HM).
- Протягом цього часу ви (або ваші попередники) були власником майна.
- Ви (або будь-який з ваших попередників) не мали дозволу від власника. Наприклад, нерухомість спочатку не була здана в оренду скваттеру.
Якщо нерухомість зареєстрована
- Заповніть форму несприятливого володіння.
- Заповніть і підпишіть письмову заяву про істину» або запропонуйте для себе проект адвоката.
- Надішліть заповнену форму та заяву на адресу HM Земельний реєстр Громадянський центр.
Британський земельний кадастр
Центр обслуговування громадян
Поштовий індекс: 74
Глостер
9BB GL14
Якщо ваша заява дійсна, Земельна кадастр HM повідомить власника нерухомості. У власника є 65 днів, щоб заперечити; якщо вони це роблять, ваша заявка зазвичай автоматично відхиляється.
Якщо заперечень не буде, вас зареєструють як власника нерухомості.
Ви можете повторно подати заявку через два роки, якщо:
- Власник не намагався видалити вас.
- Майно ще не повернуто.
- Ви все ще маєте право власності на майно.
HM Land Registry часто реєструє вас як власника.
Якщо майно не зареєстроване,
Заповніть і підпишіть письмову заяву про істину» або запропонуйте для себе проект адвоката. Подайте заявку на першу реєстрацію та подайте заяву разом із нею.
Земельний кадастр HM:
- Змусити вас сплатити плату за огляд майна.
- Визначте дійсність вашої заявки
- Повідомте власника нерухомості, якщо у вас є його контактна інформація.
Якщо власники виступають проти, ви можете спробувати домовитися з ними. Якщо ви не можете або не хочете домовитися про те, кому належить майно, Земельний кадастр HM створить трибунал для вирішення.
Можливо, вам доведеться сплатити витрати власника, наприклад, розумні юридичні витрати, незалежно від результату.
Заходи для запобігання сквотерів на вашій власності
Якщо ви помітили, що на вашій землі хтось сквотує, ви можете звернутися до правоохоронних органів. Якщо вони відмовляються піти та вимагають права скваттерів, ви маєте право їх виселити. Усі закони штатів про права скваттерів надають власникам власності право вигнати скваттерів. Однак існує ліміт часу, протягом якого ви, як власник майна, повинні розпочати процедуру виселення, надіславши повідомлення про виселення. Цей період відомий як встановлений законом період.
Враховуючи складність видалення скваттерів і кількість організацій, доступних для надання допомоги скваттерам, доцільно вжити запобіжних заходів, щоб убезпечити своє майно в першу чергу. Це може бути складно, тому що існує багато ситуацій, коли сквотери претендують на права орендаря, оскільки вони підписали неправдиву договір оренди і платили орендну плату шахраю, або вони домовилися з власником про покращення майна замість того, щоб платити орендну плату, навіть якщо власник був шахраєм.
Крок 1. Заборонено проникнення
Власники нерухомості не можуть встановлювати знаки посягання, щоб уникнути незаконного володіння.
Крок №2: Захист периметра
Як законний власник будь-якої земельної ділянки, особливо вільної, Ви повинні закріпити периметр своєї нерухомості. Ви не хочете мати справу зі сквотером, який нібито має плату за орендну плату або ворожий позов, якщо він вважає, що має законне володіння. Забезпечте свій периметр світлом, звуковою сигналізацією, сталевими кріпленнями для всіх ваших вікон і дверей, а також окремою сигналізацією на кожному з ваших вікон. Якщо у вас є огорожі, зміцніть їх усі, а також замки.
Крок №3: Налаштуйте будильники
Подумайте про встановлення сигналізації, особливо з камерами, які можуть передавати дані в режимі реального часу на ваш смартфон. Завдяки цьому ви зможете побачити, що відбувається на вашій власності, і попросити когось вжити заходів.
Крок №4: Заблокуйте вікна та двері
Переконайтеся, що всі вікна та двері надійно закриті. Різниця між сквоттингом і проникненням у власність полягає в тому, що сквотери відстоюють законні права на майно іншої особи в результаті їх постійного володіння. Якщо вікно вже було розбито, люди можуть проникнути через нього без посягань і, таким чином, мають основні права. Чим безпечніше ваші входи, тим менша ймовірність того, що вони зможуть отримати доступ.
Крок №5. Регулярні відвідування
Регулярно оглядайте своє майно. Чим частіше ви або хтось інший відвідуєте майно, тим швидше ви зможете виявити розбиті вікна або двері, через які сквотери можуть проникнути, і запобігти сквотерам.
Читайте також: Список компаній Fortune 1000 у 2023 році, оновлений!!! (Посібник як інвестувати)
Як сквотерів можуть вигнати?
Уельс та Англія
Власники нерухомості повинні подати заявку на отримання тимчасового розпорядження про володіння (IPO) протягом 28 днів після того, як дізналися, що їх майно вилучається з метою законного виселення скваттерів. Після підтвердження IPO суд видасть документи, які повинні бути вручені скваттерам протягом 48 годин. Сквотери можуть бути ув’язнені, якщо вони не підуть протягом 24 годин після отримання IPO, або якщо вони повернуться протягом 12 місяців. Після IPO власник майна повинен подати претензію на володіння.
Якщо вони пропускають 28-денний ліміт для подачі заявки на IPO, вони повинні подати позов про володіння в першу чергу (що може уповільнити роботу).
Шотландія
Власники нерухомості повинні подати позов до місцевого шерифського суду, щоб офіційно видалити сквотерів. Власник майна може пред’явити позов до особи, яка володіє майном, яка не має жодних прав або прав власності на це майно. Ідентифікувати сквотерів не обов’язково, оскільки така акція може бути ініційована проти невстановленого окупанта.
Позов із сумарної причини вимагає слухання перед шерифом, оскільки він дозволяє скоротити термін повідомлення, який надається на виключний розсуд шерифа. Коли скорочений термін попередження (зазвичай 48 годин) затверджено, секретар шерифа встановить дату повернення (день, до якого сквотер повинен надати письмове повідомлення про будь-який запланований захист) і дату виклику (дата другого слухання – зазвичай через кілька днів після дати повернення).
Перед датою повернення офіцери шерифа вручать повістку сквотеру, прикріпивши копію повістки на вході, виході та в центрі помешкання. Потім слухання буде проведено в призначену дату, і шериф може видати указ. Такий указ може бути виданий миттєво (відомий як «негайна виписка») на розсуд шерифа, що дозволяє офіцеру шерифа негайно видалити сквотера (без необхідності чекати 14 днів).
Комісія за IPO
Вартість IPO становить приблизно 2,500 фунтів стерлінгів (включаючи ПДВ). Іншим варіантом є використання стандартної процедури проникнення, виконання якої коштує приблизно 2,000 фунтів стерлінгів. Це дешевше, але повільніше.
Також стягується збір за судові процедури:
- Проекти юридичних документів для суду
- Звернення до суду з метою вирішення спору
- Процедура обслуговування та подальші замовлення
- Участь у слуханнях під час представлення (проміжне та остаточне слухання)
- Судові витрати
- ПДВ
Захист від сквотерів
Позбутися від сквоттерів непросто, і це, звичайно, недешево. Найкращий спосіб дій — спробувати захистити своє майно та себе від скваттерів.
Існує два способи запобігання сквотерів у житлових або комерційних приміщеннях:
- Переконайтеся, що нерухомість не є привабливою для скваттерів
- Забезпечення того, що майно є важкодоступним і безпечним.
Власник нерухомості повинен знати про права скваттерів
Концепція того, що хтось незаконно проникає та заволодіє вашим майном, може здатися абсурдним, але власники нерухомості повинні знати, що це може статися.
Не уявляйте сквотера як бездомного, у якого мало правових можливостей. На права скваттерів можна посилатися з різних причин, включаючи конфлікти з нерухомістю та довготривалий орендар за попередніми договорами оренди майна.
Таким чином, кожен, хто вивчає, як стати орендодавцем, повинен ознайомитися з юридичними правами та процедурами, що стосуються орендарів, скваттерів і порушників. Також варто проконсультуватися з адвокатом, якщо у вас є запитання щодо цих законів. Ви сподіваєтеся, що вам ніколи не доведеться мати справу зі сквотером, але якщо це станеться, ви будете вдячні, якщо на вашому боці буде професіонал.
Чи можна виселити сквотерів із нерухомості, яку вони займали протягом тривалого часу?
Це залежить! Незважаючи на те, що сквотери можуть отримати право власності на майно через незаконне володіння, якщо законний власник подає позов до суду, можна отримати судовий наказ про виселення. Таким чином, виселити сквотера, який тривалий час проживає, можливо, але це юридичний процес, якого необхідно дотримуватися.
Чи законно для сквотерів змінювати замок на території, яку вони зайняли?
Ні, сквотерам заборонено змінювати замок на території, яку вони зайняли. Це вважається незаконним і може призвести до кримінальної відповідальності.
Чи можна притягнути власника до відповідальності за дії самовільних осіб на його території?
Так, власник майна може бути притягнутий до відповідальності за дії сквотерів на своїй власності, якщо він знав або повинен був знати, що сквотери займають майно, і не вжив заходів для їх усунення.
Чи може сквотер подати до суду на власника нерухомості про виселення?
Ні, сквотер не може подати до суду на власника нерухомості про виселення. Лише законний власник майна або державна установа, яка діє від імені громадськості, може ініціювати процедуру виселення.
Який термін позовної давності для незаконного володіння в штаті XYZ?
Строк позовної давності для незаконного володіння залежить від штату. У XYZ термін позовної давності становить X років. Важливо проконсультуватися з місцевим адвокатом, щоб зрозуміти конкретні закони у вашому штаті.
Як власник нерухомості може захистити себе від самовільників?
Власник нерухомості може захистити себе від самовільних людей, регулярно відвідуючи та обслуговуючи власність, встановлюючи замки та розміщуючи знаки заборони посяганню, а також вживаючи судових заходів, якщо необхідно.
Поширені запитання про права сквотерів
Чому сквотери мають права?
Права сквотерів передусім спрямовані на те, щоб перешкодити застосуванню правосуддя. Якби землевласникам дозволили застосувати насильство або загрозу насильства, щоб видалити сквотера, ситуація могла б швидко загостритися і стати небезпечною.
Чи може поліція прибрати сквотерів?
Вам слід звернутися до органів влади, якщо сквотер є порушником, а не колишнім орендарем, який став скваттером. У цьому сценарії скваттер порушує закони про порушення, і влада має бути уповноважена видалити їх.
Чи є сквоттинг кримінальним злочином?
В Англії та Уельсі сквоттинг зазвичай відноситься до особи, яка не є власником, яка володіє землею або порожнім житлом. З 1 вересня 2012 року розселення в житлових приміщеннях стало кримінальним злочином відповідно до розділу 144 Закону про правову допомогу, вироки та покарання правопорушників 2012 року.
Хто такий скваттер у законі?
Сквотер — це той, хто живе або займає частину власності, але не має на неї законного права. Сквотер — це той, хто проживає у власності, на яку вони не мають права власності чи оренди.
{
"@context": "https://schema.org",
“@type”: “Сторінка поширених запитань”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Питання”,
“name”: “Чому сквотери мають права?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «
Права сквотерів передусім спрямовані на те, щоб перешкодити застосуванню правосуддя. Якби землевласникам дозволили застосувати насильство або загрозу насильства, щоб видалити сквотера, ситуація могла б швидко загостритися і стати небезпечною.
"
}
}
, {
“@type”: “Питання”,
“name”: “Чи може поліція прибрати сквотерів?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «
Вам слід звернутися до органів влади, якщо сквотер є порушником, а не колишнім орендарем, який став скваттером. У цьому сценарії скваттер порушує закони про порушення, і влада має бути уповноважена видалити їх.
"
}
}
, {
“@type”: “Питання”,
“name”: “Чи є сквот кримінальним злочином?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «
В Англії та Уельсі сквоттинг зазвичай відноситься до особи, яка не є власником, яка володіє землею або порожнім житлом. З 1 вересня 2012 року розселення в житлових приміщеннях стало кримінальним злочином відповідно до розділу 144 Закону про правову допомогу, вироки та покарання правопорушників 2012 року.
"
}
}
, {
“@type”: “Питання”,
“name”: “Хто такий сквотер за законом?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «
Сквотер — це той, хто живе або займає частину власності, але не має на неї законного права. Сквотер — це той, хто проживає у власності, на яку вони не мають права власності чи оренди.
"
}
}
]}
Статті по темі
