Загальна вартість будь-якої власності визначається низкою факторів, включаючи вартість сусідніх об’єктів нерухомості, резиденцій або компаній. Агенти з нерухомості та брокери використовують такі методи, як підхід порівняння продажів, щоб оцінити вартість нерухомості по відношенню до сусідніх об’єктів. Розуміння того, як працює підхід до порівняння продажів, допоможе точніше оцінити вартість будинків і нерухомості для купівлі чи продажу. У цьому дописі пояснюється, що таке підхід порівняння продажів і як проводити аналіз.
Що таке підхід порівняння продажів?
Підхід порівняння продажів – це метод, який використовують агенти з нерухомості та брокери для оцінки вартості нерухомості чи будинку шляхом порівняння об’єкта нерухомості з іншими будинками по сусідству, які нещодавно були продані з подібними атрибутами. Підхід до порівняння продажів допомагає брокерам з нерухомості підтримувати справедливі ціни на місцевому ринку та надає більш реалістичну картину вартості будинку чи нерухомості.
Розуміння методології порівняння продажів
Коригування ціни здійснюється на основі якості порівнюваного майна при визначенні вартості предмета майна.
Якщо об’єкт нерухомості не має характерної риси порівняної власності, ціна зменшується на основі вартості, присвоєної цій ознакі. У результаті, якщо нерухомість має цінну якість, якої не має порівнянна нерухомість, вартість коригується в бік пропорційного збільшення. Він повторюється, доки не буде досягнуто остаточне значення після порівняння принаймні трьох нещодавно проданих і порівнянних об’єктів.
Підхід до оцінки порівняння продажів є важливим аспектом порівняльного аналізу ринку спеціалістами з оцінки. Порівняльний ринковий підхід використовується для визначення поточної ринкової вартості майна, що придбавається. Підхід до порівняння продажів у поєднанні з іншими методологіями оцінки забезпечує приблизну оцінку для продавців, інвесторів, оцінювачів і широкої громадськості.
Оскільки ринки нерухомості динамічні та постійно змінюються, інвесторам слід регулярно стежити за ціною нещодавно виставлених на продаж будинків. Ринки швидко коливаються, і всі учасники повинні бути в курсі поточних подій. Залежно від ринкових умов продавці та інвестори можуть бути змушені підвищити або знизити свої вимоги, щоб не відставати від ринкових тенденцій.
Пошук найкращого порівнянного майна
Порівняна властивість – це така, яка найбільше схожа на об’єкт. Подібності мають відповідати всім загальним деталям власності. Загальний опис нерухомості включає кількість спалень, ванних кімнат, розмір квадратних метрів тощо. Допустимі відмінності включають додаткову ванну, колір фарби та інші тривіальні характеристики.
Порівняння порівнюваних властивостей має обмежуватися властивостями, які фізично знаходяться якомога ближче. Оскільки будинки в різних регіонах можуть мати різні ринкові ціни, незважаючи на багато схожості.
Житлові квартири поблизу центрального ділового центру, наприклад, мають вищу ціну, ніж будинки, розташовані далі від центрального ділового району. Іншим фактором, який слід враховувати, є придбання резиденції, яка була продана якомога раніше.
Оскільки ринки нерухомості регулярно коливаються, нещодавно продані будинки мають кращі наближення, ніж об’єкти, продані кілька місяців або років тому. Якщо в тому самому місці немає порівнянних об’єктів, досліджуйте нещодавно продані об’єкти в сусідніх місцях, а не досліджуйте їх далі в минулому.
Фактори, які слід враховувати під час порівняння продажів
Використання підходу до порівняння продажів вимагає кількох важливих процедур. Виконуючи підхід до порівняння продажів, агенти та брокери оцінюють такі фактори:
No1. Місцезнаходження
Розташування нерухомості часто є першочерговим фактором для порівняння продажів. У різних місцевостях різна вартість життя, податки на нерухомість і естетика, що впливає на загальну вартість нерухомості. Наприклад, деякі набережні є більш цінними через їх близькість до озер, річок, океанів і пляжів. Перш ніж оцінювати інші критерії, агент або брокер оцінює розташування нерухомості, щоб перевірити, чи впливає воно на загальну вартість.
#2. Околиці
Сусідство також має значний вплив на вартість нерухомості чи будинку. Близькість дому до таких зручностей, як школи, розважальні центри, парки та рекреаційні заклади, а також урядові будівлі визначаються агентами та брокерами. Інші міркування включають рівень злочинності в околицях, рівень забруднення та близькість до шуму від автомагістралей, промислових будівель або природних стихій.
#3. Нещодавно продані списки
Нещодавно продані списки в певній області можуть надати уявлення про весь ринок у цій області. Наприклад, якщо порівняльні будинки в регіоні продаються за 150,000 XNUMX доларів США, ріелтор або агент може оцінити, що цей будинок буде продано за вищу або еквівалентну ціну. Нещодавно продані списки також можуть допомогти брокеру чи агенту дізнатися більше про околиці, наприклад, які моделі руху існують і чи виникають якісь тенденції ціноутворення.
№4. Вік
Вік будинку також враховується під час порівняння продажів. Агенти та брокери враховують вік будинку, оскільки він може негативно або позитивно вплинути на вартість, залежно від району, типу будинку та будь-яких оновлень, які можуть знадобитися.
Завдяки більш естетично красивому цегляному фасаду та дерев’яній підлозі старий будинок у стилі Тюдорів може коштувати дорожче, ніж сучасний будинок. Він також може бути проданий дешевше, оскільки йому понад 100 років і він потребує різних значних і дорогих удосконалень електричних панелей і сантехніки.
Сучасний будинок у старому районі в стилі Тюдорів може бути дешевшим, ніж його сусіди.
#5. Хвороба
Однією з найважливіших змінних у підході до порівняння продажів є стан будинку. До стану будинку входить:
- Стан електрощита
- Внутрішня та зовнішня фарба
- Стан вікна
- Підлоги зсередини
- Стан печі або опалювальної системи
- Стан даху
- Ситуація підвалу
- Стан кухні та санвузла
Є багато факторів стану будинку, які можна використовувати в підході до порівняння продажів, але ці є найбільш поширеними. Якщо два будинки в схожому районі обидва виходять на ринок, і в одному з них провалився дах, нерухомість із функціональним міцним дахом, швидше за все, буде продана за вищою ціною.
Фактори коригування оцінки з використанням підходу порівняння продажів
#1. Порівнянні характеристики
Об’єкт має бути якомога подібнішим до порівнянного, щоб мінімізувати потребу коригувань. Коригування є результатом порівняння різниць, які спостерігаються з властивістю предмета.
#2. Частка власності
Залежно від частки власності в об’єкті майна, вартість об’єкта може бути змінена на більшу або нижчу. Наприклад, простий відсоток за комісію оцінюється інакше, ніж відсоток за оренду. У результаті право власності є складним предметом оцінки.
#3. Кон'юнктура ринку
Ринкові умови також відіграють певну роль у коригуванні оцінки. Ціни на нерухомість можуть зростати або падати залежно від ринкових умов. Залежно від конкуренції продавці можуть знижувати ціни, щоб покращити свої перспективи покупки. Ринок може змінитися за пару тижнів.
No4. Місцезнаходження
Ще одним фактором, який слід враховувати, є розташування нерухомості. Вважається, що нерухомість поблизу критичної інфраструктури, як-от аеропорти, дороги, центральні ділові райони тощо, має вищу цінність, ніж та, що розташована далі.
На коригування внаслідок відмінностей між об’єктом нерухомості та подібними будинками також можуть впливати такі ключові аспекти, як структура руху, торговельні об’єкти та доступність соціальних зручностей.
Як провести порівняння продажів
Використання підходу порівняння продажів допомагає підвищити точність і ефективність процесу продажу та купівлі. Ось як порівняти продажі будь-якого будинку чи власності:
#1. Визначте ринкові порівняння
Перший етап полягає у виявленні «порівняних» на ринку. Це об’єкти поблизу, які найбільше схожі на ті, які ви продаєте або купуєте. Шукайте такі поширені архітектурні стилі, як Тюдори, Кейп-Код, котеджі, французьке кантрі та грецьке відродження. Ви також можете шукати нерухомість, яка продається за ціною, аналогічною первісній вартості об’єкта проживання.
Вибравши об’єкти в регіоні, які найбільше нагадують предмет вашого порівняння, ви можете запропонувати основу для аналізу.
#2. Визначте подібність між порівнюваними та основним місцем проживання.
Наступний етап полягає у визначенні подібності між вашими порівнюваними та основним будинком чи майном, яке ви купуєте чи продаєте. Це може включати спільні громади чи географічні райони, вік, стан, ринкову ціну в певний період недавньої історії та ціноутворення на основі квадратних метрів. Це дає вам змогу виявити спільні характеристики будинку чи нерухомості, які можна порівняти, і де вони можуть відрізнятися. Відмінності можуть збільшити вартість будинку.
Наприклад, якщо два будинки в стилі Кейп-Код представлені на ринку одночасно, але один з них має готовий підвал, а також відремонтовану кухню та ванну кімнату, цей будинок може мати вищу продажну ціну, ніж порівнянний будинок без них особливості.
#3. Зробіть коригування значень порівнянних товарів
Після того, як ви визначили подібність між вашими порівняльними показниками та вашим об’єктом житла, ви можете внести корективи в оцінку порівнянних даних залежно від ринкових тенденцій та інших міркувань. Визначте, чи відбулися значні зміни на місцевому ринку після продажу ваших порівнянних товарів. Це може включати високі ціни або загальний спад на ринку нерухомості. Ви також можете розглянути умови іпотеки та рівень доходів у сусідстві, а також фізичні аспекти, які відрізняють один від одного.
#4. Додайте всі компоненти та коригування разом, щоб отримати остаточну оцінку ціни.
Після того, як ви врахували всю свою порівнянну інформацію, ви можете почати встановлювати ціну на предмет будинку. Загальний підхід до порівняння продажів такий:
Тема Головна
- Тюдорівський стиль
- 100 років
- Суттєвого ремонту не потрібно.
- Продано за 235,000 XNUMX доларів п'ять років тому.
- Ремонт кухні та ванни
- безпечне сусідство
- Поруч розташовано такі пам’ятки, як розважальний центр і п’ятизіркова шкільна система.
- Великий двір площею 2,500 квадратних футів
Порівняння
Перший будинок
- Тюдорівський стиль.
- 115 років
- Потрібен ремонт даху (орієнтовна вартість 2,300$).
- Продано за 139,000 XNUMX доларів рік тому.
- Кухня та ванна кімната потребують оновлення.
- безпечне сусідство
- Поруч є школи та парки.
- Невелике огороджене подвір'я
- загалом 2,700 квадратних футів
Дім номер два:
- У стилі Кейп-Код
- 70 років
- Потрібен ремонт підвалу (орієнтовна вартість 11,000$).
- Цього року його продали за 189,000 XNUMX доларів
- Ремонт кухні та ванни
- безпечне сусідство
- Поруч школи, розважальний комплекс, парки, театри.
- великий двір, огороджений дерев'яним парканом
- загалом 2,800 квадратних футів
Об’єкт – це 100-річний особняк у стилі Тюдорів із площею 2,500 квадратних футів і величезним двором. Тюдорівський будинок і будинок у стилі Кейп-Код із майже 2,000 квадратними футами кімнати та безпечними районами можна порівняти. Використовуючи підхід до порівняння продажів, ви виявите, що об’єкти один і два вимагають значного ремонту вартістю від 2,300 до 11,000 XNUMX доларів США за кожну. Кожен нещодавно був проданий за іншу вартість і мав певний розмір двору.
Враховуючи те, що будинок потребує значного ремонту даху, порівняння показує, що будинок у стилі Тюдорів, такий як дана резиденція, продається приблизно за 140,000 2,000 доларів або більше. Обидва будинки мають безпечні райони, понад 150,000 квадратних футів, і зручності поблизу. Еквівалент Tudor, з іншого боку, потребує оновлення кухні та ванної кімнати та має невеликий огороджений дворик. Використовуючи інформацію про кожну оселю та стан ринку, ви можете оцінити вартість даного будинку від 200,000 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів США.
Висновок
Підхід порівняння продажів використовує переваги подібності між двома властивостями, що порівнюються. Схожість варіюється від дати продажу чи розміщення до опису порівнюваних компаній. Очевидно, що немає однакових, порівнюваних одиниць; таким чином, необхідні коригування на основі відмінностей функцій.
Підхід порівняння продажів сильно залежить від останніх даних про продажі, і він може бути неприйнятим, якщо немає останніх даних про продажі. Як наслідок, оцінка нерухомості, якій бракує багатих продажів і останніх даних, повинна використовувати альтернативні методи. Однак, якщо доступні останні дані, найкращим вибором є підхід до оцінки нерухомості на основі порівняння продажів.
- КОМПАНІЇ НЕРУХОМОСТІ: докладний посібник із пошуку компаній нерухомості
- ПРОГРАМНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДЛЯ НЕРУХОМОСТІ: найкраще програмне забезпечення для компаній, агентів і брокерів
- Найкращі ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ 2023 року та що вам варто знати!!!
- Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість
- Порівняльний аналіз ринку: Управління нерухомістю
посилання
