Ніхто не хоче отримувати повідомлення від орендодавця про підвищення орендної плати. Проте, схоже, орендарі спостерігають небувале зростання цін. Але як щодо цих жахливих підвищень орендної плати? І на скільки орендодавець може законно підняти орендну плату?
Підвищення орендної плати неминуче в житті будь-якого орендаря. Немає обмежень на те, наскільки ваш орендодавець може збільшити орендну плату в більшості місць без контролю орендної плати. Однак орендодавці не можуть миттєво підвищити орендну плату: у більшості штатів є закони, які визначають, коли ваш орендодавець може підвищити орендну плату та як ваш орендодавець повинен надіслати вам повідомлення про підвищення орендної плати.
Крім того, у більшості юрисдикцій орендодавці не можуть підвищувати вашу орендну плату як помсту за використання певних прав орендаря, наприклад, повідомляючи про порушення кодексу вашого орендодавця. Орендодавцям також заборонено в усіх штатах підвищувати орендну плату з дискримінаційних причин.
5 кроків для успішного підвищення орендної плати, утримуючи орендарів
#1. Дослідіть місцеві закони про оренду
Перш ніж розглянути можливість підвищення орендної плати під час поновлення договору оренди, варто ознайомитися з місцевими правилами оренди. З точки зору підвищення орендної плати, державні та місцеві норми відрізняються: у деяких місцях повне підвищення орендної плати заборонено, а в інших є обмеження орендної плати, які не дозволяють орендодавцям підвищувати орендну плату вище певного відсотка або суми в доларах.
#2. Зробіть підвищення орендної плати умовою вашого договору оренди.
Якщо ви живете в районі, де ви можете підвищити орендну плату, ваші орендарі, швидше за все, чекатимуть, що ви будете робити це щороку. Щоб уникнути сюрпризів, ви все одно повинні чітко вказати це збільшення, включивши його в початкову оренду.
Початковий договір оренди повинен містити інформацію про збільшення, наприклад, який відсоток орендної плати буде підвищуватися щороку або скільки грошей буде зібрано. Не забудьте включити будь-яку інформацію про те, коли орендар повинен повідомити про те, чи має він намір продовжити договір оренди, щоб у вас обох було достатньо часу підготуватися до наступних кроків. Настроюваний шаблон оренди можна використовувати для визначення кожного кроку процесу підвищення орендної плати.
#3. Визначте, скільки орендної плати ви можете отримати
Сума підвищення орендної плати, яку потрібно вимагати, визначатиметься ринковою вартістю порівнянних одиниць у регіоні. Проведіть деяке дослідження та зберіть список доступних орендних плат за одиницю в околицях вашої нерухомості, а потім використовуйте ці витрати для розрахунку вашої нової місячної вартості. Наприклад, якщо типова орендна плата за однокімнатну квартиру з еквівалентними зручностями становить 1,600 доларів США, підвищення орендної плати до 1,900 доларів США не є гарною ідеєю.
Тоді подумайте про рівень вакансій. Чи помічаєте ви багато незайнятих квартир, ідентичних вашим, у сусідніх об’єктах? Чи були у вас проблеми з пошуком нових орендарів для інших ваших об’єктів? Ваша оренда знаходиться в районі з інтенсивним рухом людей із постійним попитом? Знання того, чи зможе ваш орендар просто знайти іншу квартиру після підвищення орендної плати, допоможе вам вирішити, чи варто це того.
Важливо також пам’ятати, що те, що подібні орендні послуги у вашому регіоні орендуються за певну суму, це не означає, що ви можете суттєво збільшити свою орендну плату, щоб відповідати їм. Хоча орендна плата може бути значно збільшена при пошуку нових орендарів, жоден поточний орендар не погодиться на значне підвищення орендної плати.
Типове збільшення орендної плати становитиме від 3% до 5% залежно від вашої ситуації, місцевих правил оренди та поточної орендної плати.
#3. Оновіть оренду та не відставайте від потреб у обслуговуванні.
Якщо ви суттєво покращили свою орендовану нерухомість, поки ваші поточні орендарі ще жили там, у вас може бути вагома причина підвищити орендну плату, щоб відобразити ці покращення. З іншого боку, якщо ви проігнорували вимоги своїх орендарів щодо ремонту та технічного обслуговування, у вас, як правило, немає особливих підстав для підвищення орендної плати.
Якщо ви вирішите підвищити орендну плату, ви можете дати вашим поточним орендарям більше підстав для поновлення, оновивши деякі старіші прилади або зробивши інші зміни у власності, про які вони просили. Подібним чином, ймовірно, що ваші орендарі вимагатимуть певних покращень, перш ніж погодяться на продовження договору оренди та підвищення орендної плати.
#4. Інформуйте своїх орендарів
Настав час повідомити своїх орендарів після того, як ви вирішили, на скільки ви хочете підвищити орендну плату. Це слід зробити за 45-60 днів до закінчення терміну оренди.
Оскільки найкращим сценарієм для орендодавця є ефективне підвищення орендної плати, зберігаючи при цьому хороші зв’язки зі своїми орендарями, ви повинні мати уявлення про те, на що ви готові піти на компроміс, щоб задовольнити підвищення орендаря. Компроміси можуть включати перефарбування приміщення, заміну застарілої техніки, надання безкоштовної парковки або інші недорогі поступки.
Після того, як ви досягнете згоди щодо підвищення орендної плати, переконайтеся, що ви надали своїм орендарям підписане та датоване «повідомлення про підвищення орендної плати» для власного обліку. Це розумна звичка, якої слід дотримуватися перед продовженням будь-якої оренди.
#5. Надання орендарям повідомлення про підвищення орендної плати
Якщо ви вирішите збільшити орендну плату, дуже важливо чітко та швидко спілкуватися з орендарями. Зверніться до свого адвоката, щоб дізнатися, чи є якась спеціальна інформація, яку вам потрібно включити у свій ринок, і який графік сповіщення. Повідомлення про підвищення орендної плати в Каліфорнії зазвичай містить таку інформацію:
- Ім'я кожного орендаря
- Адреса нерухомості
- Ваше ім'я та контактні дані
- Дата повідомлення про підвищення орендної плати
- Сума орендної плати попереднього договору оренди
- Нова місячна сума оренди
- Дата початку підвищення орендної плати
- Розмір орендної плати в договорі оренди
- Потрібне сповіщення про непродовження.
- Розділ договору лізингу про повідомлення про непродовження
Будьте в курсі ринкових умов і тенденцій у вашому регіоні, ви зможете робити більш обґрунтовані судження про придбання, управління майном та інші питання. Ви матимете всю необхідну інформацію, включно з уявленнями про порівнювані властивості та ринкові дані].
Коли і як ваш орендодавець може збільшити орендну плату?
За винятком штатів і міст, де орендна плата контролюється, юридичні повноваження вашого орендодавця підвищувати орендну плату здебільшого залежать від того, чи є у вас угода про оренду чи щомісячну оренду.
Чи може орендодавець підвищити орендну плату протягом терміну оренди?
Орендодавцям не дозволяється підвищувати орендну плату протягом терміну дії договору оренди. Єдиним винятком є випадки, коли в договорі прямо зазначено, що дозволено середньострокове підвищення орендної плати, або коли ви та ваш орендодавець погоджуєтеся підвищити орендну плату (наприклад, тому що ви привозите сусіда по кімнаті або купуєте домашнього улюбленця).
У більшості штатів після закінчення річного терміну оренди орендодавець може підняти орендну плату до будь-якої ринкової ціни. Однак у штатах або містах з контролем орендної плати орендодавець може бути обмежений у тому, наскільки він або вона може підняти орендну плату.
Чи може орендодавець підвищити орендну плату для місячного орендаря?
Коли у вас є щомісячна домовленість про оренду, орендодавцям легше підняти орендну плату. Якщо ви укладаєте угоду про щомісячну оренду, ваш орендодавець може підвищити орендну плату (або змінити будь-яке інше положення договору оренди), надіславши вам відповідне повідомлення згідно із законодавством штату.
Більшість штатів вимагають, щоб повідомлення про підвищення орендної плати були в письмовій формі, доставлялися орендареві в певний спосіб і надавалися за певну кількість днів до набуття чинності підвищенням (зазвичай за 30 днів). Крім того, повідомлення про підвищення орендної плати повинно бути письмовим; у деяких штатах потрібна рекомендована пошта.
Усні повідомлення про збільшення орендної плати недійсні в більшості штатів і не змушують вас платити вищу орендну плату, якщо ви не даєте на це прямої згоди.
Що робити, якщо ваш орендодавець неправильно підвищує вашу орендну плату
У вас є вибір, якщо ваш орендодавець не повідомить вас належним чином про підвищення орендної плати, або якщо ви вважаєте, що ваш орендодавець підвищує вашу орендну плату з дискримінаційних чи репресивних причин.
Як ви будете реагувати на неправильне повідомлення про збільшення орендної плати, залежить від того, чи є у вас договір про оренду чи щомісячну оренду.
Як ви реагуєте на незаконне підвищення орендної плати, якщо ви орендар житла?
Як місячний орендар майте на увазі, що ваш орендодавець має багато свободи дій у підвищенні вашої орендної плати, включаючи можливість попередити вас лише за 30 днів. Якщо ви бажаєте залишитися у своїй квартирі, а заплановане орендодавцем підвищення орендної плати не є значним, вам краще прийняти його, не вказуючи на помилкове повідомлення. Зрештою, орендодавець може просто виправити помилку і спробувати ще раз.
Щоб сума надбавки загадковим чином не зросла, вимагайте, щоб орендодавець записав її. Підвищення має бути включено або в новий договір оренди, або в документально підтверджені зміни до існуючого договору оренди.
Як ви реагуєте на незаконне підвищення орендної плати, коли у вас є договір оренди?
Якщо у вас є договір оренди, питання трохи інше. Оскільки однією з основних переваг оренди є захист від підвищення орендної плати протягом періоду оренди, доцільно боротися з будь-яким планованим підвищенням орендної плати.
Однак у деяких випадках може бути помилкою повідомити орендодавця про те, що положення про орендну плату не може бути змінено протягом терміну оренди. Якщо ви постійно запізнювалися з орендною платою або порушували іншу важливу умову, за яку вас могли виселити (наприклад, ваш хлопець переїхав, порушивши ліміти на орендаря), ви можете виграти битву, але програти війну. Підсумовуючи, якщо орендодавець має законні підстави для виселення, можливо, буде розумніше прийняти зміну орендної плати, ніж відстоювати свої права та ризикувати втратою права оренди, особливо якщо ви збираєтеся залишатися у власності протягом тривалого періоду часу.
Підвищення орендної плати внаслідок помсти чи дискримінації
Орендодавцям забороняється підвищувати орендну плату дискримінаційним чином, наприклад, виключно для представників певної раси чи релігії або лише для сімей з дітьми. Довести дискримінацію може бути складно, але якщо ви вважаєте, що маєте достатньо доказів дискримінації, наприклад, відгуки інших орендарів, які отримали подібне ставлення через свій статус, ви можете оскаржити підвищення орендної плати.
Крім того, у більшості місць ваш орендодавець не може використовувати підвищення орендної плати (або виселити вас чи зменшити обсяг ваших послуг) як відплату за використання певного законного права. Наприклад, якщо ви подасте обґрунтовану скаргу до державного органу щодо дефектів у вашій орендованій квартирі, ваш орендодавець не зможе підняти вашу орендну плату, щоб покарати вас.
У деяких регіонах закон передбачає злий умисел з боку вашого орендодавця, якщо збільшення відбувається протягом певного періоду часу, коли ви скористалися своїм законним правом. В Арізоні, наприклад, доказ скарги орендаря протягом шести місяців після передбачуваної помсти породжує припущення, що орендодавець діє у відповідь. (Переглянуті статути Арізони 33-1381 (2023).)
Як підвищення орендної плати впливає на ваш гарантійний депозит?
Підвищення орендної плати часто супроводжується збільшенням застави. Ось як це працює: багато штатів обмежують суму застави, яку може стягувати орендодавець. Депозити зазвичай обмежуються кратною сумою місячної орендної плати, наприклад, максимальна сума депозиту може бути подвійною місячною орендною платою.
Отже, якщо ваш орендодавець законно збільшує вашу орендну плату, він також може законно збільшити вашу заставу. Наприклад, якщо застава вдвічі перевищує місячну орендну плату, а ваша орендна плата в 1,000 доларів США зросла до 1,100 доларів США, максимальна сума застави збільшується з 2,000 доларів США до 2,200 доларів США.
Переговори про збільшення орендної плати з вашим орендодавцем
З юридичної точки зору ви мало що можете зробити щодо підвищення орендної плати, яке не порушує закон про контроль орендної плати та не є ані дискримінаційним, ані репресивним. Орендодавець може стягувати будь-яку суму, яку захоче ринок (поки не буде встановлено контроль над орендною платою). Однак ви можете звернутися до ділового чуття вашого орендодавця.
Хоча мета орендодавця — заробляти гроші, розумні орендодавці розуміють, що висока орендна плата — не єдиний спосіб заробити багато грошей. Довгострокові орендарі є найкращими, тому що вони не потребують обслуговування — їх не потрібно виселяти, подавати в суд, пестити, прибирати за ними, дорікати за порушення правил або проводити співбесіди та досліджувати як частину часу та грошей. процес подачі заявки на нового клієнта.
Якщо ви хороший довгостроковий орендар, який може переконати свого орендодавця, що підвищення орендної плати змусить вас переїхати, він або вона може принаймні пом’якшити підвищення. Ваша переговорна сила з орендодавцем збільшиться, якщо ви зможете продемонструвати, що багато інших постійних, довгострокових орендарів так само незадоволені та розглядають можливість піти. Якщо підвищення орендної плати вплине на інших у вашій будівлі, об’єднайтеся, щоб висловити свою думку. Пам’ятайте, що навіть на обмеженому ринку оренди знайти надійних довгострокових орендарів може бути важко.
Висновок
Жодному орендарю не сподобається доплачувати. Однак, якщо ви знаєте, як організовано і розумно підняти орендну плату, у вас буде менше претензій. Ви можете зробити кожне підвищення орендної плати більш передбачуваним і, отже, більш приємним для ваших орендарів, якщо включите його в договір оренди з особливими вимогами щодо попереднього повідомлення.
Статті по темі
- ПОМІСЯЧНА ОРЕНДА: як це працює
- ОРЕНДА ПРОТИ ОРЕНДИ БУДИНКУ: які ключові відмінності?
- ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ В США
- СТРАХУВАННЯ ОРЕНДОРДАЦІВ: покриття та витрати
- КОМЕРЦІЙНА ОРЕНДА: визначення, вимоги, процес і посібник
посилання
