ПРИВАТНІ КРЕДИТОРИ: визначення, переваги, недоліки та все, що вам потрібно знати

Купівля інвестиційної нерухомості відрізняється від покупки основного житла, як відомо багатьом інвесторам у нерухомість. Однією з відмінностей є те, що багато власників будинків будуть використовувати традиційну іпотеку, тоді як спекулянти на ринку нерухомості часто шукають інші варіанти фінансування. Тому для інвесторів у нерухомість дуже важливо розуміти, як фінансувати угоди з приватними кредиторами. Приватні позичальники стануть цінним активом для вашого інвестиційного інструментарію в бізнесі нерухомості. Тому в цій статті ми обговоримо приватних лихварів, які займаються купівлею нерухомості, список і все, що вам потрібно знати.

Що таке приватні кредитори

Сектор інвестицій в нерухомість – це середовище, що швидко розвивається. Намагаючись придбати інвестиційну нерухомість, вам може знадобитися діяти швидко та швидко закрити, щоб отримати найкращу угоду. Якщо ви шукаєте позику або кредитора, щоб допомогти вам профінансувати придбання житла, очікування на тривалий типовий процес банківського кредитування може бути неможливим. Крім того, якщо ви використовуєте фінанси для реконструкції та переобладнання будинку, щоб підвищити його вартість, традиційні банки може відмовити вам у позичці на нерухомість, яка потребує ремонту.

Багато досвідчених інвесторів у нерухомість користуються приватними кредиторами та приватними грошовими позиками для купівлі нерухомості та фінансування фінансових операцій. Приватний кредитор — це термін, який стосується кредитування, яке здійснюється не через банк, а через приватну особу чи групу. Вирішуючи, чи давати гроші в борг, приватні лихварі користуються звичними для них критеріями. У більшості випадків приватний кредитор призначатиме суму позики та ставки на основі оцінки майна.

Що стосується приватного грошового кредитування, то є:

• Кредитор
• Позичальник
• Інвестиційна нерухомість

Контракт, такий як вексель, використовується кредитором для надання фінансування. Цей лист міститиме таку інформацію, як сума приватної грошової позики, процентна ставка та термін позики. Кредитор накладає заставу на інвестиційну нерухомість, яка служить забезпеченням або заставою позику. Потім позичальник щомісяця сплачує кредитору і погашає позику відповідно до узгоджених параметрів.

огляд

Коли приватна особа або малий бізнес позичає свій особистий капітал іншому інвестору чи інвестиційній компанії для цілей інвестування, це відомо як приватне грошове кредитування. У сфері нерухомості це альтернатива використанню звичайного банку чи кредитної установи фінансування інвестиційна нерухомість. Тверда грошова позика, яка часто використовується для реабілітаційних позик, є одним із видів приватного грошового кредитування; однак приватні позики на нерухомість також можуть використовуватися для погашення кредитів, кредитів на розвиток, оренди житла та комерційних позик.

Приватний кредитор часто захищає свої інвестиції за допомогою банкноти та іпотеки або іншого виду інструменту забезпечення в обмін на повернення інвестицій, поділ капіталу або комбінацію того й іншого.

Оскільки приватне грошове кредитування є приватним, умови позики вирішуються між кредитором та позичальником. До тих пір, поки нерухомість використовується для інвестиційних цілей, вона звільняється від Закону Додда-Франка, що дозволяє інвестору встановлювати процентну ставку або умови позики, про які погоджуються обидві сторони. Ці позики мають процентні ставки, які часто на кілька процентних пунктів вищі, ніж традиційна іпотека.

Хто може бути приватним кредитором?

Як правило, приватні грошові позики надаються особами, яких інвестор або позичальник знає безпосередньо, наприклад, членом сім’ї, другом, сусідом або колегою. Приватним кредитором може стати будь-хто, у кого є невільні гроші і бажання отримати вищий відсоток, ніж відсоток на ощадних рахунках. Особи, які мають право на приватні грошові позики, включають тих, хто:

• Мати вільні гроші або надлишок готівки, який сидить на ощадному рахунку, який майже не одержує або взагалі не повертає.
• Майте значний пенсійний накопичувальний рахунок, як-от індивідуальний пенсійний рахунок (IRA) або 401 тис., які вони хочуть постійно збільшувати.
• Шукаєте пасивний дохід або бажаєте брати участь у нерухомість ринку без активної роботи на ньому?

Приватні кредитори з нерухомості

Термін «приватне фінансування» в сфері нерухомості стосується свого роду фінансування, яке не надходить від традиційного банку чи кредитора. Натомість позичальник отримує фінансування від інвестора залежно від їхніх стосунків. Цілком можливо, що приватний лихвар є другом чи членом родини. Однак це не повинно бути завжди. Компанії як приватні інвестиційні компанії, які використовують гроші від акредитованих інвесторів для підтримки різних ініціатив, є прикладами приватних кредиторів.

Приватне фінансування може бути використано для фінансування довгострокової позики на оренду нерухомості або позики на реабілітацію для швидкої покупки у разі інвестицій в нерухомість. У разі новобудови також є варіантом приватного фінансування. Приватні гроші, як можна було очікувати, зазвичай набагато гнучкіші, ніж банківська позика.

Однак слід розрізняти приватну грошову позику та тверду грошову позику. Жорсткі кредитори, як і традиційні кредитори, зазвичай мають власний набір критеріїв для схвалення позичальників. Якщо ви не відповідаєте цим вимогам, ви навряд чи залишитеся тут. Приватні кредитори, з іншого боку, розробляють критерії схвалення та умови кожного кредиту в кожному окремому випадку.

Які переваги роботи приватного кредитора?

Можливість пасивно залучати приватних кредиторів для ринку нерухомості, отримуючи при цьому віддачу від інвестицій, є найбільшою перевагою бути приватним кредитором у сфері нерухомості. Кредитор отримує чек, а інвестор виконує важку роботу з управління майном.

Ще одна перевага приватного кредитора нерухомості полягає в тому, що ви часто отримуватимете кращу ставку прибутку, ніж більшість ощадних рахунків, з прибутковістю від 6% до 15% або більше, залежно від нарахованої процентної ставки та наявності балів. або інші витрати. Якщо все зроблено правильно, приватні грошові позики можуть стати чудовим методом для розширення пенсійного рахунку або отримання додаткового пасивного доходу.

Які мінуси роботи приватного кредитора?

Можливість дефолту позичальника є найбільшим недоліком приватного кредитора. Навіть за умови найсуворішої належної перевірки завжди існує ймовірність того, що інвестор не виплатить кредит. Незважаючи на те, що кредитор зазвичай захищений нерухомістю, відшкодування відсотків за нерухомість може бути трудомістким і дорогим процесом.

Крім того, кредитор повинен бути впевненим у стратегії інвестування в нерухомість, а також про те, як проводити власну перевірку інвестицій та позичальника, щоб обмежити їхню відповідальність та ризик. Хоча приватне кредитування є довгостроковою пасивною інвестицією, кредитор повинен докласти значних зусиль наперед.

Чи перевіряють кредитні рейтинги приватні кредитори?

Приватні лихварі, на відміну від своїх суперників, не відомі тим, що контролюють кредитні рейтинги людей, яким вони позичають гроші. Однак це не означає, що всі приватні кредитори не перевіряють кредитні рейтинги позичальників перед наданням позик; скоріше це вказує на те, що актив, про який йде мова, є першочерговим фактором при визначенні того, надавати позику чи ні. Приватні лихварі часто приймають рішення про надання позики на основі якості майна, яке є предметом позики. Цей вид кредитування також відомий як кредитування на основі активів.

Імовірність отримання позики від приватного лихваря з боку інвестора прямо пропорційна ймовірності того, що нерухомість буде продана з прибутком. Очевидно, що наявні активи є не єдиним фактором, який враховується протягом усього процесу обговорення. Є багато приватних кредиторів, які хочуть знати, кому вони позичають, що призведе до низки запитань, не останнє з яких може включати перевірку кредитного рейтингу позичальника. Однак не кожен приватний кредитор буде враховувати кредитний рейтинг позичальника, приймаючи рішення про позику. Що стосується кредитів, кредитний рейтинг часто беруть до уваги лише люди, які є більш пильними.

Хто має право бути приватним кредитором?

Приватні позикодавці можуть бути представниками будь-якої сфери життя, але більшість із них є або інвесторами, або людьми, які мають зайву готівку. Приватне позичання грошей дає можливість отримати дохід від простого позичання грошей іншій особі, як правило, за вищою процентною ставкою, ніж на ощадному або іншому інвестиційному рахунку. Члени сім’ї, друзі чи навіть однокласники часто виступають приватними кредиторами. Шукаючи фінансової підтримки, саме такі люди, швидше за все, спадають на думку першими. Можна брати участь у ринку нерухомості через приватні позики, не займаючи активної позиції в угоді.

Чи законно об’єднувати приватні гроші?

Якщо ви дотримуєтесь відповідних юридичних процедур, об’єднання приватних коштів не суперечить закону. В останні роки одним із найпоширеніших способів отримання фінансування є акумулювання індивідуальних коштів. Краудсорсинг - це термін, який найчастіше використовується для позначення того, що тут обговорюється. Щоб фінансувати нові проекти, інвестори в нерухомість стали більше покладатися на поширення краудсорсингових платформ, таких як Yieldstreet. Існують різні державні обмеження, а також деякі федеральні правила, яких необхідно дотримуватися. Наприклад, існують обмеження на загальну суму капіталу, який інвестори в нерухомість можуть зібрати від об’єднаних кредиторів.

Як мені стати приватним кредитором?

#1. Вирішіть, звідки братимуться кошти.

Якщо ви тільки починаєте працювати як приватний кредитор, вам потрібно буде з’ясувати, де ви отримаєте гроші і скільки ви готові позичити. Ви можете мати гроші на своєму ощадному рахунку, які ви можете перевести або виписати чек, коли прийде час. Крім того, вам може знадобитися конвертувати звичайний IRA або 401k в IRA самостійно, що дозволяє особам брати участь у приватному кредитуванні нерухомості.

Визначте, яку суму ви готові позичити в будь-який момент після того, як ваші кошти будуть на потрібному рахунку та доступні для позики. Щоб зменшити ризик, переконайтеся, що ви не позичаєте всі свої активи і що ви диверсифікуєте свої грошові кошти серед різноманітних альтернатив інвестицій.

№2. Знайдіть інвестиційну нерухомість

Вам потрібно буде знайти інвестиційну можливість для позичання, коли ви визначите, звідки надходять кошти та скільки ви готові позичити. Відвідування місцевих інвестиційних асоціацій є чудовим способом познайомитися з можливими інвесторами. Порадьтеся з колегами по нерухомості, знайомими або членами сім’ї щодо можливості запропонувати приватне фінансування, якщо і коли прийде час.

Важливо зазначити, що якщо вони не мають меморандуму про приватне розміщення (PPM) і не подали відповідні правила, інвесторів шукаючи приватні гроші, не повинні явно вимагати їхню потребу у фінансуванні, якщо вони не є особистим другом чи колегою. Деякі інвестори не дотримуються необхідних інструкцій та правил, коли справа доходить до створення приватних капітал, тому краще почати з людей, яких ви знаєте і яким довіряєте, або працювати з людьми, які виконали відповідні вимоги для роботи з вами як приватним кредитором.

№3. Проведіть належний аналіз інвестицій та позичальника

Навіть якщо ви працюєте лише як кредитор, знання того, як вивчити та переглянути інвестиції в нерухомість, дуже важливо. Хоча інвестор може мати хорошу репутацію, ви повинні ретельно оцінити позичальника та інвестиційну нерухомість.

Підтвердьте інформацію, надану інвестором, і проведіть дослідження щодо особи. Зокрема:

• Чи не сплатили вони інших боргових зобов’язань?
• Чи заявляли вони про банкрутство в минулому?
• Чи беруть вони участь у будь-яких минулих чи активних судових процесах, пов’язаних із своїм інвестуванням?

Ви можете сплатити комісію за проведення дослідження позичальника, наприклад, перевірку справ або кредитну звітність, або ви можете зробити це безкоштовно в Інтернеті.

Але перш ніж позичати гроші, переконайтеся, що позичальник і інвестиції виправдані.

№ 4. Визначте умови кредиту

Наступним кроком є ​​визначення умов позики. У вас є можливість запропонувати однакові умови для кожної позики, яку ви надаєте, або ви можете вести переговори залежно від інвестора та інвестиційної можливості. Деякі кредитори вимагають авансовий внесок, який становить відсоток від ціни придбання нерухомості, а інші — ні. Кредитор і позичальник повинні домовитися про наступні умови позики:

• Відсоткова ставка.
• Тип відсотка (регульований або фіксований).
• Термін кредиту (термін погашення).
• Витрати або збори закриття (наприклад, бали).
• Чи є повітряна куля.

№ 5. Завершіть оформлення документів

Хоча це не обов’язково, це чудова практика, щоб будь-які документи, пов’язані з приватними грошовими позиками, складалися або розглядалися компетентним юристом. Це гарантує, що обидві сторони відповідні та що відповідні юридичні умови діють у разі невиконання зобов’язань. Позикодавець завжди повинен зберігати оригінал векселя, заставного або забезпечення, а копію надати позичальнику. Якщо позичальник зазнає невдачі та почнеться справа про стягнення заставного майна, оригінал нотатки та іпотечного кредиту необхідно пред’явити до суду, щоб звернути стягнення, залежно від штату.

№6. Почніть збирати

Тепер позикодавець може почати стягувати! Зберігайте детальні записи платежів позичальника, наприклад копії чеків, банківських виписок або електронну таблицю Excel, щоб переконатися, що правильна основна сума та відсотки враховуються при кожному платежі. Це знижує ваш ризик, якщо позичальник не виконає зобов’язання, а також робить кредит ринковим, якщо ви коли-небудь захочете чи знадобиться його продати.

Де шукати приватні грошові позики

Отримати інвесторський капітал важко, якщо у вас немає досвіду успішного завершення інвестиційних проектів у нерухомість і немає мережі інвестування в нерухомість. Ви можете знайти інвестора, готового профінансувати ваш проект, якщо ви складете надійну угоду та зможете продемонструвати йому потенційну віддачу від інвестицій. Приватні грошові позики доступні в ряді твердих позикодавців, більшість із яких ми перерахували нижче.

Де найлегше отримати особистий кредит?

Кредитні спілки можуть мати більш м’які обмеження та нижчі відсоткові ставки, що робить їх чудовим вибором для позичальників із кредитним рейтингом від нормального до поганого, які шукають особисту позику. Щоб подати заявку на позику, ви повинні спочатку стати членом організації, що часто передбачає сплату невеликого внеску.

Які програми дозволяють миттєво позичати гроші без банківського рахунку?

Сюди входять деякі з найвідоміших програм для отримання готівки, як-от Dave, Albert і Brigit. Навіть ті, хто має не найкращу кредитну історію, можуть використовувати програми для отримання готівки. Вони стали улюбленими та корисними замінниками хижацьких позик до зарплати, позик на право власності та племінних позик, які вже доступні.

Як я можу отримати екстрені гроші?

Позики на непередбачені витрати можна отримати у формі особистих позик, авансів готівкою за кредитними картками, позик до зарплати, позик у ломбардах і позик під заставу власності. Ви можете отримати доступ до грошей одразу або протягом кількох робочих днів після отримання схвалення, залежно від того, який із цих варіантів ви вирішите вибрати.

Приватні інвестори

Є кілька кроків, які ви можете зробити, якщо ви вирішите отримати приватну грошову позику від індивідуального інвестора, а не від національного приватного кредитора:

• Створіть мережу: Побудова стосунків є важливою. Знайдіть і розвивайте стосунки з агентами з нерухомості, адвокатами, фінансовими планувальниками, комерційними кредиторами та агентами з прав власності. Ці люди, швидше за все, знають інвесторів, які були б зацікавлені у співпраці з вами. Друзі та родина також можуть допомогти вам налагодити зв’язки з потенційними інвесторами.
• Підготуйте матеріали заздалегідь: Раніше ми обговорювали перелік документів, які знадобляться при роботі з приватним лихварем, включаючи перелік ваших попередніх проектів і обсяг робіт над цим проектом. Підготуйте їх, перш ніж шукати фінансування, щоб пришвидшити процес подання заявки.
• Підготуйся зробити пітч: Якщо ви працюєте не з компанією-кредитором, а з окремим інвестором, вам може знадобитися підготувати презентацію та презентацію. Це залежить від інвестора.

Список приватних кредиторів

Якщо ви шукаєте список приватних кредиторів для нерухомості чи інших бізнес-потреб. Ось деякі з провідних компаній, які варто розглянути.

№1. AMZA Capital

AMZA Capital доступний у всіх 50 штатах, що дає йому хороший варіант. Якщо ви не живете в одній з інших наших зон обслуговування приватних кредиторів. Хоча це дає позики на комерційну нерухомість та фінансування, якщо ви намагаєтеся відремонтувати та перевернути будинок чи орендувати, щоб купити. Кредитор більше зосереджується на кредитуванні невеликих компаній, ніж на кредитуванні нерухомості. Також існують такі варіанти кредитування:

• Дебіторська заборгованість
• Термінові кредити для бізнесу
• Споживче фінансування
• Фінансування обладнання
• Фінансування франшизи
• Здоров'я фінансування
• Грошовий аванс торговця
• Фінансування замовлення на закупівлю
• Кредит малого бізнесу, SBA
• Позики із заявленим доходом
• Незабезпечені кредитні лінії

№2. LendingOne

За винятком Аляски, Невади, Північної Дакоти, Південної Дакоти та Юти, LendingOne пропонує позики на нерухомість у 45 штатах. Кредитор надає ряд різних рішень для кредитування, в тому числі:

• Позики на виправлення
• Орендні позики
• Портфельні позики в оренду
• Багатоквартирні мостові позики
• Кредити на нове будівництво
• Позики під фіксовану оренду
• Позики попереднього затвердження

№3. Робіть жорсткі гроші

Do Hard Money унікальний тим, що пропонує до 100% фінансування за допомогою багатьох своїх позик. Це включає придбання, витрати на реабілітацію, бали, відсотки та витрати на закриття після того, як ви станете учасником системи Find-Fund-Flip System кредитора. Ви можете отримати кваліфікацію з поганою кредитною історією та без попереднього досвіду.

Кредитор пропонує кілька різних видів позики, в тому числі:

• Позики на тверді гроші на погану кредитну історію
• Житлові реабілітаційні позики
• Позики на виправлення
• Позики під стягнення
• Приватні грошові позики
• Кредити на оренду нерухомості
• Позики рефінансування
• Кредити на нове будівництво

№ 4. LendingHome

Прохідні позики доступні в 26 штатах через LendingHome (перевірте, чи бере участь ваш). Ви можете отримати кредит до 90% від усієї вартості покупки та 100% від вартості ремонту. Процентні ставки починаються від 7.75 відсотка (8.25 відсотка з реабілітацією). Але кредитор стверджує, що вони зазвичай коливаються від 9 до 12 відсотків.

Ви можете працювати з LendingHome незалежно від того, який досвід у вас є у перевертанні власності. Але якщо ви новачок у грі, максимальне співвідношення позики до вартості покупки становить 85 відсотків.

Крім того, залежно від вашого досвіду, ви можете мати право на участь у програмі кредитора. Це дозволяє закрити свої кредити всього за п’ять днів без необхідності оцінки. Якщо ви маєте право на участь у програмі LendingHome. Що вимагає, щоб ви перевернули чотири або більше будинків за попередні два роки, варто звернути увагу на кредитора.

№ 5. Private Money, Юта

Хоча Private Money Utah розташована в Юті, вона пропонує позики в 14 штатах, включаючи округ Колумбія та Чикаго. Серед прийнятних штатів: Арізона, Колорадо, Флорида, Джорджія, Гаваї, Меріленд, Невада, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Орегон, Техас, Юта, Вірджинія та Вашингтон.

Програми кредитування включають:

• Житлові реабілітаційні позики
• Житлові бридж-кредити
• Комерційні бридж-кредити
• Земельні позики
• Кредити на нове будівництво

Висновок

Не кожен може стати приватним кредитором. Це може бути життєздатним вибором. Якщо у вас є додаткові гроші або ви хочете диверсифікувати свій портфель, пасивно інвестуючи в нерухомість. Це хороший варіант. Переконайтеся, що ви в курсі тактики інвестування в нерухомість, ринкових умов і процесів фінансування, і що ваша толерантність до ризику сумісна з цим типом інвестування.

FAQ

Скільки стягує приватний кредитор?

Вартість відкриття – 2-5% від суми кредиту до відсоткової ставки не рідкість, додайте більше (брокерська), якщо позику надає спеціаліст. Процентні ставки – є ставка ризику. Як правило, приватні кредитори очікують прибутку 9-15% річних, деякі навіть очікують 20%.

Чи законна приватна грошова позика?

P2P-кредитування є цілком законним процесом з різними правилами RBI, що забезпечує захист інтересів як позичальників, так і кредиторів. Це робиться через різні онлайн-організації. Ключова особливість цього типу фінансування полягає в тому, що вони не супроводжуються сплатою відсотків.

Чи приватні кредитори краще банків?

Хоча кожен дає гроші, розумний інвестор у нерухомість повинен знати відмінності між ними. Банки традиційно менш дорогі, але з ними важче працювати і важче отримати кредит. Приватні кредитори, як правило, більш гнучкі та чуйні, але вони також дорожчі.

Статті по темі

1. Куди інвестувати гроші: найкращі місця для інвестування та отримання хорошої віддачі
2. Швидкі бізнес-кредити: найкращі варіанти у Великобританії 2022 року та інструкції
3. ФІНАНСУВАННЯ МАЛОГО БІЗНЕСУ: 15+ найкращих варіантів у 2022 році (+ безкоштовні поради)
4. КРЕДИТОРИ СТАРТИХ ГРОШІ: найкращі кредитори твердих грошей для інвесторів вперше (оновлено)