Чи можете ви пригадати час, коли ви натрапляли на багато перспективних будинків одразу? Хотіли порівняти їх швидко та легко, але не бажали виконувати комплексний аналіз? Можливо, ви знайшли те, що вам потрібно, у мультиплікаторі валової орендної плати в нерухомості. Це простий розрахунок, який використовують інвестори, щоб зважити відносну прибутковість різних об’єктів оренди. Щоб звузити перелік потенційних інвестицій, GRM можна використовувати як механізм сортування. Читайте далі, щоб дізнатися, що означає GRM у сфері нерухомості. Ми також додали формулу, щоб допомогти вам з розрахунком. Давайте зануримося!
Що таке GRM Real Estate?
Інвестори в нерухомість використовують метод під назвою мультиплікатор валової орендної плати (GRM), щоб оцінити потенціал оренди різних будівель. Цей метод оцінки вартості є коротким шляхом, який позбавляє від необхідності ретельного огляду майна, про яке йде мова. Інвестори з будь-яким рівнем досвіду роботи на ринку нерухомості використовують цю формулу для швидкої оцінки багатьох об’єктів у портфоліо та здійснення обґрунтованого вибору. Важливо пам’ятати, що GRM у сфері нерухомості не призначений для поглибленого вивчення особливостей нерухомості. Натомість його слід використовувати для виключення потенційних кандидатів перед подальшим дослідженням.
Формула нерухомості GRM
Визначення мультиплікатора валової ренти не викликає жодних труднощів. Щоб отримати коефіцієнт капіталізації нерухомості, потрібно розділити її ринкову ціну на річний валовий дохід від оренди. Для цього ви можете використовувати кінцеву ціну продажу, початкову ціну запиту або оціночну вартість нерухомості. Ваш дохід можна розподілити на місячній або річній основі. Використовуючи GRM у формулі нерухомості, важливо підтримувати однаковість змінних. Інакше ваші порівняння не витримають критики.
GRM у формулі нерухомості:
Множник валової орендної плати = ціна нерухомості ÷ валовий дохід від оренди
Використання моделі як засобу навчання є гарною ідеєю. Припустімо, що ви натрапили на орендовану нерухомість, вартість якої становить 500,000 80,000 доларів США та генерує 6.25 500,000 доларів США валового річного доходу. Ваш GRM становить 80,000 у цьому сценарії (XNUMX XNUMX / XNUMX XNUMX). Після цього ви повторите процес з рештою властивостей, які ви розкрили, використовуючи ту саму методологію. Буде проведено оцінку валового мультиплікатора орендної плати (GRM), і буде переслідувано майно з найнижчими GRM. (Це має сенс визначити пріоритетність нерухомості, яка приносить дохід. (Чисельник буде меншим за знаменник, якщо знаменник більший.)
Пам’ятайте, що GRM у сфері нерухомості є найбільш корисним під час порівняння очікуваних прибутків від різних активів. Він не може передбачити, скільки часу знадобиться для погашення певної позики, яке майно матиме менші витрати або загальну вартість фінансування конкретної покупки. Більш глибока оцінка майна повинна враховувати все це.
Як розрахувати коефіцієнт валової орендної плати в нерухомості?
Мультиплікатор валової орендної плати в нерухомості можна легко визначити за допомогою великої кількості даних, які зараз доступні в Інтернеті. Інвестор може дізнатися багато про вартість нерухомості на місцевому ринку, провівши дослідження в Інтернеті. Також має бути відома середня ціна пропозиції нерухомості. Для найбільш достовірної картини місцевого ринку нерухомості найкраще порівняти ціни кількох будинків. Якщо у вас виникли проблеми з пошуком цих даних, місцевий агент з нерухомості стане хорошим ресурсом. Ви можете отримати деякі з цих цифр у місцевого агента з нерухомості або в офісі.
Підрахувавши, ви можете перевірити, чи приймаєте ви правильне фінансове рішення, порівнявши справедливу ринкову вартість майна, яке ви розглядаєте, із справедливою ринковою вартістю подібних об’єктів у цьому регіоні за допомогою множника валової орендної плати. Ще одним можливим застосуванням мультиплікатора валової орендної плати є спостереження за тим, як на вартість нерухомості впливає валовий дохід від оренди.
Що таке хороший GRM у сфері нерухомості?
Хоча обчислення GRM у сфері нерухомості є простим завданням, встановити його точність складніше. Нижчий GRM у нерухомості вказує на нижче відношення вартості нерухомості до річного доходу, до чого прагне більшість інвесторів. Іншими словами, інвестор отримає «більше за свої гроші». Ця вартість також сильно залежить від цільового ринку інвестора. Цілком можливо, що задане число для GRM у сфері нерухомості виглядатиме як фантастична угода в одній сфері, але жахлива угода в іншій. У зв’язку з цим найбільше уваги потрібно приділяти ринку, на який ви інвестуєте. Це вкрай важливо для того, щоб ваш вибір був найкращим для ваших фінансів.
Причина, по якій GRM у формулі нерухомості обчислює такий низький показник, є ще одним важливим фактором, про який варто подумати. Спочатку це може здатися хорошим фінансовим кроком, але в кінцевому підсумку він може виявитися поганим. Низький рівень GRM може бути наслідком кількох джерел.
Під час порівняння якостей, які в іншому випадку є досить схожими, це може бути дуже корисним інструментом. В інших ситуаціях це може бути не найкращим показником того, чи варто інвестувати у власність, і, швидше за все, було б корисно провести додаткові дослідження. Таким чином, GRM у сфері нерухомості слід розглядати лише як відправну точку для вашого дослідження того, чи варті об’єкти подальшого розгляду. Це надзвичайно важливо, оскільки, як відомо, час інвестора в нерухомість цінніше за будь-що інше.
Ваш GRM у сфері нерухомості адекватний чи неточний?
У комерційній нерухомості GRM у нерухомості є ключовим показником вартості будівлі. Розділіть ціну покупки на річний валовий дохід від оренди, щоб отримати максимальну ставку. Об’єкти нерухомості з більшим GRM мають завищену ціну, тоді як об’єкти з нижчим GRM занижені. Ідеальний GRM у сфері нерухомості вважається десь між 4 і 7.
Як покращити свій GRM у сфері нерухомості
Вищого GRM у сфері нерухомості можна досягти шляхом збільшення прибутку від оренди нерухомості або зниження ціни її продажу. Збільшення орендної плати, будівництво більшої кількості квартир або надання більш привабливих зручностей можуть збільшити дохід від оренди. Ви можете або домовитися з продавцем про нижчу ціну, або почекати, поки ринок покращиться, обидва варіанти.
Ви не повинні базувати своє інвестиційне рішення лише на GRM або будь-якому іншому окремому показнику, який використовується для оцінки власності. Також важливо думати про такі речі, як грошовий потік, ставка капіталізації та коефіцієнт покриття боргових платежів.
Мультиплікатори валової орендної плати проти максимальних ставок
Двома найважливішими показниками для сучасних інвесторів у нерухомість є мультиплікатор валової орендної плати та ставка капіталізації. Хоча обидва мають своє застосування, їх часто неправильно розуміють. Обидва використовуються в оцінці потенційного доходу від оренди при оцінці нерухомості, що приносить дохід. Легко зрозуміти, як може виникнути плутанина між ними.
Чистий операційний прибуток (NOI) порівнюється з поточною ринковою вартістю будинку, щоб визначити ставку капіталізації або максимальну ставку. Зокрема, він може оцінити потенційну рентабельність інвестицій (ROI) орендованого майна. Цей метод враховує експлуатаційні витрати майна та рівень вакантності. Коефіцієнт капіталізації є мірою того, наскільки швидко іпотечні платежі покриваються доходом.
Деякі стверджують, що максимальна ставка є кращою перед GRM, оскільки вона враховує всі витрати; тим не менш, важливо пам'ятати, що витрати піддаються маніпуляціям. Коефіцієнт валового доходу (GRM) порівнює запланований дохід активу з його поточною ринковою вартістю. Цей калькулятор оцінює дохід нерухомості, але не враховує витрати на обслуговування. Ось чому інші формули, такі як чистий операційний прибуток (NOI) і рівень капіталізації (Cap rate), часто використовуються для проведення більш ретельного дослідження перспективної власності після того, як GRM у нерухомості застосовано як попередній метод фільтрації.
Різниця між мультиплікаторами валової орендної плати та максимальними ставками
Ось деякі відмінності:
| Мультиплікатор валової орендної плати | Коефіцієнт обмеження |
| Показник вартості орендованого майна, який розраховується шляхом ділення ціни придбання майна на його валовий річний дохід від оренди. | Показник рентабельності інвестицій у нерухомість, що здається в оренду, яка розраховується діленням чистого операційного доходу нерухомості (NOI) на її поточну ринкову вартість. |
| Може використовуватися для швидкого порівняння відносної вартості різних об’єктів оренди без урахування витрат або вільних місць. | Враховує витрати та вакансії, що робить його більш точним показником прибутковості, ніж GRM. |
Яка угода з GRM у сфері нерухомості?
Активні інвестори зазвичай мають на увазі відразу кілька об’єктів. Їм потрібно швидко ранжувати шанси, щоб вони могли зосередитися на найбільш перспективних для поглибленого дослідження. Якщо пощастить, GRM у сфері нерухомості допоможе звузити фокус розслідування лише до найбільш перспективних можливостей. Однак ви не повинні покладатися на це, виключаючи перегляд інших властивостей з вищим GRM.
Вартість комерційної орендної нерухомості визначається кількома фінансовими показниками та стандартами кредитора. Здатність нерухомості приносити прибуток і прибуток є головним фактором для фінансових установ, коли вони приймають рішення про надання кредиту чи ні. Щоб підвищити свої шанси на отримання необхідного фінансування, ви повинні знати GRM, перш ніж подавати заявку на кредит на майно. Комерційні іпотечні кредитори користуються не лише вашою кредитною оцінкою, коли вирішують, давати позику чи ні.
Переваги та недоліки GRM у сфері нерухомості
Незважаючи на те, що мультиплікатор валової орендної плати в нерухомості забезпечує кілька переваг, він також має деякі негативні сторони, які слід взяти до уваги. Читайте далі, коли ми розбираємо GRM та його численні переваги та потенційні недоліки, щоб ви могли прийняти обґрунтоване рішення про те, чи варто включати його у свій арсенал інвестиційних стратегій.
Переваги GRM в нерухомості
Деякі з найуспішніших сучасних інвесторів вважають рівняння мультиплікатора валової ренти надійною формулою. Розгляньте наступні переваги GRM, щоб допомогти вам вирішити, чи варто негайно його використовувати чи ні:
- Ексклюзивна функція для орендованих будинків: Мультиплікатор валової орендної плати – це спеціальний розрахунок, який використовується лише для визначення ринкової вартості орендованого майна.
- Просто і швидко: Формулу можна використовувати без виконання будь-яких складних математичних розрахунків чи аналізу.
- Розрахунок рентабельності інвестицій: У сфері нерухомості GRM використовується для визначення рентабельності інвестицій орендованого майна.
- Порівняйте продуктивність багатьох будинків одночасно: Цей складний метод дозволяє оцінити кілька орендованих об’єктів, щоб визначити, які з них варті подальшого вивчення, що в іншому випадку було б дуже трудомістким і складним завданням.
- Поставте на місце відріз: Провівши дослідження за допомогою GRM, ви почнете будувати порогове значення норми прибутку, яку ви вважаєте прийнятною, що дозволить вам створити систему рейтингу для об’єктів оренди.
- Моніторинг ринку: GRM у сфері нерухомості є корисним показником здоров’я ринку оренди. GRM можна визначити для вибірки нерухомості на певному ринку, і можна відстежувати тенденції зростання або зниження GRM.
Недоліки GRM в нерухомості
GRM не позбавлений недоліків, як і будь-який інший метод оцінки нерухомості. Однак, достатньо підготувавшись, ви можете зменшити вплив більшості цих недоліків. Перегляньте наведені нижче недоліки, щоб мати кращу ідею:
- Не враховує всі витрати: Як було сказано раніше, GRM визначається валовим доходом. Це означає, що він не враховує такі речі, як плата за технічне обслуговування, рівень вакансій або страхові та податкові платежі, пов’язані з управлінням орендованим майном. Ви можете швидко розрахувати вартість оренди нерухомості за допомогою цієї чудової розбивки.
- Відмова від точності: Дехто може стверджувати, що GRM неправильно представляє ROI, оскільки він не враховує вартість нерухомості. Навіть якщо ви вважаєте, що дві нерухомості можна порівняти на певному ринку, ви не можете бути впевнені, оскільки деякі з них можуть мати вищі експлуатаційні витрати, ніж інші. Ось чому GRM найкраще використовувати як перший крок у більш комплексному діагностичному процесі. Після того, як ви обмежили пошук кількома властивостями, настав час провести глибше дослідження.
- Ви можете пропустити чудовий будинок: Основним ризиком використання певного методу або обчислення як інструменту скринінгу є можливість втратити фантастичну властивість. Ви могли пропустити необроблений діамант, тому що початкові фінансові показники не здавалися хорошими або пройшли вашу систему оцінювання, поки ви швидко фільтрували величезний список властивостей і дивилися лише на конкретні показники.
Яка різниця між GRM і GIM?
GIM – це, по суті, річна форма GRM, де використовується річний валовий дохід від оренди, а не місячні цифри GRM.
Які особливості GRM у сфері нерухомості?
Нижче наведені особливості GRM в нерухомості:
- Створення профілів гостей.
- Зберігати налаштування гостей.
- Відстежуйте історію подорожей.
Яка різниця між ROI та NOI?
У своїй основній формі рентабельність інвестицій (ROI) вимірює, наскільки швидко окупаються інвестиції. І навпаки, чистий операційний дохід (NOI) — це дохід, отриманий від активу, мінус витрати на експлуатацію активу.
Чи рентабельність інвестицій те саме, що чистий прибуток?
Норма прибутку - це сума, на яку інвестиція збільшує багатство її власника. Рентабельність інвестицій (ROI) обчислюється як чистий прибуток, поділений на повну вартість. Коли йдеться про щось відчутне та вимірюване, як-от прибуток і фінансову віддачу від інвестицій, рентабельність інвестицій (ROI) стає найефективнішою для досягнення ваших бізнес-цілей.
Заключні думки
Ви можете сприймати множник валової орендної плати як буквену оцінку. Інвестори можуть легко оцінити кілька об'єктів власності за однаковими параметрами. Незважаючи на те, що GRM не в змозі врахувати всі витрати, пов’язані з володінням майном, він все ж є корисним інструментом для широкої першої перевірки. Якщо ви плануєте зайнятися комерційною нерухомістю, цю інформацію потрібно мати на увазі.
Якщо ви коли-небудь виявите, що у вас на тарілці занадто багато пропозицій, цей прийом може допомогти вам відсіяти ті, які не варті уваги. Це звільнить вас від зосередження уваги (і зусиль) на активах, які потенційно можуть збільшити загальну вартість вашого портфеля.
Статті по темі
- Коефіцієнт власного капіталу: розрахунки, формула та приклади
- Юрист з ДТП: гонорари та як вони працюють
- Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість.
- ЩО ТАКЕ ROI: значення, як його розрахувати та посібник для бізнесу
- ЯК РОЗРАХУВАТИ ROI: Детальний посібник
посилання
