Більшість дорослих американців, звичайно, колись чули терміни «Фредді Мак» і «Фанні Мей», але вони, можливо, не знають, хто або що вони такі. Назви мають домашній характер, викликаючи певний народний шарм, який суперечить цілеспрямованій функції цих титанів ринку житла. Хоча обидві організації є важливими на сучасному внутрішньому ринку, у цій статті ми розглянемо значення FHLMC, його історію, дохід від оренди, керівництво з продажу та основну функцію, а також те, чи підтримує він уряд США. Вивчіть різницю між Gnma Fnmaf і FHLMC, а також FHLMC проти Fnma.
Що таке FHLMC?
Федеральна іпотечна корпорація з іпотечного кредитування (FHLMC) — це акціонерне підприємство, що фінансується урядом (GSE), засноване Конгресом у 1970 році для забезпечення надходження грошей до іпотечних кредиторів, сприяючи тим самим володінню та оренді житла для американців із середнім рівнем доходу. FHLMC, також відомий як Freddie Mac, є головним гравцем на вторинному іпотечному ринку, купуючи, гарантуючи та сек’юритизуючи житлові позики.
Історія FHLMC
У 1970 році федеральний уряд заснував Федеральну іпотечну корпорацію житлового кредитування (FHLMC), або Фредді Мак, щоб забезпечити безперебійний потік фінансування іпотечних кредиторів з метою стабілізації ринку житла та розширення доступного американського житла. До Фредді Мака (і Фанні Мей) сектор роздрібного житла вимагав більшого регулювання та ще більш цілеспрямованих стимулів для збереження ліквідності та стабільності.
На початку була Fannie Mae.
Fannie Mae (Федеральна національна іпотечна асоціація) була заснована урядом у 1938 році як частина Нового курсу, щоб допомогти створити більш послідовний потік іпотечного фінансування для підтримки збільшення доступного житла. Конгрес створив Freddi Mac, який мав подібну мету, лише через 30 років.
Створення Fannie Mae створило основу для великого житлового буму після Другої світової війни, надаючи домогосподарствам середнього класу надійне та дешеве фінансування. Це стало можливим не лише завдяки припливу державних позик, але й завдяки створенню «вторинного ринку» для цих позик, на якому їх можна було упаковувати та продавати як цінні папери. Вони називаються іпотечними цінними паперами (MBS).
Вторинний ринок, або ринок облігацій, зробив всю бізнес-модель прибутковою та забезпечив банкам та іншим кредиторам можливий шлях для впевненого пропонування 20- та 30-річних позик із фіксованою ставкою. Вигода для клієнтів була очевидною: роздрібні іпотечні кредити тепер можна було повертати повільно та послідовно, забезпечуючи місцеву економічну стабільність. Що стосується кредитування, то можливість об’єднувати та продавати житлові позики як заставу забезпечила засіб поповнення ліквідності та заохочення кредиторів до активного фінансування нових позик.
Що робить FHLMC?
Місія Freddie Mac полягає в забезпеченні ліквідності, стабільності та доступності ринку житла США. Він переслідує ці цілі за допомогою кількох інструментів у своєму розпорядженні.
#1. Ліквідність:
Freddie Mac отримує іпотечні кредити в менших банків, кредитних спілок та інших кредиторів. У результаті Freddie Mac підтримує свою мережу кредиторів ліквідною, що дозволяє їй продовжувати видавати позики. Це ключ до підтримки роботи іпотечного ринку.
#2. Стабільність:
Freddie Mac консолідує придбані іпотечні кредити в цінні папери, які потім продає інвесторам на вторинному іпотечному ринку. Це допомагає стабілізувати ширший іпотечний ринок.
№ 3. Доступність:
Хоча Freddie Mac не впливає на ціни нерухомості, він надає пільгові схеми фінансування, такі як Home PossibleSM і Home Possible AdvantageSM.
Посібник із продажу Fannie Mae
Fannie Mae і FHLMC нещодавно оновили свої довідники з продажу.
Fannie Mae опублікувала Посібник із продажу (SEL-2022-01), який містить наступні зміни:
- Настільні оцінки: Дозвіл на використання комп’ютерної оцінки для певних транзакцій придбання основного житла на одну одиницю з коефіцієнтом LTV, меншим або рівним 90% (набуває чинності 19 березня 2022 року);
- Позики на ремонт будинку: Для позик на ремонт HomeStyle оновлено наступні вимоги: (1) ремонтні роботи мають бути завершені протягом 15 місяців після дати закриття позики; (2) продовження терміну понад 15 місяців буде дозволено лише через пом’якшувальні обставини поза контролем позичальника; і (3) додаткова інформація, яка вимагається в кредитній угоді на ремонт (набуває чинності 2 лютого 2022 р.).
- Кредит на коригування ціни на рівні кредиту для власності HomePath: дозвіл позикодавцю кредитувати позичальника на вартість оцінки, коли позика під заставу власності HomePath продається Fannie Mae (починаючи з 2 лютого 2022 р.); і
- Документація активів: Оновлені вимоги до документації для перевірки активів для надійних транзакцій рефінансування, підписаних у стаціонарному андеррайтингу (тобто активи не потрібно буде документувати, якщо суми, які потрібно перевірити, становлять 500 доларів США або менше) (набуває чинності 19 березня 2022 р.).
Керівництво з продажу FHLMC
FHLMC опублікував бюлетень Selling Guide 2022-2, у якому, серед іншого, розглядалося таке:
- Придатність майна та оцінка: Грунтуючись на успіху тимчасової гнучкості оцінки COVID-19 і апетиту ринку до варіантів оцінки, які не вимагають фізичної перевірки, Freddie Mac запроваджує варіант оцінки настільного комп’ютера замість оцінки внутрішньої та зовнішньої перевірки для певних іпотечних операцій (починаючи з березня 6, 2022).
- Контроль якості: Підвищена гнучкість для повторної перевірки даних, отриманих від сторонніх постачальників послуг, призначених Freddie Mac, а також можливість повторної перевірки роботи та доходу електронною поштою (набуває чинності 2 лютого 2022 року);
- Доходи та активи: оновлені вимоги щодо терміну подання податкової декларації, які відображають дати 2021 податкового року та додаткові деталі Кредитні лінії з власного капіталу (HELOC) як прийнятне джерело коштів для початкового внеску, витрат на закриття та резервів, за умови, що іпотечний файл містить докази того, що HELOC забезпечено нерухомим майном позичальника та що кошти HELOC були виплачені позичальнику (починаючи з 2 лютого, 2022); і
- Форми та сертифікати користувачів: Припиняє використання іпотечного кредиту з доступною процентною ставкою (Affordable Merit Rate Mortgage note and rider) (набуває чинності 2 лютого 2022 р.).
Орендний дохід FHLMC
У Бюлетені 2018-19, опублікованому 31 жовтня 2018 р., FHLMC оголосив про зміни вимог до доходу від оренди. Основні зміни перераховані тут.
Для отримання кваліфікації необхідний дохід від оренди FHLMC
Використовуючи дохід від оренди для кваліфікації, Freddie Mac (FHLMC) прийняв такі вимоги:
- Позичальники повинні мати основне житло, щоб мати право на отримання доходу від оренди, отриманого від об’єкта нерухомості під час купівлі орендованого майна або перетворення основного житла на орендоване. Якщо позичальник не має основного місця проживання, дохід від оренди не може бути використаний для кваліфікації.
- Позичальники, які купують орендоване майно або перетворюють своє основне місце проживання на орендоване майно, стикаються з такими обмеженнями, якщо вони не мають принаймні одного року досвіду управління інвестиційною нерухомістю:
- Дохід від оренди може використовуватися лише для компенсації платежу PITI за орендоване майно.
- Будь-який дохід від оренди, що перевищує сплату PITI, не дозволяється додавати до валового місячного доходу позичальника.
- FHLMC також скасував умову, згідно з якою чистий дохід від оренди, який використовується для кваліфікації, обмежується 30% від місячного кваліфікаційного доходу позичальника, якщо позичальник не мав принаймні одного року історії управління орендним майном.
Документація про дохід від оренди
Податкові декларації за два попередні роки більше не потрібні; потрібна лише остання податкова декларація позичальника. Якщо документи не показують, що нерухомість була відремонтована або придбана пізно в попередньому календарному році, дохід від оренди повинен бути перерахований на рік.
Нижче наведено поточні вимоги FHLMC щодо доходу від оренди:
- Позики, подані 12 квітня 2019 року або пізніше, мають відповідати новим інструкціям Freddie Mac.
- До 12 квітня 2019 року кредити надавалися двома варіантами:
- Існуючі вимоги до доходу від оренди Freddie Mac можуть бути виконані, якщо кредитні кошти будуть отримані не пізніше 24 травня 2019 року.
- Нові вимоги FHLMC щодо прибутку від оренди можуть бути виконані.
FHLMC проти Fnma
Fannie Mae (Федеральна національна іпотечна асоціація або FNMA) була заснована в 1938 році як частина поправки до Національного закону про житло. Він вважався федеральним урядовим агентством, і його місія полягала в тому, щоб служити вторинним іпотечним ринком для позик, застрахованих Федеральним житловим управлінням. Згідно зі Статутним актом 1954 року Fannie Mae перестала бути федеральним урядовим агентством і стала приватно-державною корпорацією.
Fannie Mae і Freddie Mac надзвичайно схожі. Обидва є публічними компаніями, створеними для виконання суспільних цілей. Ключовою відмінністю між ними є походження іпотечних кредитів, які вони купують. Fannie Mae отримує іпотечні кредити у великих роздрібних або комерційних банків, а Freddie Mac отримує позики в менших банків, які зазвичай називають «ощадними банками» або «ощадно-кредитними асоціаціями», які надають банківські послуги громадам.
Яка різниця між GNMA, FNMAF і FHLMC?
Давайте тепер обговоримо Fannie Mae, Freddi Mac і Ginnie Mae. Що це таке і чим вони відрізняються?
Подібність починається з того, що всі троє мають справу з вторинним іпотечним ринком. Що це означає? Уявімо, що ви йдете в Tiny National Bank і отримуєте позику в 1 мільйон доларів. Оскільки це місцевий банк, це були всі гроші, доступні для кредитування. Крихітний Національний банк продає наданий вами IOU інвестору на вторинному ринку. Тепер, коли інвестор має IOU, банк має ще один мільйон доларів готівкою, щоб позичити. Це гарантує, що банк має постійний запас коштів для видачі позик. Це надмірне спрощення, але ви зрозуміли.
Ginnie Mae схожа на Fannie Mae і Freddie Mac, з тією різницею, що Ginnie Mae є державною компанією, але Fannie Mae і Freddie Mac є «підприємствами, спонсорованими урядом» (GSE), які є федеральними корпораціями, що належать приватним власникам акцій. .
Сьогодні цінні папери Ginnie Mae є єдиними іпотечними цінними паперами, які забезпечені гарантією «повної довіри та кредиту» федерального уряду Сполучених Штатів, хоча деякі стверджують, що цінні папери Fannie Mae та Freddie Mac є де-факто або «дійсними» бенефіціарами цієї гарантії. після того, як федеральний уряд врятував їх від банкрутства та передав їх під опіку уряду під час Великої рецесії у вересні 2008 року.
Чому імена такі дивні?
Імена походять від ініціалів, оскільки ініціали – це те, що наш уряд обожнює. (Навіть наша країна називається Сполученими Штатами Америки!) Fannie Mae була створена Федеральною національною іпотечною асоціацією або FNMA. FHLMC, або Федеральна іпотечна корпорація житлових позик, була перейменована на Freddie Mac. Державна національна іпотечна асоціація змінила назву на Джінні Мей.
Чи FHLMC підтримує уряд США?
Ні, згідно з FHLMC, «безпека, включно з будь-якими відсотками, не гарантується Сполученими Штатами чи будь-яким агентством чи інструментом Сполучених Штатів, крім Фредді Мака, і не є боргом чи зобов’язанням». Уряд США не фінансує та не охороняє FHLMC або цінні папери FHLMC.
Фанні, Фредді та іпотечна криза 2008 року
Freddie Mac і Fannie Mae були публічними корпораціями в роки, що передували житловим кризам 2007 і 2008 років. У результаті перед генеральним директором і вищою командою було поставлено завдання підвищити прибутковість.
Freddie Mac і Fannie Mae взяли на себе більш ризиковані активи, такі як субстандартні іпотечні кредити, тому що іпотечні кредити, які вони мали, були забезпечені урядом США і не могли бути дефолтними. У вересні 2008 року Федеральне агентство з фінансування житла передало Фредді Мака та Фанні Мей під опіку, а не дозволило їм зазнати краху.
Що означає FHLMC?
FHLMC — це Федеральна корпорація іпотечного кредитування житла.
Федеральна іпотечна корпорація з іпотечного кредитування нерухомості (Federal Home Loan Mortgage Corporation) — це приватна корпорація, заснована Конгресом, метою якої є підвищення стабільності та доступності ринку житла шляхом купівлі іпотечних кредитів у банків та інших кредиторів.
Чи FHLMC те саме, що Freddie Mac?
Так, Freddie Mac — це інша назва Федеральної іпотечної корпорації з кредитування житла, також відомої як FHLMC. Компанія Freddie Mac була заснована в 1970 році як частина Закону про фінансування житла в надзвичайних ситуаціях для розвитку вторинного іпотечного ринку Сполучених Штатів.
Яка роль FHLMC?
Роль Фредді Мака полягає в отриманні великої кількості позик від іпотечних кредиторів, їх консолідації та продажу як іпотечних цінних паперів.
Хто має право на Freddie Mac?
Заявник має бути постійною організацією та діючим підприємством, якому належним чином дозволено вести бізнес у кожній країні, де він здійснює свою діяльність у створенні чи обслуговуванні. Заявник має бути життєздатною компанією, здатною надавати та/або обслуговувати кредити інвестиційного рівня.
Чому банки продають іпотечні кредити Фредді Маку?
Кредитори можуть продовжувати надавати кредити на житло, оскільки вони продають іпотечні кредити таким корпораціям, як Freddie Mac. Freddie Mac допомагає вторинному іпотечному ринку, зберігаючи рух грошей через іпотечну систему незалежно від економічних умов.
Які переваги кредиту Freddie Mac?
Нижче наведено переваги програми Freddie Mac SBL:
- Розміри кредитів є гнучкими, коливаються від 750,000 7.5 до XNUMX мільйонів доларів.
- Низькі процентні ставки від 4.51%
- Велике кредитне плече, до 80% LTV.
- Щедрі мінімуми DSCR становлять лише 1.20x.
Висновок
Домовласництво є важливою частиною американської мрії та найефективнішою стратегією створення багатства покоління. Банки та іпотечні компанії, з іншого боку, не мають фінансових ресурсів для фінансування кожної позики. Ось чому GSE такі важливі в іпотечному секторі.
Freddie Mac може забезпечити доступність для власників житла, ліквідність для кредиторів і загальну стабільність ринку житла, використовуючи свій унікальний і перевірений часом зв’язок з Міністерством фінансів США. Поки дотримуються обмежень і уникають угод з високим ризиком, внески Федеральної іпотечної корпорації житлових позик продовжуватимуть приносити користь ширшій економіці та життю людей.
Статті по темі
- JUMBO MORTGAGE LIMIT: Jumbo Mortgage Limit 2023
- РЕНДНИЙ ДОХІД FNMA: значення та вказівки
- ЛОГОТИП QUEEN: справжнє значення, історія та чому в логотипі Queen є птах
- ОБОВ’ЯЗКОВИЙ КОНТРОЛЬ ДОСТУПУ MAC: як це працює
посилання
