Рахунки, борги та інші джерела фінансового стресу — це лише верхівка айсберга, який додає стресу у повсякденне життя. Проблема майна є прямим наслідком цього тиску. Ситуації, коли непередбачені обставини змушують особу чи групу продати нерухомість дешевше, ніж вони хотіли б. Проблемне майно відноситься до будинків, які найчастіше продаються під тиском. Читайте далі, оскільки ця наступна частина статті містить усе, що вам потрібно знати про продаж проблемної нерухомості та про те, як її знайти.
Значення проблемного майна
Ми називаємо будинок, який ось-ось піде під стягнення, або яким банк уже володіє, як проблемне майно. Завдяки можливості придбати житло за зниженою ціною, інвестори часто шукають цю нерухомість. Покупці, однак, ризикують, що будинок потребуватиме дорогого ремонту. Проблемні продажі нерухомості можуть відбуватися з однієї з трьох основних причин. Розглянемо кожну можливість більш детально.
Продаж проблемного майна
Коли потрібно швидко продати будинок, акції чи інший актив, це відбувається через продаж проблемного майна. Коли продавець продає свою власність у скрутній ситуації, він часто втрачає гроші, тому що на нього тиснуть, щоб прийняти нижчу ціну. Більшу частину часу доходи від цих активів використовуються для покриття боргів, медичних витрат або інших несподіваних потреб. Ви повинні знати про наступні категорії проблемних продажів майна: звернення стягнення на майно, що належить банку, і короткі продажі.
№1. Звернення стягнення
За допомогою юридичної процедури, що називається зверненням стягнення, позикодавець може змусити продати актив, який служив заставою для позики, щоб відшкодувати залишок заборгованості від позичальника, який припинив виплати кредитору.
Види стягнення
Існує багато видів викупу, і вони відбуваються в США, Канаді та багатьох інших країнах. Наприклад, обидва часто використовуються в США шляхом судового продажу та продажу, хоча інші методи також є законними в кількох інших штатах.
Судовий витяг:
Суд здійснює нагляд за продажем заставленого майна під час судового звернення стягнення, також відомого як судовий продаж. Якщо вони залишають будь-які кошти, ми передаємо їх заставодавцю/позичальнику після того, як усі інші власники застави та іпотечні власники будуть виплачені.
У кожному штаті США є варіанти судового викупу, і багато з них навіть вимагають цього (Флорида вимагає судового стягнення). Подаючи до суду на позичальника, позикодавець починає судовий процес звернення стягнення.
Під час (часто короткого) слухання в суді штату чи місцевому суді США вони ухвалюють рішення після обміну заявами.
Судовий офіцер, який також оформляє будь-які необхідні документи, наприклад акт, контролює продаж. Це завдання може виконувати суддя вищого суду або спеціальний арбітр, обраний судом таємниці суддів.
Позасудове звернення стягнення:
У багатьох штатах допускається позасудове звернення стягнення, також відоме як стягнення на підставі купівлі-продажу, коли замість фактичної іпотеки використовується договір довірчої власності із застереженням про право купівлі-продажу.
Майже всі «іпотечні кредити» в кількох штатах США, зокрема в Техасі та Каліфорнії, насправді є довірчими документами. Цей процес тягне за собою продаж власником іпотеки майна без схвалення судді. Порівняно з судовим зверненням стягнення на продаж, цей процес зазвичай є значно швидшим і дешевшим.
Суворе викупу:
Через їх дефіцитність інші види стягнення вважаються незначними. Якщо іпотекодержатель переможе в суді згідно із суворим зверненням стягнення, яке дозволено в невеликій кількості штатів, таких як Коннектикут, Нью-Гемпшир і Вермонт, суд змусить іпотекодавця-правопорушника сплатити іпотеку протягом певного періоду часу.
У випадку, якщо іпотекодавець цього не зробить, іпотекодержатель набуває права власності на майно без необхідності його продавати. Такий вид стягнення зазвичай можливий лише тоді, коли борг перевищує вартість майна.
#2. Власність банку або нерухомість (REO).
Частина нерухомого майна, яку не було успішно продано на аукціоні з викупом, відома як нерухомість у власності (REO).
Кредитори, такі як банки, володіють REO. Коли вилучене майно не продається на суму, необхідну для погашення позики, кредитор — часто банк або квазіурядова організація, як Fannie Mae або Freddie Mac— заволодіває нею.
Як відбувається процес Reos
Етап дефолту по іпотечному кредиту перед зверненням стягнення передбачає або короткий продаж нерухомості, або публічний аукціон.
У випадку, якщо ні те, ні інше не відбудеться, процедура викупу може призвести до того, що кредитор, скажімо, банк, стане власником майна. Без допомоги агента з нерухомості банки можуть спробувати продати будинки REO у своєму інвентарі.
Коли це трапляється, банки часто розміщують свої REO будинки на своїх веб-сайтах. Клієнти, які шукають житло, також можуть отримати інформацію про нерухомість REO у портфелі банку від кредитних спеціалістів.
Професіонали в РЕО
Спеціаліст REO, який продає нерухомість, керує банком Властивості РЕО виходить, оцінює будь-які пропозиції, створює регулярні звіти про стан портфоліо та знаходить документи.
#3. Короткі продажі
У сфері нерухомості короткий продаж має місце, коли майно виставляється на продаж за нижчою ціною, ніж наша заборгованість за іпотекою нинішнього власника.
Короткий продаж зазвичай відбувається, коли домовласник має фінансові труднощі та повинен швидко продати будинок, щоб уникнути вилучення іпотечної компанії з нього.
При короткому продажу кредитор отримує весь прибуток. Потім позикодавець може пробачити заборговану суму або подати позов про нестачу та попросити колишнього власника будинку відшкодувати різницю повністю або частково.
Як працюють короткі продажі
Найпоширенішим сценарієм короткого продажу є ситуація, коли домовласник відстає з виплатою одного або кількох іпотечних кредитів і перебуває у скрутному фінансовому становищі. Незабаром можуть бути процедури звернення стягнення.
Крім того, вони частіше трапляються під час спаду на ринку житла, наприклад фінансової кризи 2007–2009 років, яка призвела до падіння вартості нерухомості та уповільнення продажів у багатьох регіонах.
Наприклад, якщо вартість нерухомості впаде, домовласник може врешті-решт продати будинок за 150,000 175,000 доларів із заборгованістю за іпотечним кредитом у 25,00 XNUMX доларів. Різниця в $XNUMX.
Як знайти проблемне майно; Поради та підказки
Коли ви починаєте пошук проблемного майна, важливо знати, що шукати чи шукати. Одним або кількома основними ознаками того, що майно може бути в несправності, є:
#1. Актуальна ціна продажу
Незважаючи на те, що ціни на житло зростають на більшості ринків нерухомості США, це не гарантує, що ціни час від часу не повернуться. Коли ціни на нерухомість починають свій звичайний цикл зниження, покупці, які зробили покупки на піку ринку, часто є тими, хто найбільше хоче продати.
Покупці, які переплатили за свій будинок, можуть насилу зводити кінці з кінцями і можуть бути готові продати.
#2. Сума іпотеки
Поточний іпотечний платіж, який повинен зробити власник будинку, також можна оцінити за ціною продажу. Іноді покупці вкладають якомога менше грошей на конкурентних ринках нерухомості, де ціни швидко зростають, що призводить до великих щомісячних виплат по іпотеці.
Добре капіталізований інвестор може знайти можливість попереднього викупу або короткого продажу, якщо економіка почне сповільнюватися, а деякі власники виявляться нездатними звести кінці з кінцями.
#3. Зовнішній прояв
Під час пошуку ознак того, що нерухомість перебуває в кризі, перше враження є важливим.
Будинок страждає, якщо він демонструє будь-яку з цих рис. Резиденції, в яких вночі не горить світло. Будинки з порослими бур’янами подвір’ями, розбитими вікнами та вицвілою фарбою. Непрочитані газети або небажані листи. Навішування на вікнах і дверях.
Будинки, які виділяються з-поміж інших будинків у кварталі, тому що вони, як правило, вдома
поганий стан.
#4. Події, що змінюють життя
Власність іноді може постраждати з причин, які знаходяться поза контролем власника. Кожна людина може пережити події, які змінюють життя, як-от втрата роботи, розлучення або смерть.
За таких обставин люди можуть бути не в змозі нести відповідальність за володіння будинком через емоційні чи фінансові труднощі. Незважаючи на можливість укладення угод, інвестори повинні подбати про те, щоб викликати симпатію. Вони можуть відхилити навіть найсправедливіші пропозиції від покупців, які, як видається, надмірно прагнуть отримати прибуток за рахунок продавця.
Де можна знайти проблемну нерухомість
Наступний етап полягає в тому, щоб знайти пошкоджені об’єкти тепер, коли ви знайомі з їх зовнішнім виглядом. Щоб знайти проблемне майно, вам потрібно скористатися допомогою:
#1. Брокери в оптовій торгівлі:
Оптовики — це професіонали, які займаються пошуком об’єктів нерухомості, вартість яких нижча за ринкову, укладенням контракту на проблемне майно, а потім пошуком такого інвестора, як ви, для передачі договору.
Вони вже переконали власника продати, пошукавши на ринку найбільшого
вигідні пропозиції. Все, що вам потрібно зробити, це виконати домашнє завдання та підтвердити, що цифри складаються, перш ніж взяти контракт.
Ми можемо розглядати невелику комісію за переуступку, яку ви повинні сплатити оптовику нерухомості, як невелику суму, щоб заплатити за фантастичну оптову угоду з нерухомістю.
#2. MLS:
Іншим корисним інструментом для пошуку вилучених об’єктів є ваша місцева служба кількох списків. Попросіть свого агента з нерухомості шукати будинки, які були представлені в списку більше одного разу, для продажу більше одного разу або термін дії яких закінчився.
Веб-сайти проблемної нерухомості: Наступні веб-сайти можуть допомогти вам знайти чи визначити місцезнаходження проблемних об’єктів:
Нерухомість в США.
- Ставка на місто
- CarProperty.com
- Загнуздана
- Доманія
- Forsalebyowner.com
- Homes.com
- HomeServices Америки
- Відображення списку в Інтернеті
- LiquidSpace
#3. Аукціони нерухомості:
Якщо кредитор звертає стягнення на будинок, але не може продати його безпосередньо,
Майно REO часто продається на аукціоні.
Ваші районні газети та веб-сайти для аукціонів нерухомості, такі як Auction.com
обидва публікують аукціони майна.
#4. Співпраця з юристами:
Вилучені будинки часто можна знайти, звернувшись до адвокатів, які зосереджуються на вилученні нерухомого майна, заповіті чи сімейному праві. Щоб налагодити стосунки з юристом, потрібен час, але це може бути варто.
Коли проблемна нерухомість стає доступною через фінансову кризу чи розлучення, мережа юристів може дати вам внутрішню інформацію
Переваги та недоліки проблемної власності
Давайте розглянемо деякі переваги проблемних об’єктів.
- Ціни часто не відповідають ринковим.
- Чудовий шанс отримати негайний капітал.
- Дешевий будинок для початківців у громаді, яка інакше могла б бути недоступною.
- При купівлі REO безпосередньо в банку фінансування може бути простішим.
При купівлі ідеального аварійного будинку в ідеальному місці в ідеальний час існує потенціал для астрономічних прибутків.
Недоліки проблемних властивостей
- Реальна вартість покупки аварійного будинку може зрости через непередбачений ремонт.
- На деяких ринках конкуренція може підвищити вартість нерухомості REO та короткого продажу.
- Якщо ви хочете негайно закрити угоду, купівля проблемного майна може коштувати великих грошей.
- Купуючи нерухомість, що належить банку, на аукціоні або безпосередньо від кредитора, страхування прав власності може бути складним завданням.
Висновок
Деяким інвесторам у нерухомість потрібно більше часу та зусиль, щоб знайти аварійний будинок, ніж придбати його в оренду під ключ, але додаткова робота може бути вартою.
Коли ви знаєте, де шукати і на що звертати увагу, продаж проблемної нерухомості може стати чудовим джерелом угод, навіть якщо вони підходять не всім інвесторам.
Поширені запитання про проблемне майно
Де можна знайти проблемну нерухомість?
Лас-Вегас-Парадайз штату Невада. Безумовно, найбільший відсоток у країні, 41% усіх продажів будинків у Лас-Вегасі, були аукціонними продажами з викупом і проблемними продажами.
Що означає значення дистресу?
Сума, за якою ви відразу продасте будинок.
Статті по темі
