Уявіть, що ви працюєте над тим, щоб знайти будинок своєї мрії. Будинок, який не тільки задовольняє ваші функціональні потреби, вміщує членів сім’ї, але й задовольняє ваші найглибші бажання. Ви робите необхідний крок, купуючи його, а потім лише через рік, коли ви тільки заселяєтеся, уряд нізвідки оголошує, що збирається виселити вас із власності. Я знаю, як це звучить. Але так, уряду дозволено це робити. В основному, коли уряд прагне захопити приватну власність за допомогою використання видатного домену або іншої державної функції, кажуть, що він засуджує нерухомість. У цій статті пояснюється осуд у нерухомості, зворотній, і його приклад.
Що таке осуд?
Засудження – це юридична процедура, за допомогою якої муніципалітет або інша приватна компанія набуває майно. Як правило, будинок чи господарська будівля може бути тимчасово або назавжди засуджено муніципалітетом, якщо воно визнається небезпечним або шкідливим.
Іншими словами, це право уряду або його агента вилучати приватну власність для суспільного використання з компенсацією, шляхом засудження. Також відомий як видатний домен або «забирання», під час процедури засудження уряд набуває як майно. фізична та юридична власність.
Загалом, юридичне поняття визначного домену потенційно може засуджувати структуру за покупку. Однак власники засудженого майна можуть звернутися до суду або можуть прийняти умови та отримати справедливу ринкову вартість (FMV). Як правило, суд у справі про засудження повинен визначити, чи є вилучення законним і чи є компенсація адекватною.
Засудження нерухомості
Як фраза щодо нерухомості, осуд описує процес набуття власності на законних підставах. В основному цю процедуру можуть виконувати державні органи та приватні організації. Відповідно, основна мета цього методу полягає в тому, щоб задовольнити конкретні вимоги, такі як ризик безпеки або здоров’я населення.
Як правило, через регулювання визначної сфери державний орган може здійснювати ці заходи. Це, однак, означає, що приватну власність можна заволодіти та використовувати в суспільних цілях. Власник на руках отримає лише справедливу компенсацію, в той час як немає вимоги щодо схвалення перед продажем. Захоплення землі для проектів громадських будівель, таких як школи, автомагістралі та дороги, як правило, є звичайними подіями або речами, з якими ми стикаємося. Тим не менш, необхідних пояснень немає щодо цих дій до громадськості до накладення арешту на майно.
Хоча державна установа може конфіскувати активи для громадського користування, були випадки, коли ці будівлі та вилучення землі відбувалися виключно для приватного використання. Це може виникнути з різних причин, наприклад, брак орендованого майна чи житла загалом. Міська влада може накласти арешт на житло особи з метою перепрофілювання під квартири або здачі в оренду. Як наслідок, мешканці району, які потребують житла, матимуть додаткові можливості. Так само, коли природні умови, такі як погіршення стану землі, впливають на всю територію, уряд може зробити цей крок, щоб виправити ситуацію.
Хоча тимчасові рішення можна знайти, доки не будуть усунені та усунені основні причини. Є й інші обставини де застави є постійними, у цьому випадку власники мають можливість втратити своє майно на користь держави. Як правило, держава робить перший крок, набуваючи або передаючи право власності третій стороні, потім знесення та реконструкцію.
Види осуду в нерухомості
Як правило, засудження відбувається, коли уряд прагне використати активи з певною метою. Ця мета може відрізнятися від первісного наміру власника. Інший випадок – це засудження майна, оскільки стан майна робить його небезпечним для використання чи оренди. Тим не менш, наступні види осуду в нерухомості:
№1. Зруйновані або небезпечні будівлі
Будинки, які є напівзруйнованими або небезпечними, часто засуджуються, щоб захистити їх мешканців та мешканців сусідніх будівель. Проте може бути відновлена будівля, яка підлягає засудженню як небезпечна для проживання, якщо буде проведений відповідний ремонт. Між тим, можливо, що будівля може бути засуджена, якщо вона не відповідає місцевим, державним або федеральним житловим кодексам і стандартам безпеки.
Хоча це може статися з часом у міру старіння власності. Будівля може стати небезпечною в результаті відсутності уваги після певної події, наприклад пожежі, землетрусу або розливу хімічних речовин, що завдає шкоди майну. Замовлення може бути скасовано, якщо буде проведено ремонт або усунено пошкодження. Проте будівля може бути засуджена в результаті ремонту. Це може статися, якщо перевірки виявлять інші небезпечні умови або порушення, яких не було під час початкового будівництва будівлі.
З цієї причини власники нерухомості не повинні ігнорувати накази про засудження. Це тому, що це може призвести до додаткових проблем і витрат. Проте зробити ремонт або знести нерухомість – це варіант для власників житла, які хочуть позбутися рішення суду. З іншого боку, є варіанти на вибір, якщо ви не згодні з директивами. Вони можуть поговорити з адвокатом.
# 2. Видатний домен
Юридичне поняття визначного домену надає федеральному уряду США та уряду штатів право засуджувати власність та приймати права власності на власність, коли це необхідно.
Однак при накладенні арешту на майно орган, який засуджує, повинен надати повідомлення про арешт і справедливу компенсацію. Це, на додаток до вилучення землі для суспільних потреб згідно з визначними законами про домен. При цьому арешт має бути виключно на користь широкої громадськості.
Навпаки, власники можуть прийняти винагороду pro tanto, не втрачаючи права на позов. Однак це відбувається після того, як органи влади проведуть оцінку перед виконанням арешту. У рамках цього процесу орган, який засуджує, повинен інформувати всі сторони та надати копію оцінки.
Крім того, враховуючи, що виплати про танто зазвичай невеликі в порівнянні з тим, що суди в кінцевому підсумку присуджують власникам засудженого майна, власник майна може подати до суду, якщо вважає, що пропонована сума неточно відображає його вартість. Крім того, власники засудженого майна мають можливість подати позов про повернення свого майна. Тим часом, якщо вони зможуть продемонструвати, що конфіскація не була в інтересах громадськості.
Процес осуду
Хоча ці процеси дещо відрізняються, вони здебільшого схожі. Як правило, після арешту держава проведе оцінку майна. Так само, враховуючи справедливу ринкову вартість, уряд здійснює часткову оплату. Тим не менш, коли власник нерухомості виступає проти цієї дії, починається відомий доменний розгляд. Для початку потрібно провести слухання, щоб довести, що пропозиція будинку чи землі є розумною. Як правило, коли одна зі сторін незадоволена, є допомога.
Читайте також: ПОГРУШЕННЯ НА НЕРУХОМІСТЬ: ПРИКЛАДИ (+ КОРИСНІ ПОРАДИ)
№1. Повідомлення та слухання
Ті, кого може торкнутися процес осуду, мають отримати сповіщення. Цього можна досягти шляхом переговорів про справедливу ціну на землю або надіславши лист із зазначенням оціночної вартості. Це повідомлення, яке свідчить про намір уряду арештувати майно. Зазвичай це включає інтерпретацію використання землі, запропоновану ціну продажу, а також інші відповідні дані. Примирення та подальші переговори, пов’язані з пропозицією, зазвичай передують судовому позову. Якщо сторони не можуть домовитися, суд виносить власнику офіційний вирок.
Штати можуть відрізнятися за кількістю слухань або структурою цих засідань. Однак, хоча федеральні процеси є швидшими і мають менше етапів, законодавство штату може змінити метод. Це в основному залежить від власності та кінцевого використання уряду. Тим часом пропозиція потенційно може спровокувати конкурс. Іншими словами, може бути подана апеляційна скарга, якщо в першому судовому процесі не встановлено порушення конституційного права.
Крім того, свідки надають докази на підтвердження позиції сторони. Так само буде звичайний опис ринкової вартості. Однак, навіть якщо оскарження триває роками, це не зупиняє арешт. У деяких випадках єдиним рішенням є гроші.
№2. Компенсація засудження
Коли уряд вилучає майно, має бути компенсація за це майно під час арешту. Якщо ні, на борг нараховуватимуться відсотки. Коли відбувається захоплення лише ділянки землі, можна подати заперечення через місяці чи роки. З іншого боку, якщо захоплення стосується більшої кількості землі, власник повинен отримати компенсацію незалежно від використання землі. Однак дуже важливо, щоб землевласник розумів ці події та те, як вони впливають на нього чи неї.
№3. Потрібен юрист
Коли землевласник отримує повідомлення про арешт, дуже важливо залучити юрисконсульта, щоб захистити права власника землі та отримати компенсацію за конфіскацію. У деяких випадках переговори можуть покращити обставини.
Зворотне осудження нерухомості
Зворотне засудження нерухомості — це юридична доктрина, яка описує ситуацію, коли держава не володіє юридичною власністю. Але скоріше регулює це до того, що це марно.
Як юридична фраза в сфері нерухомості, «зворотне осудження» означає, коли уряд забирає приватну власність, але не виплачує компенсацію, необхідну відповідно до 5-ї поправки до Конституції. Це змушує власника майна подати позов до суду. Ось чому подібний осуд у сфері нерухомості розглядається як зворотний осуд. На відміну від непрямого засудження, коли держава є позивачем, який подає позов проти відповідача/власника про арешт його майна. У випадках зворотного засудження, з іншого боку, власник є позивачем і порядок сторін інвертований.
Іншими словами, коли власник нерухомості подає позов проти державного відповідача про відшкодування вартості майна, це можна легко назвати зворотним осудом. Крім того, Закон про захист прав приватної власності передбачає компенсацію власникам нерухомості, використання яких обмежено через дії уряду. Навіть у тих випадках, коли з самим майном нічого не відбувається.
Однак комунальні підприємства та інші державні установи не звільняються від доктрини зворотного засудження. Ця доктрина гарантує, що власники нерухомості отримають справедливу компенсацію. Це коли є пошкодження їхніх активів під час використання в громадських цілях. 5-а поправка до Конституції Сполучених Штатів, а також конституції деяких штатів, передбачає це.
По суті, це право захищає можливість власника землі без його згоди заперечувати проти громадських ініціатив, які впливають на його власність.
Приклад засудження нерухомості
Як правило, місцеві чиновники мають повноваження виселяти будь-кого, хто становить небезпеку для них самих чи інших. Місцева влада може засудити історичну споруду. Це, однак, якщо воно було визнано небезпечним, наприклад, обвалення. В результаті майно стане забороненим і перебуває в руках уряду.
Прикладом засудження нерухомості може бути захоплення землі та споруд, щоб звільнити місце для громадських проектів. Наприклад, шосе чи приватні ініціативи, які будуть вигідні для суспільних інтересів. Місцева влада, наприклад, може захотіти створити готель, щоб залучити туристів і підвищити податки.
Що стосується прикладу визначної сфери нерухомості, то може виникнути потреба в осуді при будівництві ліній електропередач і трубопроводів. Уряд отримує немайновий сервітут для будівництва та обслуговування трубопроводів і ліній електропередач на вашій землі. Початковий власник нерухомості, який зберігає право власності, підписує акт для оформлення угоди.
Є кілька прикладів того, як це може піти не так. Наприклад, коли комунальне підприємство прокладає електричну лінію на території власника землі. В результаті на лінії електропередачі виникла електрична пожежа, яка пошкодила їхній будинок. Землевласник має право подати до суду на фірму та отримати компенсацію за зворотний осуд згідно з П’ятою поправкою.
Висновок
Більшість державних установ, хоча й не всі, мають повноваження виносити обвинувачення заради «суспільного блага». Деякі види використання, такі як дороги, школи, в’язниці, аеропорти та урядові будівлі, є публічними і, отже, підлягають регулюванню. Хоча іноді громадська мета не завжди може бути очевидною або очевидні причини цих дій. Наприклад, у сфері нерухомості заборона будівництва в рамках регенерації місцевого регіону може призвести до перепрофілювання для приватного використання. Особливо такий, який зменшує кількість катастроф і збільшує податковий прибуток.
Однак, коли майно розпочато процес осуду, дуже важливо отримати допомогу. Коли державна установа арештує приватну власність громадянина і виплачує власнику за це компенсацію.
Поширені запитання щодо нерухомості Condemnation
На що відноситься «Процедура засудження»?
Критично важливо довести, що взяти актив під керівництвом Eminent Domain необхідний для загального блага. Інтереси власника приватної власності будуть захищені протягом усього процесу. Це разом із справедливою компенсацією як за пошкодження первісного вигляду майна, так і за втрату майна, що вціліло
Чи те ж саме, що і зворотне осудження?
Ми можемо використовувати термін «нормативний захват» у сфері нерухомості, щоб описати зворотне засудження, коли державне регулювання серйозно впливає на приватну власність. Найголовніше, коли держава не виплачує компенсації власникам приватної власності.
Якщо ваш будинок засуджений, і ви винні за нього гроші, які у вас варіанти?
Більшість іпотечних кредитів передбачають, що позичальник повинен підтримувати майно в придатному для життя стані. Іпотечні кредитори можуть відкликати позику або звернути стягнення на майно, якщо резиденція підлягає засудженню. Це може негативно вплинути на ваш кредитний рейтинг і ускладнити продаж або ремонт нерухомості.
Що є протилежністю видатного домену?
Уряд – це той, хто починає визначний процес домену. Щоб протистояти незаконному поглинанню урядом, власники приватної власності можуть подати так званий позов про «зворотний осуд». Коли землевласник оскаржує обмеження щодо зонування, зазвичай це конфлікт землекористування.
Статті по темі
- БІЗНЕС НЕРУХОМОСТІ: повний посібник для початківців (+ поради, як почати)
- ОБЛІК СПРАВЕДЛИВОСТІ: визначення та переваги обліку справедливої вартості
- PALLADIUM ETF: найкраща практика та все, що ви повинні знати, спрощено)
- Що таке справедлива ринкова вартість: як розрахувати вартість
- Справедлива ринкова вартість: як обчислюється справедлива ринкова вартість
- Відповідність Sox: вимоги та контроль
