Є багато факторів, які слід враховувати при отриманні іпотеки. Одним з найважливіших рішень є отримання іпотечного кредиту з фіксованою чи регульованою ставкою. Зброя може бути привабливою в сучасному кліматі зростання темпів через їх нижчі початкові ставки, але вони супроводжуються значним ризиком.
Кожен вид кредиту має переваги та недоліки. Отже, ваше рішення має керуватися вашим бюджетом, вимогами до житла та терпимістю до фінансових ризиків. Давайте подивимося на визначення іпотеки з регульованою ставкою (ARM) і різні типи, включаючи 5/1 і 5/6 ARM
Що таке іпотечний кредит з регульованою ставкою (ARM)?
Іпотека з регульованою ставкою (ARM) — це позика, в якій процентна ставка змінюється на регулярній основі, як правило, на основі заздалегідь визначеного індексу. Позика ARM може містити початковий період з фіксованою ставкою від 5 до 10 років. Після закінчення початкового фіксованого періоду відсоткова ставка може змінюватися (коригуватися) щороку. Наприклад, при кредиті 5/1 ARM на 30-річний термін ваша процентна ставка буде фіксованою протягом перших 5 років, а потім змінюватиметься вгору або вниз щороку протягом наступних 25 років.
Як працює іпотека з регульованою ставкою?
ARM – це довгострокові іпотечні позики, які мають дві окремі фази, відомі як фіксований період і регульований період.
- Фіксований період: По-перше, є початковий період з фіксованою ставкою (зазвичай перші 5, 7 або 10 років позики), протягом якого ваша процентна ставка не буде коливатися.
- Період коригування: Після цього ваша процентна ставка може зрости або знизитися залежно від змін контрольного показника. (Детальніше про контрольні показники буде незабаром.)
Наприклад, припустимо, що ви берете 30-річний ARM з фіксованою тривалістю 5 років. Це призведе до фіксованої процентної ставки протягом перших п’яти років кредиту. Після цього ваша процентна ставка може коливатися протягом решти 25 років позики.
Невідповідні ARM проти відповідних ARM
Досліджуючи свій вибір ARM, ви натрапите на відповідні та невідповідні позики.
Відповідні позики — це іпотека, яка відповідає певним критеріям і може бути продана Fannie Mae та Freddie Mac. Якщо кредитори дотримуються їхніх критеріїв, вони можуть продавати іпотечні кредити, які вони надходять, цим фінансованим урядом підприємствам для переупакування на вторинному ринку іпотеки.
Якщо позика не відповідає цим точним вимогам, вона класифікується як невідповідна. Однак перед тим, як укласти невідповідний кредит, усвідомте потенційні небезпеки! Хоча є вагомі причини, чому позичальники можуть вимагати невідповідну іпотеку. Хоча більшість невідповідних іпотечних іпотечних іпотечних іпотечних іпотечних іпотечних організацій заслуговують довіри, багато хто ні. Якщо ви думаєте про придбання невідповідного ARM, переконайтеся, що ви уважно прочитали дрібний шрифт на скиданнях тарифів і зрозуміли, як вони функціонують.
Один із наслідків полягає в тому, що FHA і VA ARM не відповідають рекомендаціям Fannie Mae і Freddie Mac, але вони мають повну підтримку уряду США. Якщо у вас є підтримка федерального уряду, вам буде легше вибрати одну з цих позик, якщо вони доступні для вас.
Обмеження ставок і ставки з регульованою ставкою (ARM).
На ставку по іпотеці впливає ряд факторів. Особисті елементи, такі як ваш кредитний рейтинг, включені, а також ширший вплив економічних умов. Спочатку ви можете зіткнутися зі ставкою-тизером, щоб залучити вас надзвичайно низькою ставкою, яка зникне через деякий час протягом терміну кредиту.
Орієнтовний показник, зазначений у контракті, є основою для курсу ARM. У контракті, наприклад, може бути визначено казначейство США або ставка по забезпеченому фінансуванню овернайт (SOFR) як орієнтир. Тест буде по суті діяти як відправна точка для будь-яких обчислень скидання.
Ставки казначейства Сполучених Штатів і ставки SOFR є одними з найнижчих, доступних для короткострокових позик їх найбільш кредитоспроможним клієнтам, якими часто є уряди та великі підприємства. Інші споживчі кредити оцінюються з націнкою або надбавкою до цих найнижчих можливих позик на основі цього контрольного показника.
Маржа на вашому ARM визначається вашим кредитним рейтингом та історією, а також стандартною маржою, яка визнає, що іпотека по суті є більш ризикованою, ніж позики, проіндексовані за контрольними показниками. Найбільш кредитоспроможні клієнти будуть платити близько до типової іпотечної маржі, а більш ризиковані позики будуть збільшуватися.
Хороша новина полягає в тому, що можуть бути встановлені обмеження ставок, що вказують на максимальне коригування процентної ставки, дозволене протягом будь-якого періоду ARM. Як наслідок, кожна нова зміна курсу матиме більш допустимі коливання.
Рефінансування іпотеки з регульованою ставкою (ARM).
У деяких випадках ARM може бути найкращим варіантом. Але що робити, якщо ваше фінансове становище зміниться? Щоб забезпечити більшу стабільність, ніж може забезпечити ARM, ви можете рефінансувати свій ARM в іпотеку з фіксованою ставкою.
На щастя, процедура відносно проста. У разі рефінансування ви візьмете нову позику, щоб погасити існуючу іпотеку. Після цього ви почнете погашати нову іпотеку.
Оскільки ви подаєте заявку на нову іпотеку, вам потрібно буде пройти багато з тих самих кроків, які ви робили, коли вперше подавали заявку на іпотеку. Наприклад, напевно знадобляться платіжні квитанції, виписки з банку та податкові декларації.
З привабливими відсотковими ставками на ринку зараз може бути вдалий час подумати про те, щоб зафіксувати низьку ставку на весь термін кредитування.
Іпотека з фіксованою і регульованою ставкою
Як потенційний покупець житла, ви зможете вибрати між іпотекою з фіксованою ставкою та іпотекою з регульованою ставкою. Отже, яка різниця між цими іпотечними кредитами?
Іпотека з фіксованою ставкою забезпечує більшу впевненість, оскільки процентна ставка залишається постійною протягом терміну кредиту. Це означає, що ваш щомісячний платіж по іпотеці буде фіксованим протягом терміну дії позики.
З іншого боку, ARM може стягувати менше відсотків протягом вступного періоду, що призведе до зменшення першого щомісячного платежу. Однак після цього початкового терміну зміни процентних ставок вплинуть на ваші платежі. Якщо процентні ставки знизяться, ARM можуть стати менш дорогими, ніж іпотека з фіксованою ставкою; проте, якщо ставки зростуть, Зброя може значно подорожчати.
Типи іпотечних кредитів з регульованою ставкою (ARM).
Якщо вас цікавить ARM, можна вибрати різні варіанти розташування. Ось глибший погляд на ваші альтернативи.
№1. Іпотека з регульованою ставкою 5/1 І 5/6
Процентна ставка за іпотечними кредитами з регульованою ставкою 5/1 та 5/6 фіксується протягом перших 5 років терміну кредитування. Друге число вказує, як часто ставка коригується після перших п’яти років. Ставка за іпотекою з регульованою ставкою 5/1 змінюється раз на рік. Ставка на 5/6 ARM коригується кожні 6 місяців. До кредиту також можуть застосовуватися обмеження за ставками.
Отже, що таке обмеження ставки? У галузі нерухомості слово 5/1 (2/2/5) може використовуватися для позначення іпотеки з регульованою ставкою 5/1.
Другий набір цифр – 2/2/5 – відноситься до інформації про обмеження ставок. Ось кілька прикладів:
- Перша «2» — це обмеження або обмеження того, на скільки початкове скидання може регулювати вашу процентну ставку. Іншими словами, після початкового 5-річного вступного терміну ваш ARM може відкоригувати вашу процентну ставку на 2% у 6 році.
- Подальший ліміт коригування: другий «2» представляє максимальну суму, на яку наступні скидання ставки можуть підвищити вашу процентну ставку. Загалом нормальний ліміт наступного коригування становить 2%. Це означає, що ваша процентна ставка може зрости на 2% протягом 7 року.
- Граничний ліміт коригування протягом усього терміну дії кредиту визначає, наскільки процентна ставка може зрости загалом протягом усього терміну дії позики. У нашому випадку відсоткова ставка може підвищитися лише на 1% у 8-м році і далі: 5 відсотків (загальний ліміт строку життя) мінус 2% (коригування за рік 1) мінус 2% (коригування за рік 2) дорівнює 1%
Читайте також: Посібник з рефінансування іпотечного калькулятора: огляд, порівняння та все, що вам потрібно
Більшість пристроїв ARM мають ліміт коригування терміну служби в 5%, але є більші обмеження, які можуть коштувати вам значно дорожче в довгостроковій перспективі. Якщо ви думаєте про те, щоб отримати ARM, переконайтеся, що ви розумієте, як готуються котирування максимальної ставки та наскільки ваші щомісячні платежі можуть збільшитися, якщо зростуть процентні ставки.
№2. АРМС 7/1 І 7/6
7/1 і 7/6 ARM мають 7-річну фіксовану ставку. З 30-річним терміном це призведе до змінних платежів на основі зміни процентних ставок протягом наступних 23 років після закінчення початкового періоду з фіксованою ставкою.
Пам’ятайте, що відсоткова ставка може зрости або знизитися, що призведе до збільшення або зменшення іпотечного платежу, щоб покрити ваш бюджет.
№3. АРМС 10/1 І 10/6
Фіксована ставка на 10/1 і 10/6 ARM розрахована на перші десять років позики. Після цього процентна ставка буде коливатися відповідно до ринкових умов. Якщо ви берете 30-річний термін, у вас буде 20 років змінних виплат.
Як отримати дозвіл на позику ARM
Щоб претендувати на отримання ARM, ви повинні відповідати численним стандартам, як і для будь-якої іншої іпотеки.
Ви повинні бути готові продемонструвати свої заробітки. Рівень вашого доходу допоможе кредитору визначити, який розмір іпотечного платежу ви можете отримати.
Крім того, ви повинні мати відносно відмінний кредитний рейтинг, щоб кваліфікуватися. Наприклад, більшість позик вимагають оцінки FICO® щонайменше 620.
Кому варто розглянути можливість придбання ARM?
Більшість людей обирають передбачуваність і, з огляду на сучасні низькі відсоткові ставки, обирають іпотеку з фіксованою ставкою.
ARM, з іншого боку, може мати більше сенсу для деяких покупців будинків, особливо тих, хто часто переїжджає або купує житло для початку. Якщо ви не шукаєте житло назавжди, купівля ARM і продаж його до закінчення періоду з фіксованою ставкою може призвести до зменшення іпотечного платежу.
Звичайно, завжди існує ймовірність того, що ви не зможете продати будинок до того, як ваша процентна ставка не зміниться. Якщо це станеться, вам слід розглянути можливість рефінансування в іпотеку з фіксованою або нову іпотеку з регульованою ставкою. Однак є ймовірність, що до того часу відсоткові ставки підвищаться.
Термінології іпотечного кредитування з регульованою ставкою
Оскільки ARM є значно більш задіяними, ніж позики з фіксованою ставкою, розуміння плюсів і мінусів вимагає базового знання певної термінології. Перш ніж вибрати ARM, позичальники повинні зрозуміти наступні поняття:
- Частота регулювання: Це частота, з якою процентні ставки коригуються (наприклад, щомісячно, щорічно тощо).
- Індекси коригування: Коригування процентних ставок пов’язані з еталоном. Іноді це процентна ставка за певний актив, наприклад депозитні сертифікати або казначейські векселі. Це також може бути конкретний індекс, наприклад, ставка забезпеченого фінансування овернайт (SOFR), індекс вартості фондів або ставка пропозиції міжбанківських установ у Лондоні (LIBOR).
- маржа: Підписуючи позику, ви погоджуєтесь сплачувати ставку, яка на відсотковий пункт перевищує індекс. Наприклад, ваша регульована ставка може бути однорічною ставкою ОВДП плюс 2%. Додаткові 2% відомі як маржа.
- кришки: Це обмеження щодо того, наскільки процентна ставка може підвищуватися за кожний період коригування. Деякі ARM також мають обмеження на загальні щомісячні платежі. Ці позики, іноді відомі як позики з негативною амортизацією, мають мінімальні платежі, але вони можуть покривати лише частину відсотків, що підлягають сплаті. Несплачені відсотки додаються до основного боргу. Після багатьох років виплати по іпотеці ваша основна заборгованість може бути більшою, ніж сума позики.
- Стеля: Максимальна сума, яку може бути регульована процентна ставка протягом терміну кредиту.
Як визначаються змінні ставки за іпотечними кредитами з регульованою ставкою?
Ефективність одного з трьох основних індексів використовується для визначення більшості показників ARM:
- Щотижневий постійний строк погашення за однорічним казначейським векселем: Дохід, сплачений борговими цінними паперами казначейства США, відстежений Радою Федеральної резервної системи.
- Індекс вартості коштів 11-го району (COFI): Процентна ставка, яку сплачують банківські установи на заході США за депозитами.
- SOFR (забезпечена ставка фінансування овернайт): В якості контрольної ставки для ARMs SOFR замінив Лондонська міжбанківська ставка пропозиції (LIBOR).
Індекс, за яким слідує ARM, зазначено в документації по позиці.
Іпотечні кредитори встановлюють ставки ARM, беручи індексну ставку та додаючи узгоджену кількість процентних пунктів, відому як маржа. Ставка індексу може коливатися, але не маржа.
Наприклад, якщо індекс становить 1.25 відсотка, а маржа — 3 відсоткові пункти, процентна ставка становить 4.25 відсотка. Якщо індекс впаде до 1.5 відсотка через рік, відсоткова ставка по вашому кредиту підскочить до 4.5 відсотка.
Переваги та недоліки ARM
профі
- Нижча початкова процентна ставка означає менші щомісячні платежі та можливість вкладати більше грошей на основну суму.
- Процентна ставка та щомісячні платежі можуть бути знижені.
- Відсоткова ставка не може піднятися вище граничної межі.
мінуси
- Навіть при максимальному встановленні процентні ставки та щомісячні платежі можуть вирости до некерованих рівнів.
- Складніша структура, яку важко зрозуміти
- Можливість штрафу за передоплату
Чому банки вибирають кредити з регульованою ставкою?
На початку кредитного періоду виплати нижчі, а ставки нижчі. Люди можуть придбати дорожче житло, ніж вони могли б інакше, оскільки кредитори можуть враховувати знижений платіж під час визначення відповідності позичальників. Завдяки цьому позичальники можуть отримати вигоду від зниження ставок без рефінансування.
Що краще: ARM чи фіксована ставка?
Для позичальників, які мають намір залишити свій дім до закінчення терміну дії частини ARM з фіксованою ставкою, іпотека з регульованою ставкою може бути кращою, ніж іпотека з фіксованою ставкою. ARMs часто є корисними в ситуаціях з нерухомістю з високими процентними ставками, оскільки ваша процентна ставка може змінитися, якщо ставки знижуються.
Хто підбере відповідного кандидата на іпотеку з регульованою ставкою?
Ті покупці житла, які мають намір переїхати або продати своє житло до того, як їх перша іпотечна ставка коригується, можуть бути відповідними кандидатами на ARM. Оскільки ARMs часто мають нижчі початкові процентні ставки, ніж фіксовані позики, і шукають найнижчу процентну ставку або щомісячний платіж.
Чи використовуються іпотечні кредити ARM сьогодні?
Навіть якщо ARM повертається в умовах сучасного зростання процентних ставок, отримати схвалення може бути складніше, ніж отримати іпотеку з фіксованою ставкою. Звичайна позика з фіксованою ставкою вимагає лише 3% початкового внеску, тоді як вам потрібно щонайменше 5% .
Висновок
Пропонуючи нижчу відсоткову ставку протягом перших кількох років кредиту, іпотека з регульованою ставкою обмінює довгострокову впевненість на авансові заощадження. Вони часто підходять для позичальників, які не мають наміру залишатися у своєму будинку протягом тривалого періоду часу або мають намір рефінансувати через кілька років. Якщо ви хочете залишитися у своєму будинку протягом десятиліть, ARM може бути небезпечним, оскільки ваші іпотечні платежі можуть значно збільшитися після закінчення періоду з фіксованою ставкою. Якщо ви купуєте свій будинок назавжди, подумайте, чи підходить вам ARM.
Поширені запитання про іпотеку з регульованою ставкою
Чому іпотека з регульованою ставкою є поганою?
Якщо у вас є варіант оплати ARM і ви здійснюєте лише мінімальні платежі, які не включають усі відсотки, несплачені відсотки додаються до вашої основної суми іпотеки, і ви будете боргувати більше, ніж спочатку позичили. Якщо сума вашої позики досягне максимуму договору, ваші щомісячні платежі збільшаться.
Як працює іпотека з регульованою ставкою?
Початкова процентна ставка по ARM фіксується на певний період часу. Після цього відсоткова ставка, що застосовується до непогашеної залишок, скидається на регулярній основі з щорічними або навіть місячними інтервалами.
Чи можете ви погасити іпотеку ARM достроково?
5-річну іпотеку з регульованою ставкою (5/1 ARM) можна погасити достроково; однак може застосовуватися штраф за передоплату. Штраф за передоплату вимагає підвищення процентів по іпотеці.
- Іпотека: простий посібник 2022 року для початківців і все, що вам потрібно, Оновлено!!!
- Посібник з рефінансування іпотечного калькулятора: огляд, порівняння та все, що вам потрібно
- Іпотечний калькулятор Zillow: наскільки точний іпотечний калькулятор Zillow? (+ Швидкі поради)
- Витрати на компенсацію збитків (LAE): значення, як працює LAE
- Іпотечний калькулятор амортизації: повний посібник (оновлений)
