«Договір про правочин» — це юридична фраза, яка використовується для позначення купівлі нерухомості, яка відбувається безпосередньо між покупцем і продавцем, без участі кредитора. Крім того, він називається договором купівлі-продажу в розстрочку, договором розстрочки землі або заставою. Ця стаття надасть вам повне розуміння того, що таке договір на право власності, його недоліки та як він працює?
Що таке договір на право власності та як він працює?
Договір правочину – це угода про купівлю нерухомості без допомоги іпотечного кредитора. Покупець пропонує оплачувати продавцю щомісячні рахунки, а покупець отримує акт після завершення всіх платежів. Іншими словами, договір на право власності є різновидом договору купівлі-продажу, який використовується при придбанні нерухомого майна. Що відрізняє його від інших угод купівлі класу активів, так це те, що продавець фінансує процес.
За договором правочину продавець майна надає покупцеві позику; в обмін на придбання покупцем майна на умовах, визначених договором. Ось чому фінансування продавця також розглядається як договір на право власності. Як правило, покупець не зобов’язаний вносити авансовий внесок. Коли угода купівлі закривається, покупець володіє і несе відповідальність за майно, але не володіє ним на законних підставах; до тих пір, поки не будуть виконані умови договору, що часто відбувається, коли іпотека продавця повертається.
Переваги для покупців у договорі
Все, що вам дійсно потрібно, це бажання продавця вести з вами бізнес. Ви можете мати більшу здатність вести переговори, коли справа доходить до авансовий внесок; і ви уникнете сплати витрат на закриття, зборів за створення та інших зборів, пов’язаних з отриманням іпотеки. Якщо ви не виконуєте традиційну іпотеку, кредитор може вимагати від вас повного погашення боргу; навіть якщо ви компенсуєте всі пропущені платежі. Якщо ви не погоджуєтеся включити цю мову у свій контракт; продавець, який використовує договір для здійснення правочину, не має такої можливості. Крім того, є кілька переваг: відсутність кредитної кваліфікації, низький або гнучкий початковий внесок, конкурентоспроможні процентні ставки та умови, а також більш швидкий розрахунок.
Недоліки для покупців у договорі
Основна небезпека, пов’язана з купівлею договору житла, полягає в тому, що у вас не буде юридичних претензій на майно; до тих пір, поки не буде сплачена повна сума покупки. Це означає, що якщо ви не виконуєте своїх платежів і не можете їх здійснити; ви втрачаєте майно та всі гроші, які ви вже інвестували. На відміну від звичайної іпотеки, покупець, який не виконує зобов'язання, у договорі на право власності може мати лише 30-60 днів; щоб виправити за замовчуванням або звільнити майно.
Іншою істотною небезпекою є те, що продавець може продовжувати обтяжувати майно заставою та іпотекою; тому що вони не змушені передавати чітке право власності, поки не будуть здійснені всі платежі за контрактом. Крім того, існують відносно мінімальні вимоги щодо розкриття/перевірки. Це означає, що покупець, який не проводить комплексну оцінку житла; може знайти будинок з серйозними недоліками, які потребують дорогого ремонту.
Переваги для продавців у договорі
Договір на право власності дозволяє вам вести бізнес з покупцем, який не може отримати звичайну іпотеку. Як правило, процедура проходить швидше, ніж традиційний продаж іпотеки. Якщо покупець не виконує зобов’язання, ви можете негайно розірвати договір, не проходячи необхідну тривалу юридичну процедуру; для іпотекодержателя звернення стягнення на будинок. Крім того, немає необхідності оцінки, більш широкого вибору покупців, можливості отримання прибутку від фінансування; і швидшого врегулювання.
Недоліки продавців у договорі
Для продавця основним недоліком договору правочину є те, що; майно залишиться на ваше ім'я протягом багатьох років. Це, швидше за все, не буде відповідати вашому інвестиційному підходу. Крім того, вам доведеться почекати, поки контракт буде завершено, перш ніж отримати всі гроші; на відміну від отримання негайної оплати повної вартості покупки від традиційної іпотечної компанії. Додаткові ризики включають позику, що залишилася у вашому кредитному звіті, продавець, який залишається відповідальним за позику, ризик невиплати покупцем кредиту; і покупець ніколи не проходить офіційну процедуру подання заявки, пов'язану зі звичайною іпотекою. Крім того, продавець зберігає законне право власності на майно, а якщо покупець не утримує майно відповідно до чинного кодексу; та стандартів постанови, продавець може бути вразливий до штрафів, судових розглядів та інших юридичних ускладнень.
Що потрібно знати про купівлю житла за договором на право власності
Покупці повинні розуміти умови договору, які включають покупну вартість будинку; ставка прибутку за іпотекою продавця, термін позики та чи вимагає іпотека внесення початкового внеску. Покупці повинні знати про конкретні предмети, за які вони відповідають за договором. Поряд з щомісячними платежами продавцю, покупці часто несуть відповідальність за податок на нерухомість, страхування власників будинків, а також будь-який утримання майна. Крім того, покупці можуть нести відповідальність за дорогі модифікації, щоб підтримувати нерухомість на відповідності стандартам; протягом визначеного терміну після завершення контракту. Переконайтеся, що ви розумієте витрати, за які ви несете відповідальність, і що ви можете їх дозволити.
Переконайтеся, що продавець справді володіє майном і що на нього не існує жодних застав. Щоб отримати цю інформацію, зв’яжіться з офісом реєстратора округу або з компанією, що займається правом власності. Ви хочете переконатися, що особа, яка продає вам нерухомість, справді володіє нею і не намагається вас обдурити. Крім того, ви хочете переконатися, що на майно немає незавершених застав; це може перешкодити вам переїхати або отримати законне право власності в майбутньому.
Відмінності між договором довіри та іпотекою
Придбання житла за договором правочину забезпечує менший конституційний захист, ніж придбання житла через іпотеку. Якщо ви прострочаєте погашення кредиту з будь-якої причини або ввійшли в дефолт, зазвичай у вас є шість-дванадцять місяців, щоб виправити ситуацію, перш ніж втратити будинок. У вас може бути лише шістдесят днів, щоб виправити будь-які недоліки в договорі, перш ніж втратити майно, залежно від положень договору та державних правил нерухомості.
Ставка прибутку за контрактом на позику під повну позику зазвичай на 3-6% перевищує відсоткову ставку за звичайною іпотекою. Вища відсоткова ставка означає вищі виплати, а також ви несете відповідальність за податки на майно та страхування, навіть якщо у вас немає житла. Деякі контракти вимагають від покупця внести значний платіж під час укладання позики, який називається податковим платежем.
Крім того, платежі за кредитом, здійснені відповідно до договору, часто не відображаються у вашому кредитному звіті, а це означає, що покупець може не отримати вигоду від швидких платежів. Ви можете співпрацювати з продавцем і бюро кредитних історій, щоб ці виплати були включені у ваш кредитний рейтинг, але на відміну від іпотечних платежів, це не відбувається автоматично.
Напевно, вам цікаво, як виглядають недоліки договору підряду, розглянемо їх нижче.
Недоліки договору на правочин
Договір на право власності не вимагає оцінки майна, звіту про право власності чи перевірки житла при купівлі будинку. Це ставить покупця під загрозу, оскільки майно може мати тривалі застави або серйозне знищення майна, про що покупець не знає. Якщо ви вирішите скористатися ним, зверніться до неупередженого інспектора майна, щоб задокументувати та визначити ціну будь-якого ремонту майна, оскільки ви можете нести відповідальність за будь-які зміни. У договорі правочину є ряд недоліків як для покупця, так і для продавця.
№1. Ризики неплатоспроможності та звернення стягнення
Якщо покупець відстає від щомісячних платежів, він ризикує втратити майно та всі гроші, витрачені на нього, оскільки власний капітал у нерухомості не реалізується до повної виплати позики. Згідно з Real Town, одним із недоліків договору про право власності на продавця є те, що якщо покупець порушить договір, очищення права власності може зайняти час і гроші. Крім того, якщо покупець не виконує зобов’язання, продавець має право негайно звернути стягнення на майно без відшкодування для покупця.
№2. Проблеми назви
Оскільки до договору про право власності не поширюються ті самі вимоги щодо права власності, що й до стандартного договору купівлі-продажу, покупці мають недоліки, пов’язані з купівлею нерухомості з поганим титулом. Оскільки продавці не зобов’язані надавати чисте право власності до остаточного платежу, покупці не можуть бути впевнені, що вони отримають чисте право власності на нерухомість. За даними Департаменту нерухомості Каліфорнії, якщо передано право власності затьмарено, покупцям часто не вистачає відшкодування, і вони не можуть розірвати контракт через обтяжене право власності. Крім того, застави проти продавця можуть виникати протягом усього терміну дії договору, що ставить під загрозу право власності продавця.
№3. Інші питання
Крім того, існує ризик того, що продавець збанкрутує, пропаде безвісти чи загине, що може поставити майно під спадок і поставити під загрозу контракт покупця. У цьому випадку єдиним вибором покупця було б брати участь у тривалій та дороговартісній судовій справі для оскарження претензії продавця на право власності на майно. Крім того, продавець може захотіти утримати передачу майна від покупця після остаточного платежу. Інші можливі обставини, за даними Департаменту нерухомості Каліфорнії, включають неспроможність продавця погасити кредитору платежі покупця або нездатність покупця передати свої інтереси через контрактні умови, які забороняють таке переуступлення.
Як працює договір на право власності
Договір на право власності — це угода купівлі-продажу майна, згідно з якою покупець має безпосереднє володіння земельною ділянкою і сплачує вартість покупки частинами протягом певного часу, але продавець зберігає право власності до тих пір, поки всі платежі не будуть сплачені. Також відомий як договір землі, договір розстрочки землі або договір купівлі-продажу землі.
Цей вид продажу можна адаптувати, дозволяючи обом сторонам налаштовувати умови угоди відповідно до обставин. Розглянемо наступні сценарії, за яких буде працювати договір купівлі-продажу майна:
№1. Щоб обійти звичайне фінансування
Можливість уникнути кредиторів робить договір на право власності привабливим варіантом для покупців, які не можуть придбати звичайну іпотеку через погану чи недостатню кредитну позику, відсутність початкового внеску чи інші фактори. У цьому випадку продавець може погодитися на більшу процентну ставку, ніж вимагає кредитор.
Крім того, протягом періоду надзвичайно високих процентних ставок продавець може захотіти укласти контракт на роботу з наміром залучити більше можливих покупців, пропонуючи знижку за звичайними ставками.
№2. Щоб уникнути сплати витрат
Робота за контрактом на продаж документів може бути дешевшою, ніж трансакції, що фінансуються за звичайним способом, оскільки вони дозволяють уникнути багатьох витрат, пов’язаних із звичайною позикою. Витрати на закриття також можуть бути нижчими з тих же причин, зокрема, якщо операція була обговорена без участі агент з нерухомості.
№3. Прискорити процедуру продажу будинку
Традиційні операції з нерухомістю можуть зайняти тривалий період часу. У транзакції бере участь дуже багато осіб, у тому числі покупець, продавець і кредитор, чиї графіки мають бути узгоджені, перш ніж усі разом сідають за стіл. З іншого боку, договори про правочин можуть бути швидкими. Щоб оформити юридичний договір на виконання правочину, все, що потрібно, це угода між покупцем і продавцем.
Природно, що реєстрація договору про правочин у реєстраторі прав власності або зареєстрованому офісі вашого округу має вирішальне значення, що не тільки формалізує мету сторін, але й ви можете ризикувати отримати штраф, якщо цього не зробите.
№ 4. Коли продавець і покупець знайомі
Договір правочину часто корисний для передачі права власності на майно в сім’ї від одного родича до іншого. Крім того, може бути бажаним для продажу між близькими друзями, які достатньо довіряють один одному, щоб уникнути залучення банку чи іншої фінансової установи.
Важливі речі, які ви повинні знати, купуючи будинок
Ось кілька важливих моментів, які слід враховувати при купівлі будинку за контрактом.
№1. Повні витрати
Переконайтеся, що ви розумієте всі витрати, які будуть понесені, і чи здатні на них. Разом із щомісячними платежами продавцю ви несете відповідальність за страхування власників житла, податки на майно та будь-які інші збори, зазначені в договорі. Численні контракти на приватні будинки пропонуються «як є» і можуть вимагати капітального ремонту, за який ви несете відповідальність. Ви можете втратити свій будинок, якщо не заплатите за ремонт, залежно від умов договору.
№2. Оплата повітряною кулею
Як і у випадку зі звичайною іпотекою, договір правочину часто включає узгоджену ціну покупки та план платежів. Однак платежі часто амортизуються нерівномірно протягом тривалого періоду часу, а це означає, що вам майже напевно доведеться здійснити величезну одноразову «повітряну оплату» на певну дату, щоб завершити покупку, покривши весь залишок. за ціною продажу. У цей момент вам майже напевно потрібно буде отримати іпотеку, щоб покрити оплату повітряної кулі. Якщо ви не зможете отримати іпотеку або здійснити податковий платіж у встановлений термін, ви, безсумнівно, ризикуєте розірвати контракт і виселити.
№3. Анулювання та виселення
Якщо ви не виконуєте одноразовий платіж, не можете здійснити податковий платіж або не дотримуєтесь будь-яких інших умов договору, продавець може розірвати договір і ініціювати проти вас позов про виселення протягом 60 днів. Ви втратите володіння будинком і всі гроші, вкладені в його придбання.
№ 4. Іпотека та застава на нерухомість
У зв’язку з тим, що продавець зберігає право власності на майно протягом усього терміну дії договору, ви ризикуєте обтяжувати майно іпотекою та заставою. Ви втратите будинок, якщо продавець не сплатить іпотечні платежі, а майно піде стягнення.
№ 5. Договір на запис акту
Ви повинні «зареєструвати» договір на правочин протягом чотирьох місяців з моменту його підписання в окружному реєстраторі або реєстраторі правочинів у окрузі, в якому розташоване майно. Якщо ви цього не зробите, вас можуть оштрафувати. Крім того, запис контракту демонструє ваш контроль над активом і захищає вас від зобов’язань продавця щодо майна після укладення договору.
Що таке угода про право?
Договір купівлі-продажу – це договір купівлі-продажу майна, за яким покупець отримує негайне володіння земельною ділянкою та сплачує вартість покупки частинами протягом певного часу, але продавець зберігає право власності до тих пір, поки всі платежі не будуть сплачені. Також відомий як договір землі, договір розстрочки землі або договір купівлі-продажу землі.
Хто несе відповідальність за оформлення договору?
Природно, що запис договору про правочин із реєстратором прав або зареєстрованим офісом вашого округу є вирішальним не тільки для того, щоб формалізувати цілі сторін, але й ви можете ризикувати отримати штраф, якщо цього не зробите.
Які недоліки договору підряду?
Є ряд недоліків як для покупця, так і для продавця. До них належать;
- Ризики неплатоспроможності та звернення стягнення
- Проблеми назви
Коли я повинен використовувати договір підряду?
Розглянемо такі сценарії, за яких договір купівлі-продажу має сенс:
- Щоб обійти звичайне фінансування
- Щоб уникнути оплати витрат
- Коли продавець і покупець знайомі
- Для прискорення процедури продажу будинку
Яка різниця між договором про право власності та іпотекою?
Традиційна іпотека на придбання грошей займає набагато більше часу та коштує набагато більше грошей, ніж договір під заставу. У типовому договорі не передбачено жодної комісії за оформлення, офіційних заяв або високих витрат на закриття та розрахунки.
Яку іншу назву має договір підряду?
Також називається земельним договором, земельним договором з оплатою або договором купівлі-продажу землі. Контракт під право власності — це особливий тип договору з нерухомістю, за яким продавець дає покупцеві гроші для купівлі майна за погодженою ціною, а покупець повертає позику частинами.
Що потрібно для контракту на право власності в Іллінойсі?
Що потрібно для договору підряду? Вам потрібен письмовий договір, підписаний обома сторонами та нотаріально завірений.
Пов'язані статті
- Довірчий договір: огляд, іпотека проти договору довіри та як це працює
- ГРАНТОВА ДІЯ: визначення та як це працює (оновлено!!)
- НАДАЧА ДІЇ: найкращі методи США та все, що вам потрібно знати
- СПЕЦІАЛЬНА ГАРАНТІЯ: визначення та як це працює (Техас і Флорида)
- ЗАГАЛЬНА ГАРАНТІЯ: визначення та як це працює (Техас і Флорида)
- ІПОТЕКОДАТЕЛЬ ВІД ІПОТЕКОДАТЕЛЬ: в чому різниця?
- ЧИ МОЖНА ВИ СПЛАТНИТИ ІПОТЕКУ КРЕДИТНОЮ КАРТКою: поради щодо оплати
