Інвестування в нерухомість – це не те саме, що інвестування акції та облігації. З цими двома ринками ви можете розпочати роботу всього з 100 дол. США і вийти, коли забажаєте. Але не все так просто, що стосується нерухомості. По-перше, виникає проблема заощадження на першому внеску, отримання фінансування, оформлення всіх документів і, нарешті, закриття. Якщо ви хочете заробляти гроші на нерухомості, але не можете змиритися з думкою про те, щоб заощадити всі ці гроші та зайнятися процесом покупки, у вас все ще є кілька варіантів. Одним з них є оптова торгівля нерухомістю. Отже, як почати оптовий продаж нерухомості? Продовжуйте читати наш посібник для початківців з оптової торгівлі нерухомістю та дізнайтеся, як ви можете отримати від цього прибуток.
Що таке оптова торгівля нерухомістю?
Оптова торгівля нерухомістю — це процес, за допомогою якого фізична особа, відома як «оптовик», отримує контракт від продавця нерухомості і передає цей контракт потенційному покупцеві. Оптова торгівля вважається однією з найкращі методи короткострокового інвестування. Оптова торгівля є відмінним підходом для новачків, щоб почати бізнес інвестування в нерухомість. Це пов’язано з тим, що початок оптової торгівлі не вимагає великих інвестицій. Оптова торгівля також може допомогти новачкам швидко вивчити ринок нерухомості та набути важливих навичок ведення переговорів.
Оптовик може отримати вигоду, виявивши об’єкти нерухомості, які пропонуються за ціною нижче ринкової, уклавши угоду з продавцем, а потім передавши договір купівлі-продажу іншому покупцеві. Вони заробляють гроші, додаючи до транзакції комісію з оптової торгівлі, яка зазвичай становить відсоток від загальної вартості нерухомості. Кінцевими покупцями часто є ремонтники нерухомості або інші інвестори, які не хочуть витрачати час на пошук та торгування з продавцями. Оптовики заробляють гроші, виступаючи посередником, допомагаючи інвесторам у пошуках та закритті потенційних угод. Однак для належної роботи оптової торгівлі слід враховувати кілька аспектів, які будуть описані нижче.
Як працює оптова торгівля нерухомістю?
Оптова торгівля нерухомістю підходить для людей, які готові вкласти значну суму капіталу. Незважаючи на те, що це, як правило, безризикове, оптова торгівля вимагає значної ретельності та зусиль, щоб забезпечити гідну віддачу. Ведення оптового бізнесу може бути складним, оскільки ви повинні вміти знаходити об’єкти нерухомості, які пропонуються за ціною набагато нижчою, ніж ринкова, домовитися з продавцями та шукати покупців за готівку, які хочуть придбати цю нерухомість.
Щоб досягти успіху в оптовій торгівлі, ви повинні бути готові докласти багато часу та зусиль на розробку надійних списків потенційних клієнтів, а також на створення мережі та кураторство списку оптових покупців з часом. Ті, хто прагне освоїти цей процес таким чином, безсумнівно, отримають переваги оптової торгівлі нерухомістю.
Приклад оптової торгівлі нерухомістю
Передумова оптової торгівлі нерухомістю проста. Припустимо, наприклад, що власник будинку хоче продати. Однак нерухомість знаходиться в поганому стані, і тому навряд чи буде продана за повну ринкову вартість, якщо взагалі буде продана. Замість того, щоб самостійно відновлювати будинок, власник будинку може укласти оптову угоду з наступним інвестором. Незалежно від того, чи власник будинку не може дозволити собі або не хоче робити оновлення, він може укласти оптовий контракт з оптовим продавцем. Контракт надає оптовому продавцю право придбати нерухомість за певну ціну (часто нижчу за ринкову вартість через роботу, необхідну для відновлення).
Потім оптовик знайде кінцевого покупця, готового витратити трохи більше, ніж початковий контракт оптового продавця, і продасть новому інвестору його права на купівлю будинку. Пам’ятайте, що опт – це не продаж самого майна, а скоріше право його придбання.
5 простих кроків, як почати оптовий продаж нерухомості
Інвестори, які хочуть навчитися розпочати оптовий продаж нерухомості, з полегшенням почують, що процедура не складна. Ось кілька простих кроків, щоб почати оптовий продаж нерухомості:
- Перш ніж почати, дослідіть місцевий ринок.
- Створіть список покупців для вашого регіону.
- Знайдіть варіант фінансування, який найкраще підходить для вас.
- Почніть шукати можливу оптову нерухомість.
- Прийміть рішення про продаж контракту чи роботу над подвійним закриттям.
№1. Роби своє домашнє завдання
Чим більше ви підготовлені до сфери нерухомості, як і до всього іншого, тим краще. Хорошим місцем для початку є ознайомлення з оглядом процесу оптової торгівлі будинками в нерухомості. Тоді буде гарною ідеєю провести належне дослідження ринку у вашому регіоні. Дізнайтеся, які ціни на нерухомість у вашому районі, де розташовані різні громади та які типи нерухомості доступні. Проведення ваших досліджень сьогодні може допомогти вам закласти міцну основу для ваших майбутніх оптових операцій.
№2. Почніть працювати над списком покупців.
Перш ніж інвестори почнуть шукати свій перший оптовий бізнес з нерухомістю, варто скласти список покупців. Ваша головна робота як оптового продавця — діяти як посередник між постачальниками та покупцями. Тому перед укладенням договору на нерухомість варто знати, де знайти покупців. Створення надійного списку покупців допоможе вам визначити, де взяти будь-які пропозиції, які ви знайдете.
Відвідування заходів з нерухомості, спілкування, електронний маркетинг і соціальні мережі це всі стратегії для створення списку покупців. Багато процвітаючих оптовиків також покладаються на бандитські знаки, які розповсюджують вашу контактну інформацію в певній області. Пам’ятайте, що у ваших інтересах знати, кому ви продаєте товар, перш ніж знайти угоду.
№3. Підготуйте столицю
Перш ніж ви зможете відкрити свою першу оптову трансакцію, ви повинні спочатку отримати фінансування. Визначення фантастичної власності не принесе користі вашій компанії, якщо ви не зможете придбати контракт. Щоб розпочати, узгодьте свої послуги з приватним або твердим постачальником грошей. В результаті, коли укладається ваша перша угода, ви зможете швидко та легко отримати фінансування.
№ 4. Знайдіть можливості оптової торгівлі нерухомістю
Коли ви готові почати шукати угоди з оптової торгівлі нерухомістю, у вас є кілька варіантів. Пошук проблемних об’єктів нерухомості у вашому районі ринку є хорошим місцем для початку оптової торгівлі нерухомістю. Вони ідеальні, оскільки продавці часто прагнуть позбутися майна, і ви, як правило, можете забезпечити покупку за ціною нижче ринкової. Ви можете шукати об’єкти нерухомості, які є проблемними, шукаючи сайти нерухомості в Інтернеті, наприклад Zillow або Realtor.com, запитуючи вашу мережу, або навіть дивлячись на Craigslist. Ви також можете знайти занепокоєні об’єкти нерухомості, дослідивши місцеві публічні записи. Знайдіть приклади, коли хтось нещодавно успадкував майно або коли власник будинку прострочив свої платежі.
№ 5. Плануйте свою стратегію виходу
Як оптовий продавець нерухомості, є два способи отримати прибуток від транзакції: продаж контракту та виконання подвійного закриття. Оптові торговці, які вирішили запропонувати контракт, просто з’єднують продавців і покупців, ніколи не володіючи майном і не заробляючи на транзакції. Це найпоширеніша стратегія оптової торгівлі.
Оптовики також можуть виконати подвійне закриття, що тягне за собою фізичне заволодіння майном. Це означає, що інвестори будуть відповідати за всі витрати, пов’язані із закриттям нерухомості. В результаті інвестори використовуватимуть подвійне закриття лише в тому випадку, якщо знайдуть покупця, готового заплатити набагато більше за нерухомість. Загалом, найкращий метод буде визначено відповідною оптовою угодою.
Як почати оптовий продаж нерухомості: поради для початківців
Якщо ви хочете покращити свої навички в сфері оптової торгівлі нерухомістю, ось кілька загальних рекомендацій, яких ви повинні дотримуватися для початківців:
- Щоб знайти угоди, ви повинні маркет.
- Мережа має важливе значення
- Зрозумійте свої цифри
- Перетворіть потенційних клієнтів у продажі
№1. Щоб знайти пропозиції, потрібно ринкувати
Щоб розпочати оптову торгівлю нерухомістю для початківців, вам не потрібно ламати гроші, але для відкриття угод вам потрібні кошти. Оптові угоди відрізняються від типових реабілітаційних угод тим, що є додатковий рівень. На кістках має бути достатньо м’яса, щоб переконати кінцевого інвестора придбати його у вас. Щоб отримати прибуток, ви повинні визначити знижки за досить низькою ціною, яку може собі дозволити кожен. Щоб знайти вигідні пропозиції, вам може знадобитися вкласти гроші в маркетинг.
Вам не обов’язково починати повноцінну маркетингову діяльність, але угоди чарівним чином не потраплять вам на коліна. Існує кілька стратегій пошуку будинків, не розбиваючи гроші, включаючи бандитські знаки, цільовий маркетинг та розкриття в соціальних мережах. Перш ніж почати, ви повинні усвідомити, що вам доведеться витратити гроші, щоб знайти пропозиції.
№2. Мережа має важливе значення
Ви повинні проявити себе, якщо ви хочете досягти успіху в сфері нерухомості. Вам потрібно підвищити свою популярність на місцевому рівні, незалежно від того, чи займаєтеся ви оптовою торгівлею, перегортаєте чи купуєте житло для оренди. Це особливо важливо для оптової сторони фірми. Важко знайти хороші оптові пропозиції. Деякі з найкращих прийдуть із вуст в уста від інтимних контактів. Розвиток цих контактів вимагає часу та зусиль, особливо коли створюється список оптових покупців.
Кожна нетворкова подія або клуб інвестування в нерухомість у вашому регіоні — це можливість підвищити свій авторитет і познайомитися з новими людьми. Чим більше людей ви знаєте в бізнесі, тим більша ймовірність, що вони подумають про вас наступного разу, коли укладуть певну угоду. Ви завжди повинні мати під рукою візитні картки для роздачі. Неформальні налаштування часто є місцем, де ви зможете встановити найкращі контакти. Екскурсії до школи ваших дітей, бізнес-проекти та навіть щасливі години в улюбленому пабі можуть дати можливість обговорити нерухомість. Вам потрібно якомога більше різноманітних можливостей, щоб знайти гідні оптові пропозиції.
№3. Зрозумійте свої цифри
Більшість нових оптових продавців роблять помилку, не знаючи до кінця і не розуміючи цифр. Розглянемо на мить процедуру оптової торгівлі. Ви повинні придбати нерухомість за досить низькою ціною, щоб кінцевий інвестор бачив потенціал. Залежно від майна, найімовірніше, знадобиться перелік ремонту та оплати. Якщо ви не експерт з ремонту, вам слід доручити це завдання підряднику або комусь, хто знає, що вони роблять. Існують також витрати на транспортування, які необхідно сплачувати протягом усього часу, поки майно є у власності. Через кілька місяців податки, страхування, комунальні та інші витрати швидко збільшаться.
Нарешті, ви повинні мати уявлення про те, за що продають порівнянну нерухомість у цьому районі. Робота та оновлення фантастичні, але вони не можуть призвести до такого значного підвищення ціни, як ви вважаєте. Навіть якщо ви вважаєте, що є значний прибуток, можливо, це не те, чого шукають ваші інвестори, адже все сказано і зроблено. Перш ніж робити пропозицію, ви повинні зрозуміти цифри.
# 4. Перетворіть потенційних клієнтів на угоди
Ви повинні, як і будь-яке інше в нерухомості, використовувати можливості, як вони з’являються. Отримання потенційних клієнтів і спілкування з домовласниками — це чудово, але ви повинні конвертувати ці потенційні клієнти в продажі. Ви повинні присвятити час тому, щоб навчитися спілкуватися з домовласниками та що при цьому говорити. У більшості випадків вони продають, тому що ви можете допомогти їм вирішити проблему. Вони, швидше за все, продадуть, чи то вам, чи комусь іншому. Важливо, як ви розмовляєте з ними, відповідаєте на їхні запити та вирішуєте ситуації.
Безперервно дзвонити телефон — це фантастично, але це мало допоможе, якщо ви не закриєте продажі. Після того, як ви закрили кілька угод, процедура стає набагато ефективнішою. Ви повинні пройти період проб і помилок, поки не досягнете цієї стадії. Знадобиться певна практика, щоб знайти ідеальні слова, які можна сказати домовласнику. На маршруті буде кілька тупиків. Оптова торгівля стане набагато простішою, якщо у вас буде рутина та спосіб конвертації угод.
Скільки капіталу потрібно, щоб почати оптовий продаж нерухомості?
На щастя, щоб почати оптовий продаж нерухомості, вам не потрібно багато грошей. Вам не потрібно буде брати кредити, і вам не потрібно мати ідеальний кредит, щоб почати оптовий продаж нерухомості. Однак важливо виділити маркетинговий бюджет. Як зазначалося раніше, маркетинг є одним з найважливіших аспектів оптової торгівлі, оскільки він допоможе вам знайти угоди, знайти клієнтів і призначити контракти. Коли ви тільки починаєте, використовуйте безкоштовні маркетингові центри, як-от Craigslist, щоб поширити інформацію.
Якщо у вас виникли проблеми з тим, щоб отримати достатньо грошей для відповідного маркетингового бюджету, подумайте про співпрацю з партнером. Звичайно, це означає поділ прибутку, але партнер може принести вкрай необхідні кошти, а також знання.
Що отримують оптові продавці нерухомості?
Сума грошей, яку заробляють оптові торговці нерухомістю, повністю залежить від їхньої здатності знайти відповідну пропозицію. Мета полягає в тому, щоб забезпечити нерухомість за меншу суму, ніж інвестор готовий за неї заплатити. Чим більша різниця, тим більше грошей ви можете заробити. Потенціал отримання прибутку різко зростає, коли ви отримуєте досвід і знання щодо визначення виняткових пропозицій.
Важко визначити середній продаж, але нерідко заробляти від 5,000 до 10,000 XNUMX доларів за кожну транзакцію, якщо ви знайдете ідеальну угоду. Чим більше грошей ви заробляєте, тим більше транзакцій ви можете зробити тощо.
Перегортання будинків проти оптової торгівлі нерухомістю
Немає ідеальної відповіді на питання «оптова торгівля проти житла». Натомість інвестори повинні вирішити, що вони хочуть отримати від інвестування, а потім вибрати найкращий план виходу, щоб наблизити їх на крок до своєї мети. Наприклад, перегортання будинків зазвичай зарезервовано для інвесторів з більшим багатством, часом і навичками. Якщо нічого іншого, перегортання будинку дорожче, займає більше часу і є більш ризикованим. Однак, якщо інвестори достатньо підготовлені, перевертання житла може забезпечити більш щедрі доходи. Навпаки, оптова торгівля нерухомістю стала синонімом методів початкового рівня.
Оптова торгівля нерухомістю часто займає менше часу для завершення, коштує інвесторам менше грошей наперед і зменшує ризик. В результаті оптова торгівля забезпечує нижчу віддачу.
Рішення про оптовий продаж чи переворот повністю залежить від досвіду інвестора, доступу до коштів, доступного часу та неприйняття ризику. Однак немає правильної чи неправильної відповіді. Кожен метод може привести до прибуткової кар’єри. Хоча оптова торгівля часто заробляє менше грошей за угоду, короткий період часу компенсує менший обсяг прибутку. З іншого боку, перегортання призведе до меншої кількості транзакцій, але більшого прибутку.
Переваги оптової торгівлі нерухомістю
- Прибуток можна отримати за короткий проміжок часу.
- Пориньте в індустрію нерухомості.
- Підходить для тих, у кого обмежені кошти та кредит.
Тепер, коли ми визначилися з оптовою торгівлею нерухомістю, ви, напевно, задаєтеся питанням про переваги плану. Продовжуйте читати, щоб дізнатися про три основні переваги оптової торгівлі нерухомістю:
№1. Заробляйте більше грошей за менший час
Якщо ви робите домашнє завдання та вивчаєте цей процес, оптова торгівля може стати дуже прибутковим бізнесом. Оскільки для початківців інвесторів для початківців інвесторів ідеально підходить оптова торгівля, оскільки для неї не потрібно або зовсім не потрібні особисті ресурси чи досвід. Якщо вашу пропозицію буде схвалено, ви зможете завершити покупку та отримати реєстрацію протягом 30–45 днів або менше.
Зверніть увагу на це: ви контактуєте з мотивованим продавцем, майно якого оцінюється в 125,000 100,000 доларів США після ремонту (ARV). (Для отримання додаткової інформації щодо розрахунку АРВ див. цю сторінку.) Ваша пропозиція на 115,000 15,000 доларів США нижче ринкової прийнята, і ви укладаєте договір на нерухомість. Ви знаходите покупця, який просить XNUMX XNUMX доларів США, і закриваєте угоду зі своїм власним адвокатом або фірмою, що закріплює права власності. Це означає, що ви щойно заробили XNUMX XNUMX доларів США за відносно короткий період часу, і транзакція принесе користь як вам, так і вашому клієнту.
Не забудьте додати інформацію про свого покупця до списку покупців, оскільки, припускаючи, що ваша початкова транзакція пройшла успішно, вони можуть захотіти мати з вами справу знову в майбутньому.
№2. Досліджуйте ринок нерухомості
Оптова торгівля ідеально підходить для початківців, оскільки вона повністю занурює їх у сектор нерухомості за короткий проміжок часу. Маючи необхідну підготовку та знання, ви зможете навчитися маркетингу, вести переговори, організовувати та отримати необхідні юридичні документи. Оптова угода певним чином поєднує в собі багато особливостей інших видів угод з нерухомістю, з якими ви можете зіткнутися під час своєї інвестиційної кар’єри. Маючи кілька оптових пропозицій, ви будете знати, на що звернути увагу, а чого уникати в пропозиціях.
№3. Кредит не передбачається, і потрібна лише невелика сума грошей.
Якщо низький кредитний рейтинг або обмежений доступ до фінансів завадили вам інвестування в нерухомість, оптова торгівля – чудовий варіант. Оскільки ви зазвичай не купуєте нерухомість, ви можете брати участь у оптовій торгівлі, навіть якщо у вас низький кредит. Замість цього ви делегуєте договір купівлі кінцевому клієнту, який відповідає за перевірку кредитоспроможності та фінансування транзакції. Однак інвестування в оптову нерухомість має певні недоліки. Далі дізнайтеся більше про недоліки.
Недоліки оптової торгівлі нерухомістю
- Дохід може бути нестабільним. Він залежить від пошуку покупців.
- Може бути важко підтримувати список покупців в актуальному стані.
Інвестори повинні знати, що будь-яка стратегія виходу буде включати ризики та недоліки, хоча більшість із них можна мінімізувати. Нижче наведено деякі недоліки оптового інвестування в нерухомість, які слід уважно розглянути:
№1. Гарантованого доходу немає.
Оптова торгівля – це не ваша звичайна робота з 9 до 5. Звичайно, є переваги бути власним роботодавцем, але вам не обіцяють зарплату кожні два тижні. Крім того, оптова торгівля не пов’язана з медичним страхуванням чи пенсійними виплатами. У результаті, якщо ви хочете зробити інвестування в нерухомість, особливо оптової, своєю роботою на повний робочий день, ви повинні бути з тих людей, які вміють керувати своїми фінансами. Якщо угода йде не так, як очікувалося, найкраще, що ви можете зробити, це відкласти гроші «чорного дня».
№2. Труднощі з пошуком покупців
Наявність надійного списку покупців важлива для успішного оптового продавця. У світі оптової торгівлі, якщо немає покупця, немає і контракту. Крім того, спосіб оформлення вашого контракту впливає на ваш власний ризик. Якщо ви не можете знайти покупця, вам може знадобитися повернути продавця, залежно від суми, яку ви внесли на депозитне зберігання. Перш ніж робити первинну пропозицію продавцю, бажано підготувати список можливих покупців. В результаті ваші шанси втратити гроші значно знижуються. Крім того, якщо майбутні покупці дізнаються, що ви не можете укладати угоди, вони будуть менш охоче вести з вами бізнес.
№3. Ведення організованого списку покупців
Ведення списку активних покупців – це половина успіху успішного оптового бізнесу. Після кількох угод у вас повинен бути досить хороший список контактів, якщо ви використовуєте правильний маркетинг. Однак мати такі контакти недостатньо. Необхідно розуміти різноманітні смаки кожного покупця. Якщо ви знаєте, що «Покупець А» віддає перевагу оренді нерухомості «під ключ», ви зв’яжетеся з ним лише в тому випадку, якщо знайдете таку, яка відповідає цим вимогам, тобто нерухомість, яка потребує менше роботи та знаходиться в дещо кращому стані. Якщо ви знаєте, що «покупець Б» є реабілітаційним, ви повинні пропонувати йому лише будинки, які потребують великого будівництва та за ціною набагато нижчою ринковою.
Замість того, щоб пропонувати кожну нерухомість, ви стикаєтеся з усіма контактами зі списку покупців, просто зверніться до людей, які, на вашу думку, знайдуть цінність у цьому будинку. Ви отримаєте постійних клієнтів, залишаючись на першому місці у списку контактів і персоналізуючи свої пропозиції відповідно до смаків кожного.
Чи є оптова торгівля нерухомістю незаконна?
Джерелом суперечок може стати законність оптової торгівлі нерухомістю. Ті, хто стверджує, що оптові інвестори в нерухомість ведуть бізнес незаконно, роблять це через відсутність ліцензії, брокери. Оптові торговці, з іншого боку, продають не майно саме по собі, а скоріше право власності на договір нерухомості, пов’язаний з цим майном. Відповідно до цієї точки зору, оптова торгівля зазвичай розглядається як законна діяльність. Однак не можна переоцінити, що експерти з нерухомості завжди повинні бути добре обізнаними в правилах та положеннях свого місцевого ринку та переконатися, що діяльність їх компанії є повністю законною, перш ніж робити будь-які власні кроки.
Як стати прибутковим інвестором у сфері оптової нерухомості
Чи є оптові інвестиції в нерухомість щось, що вам цікаво? Нижче наведено характеристики успішного інвестора оптової нерухомості:
№1. Вивчений настрій:
Можна стверджувати, що успішним підприємцям не вистачає внутрішніх талантів чи здібностей. Успішні інвестори мають правильний настрій, який сформувався з часом, і можуть підійти до будь-якого завдання з послідовністю та рішучістю.
№2. Використовуйте технологію:
Ті, хто впроваджує технології у свої робочі процеси, можуть обробляти більше інформації з більшою точністю, водночас організовані. Управління відносинами з клієнтами (CRM) програмне забезпечення та мобільні додатки, які дозволяють сканувати та зберігати документи в хмарі, — це два приклади технологій, які можуть бути корисними для вашого бізнесу. Дізнайтеся більше про те, як використовувати програмне забезпечення нерухомості для автоматизації вашого бізнесу.
№3. Мати функціональний веб-сайт:
За даними Національної асоціації ріелторів, 51 відсоток сучасних покупців житла знаходять свій будинок в Інтернеті, що становить найбільшу частку клієнтів, які використовують Інтернет для пошуку товарів і послуг. Сильний веб-сайт допомагає розвивати ваш бренд і авторитет, що, у свою чергу, допомагає розвивати більше бізнесу на вашому шляху.
№ 4. Доступ до надійних сусідніх комп’ютерів:
Успіх інвестора в нерухомість значною мірою залежить від їхньої здатності знайти схожі продажі будинків, щоб оцінити свої будинки конкурентно. Крім того, порівняння районів дозволяє інвесторам знайти будинки, які пропонуються за ціною нижче ринкової. Робота з агентом з нерухомості, який має доступ до MLS, є одним із підходів до отримання надійних даних про ринкові транзакції.
№ 5. Знайте, коли звертатися на аутсорсинг або делегувати
Спритні власники бізнесу розуміють цінність власного часу. Жонглування щоденними справами та проектами – це постійне балансування, і інвестори, які намагаються зробити все на власний ризик, завдаючи собі шкоди в довгостроковій перспективі. Спроба втиснути занадто багато подій у свій день може призвести до помилок, неохайності і навіть упущення фантастичних шансів. Розуміння того, чи варто передавати роботу та проекти на аутсорсинг чи делегувати, може бути вигідною інвестицією.
Які типові помилки допускають новачки в оптовій торгівлі нерухомістю?
Більшість людей, які хочуть бути оптовими продавцями нерухомості, ніколи не завершують транзакцію. Вони мають припущення про те, як працює фірма, не знають, скільки роботи потрібно, і виконують завдання помилковим чином. Ось кілька прикладів помилок, які я помітив:
№1. Невизначеність щодо того, що заплатить інвестор готівкою
Найважливішим компонентом процесу є пошук угоди. Багато початківці оптові торговці або інвестори вважають, що у них є угода просто тому, що вони знайшли FSBO (продається власником) або змусили продавця передзвонити їм. Не має значення, де ви розташували нерухомість; важлива ціна, яку ви можете отримати за це. Незалежно від того, скільки у вас покупців у вашому списку, якщо ви не знайдете нерухомість за розумною ціною, жоден з них не захоче їх.
№2. Прийняття фальшивих обіцянок за чисту монету
Кілька оптових продавців зв’язалися зі мною, заявивши, що в найближчі місяці у них будуть сотні оптових пропозицій, і запитали, скільки я можу придбати. Вони стверджують, що мають привілейований доступ до незареєстрованих викупів. Я ніколи більше не чую від цих оптових продавців, оскільки оптові торговці не мають привілейованого доступу до незареєстрованих викупів. Угоди заробляються наполегливою працею, а не за допомогою трюків.
№3. Фальсифікація даних
Багато оптових продавців просто придумують цифри, тому що вони не знають справжніх або намагаються укласти угоду з чогось, що не є угодою. Я постійно отримую угоди з оптовою торгівлею з смішно низькими оцінками реабілітації або цифрами прибутку, які включають лише ремонт: «Ваша ціна 100,000 20,000 доларів, ремонт потрібен 150,000 30,000 доларів, АРВ XNUMX XNUMX доларів, прибуток XNUMX XNUMX доларів США!» Оптовий продавець не враховує витрати на продаж, витрати на транспортування, витрати на закриття та потенційні витрати на фінансування.
Інвестор майже напевно втратить гроші на цій трансакції, а оптовик, надавши ці цифри, виглядає недосвідченим. Краще не врахувати цифру прибутку, ніж намагатися обдурити інвесторів у угоді. Найкращі оптовики, яких я знаю, зосереджуються на постійному бізнесі, а не заманюють недосвідчених інвесторів у катастрофічні угоди знову і знову.
Як максимально отримати прибуток від оптової торгівлі нерухомістю
Якщо ви вже створили свій гуртовий бізнес, можливо, ви шукаєте вказівки щодо того, як максимізувати свій прибуток. Ось п’ять важливих порад, які допоможуть вам досягти ваших цілей оптової торгівлі нерухомістю:
№1. Розглянемо Продавця
Пам’ятайте, що однією з основних цілей оптової нерухомості є контракт на нерухомість за найнижчою ціною. Навіть якщо продавець загрожує викупу, домовитися про розумну ціну може бути важко. Вони можуть мати альтернативні можливості, наприклад, інші оптові торговці або покупці готівкою. Саме тому, створюючи презентацію, важливо поставити себе на місце продавця. Ви можете збільшити свої шанси на закриття бізнесу, детально окресливши процес оптової торгівлі та продемонструвавши, що ви розумієте їхні проблеми. Ви не захочете пропустити наш безвідмовний сценарій для взаємодії з мотивованими продавцями, якщо вам потрібна додаткова допомога.
№2. Будьте відкритими та чесними
Прозорість – ще один важливий аспект розвитку успішного оптового бізнесу нерухомості. Ця риса є життєво важливою під час отримання оптових угод, тому що чесність завжди є найкращою політикою у всьому, що ви робите як інвестор. Вам потрібно буде уточнити свою позицію, пов’язані з цим ризики та амбіції як оптового продавця. Продавці часто вважають за краще працювати з тими, кому вони вірять, що їм можна довіряти, незалежно від ціни. Ось чому дуже важливо відповідати на запити чітко й повно, навіть якщо відповідь їм не подобається.
№3. Майте план виходу
Стратегія виходу описує, як інвестор має намір вийти з угоди і як він має намір отримати від цього вигоду. Типова стратегія виходу для оптового продавця полягає в тому, щоб негайно призначати контракти кінцевим клієнтам в обмін на оплату за оптовий продаж.
Щоб зробити це ефективно, оптовикам потрібно регулярно виділяти час для створення та підтримки списку оптових покупців. Чим більше у вас покупців у вашому списку, тим більша ймовірність того, що ви зможете продати нерухомість. Як було сказано раніше, багато оптові торговці формують свій список, відвідуючи зустрічі та зустрічі інвестиційних клубів, і вони зберігають ці зв’язки, дізнаючись про переваги кожного інвестора щодо покупки. Регулярне спостереження також є чудовим методом, щоб дізнатися, коли інвестори у вашому списку активно шукають покупки.
№ 4. Підтримуйте участь усіх сторін
Одне із завдань оптового продавця нерухомості — інформувати всіх про стан кожної транзакції. Навіть якщо у вас є підписаний договір, ви повинні довести його до укладання. Це означає залишатися на зв’язку з продавцем, а також інформувати кінцевого покупця про статус транзакції. Це може бути важкий період для продавця, і на цьому шляху у нього обов’язково виникне багато питань. Інформування та задоволеність ваших продавців і покупців – це більше, ніж просто хороше обслуговування клієнтів. Це ще одна можливість налагодити міцні стосунки, які призведуть до повторних справ у майбутньому.
№ 5. Нагляд після закриття
Кожну угоду слід розглядати як можливість розвинути свій бізнес з оптової торгівлі нерухомістю. Виділіть час, щоб зв’язатися або спланувати зустріч після завершення транзакції. Занадто часто оптові торговці укладали контракт, а потім залишали, не домовляючись з усіма залученими сторонами. Вони повинні захотіти знову працювати з вами в майбутньому, якщо ви виконали своє завдання належним чином і всі задоволені. Потрібне лише швидке повідомлення електронною поштою або текстове повідомлення, щоб ваше ім’я залишалося свіжим у пам’яті кожного. Якщо цього не зробити, потенційні угоди можуть бути втрачені.
Способи закриття оптової операції
У сфері оптової нерухомості існують дві основні процедури укладання угоди. Ми вже обговорювали призначення контракту, але є ще один варіант: подвійне закриття (також відоме як подвійне депонування). Давайте розглянемо два найпоширеніших способи укладання оптової угоди.
№1. Переуступлення договорів у сфері оптової торгівлі нерухомістю
Найпростішим методом оптової торгівлі нерухомістю є укладання договору. Як випливає з назви, передача контракту тягне за собою продаж оптового продавця контракту, а не майна. Вони можуть не володіти землею, але вони мають контроль над нею через контракт. Після цього, як тільки оптовик переуступає договір на об’єкт нерухомості, позицію покупця набуває кінцевий покупець.
Важливо розуміти, що ви повинні укласти договір, щоб придбати об’єкт нерухомості під час оптової торгівлі. Це відомо як угода купівлі-продажу. Крім того, переконайтеся, що договір не забороняє вам «передати» або «продавати контракт» кінцевому замовнику. Усі контракти можуть бути продані іншій стороні за замовчуванням (якщо інше не зазначено в контракті).
Важливо розуміти, що просте присвоєння контракту не означає, що ви продаєте нерухомість або що ваше ім’я буде з’являтися в титулі. Ви просто передаєте свої права на купівлю будинку за договором і продаєте ці права можливому покупцеві з отриманням прибутку. Коли покупець буде готовий купити будинок, переконайтеся, що завдаток доставлено агенту або адвокату, який буде займатися закриттям. Коли транзакція буде завершена, ви отримаєте компенсацію за свою роль «посередника» з «комісіями з пошуку». Звичайно, це передбачає дотримання всіх вимог угоди купівлі-продажу.
№2. Оптова торгівля нерухомістю Double Close
Оптовик може вибрати подвійне депонування в окремих випадках, наприклад, коли продавець відмовляється дати згоду на переуступку умов контракту або коли це заборонено місцевим законодавством.
Подвійне закриття, часто відоме як «одночасне закриття», є не менш прибутковим типом оптової торгівлі нерухомістю. Подвійне закриття відбувається, коли інвестор купує нерухомість, а потім перепродає її пізніше. Перепродаж об’єкта нерухомості може відбутися в день його придбання або через 60 днів, залежно від умов.
Під час подвійного закриття ваша компанія приєднується до ланцюга прав власності і протягом обмеженого часу вважається справжнім власником майна. В результаті право власності продавця на майно офіційно переходить до вас (АБ-операція). Тоді ви повинні знайти покупця, який готовий заплатити за нерухомість більше, ніж ви (транзакція BC). Хоча процес подвійного закриття ідентичний процесу традиційного придбання, оптові торговці повинні перевірити у свого кредитора, що цей тип трансакції схвалено.
На яких ресурсах можна дізнатися про оптову торгівлю нерухомістю?
Існують різні онлайн-курси, книги та форуми, присвячені оптовій торгівлі нерухомістю, які можуть допомогти людям розширити свої знання та навички в цій галузі.
Як ви ведете переговори про оптову угоду з нерухомістю?
Успішні переговори щодо оптової торгівлі нерухомістю вимагають сильних комунікаційних навичок, знання ринку та власності, а також уміння досягти взаємовигідної угоди з продавцем.
Які податкові наслідки оптової торгівлі нерухомістю?
Оптова торгівля нерухомістю може мати податкові наслідки, включаючи податок на прибуток, податок на приріст капіталу та податок на самозайнятість. Важливо проконсультуватися з податковим фахівцем, щоб зрозуміти конкретні податкові наслідки для вашого бізнесу.
Як ви знаходите покупців для своїх оптових угод з нерухомістю?
Оптовики можуть знайти потенційних покупців через мережу, маркетингові зусилля або співпрацюючи з мережею агентів з нерухомості та інвесторів.
Які ризики пов’язані з оптовою торгівлею нерухомістю?
Деякі ризики, пов’язані з оптовим продажем нерухомості, включають пошук покупця на нерухомість, труднощі з пошуком вигідних угод та можливі юридичні проблеми, якщо не дотримуються належних процедур.
Як побудувати успішний бізнес оптової торгівлі нерухомістю?
Побудова успішного оптового бізнесу з нерухомістю вимагає відданості, наполегливої праці та глибокого розуміння ринку та галузі. Важливо постійно розширювати свої знання та навички, спілкуватися з іншими професіоналами та підтримувати хороші стосунки як з покупцями, так і з продавцями.
Підсумки
Оптова торгівля нерухомістю є чудовою можливістю для початківців вийти на ринок інвестування в нерухомість, оскільки вона не вимагає майже ніяких грошей.
Це не означає, що це буде легко або що гроші з’являться одразу. Це вимагає багато роботи, і легко потрапити в халепу, якщо не знаєш, що робиш. Ви зможете розвинути прибутковий бізнес, якщо не поспішатимете вивчати, як працює бізнес, вчитися у інших, вивчати свій ринок, знаходити покупців і правильно укладати угоди.
Поширені запитання щодо оптової нерухомості
Вам потрібні гроші на оптовий продаж нерухомості?
Немає потреби ні в кредиті, ні в грошах. Єдине, що вам дійсно потрібно зробити під час оптової торгівлі нерухомістю, — це визначити правонаступника певної власності — це половина справи. Ви повинні мати можливість рекламувати відповідну власність відповідній особі.
Чи законна оптова торгівля нерухомістю?
Оптова торгівля нерухомістю є законною, якщо ви підкоряєтеся законам вашої конкретної держави. Враховуючи це, існує кілька обставин, які роблять оптову торгівлю незаконною. Зокрема, інвестори не можуть вивести покупця на продаж першим, продовжити без прозорого договору або не продемонструвати мету.
Чи сплачуєте ви податки з оптової торгівлі нерухомістю?
Агенти з нерухомості, ласти та оптові торговці сплачують податок на самозайнятість у розмірі 15.3 відсотка зі свого заробітку.
Статті по темі
- Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
- Галузь нерухомості: огляд, типи та приклади
- Тенденції нерухомості: комплексні тенденції ринку 2023
- Договір купівлі-продажу: Договір купівлі-продажу нерухомості
- Стук у двері: найкращі практики нерухомості 2023 року (+ безкоштовні сценарні стратегії)
- ДОГОВІР ОПТОВОГО ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ: розуміння договору оптового продажу нерухомості
