Операції з нерухомістю поділяються на дві категорії: вільні та незалежні. Операція між вільними сторонами – це договір між двома сторонами, які не знають одна одну. У той час як трансакція з нерухомістю, що не має права на вільні руки, виникає, наприклад, коли покупець і продавець мають особисті відносини; угода між друзями, родиною чи колегами. Ця стаття розповість вам про те, як працює трансакція, яка не має права на вільні руки, та пов’язані з нею податкові наслідки.
Що таке трансакція з нерухомістю, що не є приватною?
Операція з нерухомістю, що не має права на вільні руки, відбувається, коли покупець і продавець мають попередні відносини; наприклад, шлюб, родинні стосунки, дружба, ділове партнерство чи працевлаштування. Коли такі відносини існують, існує значна ймовірність того, що одна сторона може певним чином вплинути на іншу або що обидві сторони будуть діяти разом, щоб спробувати обдурити справедливу ринкову вартість будинку. Давайте подивимося на цей приклад трансакції без будь-яких обмежень, яка називається «шахрайство з іпотекою». Смішна трансакція, яка не має жодної витягнутої руки.
Припустимо, Пітер хоче купити будинок. Він зустрічає свого двоюрідного брата Джека, який пообіцяв продати йому будинок за дешевшим курсом у 200,000 200,000 доларів США в обмін на 150,000 XNUMX доларів готівкою. Тоді як насправді будинок коштує XNUMX XNUMX доларів. Пітер, який знає, що Джек довіряє їм, намагається використати стосунки їх двоюрідного брата, щоб підвищити ціну купівлі будинку та отримати додаткові гроші. Цей вид дії називається іпотечним шахрайством.
Що вважається угодою на ринкових умовах?
«Транзакція між незалежними особами» у сфері нерухомості — це така операція, у якій покупець і продавець жодним чином не пов’язані один з одним. Кожна сторона вільна переслідувати свої власні інтереси в угоді такого характеру, і немає ніякого примусу чи маніпуляцій будь-якого типу.
Яка різниця між угодою на вільній стороні та незалежною угодою?
Приклад транзакції, яка не має довжини руки
Розглянемо такий сценарій: мати хоче продати машину синові. Вона може вирішити дати синові знижку на машину. Хоча вона могла б отримати кращу ціну, якщо б продала його третій стороні. У цьому випадку транзакція не на відстані витягнутої руки, оскільки покупець і продавець уже пов’язані як члени сім’ї.
Незважаючи на те, що цей приклад трансакцій, що не виділяються на витягнутої руки, нешкідливий, інших прикладів може бути більше. Виходячи з того, що ми сказали раніше, мати може попросити свого сина заплатити 800,000 500,000 доларів за її автомобіль вартістю XNUMX XNUMX доларів. Дитина може переплатити, бо вірить пораді матері. На даний момент мати вчинила шахрайство з іпотекою, що тягне за собою тяжкі наслідки, зокрема позбавлення волі. Крім того, щоб скористатися своєю дитиною. Операція, яка не має довжини, піддає ризику будь-яку зі сторін і кредитора. Оскільки умови та ціна угоди можуть бути відхилені на користь однієї чи іншої сторони, а не об’єктивного продажу між обома сторонами.
Іншим прикладом трансакції, яка не є винятком, є такий. Якщо засновник публічної фірми бере участь у фаворитизмі, призначаючи одного з членів своєї родини на важливу посаду всередині компанії; незважаючи на те, що були доступні інші більш кваліфіковані кандидати. В результаті цього можуть постраждати акціонери компанії.
Чи незаконна операція, яка не має довжини руки?
Трансакції, що не виділяються між собою, є законними, але через можливість шахрайства вони підлягають більшому розгляду, ніж угоди на вільних руках. Під час спроби отримати іпотеку для житла необхідно дотримуватися додаткових правил державного та приватного кредитора. Є кілька речей, яких кредитори хочуть уникати в сімейних операціях, і деякі з них на вашу користь.
Оскільки сімейні або дружні транзакції можуть бути легко заплямовані; кредитори хочуть переконатися, що і покупець, і продавець діють у своїх інтересах. Прийняття ціни, яка наближається до ринкової, і не бере участь у шахрайстві з іпотекою; наприклад, неправдива інформація, покупці соломи, завищені ціни тощо.
У разі угоди з недовгою стороною ви ризикуєте зіткнутися з більшими труднощами в отриманні позики через додаткові обмеження. Однак ви можете бути обкладені додатковими податками, оскільки IRS буде уважно стежити за тим, щоб за будинок сплачувалась справедлива ринкова вартість, а також сума відсотків. Якщо ви купуєте будинок за нижчою ціною, а потім продаєте його протягом кількох років, ви також можете бути обкладені податком на приріст капіталу.
Чи варто купувати будинок на відстань без винятку рук?
Купівля нерухомості у друга чи родича має численні переваги, але поєднання продажу житла та сім’ї іноді може бути складним.
№1. Додаткові обмеження
Здійснюючи трансакцію, що не має права на вільні руки, ви ризикуєте зіткнутися з більшими труднощами в отриманні позики через додаткові обмеження. Ви можете бути піддані додатковим податкам, оскільки IRS візьме до уваги справедливу ринкову вартість та суму відсотків, які ви отримуєте зі свого будинку. Якщо ви купуєте будинок за нижчою ціною, а потім продаєте його протягом кількох років, ви також можете бути обкладені податком на приріст капіталу.
№2. Зіткнення відносин
Інші члени сім'ї або знайомі, які безпосередньо не беруть участь у транзакції, в деяких випадках можуть позаздрити цьому сценарію. Наприклад, якщо ви придбаєте будинок, який був у родині десятиліттями. Хоча це не має прямого впливу на транзакцію, це може викликати деякі зіткнення у ваших стосунках. Тому, купуючи будинок у члена сім’ї чи друга, будьте обережні й уважно ставтеся до загального сприйняття.
№3. Фінансові зміни
Другим потенційним каменем спотикання є раптова зміна фінансового стану продавця. Це може спонукати їх попросити у вас додаткові гроші за придбання; особливо якщо вони надавали фінансування з підтримкою продавця замість іпотечного кредитора.
№ 4. Подарунок власного капіталу
Дарування власного капіталу дозволяє власникам житла продати свої будинки за ціною нижче ринкової. Це, як правило, полегшує передачу права власності між батьками та дітьми. Власний капітал – це різниця між ціною продажу та справедливою ринковою вартістю. Документально підтверджуючи дарування власного капіталу, власний капітал працює як початковий внесок для покупця. Це полегшує отримання іпотеки для покриття решти витрат.
Наслідки оподаткування трансакцій, не пов’язаних із довжиною
Існування трансакції, яка не є вільною, іноді може призвести до значних податкових наслідків для обох сторін. При неналежному врахуванні передачі майна. Принцип незалежності може вплинути на податковий результат операції.
незважаючи на участь у трансакції, що не є вільними; Сторони можуть зіткнутися зі суттєвими податковими наслідками, якщо продаж не здійснюється справедлива ринкова вартість.
Наприклад, якщо продавець реєструє операцію за ціною, що перевищує справедливу ринкову вартість, щоб капіталізувати прибуток. Або якщо він документує покупку за ціною, нижчою за справедливу ринкову вартість (щоб потенційно уникнути подвійного оподаткування), обидві сторони можуть підлягати подвійному оподаткуванню.
В результаті Податкова служба уважно вивчає операції, які можуть підпадати під цю категорію. Це робиться для того, щоб нерухомість римувала ринкові стандарти.
Оскільки операція може включати дарування власного капіталу, покупець все одно повинен задекларувати справедливу ринкову вартість як ціну продажу та сплатити податки з цієї суми. Причина в тому, що подарунок зараховується до цієї вартості. На цій основі даний капітал може оподатковуватися відповідно до федерального законодавства про податок на подарунки.
Яка різниця між довжиною руки та не довжиною руки?
У ділових угодах покупець і продавець не намагаються будь-яким чином впливати один на одного. Проте в угоді між сторонами, яка також називається угодою «рука об руку», покупці та продавці вже знають один одного особисто або через бізнес.
Поширені ситуації, що не пов’язані з довжиною руки
У той час як трансакції, що не виділяються на виручку, часто здійснюються в рамках продажу сімейної нерухомості, ця категорія охоплює будь-які інтимні стосунки, від друзів до орендодавців, колег та інших.
Нижче наведено загальні сценарії, за яких відбуваються трансакції, що не мають довжини руки:
№1. Короткостроковий продаж.
Короткий продаж має місце, коли власник майна отримує згоду від свого кредитора продати своє майно за меншу суму, ніж залишок боргу за його іпотекою; що має негативний фінансовий вплив на кредитора. Оскільки кредитор готовий втратити гроші в цьому типі трансакцій, він зробить це лише в тому випадку, якщо зможе підтвердити, що це типова трансакція, що не виділяється.
№2. Подвійне закриття.
Подвійне закриття відбувається, коли дві транзакції відбуваються один до одного. Це відбувається, коли перша транзакція набагато менша за вартість другої транзакції, яка відбувається відразу після цього. Перша трансакція буде не довжиною, оскільки вона не відображає справедливу ринкову вартість.
№3. Здача в оренду.
У рамках договору оренди майна з лояльним орендарем орендодавець може встановити ціну нерухомості нижче її справедливої ринкової вартості. Якщо це так, обидві сторони, можливо, знадобляться домовитися про дарування власного капіталу за трансакцією, що не має жодних обмежень, щоб уникнути майбутніх податкових наслідків.
№ 4. Маніпульована вартість
Покупець і продавець можуть погодитися встановити ціну на будинок набагато вище, ніж справжня ринкова вартість, щоб маніпулювати майбутньою вартістю перепродажу майна. Однак, оскільки оцінка нерухомості здійснюється на основі справедливої ринкової вартості, цей продаж призведе до проблем оподаткування для обох сторін.
Висновок
Трансакція, що не має права на вільні руки, відбувається, коли покупець і продавець вже мають особисті чи професійні відносини. При цьому відстань витягнутої руки не має особистого відношення. Обидва є законними, але більшість кредиторів і брокерів віддають перевагу операціям на вільних руках, оскільки вони простіші та вигідніші для відповідних сторін.
Під час закриття угоди важливо розрізняти ці два варіанти, щоб уникнути наслідків трансакції з оподаткуванням, не пов’язаним із вільними виручками, якщо вони невірно представляють свою ситуацію. Загалом відповідні органи та кредитори забезпечують чесні операції, незалежно від відносин покупець-продавець.
Поширені запитання про трансакцію, яка не стосується довжини руки
Що таке іпотека без винятку рук?
Іпотека, яка не має довжини руки, — це позика, в рамках якої кошти з відповідного плану самостійного управління позичаються собі або в якості співпозичальника подружжю, дитині чи іншим особам, пов’язаним кровними, шлюбними чи іншими зв’язками.
Що таке дохід за межами вільної руки?
Незалежний дохід – це сума доходу, що не є вільними, включаючи всю суму, а не лише ту частину, яка перевищує суму, яка була б отримана, якби сторони вели справу на вільних руках.
Чи можу я купити будинок разом із сином?
Так. Багато кредиторів із задоволенням схвалюють спільну іпотеку членів сім'ї. Багато батьків подають заяву на отримання іпотеки разом зі своїми дітьми, щоб допомогти їм піднятися по сходах власності.
Чи дозволяє FHA дарування власного капіталу?
FHA дозволяє дарувати власний капітал, якщо резиденція продається від одного члена сім’ї іншому. Оскільки позики VA та USDA не потребують початкового внеску, подарунки щодо акцій є рідкістю.
Статті по темі
- Трансферне ціноутворення: визначення, рекомендації та значення
- РІЗНИЦЯ МІЖ ОРЕНДОМ ТА ОРЕНДОМ: Визначення та види
- PRODUCT MIX: найкращі стратегії комбінації продуктів для масштабування будь-якого бізнесу (+ докладний посібник)
- Аналіз впливу на бізнес BIA: докладні етапи процесу та приклади
- Справедлива ринкова вартість: як обчислюється справедлива ринкова вартість
