Будь то страхування, податок на майно, купівля нерухомості чи навіть оренда квартири, до більшості контрактних угод, доступних у державі, додається положення про ескалатор. Але чому застереження про ескалатор часто зустрічається в контрактах, чи це в контексті вашої договору оренди чи договору купівлі житла, і як ви можете з цим впоратися? Цей посібник надає відповіді на все, що вам потрібно знати про пункт про ескалатор у сфері нерухомості.
Застереження про ескалатор
Як правило, пункт у будь-якому контракті є положенням про коригування. У сфері нерухомості це положення використовується двома поширеними способами. У договорі пропозиція покупцю та договір оренди між орендодавцем та орендарем. Навіть коли використовується в різних випадках, пункт про ескалатор служить одній і тій же меті.
Що таке застереження про ескалатор?
Застереження про ескалатор — це положення в контракті, яке дозволяє сторонам збільшити вартість початкової ціни або пропозиції, зробленої орендодавцю або продавцю житла. Це положення також відоме як застереження про ескалацію. Вони додаються в андеррайтинг пропозицій, що свідчить про те, що покупець бажає і може покращити свою початкову пропозицію, якщо в майбутньому будуть представлені більші пропозиції. Окрім пропозиції покупця продавцю, пункт про ескалатор також додається до договору оренди або навіть до страхового покриття. Застереження про ескалатор у договорі оренди, однак, відрізняється від мети пропозиції, зробленої продавцеві.
Як це працює?
Як це працює, багато в чому залежить від договору. Наприклад, коли положення про ескалатор додається до страхування, воно служить тій же цілі, що й у реальному стані чи оренді, але функціонує інакше. Однак, безсумнівно, за певних умов відбудеться підвищення ціни початкової пропозиції.
Застереження про ескалацію нерухомості
Застереження про посилення нерухомості — це положення в контракті, яке дозволяє покупцеві підвищити ціну, за якою він збирається придбати нерухомість, якщо інші покупці запропонують вищу ціну до певної суми. Це стратегія, яка використовується, щоб переконати продавця в намірі покупців купити будинок на продаж.
Наприклад, Вільямс запропонував купити власність Адама за 470,000 2000 доларів. Однак є ймовірність, що хтось інший запропонує заплатити за нерухомість вищу ціну. Вільямс просто збирається додати положення про те, що він готовий підвищити ціну на $10,000 до $475,000. Це просто означає, що якщо інший покупець вирішить купити будинок за 480,000 XNUMX доларів, продавець все одно розглядатиме пропозицію Адама, поки не отримає пропозицію вище XNUMX XNUMX доларів.
Як працює ескалація нерухомості?
Покупець, який пише і представляє продавцю пропозицію, напевно бачив будинок на продаж. Пропозиція має містити три ключові компоненти. Це такі
- Початкова пропозиція
- Ціна, на яку зросте пропозиція
- Максимальна пропозиція є обмеженням ціни пропозиції.
Використовуючи наведений вище приклад, початкова пропозиція Вільямса становить 470,000 2000 доларів США. Ціна, на яку збільшується пропозиція, становить 480,000 доларів США, а максимальна пропозиція становить 450,0000 475,000 доларів США, що є найвищою ціною, за яку покупець готовий придбати будинок. Більш детально, Клінтон є ще одним покупцем, який має інтерес до власності Адама. Він пропонує заплатити за це 2000 476,000 доларів. Це нижче пропозиції Вільяма, тому продавець не зацікавлений у його пропозиції. Джордж пропонує заплатити XNUMX XNUMX доларів, що перевищує початкову пропозицію Вільямса, це просто означає, що він збільшить свою пропозицію на XNUMX XNUMX доларів, а нова пропозиція становитиме XNUMX XNUMX доларів.
Коли покупець повинен включити в пропозицію застереження про ескалацію?
Покупець не хотів би пропустити якусь вигідну угоду. Особливо, якщо будинок все ще недоторканий і потребує незначного ремонту або взагалі не потребує ремонту, розташований у хорошому середовищі з великими шансами збільшити вартість. Таким чином, покупці включають положення про ескалатор, коли;
№1. Будинок — гаряча погоня.
В основному це коли є кілька покупців, які виявляють інтерес до будинку і намагаються перевершити інших.
№2. Коли ви хочете, щоб ваша пропозиція виділялася
Коли ви хочете, щоб ваша пропозиція виділялася. Коли є багато потенційних покупців, у тому числі застереження про ескалацію у вашій пропозиції показує продавцю, що ви серйозно ставитеся до покупки будинку, що може допомогти вашій пропозиції виділитися.
№3. Прискорити процес торгів
Ви також можете включити це в свою пропозицію, якщо хочете зробити процес торгів ефективнішим та швидким. Вказуючи найвищу ціну, яку ви б придбали будинок, інші покупці, швидше за все, з часом відступлять.
Застереження про ескалатор в договорі оренди
Більшість договорів оренди містять застереження про ескалацію. Хоча бувають випадки, коли орендар може підписати договір оренди, не розуміючи належним чином змісту. Зазвичай це призводить до бійки під час перегляду орендної плати. Тому важливо правильно оформити договір оренди, ви також зверніться до адвоката, щоб виділити кожен пункт у договорі оренди.
Коли договір оренди поновлюється після закінчення терміну його дії, пункт про ескалатор у договорі дозволяє орендодавцю підвищити базову орендну плату. Найчастіше підвищення зазвичай становить відсоток від орендної плати, на що погоджуються обидві сторони. Пункт про ескалатор в договорі оренди дозволяє кредитору підвищити орендну плату. Однак підвищення орендної плати відбудеться лише за дотримання певних умов. Умовою здебільшого є підвищення податків, вартості життя, інфляції або операційних витрат. Це просто означає, що положення завжди було частиною вашого контракту, але набуває чинності за деяких умов, таких як підвищення вартості життя або навіть інфляція.
При поновленні договору оренди після закінчення терміну його дії застереження про посилення в договорі оренди дозволяє орендодавцю (орендодавецю) збільшити базову ставку. Розмір підвищення зазвичай становить відсоток від орендної плати, і обидві сторони погоджуються з цим.
Чому орендодавці включають застереження про ескалацію до договору?
Орендодавці зазвичай додають пункт про ескалатор у свою угоду оренди, щоб скористатися перевагами ринкових умов. Це особливо актуально, якщо будинок розташований у районах, де швидко зростає орендна плата. Тож орендодавець не хотів би погоджуватись на жодну довгострокову угоду. Він програє, якщо буде загальне підвищення орендної плати або підвищення податку. Тому орендодавці вимагають від орендарів погодитися з пунктом про посилення у своєму договорі оренди.
Відповідь орендарів на застереження про посилення
Залежно від типу посилення, який орендодавець додає до вашої договору оренди, ви можете домовитися про умови, особливо якщо це пункт про ескалатор збільшення відсотка.
Ви також можете виділити час для розрахунку нової орендної плати. Це допоможе виявити ваші помилки та вимагати від орендодавця розкрити розрахунки, які були зроблені.
Типи застереження про ескалатор
Нижче наведено деякі положення про ескалатор в договорі оренди.
№1. Застереження про індексований ескалатор
Індексована ескалація переважно непередбачувано висока, що призводить до орендної плати. З індексованим застереженням про ескалацію підвищення орендної плати пов’язане з індексом споживчих цін, опублікованим Бюро статистики праці в Сполучених Штатах. Якщо ваша оренда включає положення про підвищення ІСЦ, ваша орендна плата буде зростати рівномірно з попередньо визначеною мірою інфляції.
№2. Регулярний крок Збільшення Ескалації Ескалації
Поступове зростання означає, що сума вашої оренди буде зростати на заздалегідь визначену величину через регулярні проміжки часу. Це означає, що якщо ваша орендна плата буде періодично зростати на певну суму, скажімо, 3 долари за квадратний фут. Якщо ви спочатку заплатили 10 доларів, ваша орендна плата збільшиться на 3 долари за квадратний метр. Такий тип ескалації дає орендарам чітке уявлення про орендну плату завчасно. І з цими знаннями вони заздалегідь готуються до своєї фінансової відповідальності перед власником.
№3. Застереження про ескалацію збільшення відсотка
У пункті про збільшення відсотка орендна плата підвищується на певний відсоток. Наприклад, орендодавець може включити ескалацію, згідно з якою орендна плата збільшиться на 1% від поточної орендної плати. Ви також можете домовитися про оренду з орендодавцем, щоб домовитися про відсоткове збільшення орендної плати протягом усього терміну оренди.
№ 4. Пряма ескалація операційних витрат
Положення про ескалатор, додане до вашого пункту, просто означає, що ваша орендна плата буде зростати щоразу, коли зростають витрати на експлуатаційні рахунки, такі як опалення, електроенергія, технічне обслуговування та безпека. Якщо цей пункт додається до вашого пункту, ви повинні переконатися, що ваш орендодавець у письмовій формі чітко визначить, що він має на увазі під експлуатаційними витратами.
№ 5. Застереження про податковий ескалатор
Якщо до вашої орендної плати включено застереження про прохідну орендну плату, ваша поточна орендна плата зросте лише в тому випадку, якщо податки на майно вашого орендодавця зростуть протягом періоду вашої оренди. Це означає, що ви, як правило, несете відповідальність за оплату частки збільшення на основі одиниць займаного простору.
Як часто орендна плата зростає?
Коли справа доходить до підвищення цін на оренду, це зазвичай відбувається в будь-який з цих моментів;
- Щороку. Коли почалася ваша оренда
- Через якийсь час. Це може бути кожні три роки або 5 років залежно від вашої домовленості з орендодавцем.
- Коли настав час поновити орендну плату
Застереження про податковий ескалатор
У сфері нерухомості пункт про податковий ескалатор зустрічається в договорі оренди. Положення про ескалатор оподаткування в договорі оренди передбачає, що орендна плата зростає щоразу, коли збільшується податок на нерухомість. Це просто означає, що збільшення комерційної оренди має бути співмірним зі збільшенням податків на нерухомість.
Страхування ескалатора
Застереження про ескалатор також додається до страхових полісів. У страховій галузі застереження про ескалатор також відоме як підтвердження інфляції. Страхування захищає від збитків або пошкоджень. Чому це стосується будь-якого страхового покриття, фактор ескалатора в інфляції. Інфляція може сильно вплинути на вашу вимогу, так що здається, що ви були недостатньо застрахованими. Це пов’язано з підвищенням вартості речей.
Чому до страхування необхідно додати застереження про ескалатор?
Інфляція може сильно вплинути на вашу вимогу, так що здається, що ви були недостатньо застрахованими. Це результат подорожчання речей. Додавання застереження про ескалатор до страхування дозволяє страховику збільшити страхове покриття залежно від поточної вартості сировини, праці та інших факторів. Що ж, перед тим, як ви не погоджуєтеся зі своєю страховою компанією або сперечаєтеся про пункт про ескалатор, доданий до вашого полісу, пам’ятайте про невпинне зростання вартості речей. Якщо ви коли-небудь пред'явите претензію, ви в кінцевому підсумку покопаєтеся глибоко в кишені, щоб покрити вартість речей.
Чи є положення про ескалатор гарною ідеєю?
Продавець дізнається, скільки ви готові витратити, що може підвищити привабливість пропозиції. Переговори з продавцем можуть призвести до отримання кращої пропозиції. Інші сфери переговорів не враховуються застереженням про ескалацію.
Який інший термін означає положення про ескалацію?
Коли ви визначите свій ідеальний будинок, настав час співпрацювати з вашим агентом з нерухомості, щоб скласти конкурентну пропозицію. Умова, відома як умова ескалації або ескалатор, може бути включена до вашої пропозиції, якщо ви та ваш агент з нерухомості впевнені, що будуть конкуруючі пропозиції.
Чи можуть застереження про ескалацію завдати вам шкоди?
Ризики, пов’язані із застереженнями про підвищення: якщо покупець подає пропозицію із застереженням про підвищення, не знаючи про умови та ціну конкуруючих пропозицій або не вказуючи граничну ціну, покупець може сплатити значно більше, ніж він спочатку планував. власність.
Як довести положення про ескалацію?
У вкладенні до вашої пропозиції ви надсилаєте застереження про ескалацію, у якому вказуєте, до якої суми зросте ваша ставка у випадку конкуруючих пропозицій, до заздалегідь визначеного ліміту. Як правило, доказом, необхідним для активації положення, є копія конкурентної пропозиції.
Як подолати застереження про ескалацію?
Зробивши пропозицію, яка є вищою за максимальну ціну іншого покупця, ви зможете перевищити ціну одного покупця із застереженням про підвищення. Максимальна ціна не може бути розголошена агентом продавця, тому ви повинні надіслати найкращу пропозицію та сподіватися, що її приймуть.
Чи може продавець відмовитися від умов ескалації?
Прийняти рішення щодо того, що робити, коли пропозицій декілька; продавці можуть вирішити прийняти одну пропозицію, відхилити всі пропозиції або зробити зустрічну пропозицію. Крім того, продавець може вирішити виключити застереження про ескалацію, встановивши фіксовану ціну на майно.
Висновок
У той час як продавець буде дуже схвильований, що є можливість продати свою нерухомість за вищою ціною, покупець має шанс заплатити більше, ніж коштує будинок. Орендар також має справу з безперервним зростанням договору оренди, майже нічого або зовсім не зробивши для цього. Тому що вони лише просувають свої інтереси.
Поширені запитання про ескалатор
Чи можете ви відмовитися від застереження про ескалацію?
Пом’якшувальні обставини, передбачені контрактом, визначать, чи зможете ви відмовитися від положення про посилення.
Що таке застереження про ескалацію та деескалацію?
Застереження про деескалацію — це положення в умовах контракту, яке дозволяє знизити ціну після підписання контракту
