30-річна іпотека з фіксованою ставкою є популярним вибором серед покупців житла. Однак бувають випадки, коли ваше фінансове становище не дозволяє придбати житло, навіть якщо ви цього дуже хочете. Єдиний спосіб завершити покупку житла, коли початковий внесок недоступний, — це взяти кілька позик. Комбінована іпотека може бути варіантом, який допоможе вам купити будинок, який ви хочете, але є недоліки, про які слід пам’ятати, перш ніж підписувати будь-які документи.
Давайте розглянемо ці недоліки та кожну деталь інформації, яка вам знадобиться, щоб прийняти найкраще рішення щодо контрейлерної іпотеки.
Комбіновані іпотечні кредити також відомі як контрейлерні кредити
огляд
Якщо ви шукаєте житло, але воно виходить за ваш ціновий діапазон, особливо на гарячих ринках, контрейлерна позика може допомогти з попередніми витратами.
Комбінована позика – це друга позика після першої іпотеки для фінансування однієї нерухомості. Зазвичай він використовується для зменшення початкових витрат на іпотеку, таких як початковий внесок або приватне страхування іпотеки, яке багато кредиторів вимагає для першої іпотеки.
Більшість кредиторів вимагають початковий внесок у розмірі не менше 20% вартості житла. Однак мати стільки готівки на руках (без ризику для своїх заощаджень) не завжди можливо, особливо якщо вартість житла швидко зростає.
Деякі програми, такі як Федеральне житлове управління (FHA) або кредити у справах ветеранів (VA), дозволяють позичальникам вкладати менше грошей. Тим не менш, вони мають певні вимоги (дохід, місцезнаходження тощо), яким ви повинні відповідати. Крім того, вам може знадобитися сплатити додаткові комісії, що робить контрейлерний кредит більш привабливим варіантом.
Ось що вам потрібно знати про контрейлерні позики на житлові позики.
Історія контрейлерних позик або іпотеки
На початку 20-х (до кризи житла) багато кредиторів пропонували кредити на житло тим, хто не мав традиційного початкового внеску в 2000%. За даними Фурманського центру нерухомості та міської політики Університету Нью-Йорка, у 2006 році чверть усіх позичальників скористалася контрейлерною позикою.
Це означало, що позичальники використовували дві позики на житло, щоб покрити вартість житла, одну на 80%, а іншу на 20% першого внеску. Коли бульбашка житла лопнула, багато власників будинків залишилися з від’ємним капіталом, також відомим як «під водою» (або перевернутими своїми кредитами).
У результаті багато людей не виплачували свої іпотечні кредити, а наявність двох іпотечних кредитів ускладнювало отримання модифікації кредиту або схвалення короткого продажу.
Співвідношення кредиту до вартості контрейлерних позик було обмежено 90% після відновлення житлового будівництва. Це означає, що ви повинні зробити початковий внесок у розмірі 10%, а не позику 80-20, яка була популярною під час економічного зростання.
Як працює контрейлерна іпотека
Комбінована іпотека працює: ви отримуєте іпотеку на 80% вартості будинку. Замість того, щоб платити решту 20% готівкою, ви берете другий кредит (зазвичай під 10%), а потім вкладаєте решту 10% готівкою.
Припустімо, що ви хочете купити будинок вартістю 200,000 20,000 доларів, але маєте лише 160,000 80 доларів заощаджень. Ви б отримали іпотечний кредит на 20,000 10 доларів (20,000%), використовуючи стратегію контрейлерної позики. Тоді ви візьмете контрейлерну позику на додаткові 10 XNUMX доларів (XNUMX%). Нарешті, ви заплатите решту $XNUMX XNUMX (XNUMX%).
Ви використовуєте цю стратегію, щоб отримати обидві позики одночасно. Друга менша позика, як правило, позика або кредитна лінія під нерухоме майно (HELOC) із 10-річним періодом вилучення, доповнює першу, щоб задовольнити ваші загальні потреби в запозиченнях.
Однак ви не зобов’язані отримувати кредити від того самого кредитора. Якщо ви повідомите свого основного іпотечного кредитора про те, що маєте намір використати контрейлерну позику, він направить вас до другого кредитора, який може надати додаткове фінансування.
Види контрейлерного кредиту
Описаний вище сценарій є найпоширенішою структурою контрейлерної позики, але це не єдиний спосіб розподілу коштів. Ось більш детальний огляд трьох найпопулярніших альтернатив.
80/10/10
Комбіновані позики також відомі як позики 80/10/10, оскільки це найпоширеніший спосіб розподілу коштів у відсотках. Перше число означає основну суму іпотеки (80%), тоді як друге число означає суму контрейлерної позики (10%). Остаточна сума являє собою початковий внесок (10%).
80/15/5
Це схоже на позику 80-10-10, але ви можете віддати перевагу, якщо у вас є менше 10% для першого внеску.
75/15/10
Ще один популярний спосіб розподілу контрейлерної позики – 75/15/10. Це означає, що перша іпотека становить 75% вартості покупки, вторинна позика – 15%, а початковий внесок – 10%. Ця версія часто використовується під час фінансування квартири, оскільки іпотечні ставки вищі, коли співвідношення кредиту до вартості (LTV) перевищує 75%.
Використовуючи той самий приклад на 200,000 75 доларів США, наведений вище, комбінована позика 15/10/XNUMX виглядатиме так:
- Основна позика: $150,000 75 (XNUMX%).
- Вторинна позика: $30,000 15 (XNUMX%)
- Перший внесок: $20,000 10 (XNUMX%)
Чому може бути важко отримати контрейлерну позику
Теоретично, контрейлерна позика виглядає кращим варіантом, але є ризики, тому кредитор вимагатиме підтвердження того, що ви можете впоратися з додатковим боргом.
Єдине, про що слід пам’ятати, це те, що іпотечний кредитор враховуватиме співвідношення вашого боргу до доходу (DTI) під час схвалення вашої позики. Оскільки ви, по суті, берете дві позики на будинок, ви берете на себе більше боргів, тому вам знадобиться більший дохід, щоб покрити обидва.
Ваш DTI не повинен перевищувати 28%, тобто загальна місячна вартість обох позик не може перевищувати 28% вашого валового місячного доходу. Наприклад, якщо ваш місячний дохід до оподаткування становить 6,000 доларів США, ви не матимете права на отримання контрейлерної позики, вартість якої перевищує 1,680 доларів США на місяць.
Крім того, оскільки отримання двох окремих позик одночасно є ризикованим, вам знадобиться хороша кредитна історія, щоб претендувати на контрейлерну позику. Кожен кредитор має різні вимоги, але кредитний рейтинг не менше 680.
Переваги та недоліки контрейлерних позик
Ви повинні або не повинні брати контрейлерний кредит з кількох причин.
Переваги контрейлерних кредитів
#1. Уникнення PMI
Однією з найпоширеніших причин для отримання контрейлерної позики є ухилення від сплати приватного іпотечного страхування (PMI), яке захищає кредитора в разі дефолту. Отримання двох іпотечних кредитів дешевше для домовласника, а відсотки зазвичай не підлягають оподаткуванню. Перш ніж приймати таке важливе фінансове рішення, рекомендуємо проконсультуватися зі своїм податковим консультантом.
Якщо у вас є 20% або більше акцій у вашому домі, ви маєте законне право вимагати, щоб ваш кредитор припинив ваш PMI. В іншому випадку позикодавець повинен припинити PMI, коли ви досягнете 22% власного капіталу у своєму будинку.
#2. Зменшені початкові внески
Комбінована іпотека також може бути використана для фінансування понад 80% вартості придбання будинку (також відома як 80% кредиту до вартості або LTV).
Наприклад, якщо у покупця житла достатньо грошей лише на 5% початкового внеску, він може отримати кредит 80/15/5. «80» означає першу іпотеку, яка покриває перші 80% вартості будинку. «15» відноситься до другої іпотеки, яка покриває решту 15% вартості покупки. «5» означає початковий внесок у розмірі 5%, який вносить позичальник.
Це можна зробити двома способами: 80/15/5 або 80/10/10. Однак деякі кредитори пропонують варіант 80/20, за якого друга іпотека покриває решту вартості покупки без початкового внеску.
№3. Зручність
Комбінований кредит може бути корисним інструментом для покупців житла. Вам не потрібно йти на два етапи закриття, підписувати два комплекти документів або оплачувати дві різні витрати на закриття, тому що контрейлерна іпотека закривається одночасно з першою іпотекою. Якщо ваш основний кредитор не пропонує контрейлерні позики, він, швидше за все, порекомендує іншого кредитора, з яким у них є робочі відносини.
Другу позику іноді можна структурувати так, щоб домовласник міг отримати від неї вигоду. Наприклад, якщо друга позика є кредитною лінією для власного капіталу, домовласник може використати кошти для покращення житла.
Комбіновані кредити також можуть бути структуровані таким чином, щоб приймати лише відсоткові платежі. Це означає, що вам потрібно сплачувати відсотки лише протягом певного періоду, але ви можете додати скільки завгодно основної суми.
Ця опція дає домовласникам більше можливостей щодо того, як вони можуть витратити свої гроші. Вони могли б помістити це у свій 401 (k) або інші фінансові інвестиції, погасити борг за кредитною карткою під високі відсотки або відкласти це на чорний день.
#4. Уникнення великих відсоткових ставок за кредитами
Якщо ви шукаєте дорожче житло, контрейлерна позика може дозволити вам уникнути лімітів кредитування великих позик. Нижчі процентні ставки на першу іпотеку підуть вам на користь.
Недоліки контрейлерних позик
З іншого боку, контрейлерна іпотека має кілька недоліків, які можуть відштовхнути позичальника. Ось кілька прикладів:
#1. Вищі процентні ставки
Оскільки друга іпотека прив’язана до короткострокових процентних ставок, вона зазвичай фінансується за вищою ставкою, ніж основна іпотека. Згодом ці ставки можуть перевищити вартість PMI.
#2. Вищі щомісячні платежі
Друга іпотека зазвичай обмежується основним місцем проживання та має коротший термін позики, ніж перша іпотека. Це означає більші щомісячні платежі по іпотеці та обмеження щодо типу проживання.
#3. Сумові обмеження
Друга іпотека також обмежена сумою кредиту не більше 100,000 XNUMX доларів США. Деякі кредитори, однак, дозволяють більше.
Альтернативи контрейлерної іпотеки
#1. Оплатіть приватне іпотечне страхування
Ви можете віддати перевагу платити за PMI, особливо якщо PMI дешевше на місяць, ніж другий іпотечний платіж. Кредитори повинні скасувати PMI, коли у вас буде 22% власного капіталу в їхньому будинку, але ви можете подати запит на скасування раніше, якщо вони мають 20% власного капіталу.
#2. Подайте заявку на іпотеку Jumbo
Якщо ваш кредитний рейтинг і відношення заборгованості до доходу достатньо високі, щоб отримати велике кредитування, ви можете віддати перевагу робити разовий щомісячний платіж.
#3. Придбайте дешевше житло
Купівля дешевшого житла може дозволити вам претендувати на відповідну позику, а не на велику позику. Це позбавить вас потреби в контрейлерній позиці, щоб уникнути великої іпотеки.
Більш доступний будинок може дозволити вам дозволити собі початковий внесок у розмірі 20%, усуваючи потребу в PMI.
# 4. Отримайте прохідний кредит
Ви розглядаєте можливість отримання контрейлерної позики, оскільки збираєтеся переїхати, але ще не продали свій будинок? Прохідний кредит може бути кращим варіантом.
Ця короткострокова позика на житло заповнює проміжок між моментом купівлі вашого нового житла та надходженням коштів від продажу вашого попереднього житла. Зазвичай ви можете позичити до 80% вартості початкового житла на терміни від шести місяців до одного року. Якщо ви бажаєте отримати другу позику на короткий термін, щоб вам не довелося вносити два платежі за іпотекою протягом тривалого часу, ви можете віддати перевагу прохідній позиці.
Ваше фінансове становище та вартість житла у вашому районі, швидше за все, вплинуть на вибір між контрейлерною позикою та іншими варіантами.
Інші можливості
- Позика під державну підтримку: Деякі позики, забезпечені федеральним урядом, дозволяють покупцям житла вкладати менше грошей. Позики FHA, наприклад, вимагають лише 3.5% зниження, хоча іпотечне страхування вимагається. Якщо ви відповідаєте певним критеріям, позики VA та USDA не потребують початкового внеску.
- Програми допомоги з початковим внеском: Якщо ви вперше купуєте житло, ви можете мати право на спеціальні програми або гранти, які допоможуть вам заощадити гроші на перший внесок. У більшості випадків вам не доведеться турбуватися про сплату PMI або наявність достатніх заощаджень.
Висновок
Перш ніж брати дві іпотечні кредити, порахуйте, щоб переконатися, що ви заощаджуєте гроші. Хоча уникнення PMI може здатися привабливим, ви можете сплатити за позики більше, ніж за іпотечне страхування. Найкращий спосіб заощадити гроші протягом кредиту на житло – це чекати, доки ви не отримаєте достатньо початкового внеску, щоб уникнути двох позик або PMI. Якщо це не для вас, у нас є інші варіанти придбання житла з низьким початковим внеском.
Статті по темі
- 80-10-10 Кредит: все, що ви повинні знати!!!
- Як уникнути PMI (приватного іпотечного страхування): докладний посібник
- КОНТРЕЙЛЬНИЙ КРЕДИТ: визначення, плюси, мінуси та варіанти рефінансування
- ЩО ТАКЕ ІПОТЕКА JUMBO? Ставки та ліміти у 2023 році
посилання
