Перехідна позика – це короткострокова позика, яка береться спеціально для фінансування початкового внеску за іпотечним кредитом. Простіше кажучи, якщо ви хочете зробити пропозицію щодо нового будинку, перш ніж продавати поточний, але вам потрібні додаткові гроші, прохідний кредит може вам допомогти. Але виникає питання: «Чи це правильний вибір для вас?» Крім того, як саме працює прохідний кредит?
Ми розповімо вам про тонкощі прохідних кредитів, щоб ви могли вирішити, чи підходять вони для покупки вашого житла.
Що саме таке прохідний кредит?
Перехідна позика – це вид короткострокового фінансування, який дозволяє фізичним особам і підприємствам позичати кошти на строк до року. Прохідні позики, також відомі як проміжні позики, проміжне фінансування, фінансування розриву та поворотні позики, забезпечуються заставою, наприклад житлом позичальника чи іншими активами. Прохідні кредити мають процентні ставки від 8.5% до 10.5%, що робить їх дорожчими, ніж традиційні довгострокові варіанти фінансування.
З іншого боку, перехідні позики мають швидший процес подання заявки та андерайтингу, ніж традиційні позики. Крім того, якщо ви можете отримати іпотечний кредит на придбання нового будинку, ви, ймовірно, зможете отримати прохідну позику, припускаючи, що у вас є необхідний капітал у вашому першому будинку. Таким чином, прохідні кредити є популярним варіантом для домовласників, яким потрібен швидкий доступ до коштів для придбання нового житла перед продажем поточного.
Як працює перехідне кредитування?
Коли домовласник вирішує продати свій поточний будинок і купити новий, може бути важко отримати контракт на продаж будинку, а потім закрити новий протягом того самого часу. Крім того, домовласник може бути не в змозі зробити початковий внесок за другий будинок, доки не буде отримано виручку від продажу свого першого будинку. У цьому випадку домовласник може використовувати свій поточний будинок як заставу для прохідної позики для покриття початкового внеску за новий будинок.
У цьому випадку домовласник може працювати зі своїм поточним іпотечним кредитором, щоб отримати кредит на шість-дванадцять місяців, щоб «подолати розрив» між новою покупкою та продажем свого старого будинку. Прохідні позики пропонують не всі традиційні іпотечні кредитори, але їх частіше пропонують онлайн-кредитори. Незважаючи на те, що прохідні позики забезпечуються житлом позичальника, через короткий термін позики вони часто мають вищі процентні ставки, ніж інші варіанти фінансування, такі як кредитні лінії для власного капіталу.
Коли перше житло позичальника продається, виручені кошти можуть бути використані для погашення прохідної позики, залишаючи йому лише іпотеку на новий будинок. Якщо будинок позичальника не буде продано протягом терміну позики, він буде відповідати за виплати своєї першої іпотеки, іпотеки свого нового будинку та прохідної позики. Таким чином, бридж-кредити є ризикованим варіантом для домовласників, які навряд чи продадуть свій будинок за короткий проміжок часу.
Приклад прохідної позики
Щоб придбати Sony Building у Нью-Йорку в 2016 році, Olayan America Corp. отримала прохідний кредит від ING Capital. Короткострокову позику було схвалено швидко, що дозволило Олаяну швидко закрити будівлю Sony. Позика допомогла покрити частину витрат на придбання будівлі, поки Олаян не зміг забезпечити більш постійне, довгострокове фінансування.
Традиційні позики проти мостових позик
Прохідні кредити зазвичай легше подавати, затверджувати та фінансувати, ніж традиційні кредити. Однак в обмін на зручність ці позики зазвичай мають короткі терміни, високі відсоткові ставки та високі комісії за надання.
Позичальники зазвичай погоджуються на ці умови, оскільки їм потрібен швидкий і легкий доступ до коштів. Вони готові платити високі відсотки, оскільки розуміють, що позика надається на короткий період часу, і мають намір швидко погасити її за допомогою довгострокового фінансування з низькими відсотками. Крім того, більшість бридж-кредитів не мають штрафів за погашення.
Види прохідного кредиту
Прохідні позики класифікуються на чотири типи: відкриті прохідні позики, закриті прохідні позики, перші прохідні позики та другі прохідні позики.
#1. Закрита прохідна позика
Закрита прохідна позика доступна на заздалегідь визначений період часу, погоджений обома сторонами. Кредитори з більшою ймовірністю погодяться на це, оскільки це дає їм більшу впевненість щодо повернення кредиту. Він має нижчі процентні ставки, ніж традиційний прохідний кредит.
#2. Open Bridge Loan
Спосіб погашення відкритого бридж-кредиту невідомий на початку, і немає встановленої дати погашення. Більшість перехідних компаній вираховують відсотки за позику з авансу, щоб гарантувати безпеку своїх коштів. Позичальники, які не впевнені, коли очікуване фінансування буде доступним, віддають перевагу відкритій прохідній позиці. Оскільки погашення позики є невизначеним, позикодавці стягують вищу відсоткову ставку за цей тип проміжної позики.
#3. Позика для покриття перших витрат
Позикодавець отримує першу плату за майно за допомогою першої суми кредиту. Якщо є дефолт, першим буде виплачено першому кредитору бридж-кредиту, а потім іншим кредиторам. Через низький рівень андеррайтингового ризику позика має нижчі відсоткові ставки, ніж кредити з перехідною платою.
#4. Друга позика для компенсації витрат
Позикодавець бере другу плату після існуючої першої плати кредитора для другої позики для подолання плати. Ці позики зазвичай надаються на короткий період часу, менше року. Вони мають більшу ймовірність дефолту і, таким чином, приваблюють вищі процентні ставки. Після того, як усі зобов’язання перед першим кредитором прохідної позики будуть сплачені, другий позикодавець почне відшкодовувати платежі від клієнта. З іншого боку, проміжний позикодавець для позики за другою заставою має ті самі права повернення володіння, що й позикодавець за першою заставою.
Переваги прохідних кредитів
Одна з переваг бридж-кредитів полягає в тому, що вони дозволяють отримати вигоду з можливостей, які ви б інакше втратили. Домовласник, який бажає купити новий будинок, може включити в контракт пункт про те, що він або вона придбає будинок лише після продажу поточного. Однак деяким продавцям така угода може бути незручна, і вони можуть продати нерухомість іншим готовим покупцям. Ви можете скористатися прохідною позикою, щоб внести початковий внесок на будинок, поки чекаєте завершення продажу іншого будинку.
Містова позика також займає менше часу, щоб отримати право на отримання та отримати схвалення, ніж традиційна позика. Швидке оформлення бридж-кредиту дозволяє придбати нове житло, чекаючи найкращої пропозиції по старому. Через тривалий період очікування традиційних кредитів ви можете бути змушені орендувати квартиру, що може вплинути на ваш бюджет. Крім того, залежно від кредитних угод, бридж-кредити дозволяють гнучкі умови оплати. У вас є можливість почати погашення кредиту до або після отримання довгострокового фінансування або продажу старого майна.
Перехідна позика з недоліками
Отримання прохідного кредиту означає, що вам доведеться сплатити дві іпотечні кредити плюс прохідний кредит, поки ви чекаєте на продаж вашого старого будинку або завершення довгострокового фінансування. Якщо ви не зможете виконати свої кредитні зобов’язання, кредитор прохідної позики може вилучити ваше житло, що призведе до ще більших фінансових проблем, ніж ви мали до того, як взяли прохідну позику. Крім того, стягнення може призвести до втрати вашого житла.
Прохідні кредити дорогі як короткострокова форма фінансування через високі відсоткові ставки та відповідні комісії, такі як платежі за оцінку, первинні збори та юридичні витрати кредитора. Крім того, деякі кредитори вимагають, щоб ви взяли у них іпотечний кредит, що обмежує вашу можливість порівнювати іпотечні ставки в різних фірмах.
Звичайні відсоткові ставки за позикою на житло
Процентні ставки по бридж-позиках, як правило, вищі, ніж за звичайними відсотковими ставками, з комісією, що на 2% перевищує базову ставку. Прохідні позики, як і традиційні іпотечні кредити, мають витрати на закриття (які можуть коливатися від кількох тисяч доларів до певного відсотка від вартості позики) та комісію за відкриття. Ви також можете заплатити за оцінку.
Однак, оскільки захист покупця часто обмежений у випадку, якщо продаж його поточного будинку провалиться, дуже важливо прочитати умови, пов’язані з будь-якою пропозицією прохідного кредиту. Оскільки прохідні позики забезпечені вашою наявною власністю, кредитор може вилучити їх, якщо платежі не будуть здійснені вчасно. Пам’ятаючи про це, вам слід ретельно обміркувати, як довго ви можете обійтися без фінансової допомоги, якщо продаж провалиться, і уникайте надмірних витрат на будь-які позичені суми. Подібним чином ви побачите, що всебічне дослідження поточного ринку нерухомості та того, скільки часу потрібно для продажу будинків у вашому регіоні, окупається.
Коли варто використовувати прохідну позику?
Прохідні кредити найчастіше використовуються, коли домовласник бажає придбати новий будинок, перш ніж продати існуючий. Позичальник може використати частину своєї прохідної позики для погашення поточної іпотеки, а решту використовувати для внесення початкового внеску на новий будинок. Так само прохідний кредит можна використовувати як другу іпотеку для покриття початкового внеску на новий будинок.
Прохідний кредит може бути вигідним, якщо ви:
- Прийняли рішення про новий будинок і живуть на ринку продавців, де будинки продаються швидко.
- Ви хочете купити будинок, але продавець не прийме пропозицію, що залежить від продажу вашого поточного будинку.
- Не можете дозволити собі початковий внесок у новий будинок, не продавши попередньо свій старий
- Хочете купити новий будинок, перш ніж продати старий.
- Плануєте продати свій поточний будинок перед закриттям нового.
Підприємства також можуть використовувати перехідні позики, щоб отримати вигоду від негайних можливостей нерухомості або фінансувати короткострокові витрати. Ці позики, як правило, доступні підприємствам через грошових кредиторів, які фінансують позики, використовуючи ваше майно як заставу, і альтернативних онлайн-кредиторів. Процентні ставки за цими кредитами вищі, ніж за іншими видами бізнес-кредитів.
Міст-кредити для бізнесу зазвичай використовуються для таких цілей:
- Покриття операційних витрат, поки компанія шукає довгострокове фінансування
- Швидке отримання коштів, необхідних для придбання нерухомості
- Використання обмежених у часі пропозицій щодо інвентарю та інших бізнес-ресурсів
Вартість прохідної позики
Якщо ви хочете придбати новий будинок або іншу нерухомість, але не продали поточну нерухомість, бридж-кредити є зручним способом отримати тимчасове фінансування. Однак цей тип фінансування зазвичай дорожчий, ніж традиційна іпотека. Процентні ставки за бридж-кредитом різняться залежно від вашої кредитоспроможності та розміру кредиту, але зазвичай вони коливаються від основної ставки (наразі 3.25%) до 8.5% або 10.5%. Процентні ставки за перехідними кредитами для бізнесу ще вищі, зазвичай коливаються від 15% до 24%.
Позичальники повинні сплатити витрати на закриття, а також додаткові юридичні та адміністративні збори на додаток до відсотків за перехідною позикою. Витрати та комісія за закриття прохідної позики зазвичай становлять від 1.5% до 3% від загальної суми позики та можуть включати:
- Плата за оцінку
- Адміністративний збір
- Комісія за умовне депонування
- Вартість титульного страхування
- Нотаріальна комісія
- Комісія за оформлення позики
Альтернативи прохідним кредитам
Звичайно, якщо вам потрібен швидкий несподіваний прибуток, вам не завжди потрібно шукати бридж-кредит. Зрештою, багато інших видів альтернативного фінансування нерухомості можуть допомогти вам звести кінці з кінцями тут, навіть якщо ви в скрутному становищі. Давайте розглянемо кілька прикладів.
#1. Позики під нерухомість
Прохідні позики часто замінюють позиками під нерухомість. Ви можете взяти позику під поточний капітал у вашому будинку, використовуючи цей тип фінансування, яке забезпечується вашим поточним будинком як застава. Позики під нерухомість, як правило, є довгостроковими (до 20 років) і пропонують відсоткові ставки, які є конкурентоспроможними з перехідними позиками. Хоча це часто дешевше, ніж прохідна позика, майте на увазі, що для отримання позики під нерухомість вам все одно доведеться взяти дві іпотечні кредити, якщо не три, якщо ви купуєте новий будинок і не продаєте свій старий вчасно .
#2. HELOC (Кредитна лінія власного капіталу)
Кредитна лінія власного капіталу (HELOC) — це, по суті, друга іпотека, яка забезпечує нижчу відсоткову ставку, нижчі витрати на закриття та більше часу для погашення позичених коштів. Ви також можете використовувати будь-які кошти HELOC для покращення будинку та інших покращень. Слід зазначити, що деякі HELOC можуть мати штрафи за передоплату. Rocket Mortgage не надає кредитів під нерухомість.
#3. 80-10-10 Кредит
Позика 80-10-10 дозволяє придбати нове житло з початковим внеском менше 20%, а також уникнути додаткових комісій через приватне іпотечне страхування (PMI). Позика 80-10-10 вимагає від вас вкладення 10%, а потім отримання двох іпотечних кредитів: одного на 80% від ціни нового будинку, а іншого на решту 10%. Після продажу вашого поточного будинку та погашення будь-яких непогашених залишків ви можете використати отримані кошти для погашення 10% другої іпотеки на нове майно. Rocket Mortgage наразі не надає такого типу фінансування.
№4. Особистий кредит
Нарешті, якщо у вас є a хороша кредитна історія, стабільну роботу, досвід своєчасної оплати витрат і низьке співвідношення боргу до доходу, вам слід подати заявку на особисту позику. Цей тип позики часто забезпечується особистими активами, а умови та положення відрізняються залежно від кредитора.
Кроки для отримання прохідного кредиту
Перевірте свій капітал
У більшості випадків вам знадобиться принаймні 20% власного капіталу, щоб отримати прохідну позику, але набагато більше, якщо вам потрібні додаткові гроші для першого внеску на новий будинок. Майте на увазі, що якщо ваш будинок буде продано дешевше, ніж ви очікували, вам, можливо, доведеться погасити залишок прохідної позики готівкою.
Слідкуйте за своїм співвідношенням боргу до доходу (DTI).
Вам потрібно буде відповідати як поточним, так і майбутнім іпотечним платежам. Розгляньте прохідну позику, якщо ваш дохід коливається через комісійні або самозайнятість — кілька повільних місяців можуть швидко виснажити ваші заощадження, якщо ви робите три іпотечні виплати.
Поліпшіть свою кредитну оцінку
Кредитори мосту хочуть переконатися, що ви відповідально ставитеся до свого боргу, оскільки вони очікують від вас багаторазових виплат за іпотекою. Незважаючи на те, що деякі програми бридж-позик дозволяють отримати кредитну оцінку від 600 балів, висока кредитна оцінка забезпечить вам найкращі ставки.
Знайдіть постачальника прохідної позики
Прохідні позики – це нішевий продукт, який надають не всі кредитори. Зверніться до кредитора, з яким ви співпрацюєте щодо купівлі нового житла, щодо прохідних позик. Якщо ні, розгляньте такі альтернативи:
- Банки та кредитні спілки в громаді. Якщо ви вже здійснюєте місцевий банк, запитайте про перехідні кредити. Навіть якщо ви не працюєте з ними, місцеві банки та кредитні спілки надають індивідуальні послуги та знають про місцевий ринок нерухомості.
- Кредитори, які не належать до QM. Некваліфіковані іпотечні (не QM) кредитори зосереджуються на альтернативних іпотечних продуктах, таких як прохідні кредити. Позики, не пов’язані з QM, мають функції, яких немає у кваліфікованих іпотечних кредитів, наприклад, структуру платежів із нарахуванням лише відсотків і виплатами.
- Жорсткі кредитори. Окремі особи або групи інвесторів, які пропонують позики з короткими термінами погашення, такі як бридж-позики, називають кредиторами з жорсткими грошовими коштами. Вони зазвичай мають вищі відсоткові ставки, але їхні кредитні вимоги можуть бути менш суворими. Перш ніж працювати з кредитором, переконайтеся, що він має репутацію.
Майте запасний план для погашення бридж-кредитів
Отримання прохідної позики може бути ризикованим, якщо вартість житла починає падати, тому переконайтеся, що у вас є активи, щоб погасити його, якщо ви не можете продати свій будинок. Якщо ви не сплатите або не зможете погасити іпотеку протягом 12 місяців, ви можете втратити свій будинок через стягнення.
Висновок
Прохідний кредит може бути корисним у певних ситуаціях, наприклад, коли вам потрібно купити новий будинок до того, як ваш старий буде проданий. Однак хоча прохідна позика може вивести вас із затору або допомогти швидше придбати вкрай необхідну нову нерухомість на гарячому ринку, вона також може ускладнити отримання дорогого придбання.
Якщо ви отримаєте такий, у вас майже напевно буде більше грошей, щоб витратити на нерухомість. Однак ви збільшите загальне боргове навантаження і можете сплатити кілька позик одночасно, якщо ваш поточний будинок не продасться швидко. Як завжди, якщо ви можете впоратися з цим, найкраща стратегія — почекати, поки продадуть свій старий будинок, перш ніж купувати новий.
Статті по темі
- ЛОГОТИП CISCO: його значення, історичні зміни та дизайн
- Як позиціонування бренду Cisco робить їх сильнішими
- SBA EXPRESS LOAN: онлайн-заявка, програми, вимоги для будь-якого бізнесу
посилання
