Співвідношення позики до вартості – це слово, яке часто використовується в сфері нерухомості. Але що саме таке LTV і як співвідношення кредиту та вартості впливає на процес іпотечного кредитування? Швидка відповідь полягає в тому, що співвідношення позики до вартості – це показник, який кредитори зазвичай використовують для розрахунку будь-яких ризиків, пов’язаних із наданням вам позики. Тут ми детальніше розглянемо, що таке кредит для оцінки нерухомості, як це розрахувати та його потенційний вплив на вашу іпотеку.
Що таке співвідношення позики до вартості (LTV)?
Співвідношення кредиту до вартості (LTV) – це оцінка ризику, яка використовується фінансовими установами та іншими кредиторами перед наданням іпотеки. Оцінка позики з високим коефіцієнтом LTV зазвичай вважається позикою з вищим ризиком. У результаті, якщо позика буде дозволена, процентна ставка буде більшою.
Крім того, позика з високим співвідношенням позики до вартості може вимагати від позичальника придбання іпотечного страхування, щоб зменшити ризик кредитора. Це називається приватним іпотечним страхуванням (PMI).
Як працює співвідношення позики та вартості?
Розглядаючи вашу заявку на кредит під заставу, наприклад іпотеку, кредитори враховують співвідношення вашої позики та вартості. При купівлі нерухомості початковий внесок часто становить пропорцію вартості покупки. Якщо ви позичаєте гроші, щоб заплатити за решту, ваш позикодавець також надішле оцінювача, щоб визначити вартість майна. (Майте на увазі, що оціночна вартість може відповідати або не відповідати ціні покупки.)
Кредитор може розрахувати співвідношення вашої позики до вартості, коли оцінювач визначив вартість будинку. Якщо ви внесете 10% вартості будинку та позичите решту, співвідношення вашої позики до вартості становитиме 90%. Якщо ви вкладете 20% вартості будинку, вартість вашої іпотечної позики становитиме 80%. Чим більший ваш початковий внесок, тим нижчий ваш коефіцієнт LTV.
Власники житла, які мають право на спеціальне фінансування, наприклад позику VA або позику USDA, можуть отримати іпотеку з відношенням кредиту до вартості 100%. Усі інші, з іншого боку, повинні сплатити частину початкової вартості будинку, щоб їхній коефіцієнт LTV становив 97% або менше.
Як розрахувати співвідношення позики та вартості?
Щоб розрахувати та визначити співвідношення позики та вартості, розділіть суму позики на вартість активу та помножте результат на 100, щоб отримати відсоток:
LTV = (сума заборгованості за кредитом ÷ оціночна вартість активу) × 100
Якщо ви купуєте будинок вартістю 300,000 250,000 доларів США, а сума кредиту становить 250,000 300,000 доларів США, ваш коефіцієнт LTV на момент покупки становить (100 83.3 доларів США/XNUMX XNUMX доларів США) x XNUMX, або XNUMX%.
Іншими словами, коефіцієнт LTV – це відсоток від оціночної вартості майна, який не покривається вашим початковим внеском. LTV становить 85%, якщо ви знижуєте 15% на кредит, який покриває решту вартості покупки.
Кредитори та федеральні житлово-комунальні органи в першу чергу стурбовані коефіцієнтом LTV на момент надання позики, але ви можете розрахувати її в будь-який момент протягом періоду повернення позики, розділивши залишок позики на оціночну вартість нерухомості. Коли ви погашаєте позику, сума до сплати зменшується, знижуючи LTV. Якщо вартість вашого будинку з часом зростає, LTV зменшується. Однак, якщо вартість майна падає (наприклад, якщо ціни на житло на місцевому ринку різко знижуються), LTV може зрости.
Коли коефіцієнт LTV перевищує 100%, позичальника називають «підводним» за кредитом, що відбувається, коли ринкова вартість майна менша за загальну суму кредиту. Для кредитів із великими витратами на закриття LTV, що перевищує 100%, також можливе на початку періоду погашення.
Як кредитори використовують співвідношення позики та вартості?
Коефіцієнт LTV – це одна з оцінок ризику, яку кредитори використовують під час аналізу вашої заявки на кредит. Кредитори часто надають позики з нижчими процентними ставками з нижчим коефіцієнтом LTV. Внесення більшого початкового внеску за нерухомість може призвести до нижчої процентної ставки за іпотекою.
Коефіцієнт LTV – не єдиний критерій, який кредитори враховують під час розгляду вашої заявки на кредит. Щоб оцінити ваш ризик як позичальника, вони також враховують ваш кредитний рейтинг, співвідношення боргу та доходу, історію платежів і дохід.
Якщо ви плануєте придбати житло, знайдіть час, щоб відремонтувати кредит і мінімізувати співвідношення боргу до доходу, що може допомогти вам отримати кращі ставки.
Варіанти правил співвідношення позики та вартості
Що стосується регулювання співвідношення LTV, різні види кредитів можуть мати різні правила.
№1. Позики FHA
Позики FHA — це іпотечні кредити, призначені для позичальників із низьким або помірним доходом. Вони гарантуються Федеральним управлінням житлового будівництва (FHA) і видаються схваленим FHA кредитором.
Позики FHA забезпечують нижчі початкові внески та кредитні вимоги, ніж багато комерційних позик. Позики FHA пропонують початковий коефіцієнт LTV до 96.5%, але вони вимагають премію за іпотечне страхування (MIP), яка сплачується протягом усього терміну дії позики (незалежно від того, наскільки низьким коефіцієнт LTV стане згодом).
#2. Позики VA та USDA
Незважаючи на те, що коефіцієнт LTV може сягати 100%, кредити VA та USDA, які доступні нинішнім і колишнім військовослужбовцям, а також тим, хто живе в сільській місцевості, не вимагають приватного іпотечного страхування. Однак існують додаткові комісії за позики Вірджинії та Міністерства сільського господарства США.
#3. Фанні Мей і Фредді Мак
Для заявників із низьким рівнем доходу іпотечні програми Fannie Mae HomeReady та Home Possible від Freddie Mac пропонують коефіцієнт LTV 97%. Однак вони вимагають іпотечного страхування, поки коефіцієнт не впаде нижче 80%.
Існують спрощені альтернативи рефінансування для позик FHA, VA та USDA. Ці стандарти відмовляються від оцінки, тому коефіцієнт LTV будинку не впливає на кредит. Для боржників із коефіцієнтом LTV понад 100% (також відомий як «підводний» або «перевернутий») доступними альтернативами є High LTV Refinance Option від Fannie Mae і Enhanced Relief Refinance від Freddie Mac.
Що таке хороше співвідношення позики та вартості?
Коефіцієнт LTV 80% або менше є відмінним при використанні звичайної позики на придбання житла. PMI часто вимагається для звичайних іпотечних кредитів із коефіцієнтом LTV понад 80%, що може додати десятки тисяч доларів до ваших платежів протягом терміну кредиту.
Деякі державні іпотечні кредити дозволяють отримати надзвичайно високі показники LTV. Наприклад, мінімальний початковий внесок для позики Федерального житлового управління (FHA) становить 3.5% (коефіцієнт LTV 96.5%). Позики від Міністерства сільського господарства Сполучених Штатів і Міністерства у справах ветеранів не вимагають початкового внеску взагалі (100% LTV). Для протидії ризику, пов’язаному з їх вищими LTV, ці позики часто вимагають іпотечного страхування або включають додаткові комісії у вартість закриття.
Для автокредитів коефіцієнт LTV менш важливий. Хоча вищий коефіцієнт LTV для автокредиту може призвести до вищих процентних ставок, не існує аналогічного порогу до 80% LTV, який дає найкращі умови іпотечного кредиту.
Як знизити вартість кредиту
Загалом, зниження LTV за вашими кредитами, особливо кредитами на житло, означає зниження загальних витрат протягом усього терміну кредиту. Оскільки коефіцієнт LTV визначається лише двома змінними — сумою кредиту та вартістю активів — методи зниження LTV прості:
- Збільште початковий внесок. Якщо ви прагнете купити будинок чи автомобіль, заощадження на великий початковий внесок можуть стати випробуванням для вашого терпіння, але в довгостроковій перспективі воно того варте.
- Націлюйтеся на менш дорогі цілі. Купівля нерухомості, яка трохи старша або менша за будинок вашої мрії, може дозволити вам використати свої поточні заощадження для покриття більшої суми вартості покупки.
Незалежно від того, подаєте ви заявку на автокредит чи іпотеку, ви повинні розуміти, як ваш LTV-коефіцієнт впливає на загальну вартість запозичень, що ви можете зробити, щоб зменшити LTV, і як це може заощадити ваші гроші протягом терміну кредиту.
Приклад іпотеки Loan To Value
Наприклад, уявіть, що ви купуєте нерухомість за 100,000 90,000 доларів. Власник, однак, готовий продати його за 10,000 80,000 доларів. Якщо ви внесете 80 80,000 доларів США, ваша позика становитиме 100,000 15,000 доларів США, у результаті коефіцієнт LTV становитиме 75,000% (тобто 75 75,000/100,000 XNUMX). Якщо ви збільшите свій початковий внесок до XNUMX XNUMX доларів США, ваша іпотечна позика тепер коштуватиме XNUMX XNUMX доларів США. Це збільшить ваш коефіцієнт LTV до XNUMX% (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV проти комбінованого LTV (CLTV)
У той час як коефіцієнт LTV враховує вплив однієї іпотечної позики на купівлю житла, комбіноване співвідношення кредиту до вартості (CLTV) враховує загальну вартість усіх забезпечених позик на майно. Це включає не лише основну іпотеку в LTV розрахунок, а також будь-які другі іпотечні кредити, позики на нерухоме майно або кредитні лінії чи інші права застави.
Коефіцієнт CLTV використовується кредиторами для оцінки ризику неплатоспроможності потенційного покупця житла, якщо використовується більше ніж одна позика, наприклад, якщо він матиме дві або більше іпотечних кредитів або іпотечний кредит плюс позика або кредитна лінія під нерухоме майно (HELOC). . Кредитори, як правило, готові надавати позики з коефіцієнтом CLTV 80% або вище позичальникам із відмінною кредитною історією. Оскільки це більш комплексна оцінка, первинні кредитори більш поблажливі до стандартів CLTV.
Давайте глибше розглянемо цю відмінність. Коефіцієнт LTV враховує виключно основний залишок іпотеки на житло. У результаті, якщо первинна іпотека становить 100,000 200,000 доларів США, а будинок коштує 50 XNUMX доларів США, LTV становить XNUMX%.
Розглянемо наступний сценарій: будинок має другу іпотеку на суму 30,000 20,000 доларів США та HELOC на 100,000 30,000 доларів США. Комбінована сума позики до вартості зараз (20,000 200,000 $ + 75 XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ / XNUMX XNUMX $) = XNUMX%, що є значно вищим співвідношенням.
Ці сукупні міркування є особливо критичними, якщо іпотекодержатель не виконує зобов’язання, а майно підлягає стягненню.
Що означає 60% LTV?
Співвідношення позики до вартості порівнює суму іпотеки з вартістю майна. Наводиться у відсотках. Якщо ви позичите 80,000 100,000 доларів США, щоб купити будинок вартістю 80 80 доларів США, співвідношення вашої позики до вартості становитиме XNUMX%, оскільки ви позичили XNUMX% вартості житла.
Що таке 70% позики до вартості?
Співвідношення позики до вартості (LTV) 70% (0.70) показує, що сума позики еквівалентна 70% вартості активу. У випадку іпотеки це означає, що позичальник вніс 30% і фінансує залишок.
Що таке 80% позики до вартості?
Наводиться у відсотках. Якщо ви позичите 80,000 100,000 доларів США, щоб купити будинок вартістю 80 80 доларів США, співвідношення вашої позики до вартості становитиме XNUMX%, оскільки ви позичили XNUMX% вартості житла.
Як розраховується співвідношення позики та вартості?
Щоб розрахувати співвідношення кредиту та вартості, розділіть наявний залишок кредиту (знаходиться у вашому щомісячному рахунку або в онлайн-акаунті) на оціночну вартість вашого будинку. Щоб перетворити це значення у відсотки, помножте його на 100.
Що таке найнижчий LTV?
Більшість кредиторів вважають 80% прийнятним співвідношенням кредиту до вартості (LTV). Краще все, що менше цієї цифри. Витрати на позики можуть зрости або позичальникам може бути відмовлено в позиках, якщо LTV перевищує 80%.
Що таке поганий коефіцієнт LTV?
Все, що менше 80%, вважається пристойним співвідношенням позики до вартості. Це означає, що ризик позикодавця низький. Все, що перевищує 80%, з іншого боку, вважається жахливим співвідношенням позики до вартості, оскільки це ризиковано для кредитора.
Чи добре 40% LTV?
За емпіричним правилом хороше співвідношення позики та вартості має становити не більше 80%. Все, що перевищує 80%, називається високим LTV, що означає, що позичальники можуть зіткнутися з підвищеними ставками позик, вимогою страхування приватної іпотеки або відмовою в кредиті. LTV, що перевищує 95%, часто вважаються небажаними.
Що означає співвідношення позики до вартості 90% від 200000?
«Співвідношення позики до вартості» (LTV) порівнює розмір вашої іпотечної позики з вартістю будинку. Наприклад, якщо ваш будинок коштує 200,000 180,000 доларів США, а у вас є іпотека на 90 90 доларів США, ваш LTV-коефіцієнт становить XNUMX%, оскільки кредит становить XNUMX% від загальної вартості.
Що означає 100% співвідношення позики до вартості?
Вимоги щодо кредиту VA передбачають 100% LTV, що означає відсутність необхідності внесення початкового внеску.
На закінчення
У сфері нерухомості співвідношення позики та вартості є важливим розрахунком, який слід розуміти. Відсоткова статистика, яка порівнює вартість оціненого будинку, який ви хочете придбати, із сумою позики, яку ви хочете позичити, допомагає позикодавцям визначити, чи ви є безпечною ставкою з точки зору фінансування. Загалом, що менший ваш LTV, то краще ви будете позичати гроші.
- ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: мінімальний кредит, необхідний для покупки житла
- КОЕФІЦІЄНТ LTV: що це таке та як його розрахувати
- СПІВВІДНОШЕННЯ КОЗИКУ ДО ВАРТОСТІ: значення, формула та способи розрахунку
- Співвідношення позики до вартості (LTV): значення та обчислення
- Як розрахувати домашній капітал за допомогою практичних прикладів і всього, що вам потрібно
- ТЕХНІК-РАДІОЛОГ: значення, зарплата та як ним стати
посилання
