Фіксовані кредити, також відомі як «фіксовані позики», — це позики, які надаються покупцеві на ремонт аварійного будинку з метою його продажу. У цьому виді інвестування в житлову нерухомість інвестори купують будинок, щоб якомога швидше продати його з прибутком. Проекти Fix and Flip надзвичайно прибуткові, але вони дорогі, оскільки інвестор вкладає багато грошей від початку до кінця. Фіксовані кредити можуть допомогти компенсувати деякі з цих витрат у цій ситуації.
Перевертання будинків може бути прибутковим, якщо це зробити правильно, але почати буває складно з фінансового боку. Дізнайтеся більше про фіксовані позики в наступних параграфах, а також про те, як отримати фінансування, необхідне для вашого бізнесу з нерухомістю.
Фіксовані та обмінні кредити
Фіксована позика – це короткочасне джерело капіталу, яке інвестори в нерухомість використовують, щоб придбати та покращити будинок перед перепродажем для отримання прибутку, процес, відомий як перетворення будинку. Фіксовані позики, які також називаються короткостроковими бридж-позиками, можуть полегшити фінансовий тягар витрат інвесторів на поліпшення житла, які можуть включати все, від дрібного ремонту до повної реконструкції.
Кредитори беруть до уваги ціну придбання нерухомості та вартість після ремонту (ARV), перш ніж визначити, чи позичати гроші та скільки грошей. Зазвичай позики на фіксовані та змінні проекти мають фіксовану процентну ставку. Цей вид позики зазвичай має терміни від 6 до 9 місяців, але за деяких обставин, якщо обсяг реабілітації є значним, терміни можуть досягати 36 місяців.
Кредитори оцінять вашу кваліфікацію для отримання позики за системою фіксування та повернення після розгляду власного капіталу, який ви маєте в інших об’єктах власності. Ви не маєте права на участь через власне фінансове становище чи кредитний рейтинг. Купівля та реабілітація складають два основні компоненти фіксованої та зворотної позики.
# 1. Покупка
Процес покупки зазвичай простий. Кредитор отримує заявку, а також підтверджуючі записи та оцінку. Інвестори також повинні надати Обсяг робіт (SOW), бізнес-план нерухомості, в якому детально описується реконструкція разом із відповідними витратами. Після схвалення позики інвестор може завершити покупку та розпочати реабілітаційну фазу фіксування та перевороту.
# 2. Реабілітація
Коли позичальник починає процес реконструкції, йому потрібно буде скласти бюджет витрат на перший етап, який може включати дозволи та знесення. Позичальник може вимагати відшкодування після кожного етапу, або «розіграш», у фінансовій термінології. Інспектор переконується, що ремонт завершено після того, як позикодавець отримає підтвердження оплати, а потім розіграш відкривається, щоб позичальник міг перейти до наступного етапу будівництва. Після завершення етапу реконструкції у позичальника є два варіанти: продати нерухомість із прибутком або рефінансувати в більш тривалий 30-річний кредит зі значно нижчими ставками.
Переваги фіксованих і зворотних позик
Фіксовані кредити мають багато переваг, які залучають інвесторів у нерухомість. Ці позики пропонують швидке фінансування з адаптованими умовами та виплатою лише відсотків, що зводить щомісячні платежі до мінімуму. Немає штрафу за дострокове погашення, оскільки ці позики зазвичай мають короткий термін. Інвестор може захистити свої активи, розглядаючи нерухомість як інвестиції, а не як особистий дохід, оскільки вони зазвичай купуються через юридичну особу. Це означає, що за найгіршого сценарію нерухомість слугуватиме заставою кредитора замість особистих речей інвестора.
Недоліки фіксованих і зворотних позик
Однак кредити з фіксованим кредитом мають недоліки і не завжди є найкращим вибором. Короткий термін погашення цього кредиту призводить до високих процентних ставок. Фінансові зобов'язання позичальника можуть збільшитися, якщо ремонтні роботи триватимуть довше, ніж очікувалося, або якщо щось завадить просуванню проекту чи продажу. Кредитори часто вважають за краще працювати з досвідченими фліпперами, які зробили принаймні два фліппи. Як наслідок, позичальнику, який вперше бере кредит, можливо, доведеться платити вищу відсоткову ставку. Позичальник також повинен продемонструвати, що він має необхідні кошти на своєму банківському рахунку, перш ніж отримати будь-який вид розіграшу.
Найкращі фіксовані кредити
# 1. Hard Money Fix і Flip Loans
Позики з фіксованою грошовою фіксацією та зворотні позики мають суворіші вимоги, ніж звичайні позики, як правило, із терміном до одного року та з високими процентними ставками на основі вартості після ремонту (ARV) майна.
У більшості випадків позичальники, що займаються твердими грошовими коштами, часто стягують вищі процентні ставки, навіть якщо їхні терміни погашення часто коротші, ніж у інших типів позик. Це може вплинути на прибутковість вашого проекту.
Грошова позика — це форма приватного фінансування від компаній або окремих осіб. На відміну від фінансування через банк або іншого звичайного кредитора, такі фактори, як ваш дохід і кредитний рейтинг, не визначають відповідність вимогам. Натомість позикодавці вимагають активів як забезпечення кредиту. Якщо кредитний рейтинг позичальника, його дохід або інші фактори роблять його непридатним для традиційної позики, непоганою альтернативою — а іноді й єдиною доступною — є позика за тверді гроші.
#2. Позики під капітал і HELOC
Інвестори можуть використовувати позику під капітал або кредитну лінію для капіталу (HELOC), щоб фінансувати ваш проект «виправити та змінити» на додаток до використання ваших ресурсів, наприклад вашого основного місця проживання. Маючи власний капітал у своєму будинку та відповідаючи іншим вимогам, ви можете мати право. Позика під нерухоме майно, також відома як друга іпотека, вимагає одноразової виплати, яку потім можна повернути протягом тривалого періоду.
Ви можете зняти багаторазово з HELOC до початку періоду погашення. Позика під нерухомість є кращим варіантом, якщо ви точно знаєте, скільки грошей вам знадобиться, щоб купити та відремонтувати свій будинок; однак, якщо вам потрібна більша гнучкість фінансування, HELOC є найкращим варіантом.
Після цього позикодавець використовує співвідношення позики та вартості, щоб розрахувати, скільки ви можете позичити. Для того, щоб позичальники були кваліфікованими, також необхідно мати будинок із власним капіталом і низьке співвідношення боргу до доходу. Кредитори також вимагають високий особистий кредитний рейтинг. Щоб отримати право, не потрібно мати жодних попередніх знань про перевертання будинків.
Позичальникам простіше отримати потрібні гроші за допомогою позик під нерухоме майно та HELOC завдяки низьким відсотковим ставкам і подовженим термінам погашення. Недоліком є те, що для затвердження та видачі позики може знадобитися деякий час, що робить її непридатною для транзакцій, які мають відбуватися швидко.
#3. Бізнес-кредитні лінії
Ви можете використовувати бізнес-кредитну лінію для фінансування своїх бізнес-операцій, якщо вам подобається ідея гнучкої кредитної лінії, але ви бажаєте не ризикувати своїм будинком. Ви отримаєте дозвіл на певний кредитний ліміт із бізнес-кредитною лінією. Ця кредитна лінія має максимальний кредитний ліміт, який можна знімати кілька разів. Ви можете продовжувати користуватися грошима з поновлюваної кредитної лінії, поки ви продовжуєте здійснювати платежі на баланс.
Гнучкість, яку забезпечує бізнес-кредитна лінія, робить її ідеальною для фінансування за принципом фіксації. Щоб вирішити, чи маєте ви право на кредитну лінію, і встановити кредитний ліміт, кредитори розглядають інформацію про вашу компанію. Кредитори принаймні враховуватимуть тривалість вашого функціонування та ваш річний дохід. Інші кредитори можуть висувати вимоги щодо річного доходу, кредитної історії як на особистому, так і на діловому рівні, або на обох. Це не найкращий варіант для стартапів або компаній, які ще не отримали жодного доходу, оскільки вам потрібно буде продемонструвати певний бізнес-дохід і принаймні кілька місяців діяльності.
#4. Традиційна іпотека
Якщо ви маєте більше досвіду в обміні нерухомістю, ви можете претендувати на традиційну позику чи іпотеку в банку, кредитній спілці чи іншій фінансовій установі. Вони діють так само, як основна іпотека вашого будинку: ви отримуєте фінансування від кредитора, витрачаєте гроші на покупку, а потім розподіляєте погашення позики на довший період, зазвичай від 15 до 30 років. Низькі процентні ставки за цими позиками – це добре.
Однак пройти кваліфікацію може бути складно. Вам потрібно буде надати докази попереднього досвіду обміну будинками, дотримання кредитних стандартів та відповідність іншим критеріям, перш ніж кредитор схвалить вашу іпотеку. Деякі кредитори не пропонують іпотечні кредити чи позики на будинки, власники яких не проживають. Надзвичайно пошкоджені будинки не можуть претендувати на позики від деяких кредиторів.
#5. Прохідні кредити
Прохідні позики — короткострокові позики, які інвестори використовують для проектів «виправляй і змінюй» — часто надають приватні кредитори, кредитори з жорсткими грошовими коштами та інші спеціалізовані фінансові фірми. Кредитори зазвичай вимагають застави для прохідних позик, ви можете мати право на позику з нижчою відсотковою ставкою, ніж за інших варіантів позики. Крім того, для більшості позичальників часто простіше отримати їх, ніж інші позики.
Якщо вам потрібно подолати розрив між часом, коли ви хочете придбати нерухомість, і часом, коли ви можете отримати довгострокове фінансування, перехідний кредит стане корисним варіантом. Коли ви використовуєте прохідну позику для оплати початкового внеску під час наступного перекидання, ви можете зосередитися на пошуку іншого джерела фінансування, як-от звичайна іпотека, щоб покрити решту витрат.
#6. Краудфандінг
Використовуючи платформу краудфандингу для пошуку фінансування, можна працювати з кількома приватними кредиторами замість одного. Ще один безкоштовний спосіб отримати кошти, які вам потрібні для вашого ремонту та проекту фліп, — це через веб-сайти краудфандингу. Ці веб-сайти збирають гроші від багатьох різних людей для оплати інвестицій, які ви плануєте.
Переваги фіксованих і зворотних позик
#1. Гнучкі умови
Фіксовані та зворотні позики чудово підходять для інвесторів-початківців завдяки своїй гнучкості. Існують суворі процедури, вказівки та правила, яких ви повинні дотримуватися, щоб отримати позику в кредитній спілці чи банку. Крім того, процес схвалення кредиту часто займає багато часу. Небанківські кредитори пропонують фліп-кредити з більш м’якими умовами та зазвичай із меншими обмеженнями.
#2. Швидке затвердження
Швидке схвалення доступне для комерційних фіксованих і зворотних позик. Якщо ви хочете придбати певну нерухомість, можливо, ви зможете зробити це раніше, якщо подасте заявку на одну з цих позик, оскільки процес затвердження є швидким, особливо коли існує жорстка конкуренція за нерухомість. Кредитори зазвичай хвилюються про те, чи легко буде продати нерухомість після ремонту, що означає, що у вас є можливість отримати вигоду від поточних цін на нерухомість на вашому місцевому ринку. Коли ви надаєте цим платформам чітке уявлення про свою стратегію погашення, кредитори полегшують процес. Ці кредити швидко затверджуються, і вони закриваються швидше, ніж інші варіанти.
#3. Регулювання іпотеки покупця ставка
Ви можете побудувати, відремонтувати та придбати нерухомість за допомогою фінансових послуг Flip. Цей варіант фінансування має нижчу процентну ставку порівняно з традиційними варіантами кредитування. В результаті можна надати покупцеві кращу ціну, що в кінцевому підсумку сприяє швидшому продажу нерухомості.
#4. Типи властивостей
Різні об’єкти нерухомості, будь то житлові чи комерційні, можуть мати право на проект нерухомості «виправити та перевернути». Вид або стан майна, яке ви хочете придбати, не впливає на ваші шанси отримати схвалення кредиту. Існують суворі вимоги до фінансування нерухомості, якщо ви звернулися за кредитом у банку. Якщо ви збираєтеся відремонтувати потенційну орендовану нерухомість, подумайте про кредити з виправленням і поверненням.
Позики для початківців
Новачкам у галузі інвестування в нерухомість, а також досвідченим інвесторам, які шукають нових можливостей, варто взяти до уваги фіксовані та зворотні інвестиції. Позичальники, що займаються фінансовими операціями, можуть бути використані для фінансування різноманітних проектів, але для цього потрібно використовувати авторитетні онлайн-форуми для зв’язку з кредиторами.
Перш ніж вибрати будинок для зміни, ви повинні бути правдивими щодо стану майна та обсягу необхідної роботи. Хоча чітке уявлення про готовий продукт є важливим, не менш важливо чесно говорити про час і ресурси, необхідні для досягнення цього. Коли ви готові розпочати проект після ретельного дослідження, майте на увазі наступні принципи:
Вкрай важливо знайти найкращих кредиторів із жорсткими грошовими коштами, які дають можливість фіксувати та перевертати гроші, або джерело з гнучкої платформи, оскільки вартість перевернутих будинків може змінюватися.
Перш ніж почати, дізнайтеся якомога більше про місцевий ринок.
Спілкуйтеся з іншими любителями ласт, особливо з більш досвідченими. Ці обізнані ласти можуть допомогти вам завдяки своїм знанням і досвідом.
Комерційні фіксовані та зворотні позики
Як правило, спекулянт купує вилучену комерційну нерухомість, використовуючи комерційну фіксовану позику. Наразі позики на комерційні виправлення та перевороти закриваються приватними лихварями, також відомими як жорсткі грошові кредитори. Найскладніші кредитори готові позичити вам 60% або менше від вартості придбання REO. Тоді ви будете відповідати за ремонт і продаж майна (перевернути). У результаті, перш ніж ви зможете взяти нерухомість в оренду, вам може знадобитися внести 40% від вартості покупки, зробити весь необхідний ремонт і повністю сплатити кредит.
Найкращі способи ремонту та перепродажу комерційної нерухомості
# 1. Оцінка майна
Першим кроком є пошук гарного будинку, який можна перевернути. Оцінюючи комерційну нерухомість, слід брати до уваги такі фактори, як місце розташування, ринковий попит і можливість реконструкції. Можливо, ви захочете зосередитися на будинках, які просто потребують косметичних робіт, оскільки їх ремонт зазвичай дешевший, ніж ті, які потребують серйозних структурних змін. Перш за все, будьте обережні, вирішуючи інвестувати в клас активів, з яким ви не знайомі.
# 2. Ретельно сплануйте свій ремонт
Перш ніж почати процес ремонту, вам потрібно скласти хороший план. Комерційна нерухомість може отримати цінність через якісно виконану реконструкцію, але вона може значно втратити вартість через погано виконану. Перед початком будь-яких робіт рекомендується провести ретельний огляд майна, щоб виявити будь-які проблеми, які необхідно усунути. Недоліки нерухомості не обов’язково виправляти за допомогою інвестиції «виправити та змінити». Проте будьте практичними щодо проблем, які ви повинні вирішити: щоб не бути застигнутим зненацька, взявши на себе більше, ніж ви можете впоратися, уважно вивчіть усі потенційно важливі проблеми.
# 3. Забезпечте найкраще фінансування
Успіх вашої інвестиційної стратегії може залежати від того, чи зможете ви отримати ідеальну фіксовану позику, як було зазначено раніше. Переконайтеся, що ви шукаєте відповідний тип кредиту, який описано у верхній частині цієї сторінки, і що ви можете отримати необхідне фінансування для витрат вашого проекту.
# 4. Виберіть досвідчених підрядників
Для правильного завершення ремонту також важливо співпрацювати з групою кваліфікованих дизайнерів і підрядників. Ви маєте перевагу, якщо раніше працювали з командою, якій довіряли.
Коли ви працюєте швидко без шкоди для якості, пам’ятайте, що час – це гроші в бізнесі «виправляти та перевертати».
# 5. Рекламуйте свою власність
Останнім кроком є підготовка до продажу вашого будинку, ймовірно, ще до завершення всіх робіт. Це може спричинити за собою використання онлайнових служб лістингу або співпрацю з агентом комерційної нерухомості для поширення інформації. Докладіть максимум зусиль, щоб збільшити інтерес, якщо ви хочете продати свою відремонтовану нерухомість за найвищою ціною. Перш ніж виставляти свою нерухомість на ринок, дізнайтеся, якою є ідеальна ціна продажу. Незважаючи на те, що було легко бути непохитним, коли проект планувався, ринок, можливо, змінився з того часу — на краще чи на гірше. Ціна, за якою буде продано ваше майно, значною мірою залежить від вашого розуміння місцевого ринку.
Як працюють фіксовані та обмінні кредити?
Будь-який кредитний продукт, який використовується для оплати придбання та ремонту нерухомого майна, називається позикою з фіксованою позикою. Позики на жорсткі гроші, позики на нерухоме майно, HELOC, бізнес-кредити, фінансування ROBS, звичайні іпотечні кредити та особисті позики – це деякі можливі форми цих позик.
Чи надають банки фіксовані та зворотні кредити?
Банки не часто пропонують кредитні програми, призначені для фіксованого фінансування. Приватні кредитори можуть бути найвигіднішим джерелом фіксованих і зворотних позик для новачків.
Який кредитний рейтинг вам потрібен для фіксованої позики?
Відповідати вимогам на фіксовану позику дещо простіше, оскільки це роблять брокери, які займаються твердими грошима, а не комерційні банки. Загалом, вам потрібен кредитний рейтинг не менше 620, хоча ця цифра НЕ є негнучкою. Щоб отримати найкращі результати, ваш бал FICO має становити принаймні 620, щоб мати право на отримання кредиту за принципом фіксування та повернення.
Чи Fund That Flip надійний кредитор?
Працюючи з Fund That Flip, ви можете розраховувати на найшвидше закриття бізнесу, надійне фінансування та віддану команду, яка допоможе вам розвивати вашу компанію. Один із найпростіших способів розширити свою ріелторську компанію – це позики за тверді гроші. Акредитовані інвестори можуть додавати нерухомість до своїх портфелів з невеликим ризиком за допомогою платформи Fund That Flip, яка усуває потребу в традиційній позиці для придбання інвестиційної нерухомості. Платформа обслуговує як позичальників, так і кредиторів, які шукають своє наступне фінансове рішення щодо нерухомості.
Як я можу змінити свій будинок без грошей і поганої кредитної історії?
Якщо у вас немає грошей у банку, і ви хочете зробити переворот будинку, вам знадобиться фінансування. Серед різних типів позик, які доступні для перевернутих будинків, можна назвати кредити на тверді гроші, позики на нерухоме майно, HELOC, бізнес-кредитні лінії, фінансування для відновлення бізнесу (ROBS), особисті позики та традиційні іпотечні кредити.
Кредитори, як правило, розглядають ваші співвідношення кредиту та вартості (LTV) і вартість після ремонту (ARV), коли оцінюють вашу заявку на фіксовану позику. Розмір позики відносно вартості майна відомий як LTV. 90% — це середня межа LTVS для кредиторів, хоча деякі можуть мати вищі чи нижчі стандарти.
Відповідно до ARV майна інші кредитори визначають, скільки ви можете позичити. Після ремонту оціночна вартість нерухомості така. Вам може знадобитися покласти гроші, коли ви подаєте заявку на велику кількість позик. Але деякі тверді гроші та приватні кредитори можуть повністю профінансувати вашу угоду з нерухомістю без будь-якого початкового внеску.
Ви також можете взяти до уваги інші, більш складні методи обміну будинками, як-от оптова торгівля, яка передбачає укладення контракту на нерухомість і подальший продаж цього контракту іншому покупцеві. Перш ніж зануритися в ці різноманітні позики та стратегії, подумайте про те, щоб поговорити з досвідченим інвестором у нерухомість і ретельно зважити свої варіанти.
Як отримати гроші за фікс і фліп?
- Традиційне кредитування.
- Небанківські кредитори або приватні кредитори
- Краудфандингові сайти
- Жорсткий позикодавець
Чи ризиковано Fix and Flip?
Інвестиції у фіксування та переворот ризикованіші, якщо у вас немає грошей, щоб купити будинок. Багато інвесторів, які продають будинки, користуються позиками, і ви можете виявити, що іпотека також є найкращим вибором для вас. Щоб максимізувати переваги іпотеки, необхідно провести дослідження. Розгляньте свої варіанти іпотеки та порівняйте їх з іншими пропозиціями. Продаж вашої інвестиційної нерухомості з прибутком або навіть її продаж взагалі не є ні обіцянкою, ні гарантією.
Що таке правило 70% у перевороті будинку?
Згідно з цим загальним правилом, покупець, який має намір продати нерухомість, не повинен викласти більше 70% післяремонтної вартості (ARV), яка включає вартість ремонту. Таким чином, приблизно 30% власного капіталу залишається доступним для отримання прибутку, коли майно продається, діючи як сітка безпеки, якщо витрати виявляються вищими, ніж очікувалося.
Вартість після ремонту (ARV) нерухомості не повинна перевищувати 70% від його ARV за вирахуванням вартості реконструкції відповідно до «правила 70%», загального принципу (а не формального правила чи вимоги). Домашні ласти можуть використовувати цей швидкий і простий метод, щоб визначити найвищу ціну, яку вони повинні запропонувати за нерухомість.
Висновок
Короткострокова позика, відома як «фіксована позика», надається інвесторам у нерухомість, які використовують гроші для купівлі та/або реконструкції нерухомості перед перепродажем для отримання прибутку. Він використовується в професійних, а не в особистих цілях. Фіксовані кредити є важливим інструментом для отримання доступу до будинків, які ви хочете відремонтувати, перш ніж продавати їх із прибутком. Онлайн-платформи або кредитори є чудовим місцем для початку, якщо ви шукаєте тверді грошові позики на фінансування капіталу, оскільки вони готові позичати початківцям.
Статті по темі
- НАЙКРАЩИЙ КРЕДИТ НА ПОЛІПШЕННЯ ДОМА У 2023 РОЦІ
- Як перевернути будинок у 2023 році| Покроковий посібник для початківців
- Як отримати ліцензію на нерухомість у Каліфорнії: вимоги, кроки та посібник
- Ідеї відкритих дверей: понад 15 ідей, які залучають ефективних потенційних клієнтів у сфері нерухомості
- ТОП-КРАЩЕ ПРОГРАМНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДЛЯ ОРЕНДИ НА ВІДПУСТКУ 2023 РОКУ: огляди та ціни
посилання
