Отримання двох іпотечних кредитів одночасно можливо за допомогою контрейлерної позики або іпотеки 80-10-10. Позика 80-10-10 дозволяє позичити до 90% вартості вашого будинку. Але як це працює? Ну, це просто; ваш початковий внесок і друга іпотека доводять загальну суму до 90% від вартості покупки, тоді як ваша перша іпотека покриває решту 10%. Це означає, що ви можете заощадити гроші на своїх щомісячних платежах і на страхуванні приватної іпотеки, вибравши іпотеку 80-10-10 замість більш традиційного початкового внеску 20%. Однак він має деякі недоліки.
Отже, давайте дізнаємося про дрібниці іпотеки 80-10-10, а також про альтернативи, які ви можете розглянути.
Що таке іпотека 80-10-10?
Іпотека 80-10-10 — це та, у якій перша та друга іпотека отримані одночасно. Перша іпотека має співвідношення кредиту до вартості (LTV) 80%, що означає, що воно становить 80% вартості будинку; друга іпотека має коефіцієнт LTV 10% і початковий внесок 10%.
Ця домовленість відрізняється від традиційної одноразової іпотеки з початковим внеском у розмірі 20%.
Комбінована іпотека — це іпотека 80-10-10.
Як працюють іпотечні кредити 80-10-10?
Коли покупець житла не має 20% початкового внеску, кредитори зазвичай компенсують підвищений ризик, вимагаючи від нього придбання приватного іпотечного страхування (PMI). Це одна заявка на кредит 80-10-10. Це різновид контрейлерної позики, яка дозволяє вам отримати іпотеку, навіть якщо ви не можете дозволити собі стандартний початковий внесок у розмірі 20% і не хочете платити PMI.
У деяких випадках іпотека 80-10-10 може допомогти вам придбати дорожче житло без необхідності подавати заявку на велику позику, яка часто має суворіші вимоги.
Перша іпотека
Перша іпотека в кредиті 80-10-10 — це звичайна позика, яка фінансує 80% вартості вашого будинку. Зазвичай це позика з фіксованою ставкою, але ви можете вибрати позику з регульованою ставкою.
Друга іпотека
Друга іпотека покриває 10% вартості вашого житла та «колейки» на додаток до першої позики. Хоча відсоткова ставка вища, будь-які відсотки, сплачені за другою іпотекою, не підлягають оподаткуванню (до лімітів IRS). Премії PMI, з іншого боку, ні. Для другої іпотеки можна використати позику під капітал або кредитну лінію для капіталу (HELOC).
Позика під нерухомість зазвичай має фіксовану відсоткову ставку та передбачувані щомісячні платежі. HELOC зазвичай має змінні процентні ставки та функціонує подібно до кредитної картки. Ви знімаєте гроші за потреби протягом певного періоду часу, відомого як період розіграшу, і сплачуєте лише відсотки на позичену суму. Коли період розіграшу закінчиться, ви повинні повністю погасити залишок.
Перший внесок
При покупці житла банки часто вимагають 20% початкового внеску. Якщо ви не можете отримати цю суму, вас можуть вимагати сплатити приватну іпотечну страховку. Ці додаткові витрати можуть збільшити ваші щомісячні платежі по іпотеці та зробити вашу позику дорожчою. Однак із кредитом 80-10-10 вам потрібно вкласти лише 10% і не платити PMI, що зробить ваші щомісячні платежі набагато легшими.
Чому ви не платите PMI за кредитом 80-10-10
Приватне іпотечне страхування (PMI) зазвичай додається до вашого щомісячного платежу, якщо ви робите менше 20% першого внеску за звичайним кредитом. Якщо ви не можете здійснити платежі та не виконуєте зобов’язання, PMI захищає вашого кредитора.
Ви все одно робите 20% початкового внеску з кредитом 80-10-10. Замість того, щоб платити готівкою відразу, ви фінансуєте 10% за допомогою другої іпотеки, і перший іпотечний кредитор не зобов’язаний стягувати з вас PMI.
Приклад іпотеки 80-10-10
Сім'я Кентів хоче придбати будинок вартістю 300,000 30,000 доларів і має початковий внесок у 10 90 доларів, який становить 90% від загальної вартості будинку. Їм доведеться платити PMI на додаток до своїх щомісячних іпотечних платежів із звичайною іпотекою на XNUMX%. XNUMX% іпотека також зазвичай матиме вищу процентну ставку.
Натомість Кенти можуть отримати 80% позику на суму 240,000 10,000 доларів, можливо, за нижчою процентною ставкою, і не сплачувати PMI. У той же час вони взяли б другу іпотеку на 10 XNUMX доларів. Швидше за все, це HELOC. Початковий внесок залишиться на рівні XNUMX%, але сім’я уникатиме сплати PMI, отримуватиме кращу відсоткову ставку, а отже, матиме менші щомісячні платежі.
Чотири причини отримати позику 80-10-10
Декількома способами кредити 80-10-10 можуть допомогти вам з вашими планами купівлі житла.
- Ви можете позбутися PMI. Як зазначалося раніше, позика 80-10-10 не потребує PMI, коштуючи вам від 30 до 70 доларів США за кожні позичені 100,000 XNUMX доларів США.
- Можливо, ви зможете відмовитися від кредитного фінансування. Якщо ви хочете придбати будинок, для якого потрібна сума позики, яка перевищує відповідний ліміт позики в більшості регіонів країни, вам знадобиться великий кредит — цей тип кредиту часто потребує вищого кредитного рейтингу та початкового внеску, ніж стандартна звичайна іпотека . Позика 80-10-10 може утримати вашу першу іпотеку нижче відповідного ліміту позики, дозволяючи вам уникнути великого процесу кваліфікації позики.
- Якщо ви купуєте, але ваш поточний дім ще не проданий, ви можете подолати грошовий дефіцит. Якщо ви все ще намагаєтеся продати свій поточний будинок, позика 80-10-10 може допомогти вам тимчасово покрити початковий внесок на новий будинок. Ще краще, ви можете використати кошти від продажу свого будинку для погашення другої іпотеки без необхідності рефінансування.
- Ви збережете більше готівки в банку за короткий термін. Позика 80-10-10 зберігає більше грошей у банку, що може бути корисним, якщо ваш фонд надзвичайних ситуацій вичерпано або ви знаєте, що вам доведеться витратити додаткові гроші на ремонт будинку. Якщо ви очікуєте великого бонусу або комісії незабаром після покупки будинку, ви можете використати додаткові гроші для погашення 10% другої іпотеки, залишаючи вам лише одну іпотеку.
Переваги та недоліки іпотеки 80-10-10
Хоча іпотека 80-10-10 має багато переваг, наприклад, дозволяє покупцям житла придбати будинок без великого початкового внеску, ці позики також мають кілька недоліків.
Переваги іпотеки 80-10-10
- Знижений місячний платіж: Навіть якщо ви одночасно сплачуєте другий кредит, ваш щомісячний іпотечний платіж може бути нижчим, оскільки ви не платите PMI.
- Менший початковий внесок без PMI: Багато кредиторів вимагатимуть від вас сплати іпотечного страхування, якщо ви не зможете внести початковий внесок у розмірі 20%. З позикою 80-10-10 ви можете вкласти лише 10% і не платити PMI.
- Відрахування податків: Процентна ставка за другою іпотекою іноді вища, ніж процентна ставка за першою іпотекою, але будь-які відсотки, сплачені за другою іпотекою, не підлягають оподаткуванню в межах лімітів IRS.
- Скоротіть час, необхідний для продажу вашого будинку: Можливо, ви зможете покрити початковий внесок у новий будинок, навіть якщо ваш поточний будинок не продано, оскільки вам не потрібно вносити великий початковий внесок.
- Уникайте великої позики: Ви можете уникнути вимог великої позики за допомогою позики 80-10-10, якщо використаєте основну позику для фінансування перших 647,200 10 доларів США від вартості житла, а решту сплатите за допомогою додаткової позики плюс XNUMX% першого внеску.
Недоліки іпотеки 80-10-10
- Може ускладнити рефінансування: Якщо ви вирішите рефінансувати свою іпотеку в майбутньому на кращу ставку та термін, наявність двох позик може ускладнити кваліфікацію. Фактично, перш ніж схвалити вашу нову позику, ваш кредитор може вимагати від вас погасити другу іпотеку.
- Потрібен хороший кредитний рейтинг: Щоб претендувати на кредит 80-10-10, вам, швидше за все, знадобиться кредитний рейтинг від дуже хорошого (740-799) до відмінного (800-850).
- Ви маєте право на дві окремі позики: Позика 80-10-10 вимагає подання заявки на отримання двох окремих позик і отримання відповідних вимог. Це означає, що вам, ймовірно, доведеться задовольнити вимоги двох кредиторів, а не лише одного, як у разі традиційної іпотеки.
- Комісія за закриття двох позик: Якщо ви подаєте заявку на отримання позики 80-10-10 через дві різні іпотечні компанії, ви часто матимете окреме закриття для кожної позики з усіма комісіями та витратами.
- Підвищена процентна ставка: Друга іпотека за кредитом 80-10-10 зазвичай матиме вищу процентну ставку, яка може бути регульованою, а не фіксованою, особливо якщо це HELOC. Ваш щомісячний платіж збільшиться, якщо регульована відсоткова ставка підвищиться.
- Збільшене співвідношення боргу до доходу (DTI): Більшість кредиторів віддають перевагу DTI 43% або менше. Ваш загальний щомісячний борг не повинен перевищувати 43% вашого валового місячного доходу. Отримання двох іпотечних кредитів (особливо якщо ви намагаєтеся профінансувати більший будинок) може підштовхнути вас до перевищення цього ліміту. Це ускладнить отримання інших позик у майбутньому, наприклад кредитів на особисті потреби чи автокредитів, і навіть може ускладнити отримання другої іпотеки.
Як отримати іпотеку 80-10-10?
Кредитори кредитів 80-10-10 перевіряють ваші фінанси, як це роблять традиційні іпотечні кредитори, за винятком того, що ви повинні довести, що у вас є достатній дохід, кредит і активи, щоб отримати дозвіл на обидві позики. Отримати дві іпотечні кредити складно, оскільки кожна позика має власний набір критеріїв затвердження. Для позики 80-10-10 вам знадобляться такі речі:
- Для другої іпотеки потрібен вищий кредитний рейтинг. У той час як кредитний рейтинг 620 є достатнім для звичайної першої іпотеки, деякі позичальники, що займаються нерухомістю, вимагають мінімум 660 або 680. Позика 80-10-10 не має сенсу, якщо ви не можете відповідати вимогам для обох позик.
- Максимальний коефіцієнт DTI нижчий. Другі іпотечні кредитори зазвичай не хочуть, щоб ваш загальний борг перевищував 43% вашого валового доходу, на відміну від 50% коефіцієнта DTI, дозволеного звичайними першими іпотечними кредиторами.
- Існує два набори витрат на закриття. Якщо ви подаєте заявку на отримання першої та другої іпотечних кредитів через різні іпотечні компанії, вам може знадобитися документально підтвердити трохи додаткових грошей, щоб отримати позику 80-10-10; це продемонструє, що ви можете покрити витрати на закриття, які стягує кожна компанія. Кредитори, які спеціалізуються на кредитах 80-10-10, можуть запропонувати варіанти з нижчою вартістю, якщо вони обробляють обидва схвалення іпотеки.
Як подати заявку на другу іпотеку
Не кожен кредитор надає іпотеку 80-10-10. Як частина кредитної структури 80-10-10 зазвичай є два способи отримати другу іпотеку.
- Знайдіть кредитора, який надає обидва види іпотеки. Кредитори, які спеціалізуються на купівлі кредитів, часто пропонують кредитні програми 80-10-10, у яких обидві позики схвалюються одночасно. Ви все одно повинні шукати ставки — різні кредитори мають різні стосунки з іншими іпотечними кредиторами, і вони навіть можуть запропонувати вам знижку для заощадження коштів на свою позику 80-10-10.
- Виберіть двох різних кредиторів. Ви можете придбати першу та другу іпотеку окремо за допомогою інструменту порівняння або зв’язавшись із трьома-п’ятьма кредиторами та порівнявши оцінку позики. Обов’язково повідомте свого першого іпотечного кредитора, що ви берете позику 80-10-10 — кредитори повинні сплатити додаткову комісію, якщо ви берете дві іпотечні позики одночасно, яка зазвичай передається вам як більш висока відсоткова ставка за першою іпотекою.
Як отримати іпотеку 80-10-10?
Деякі кредитори надають позики 80-10-10, у яких одночасно затверджуються як основна, так і вторинна іпотечні позики. Однак так само ймовірно, що вам потрібно буде знайти окремих кредиторів для першої та другої іпотеки. Не кожен кредитор надає позики 80-10-10.
Коли ви подаєте заявку на кредит 80-10-10, кредитори, як і будь-яка інша іпотека, перевіряють ваше фінансове становище. Вони переглянуть вашу кредитну історію, кредитну історію, DTI та історію зайнятості, щоб переконатися, що ви маєте достатній дохід для оплати двох позик. Як зазначалося раніше, вам майже напевно знадобиться кредитний рейтинг від дуже хорошого до відмінного, щоб отримати кваліфікацію.
Альтернативи іпотечному кредиту 80-10-10
Якщо іпотека 80-10-10 вам не підходить, існують інші варіанти.
Збільште свій початковий внесок
Якщо ви можете собі це дозволити, ви можете з тим же успіхом сплатити стандартний початковий внесок у розмірі 20%. Ви матимете менший залишок кредиту, який потрібно погасити з часом, і, можливо, більше варіантів позики з кращими умовами. Більший початковий внесок також означає сплату менших відсотків і менші щомісячні платежі. Якщо у вас недостатньо заощаджених грошей, щоб відкласти 20%, подумайте про те, щоб почекати, поки це з’явиться, перш ніж шукати будинок.
Позики, застраховані державою
Федеральна житлова адміністрація страхує позики FHA, для яких може знадобитися лише 3.5% початкового внеску залежно від вашого кредитного рейтингу. Проте позики FHA вимагають іпотечного страхування та можуть мати дещо вищі процентні ставки, ніж звичайні позики.
Департамент у справах ветеранів США гарантує кредити VA. Вони не вимагають початкового внеску від відповідних військовослужбовців, кваліфікованих ветеранів або подружжя, що залишилося в живих, і не вимагають PMI. Позики VA також можуть мати нижчі процентні ставки та умови, ніж традиційні позики банків, кредитних спілок або іпотечних позик.
Позики Міністерства сільського господарства США – це іпотека з нульовою знижкою, яку пропонує Міністерство сільського господарства Сполучених Штатів кваліфікованим покупцям житла в сільській місцевості та передмістях з низьким доходом. Вони, як і позики VA, мають конкурентні процентні ставки.
Оплатіть приватне іпотечне страхування
Якщо ваші виплати PMI менші, ніж ваші другі іпотечні виплати з кредитом 80-10-10, можливо, вам доведеться перекусити й заплатити за приватне іпотечне страхування. Однак кредитори зобов’язані скасувати PMI за вашою позикою, коли у вас буде 22% власного капіталу у вашому будинку або ви наполовину виплатите іпотеку.
Отримайте іпотечний кредит Jumbo
Якщо ви хочете придбати значно дорожче житло, ніж більшість у вашому районі, вам слід розглянути великий кредит. Оскільки ці великі кредити не відповідають обмеженням кредитів Fannie Mae і Freddie Mac, вони є більш ризикованими для кредиторів. Як наслідок, кредитори зазвичай пред’являють суворі вимоги щодо відповідності цим позикам, наприклад, високий кредитний рейтинг і початковий внесок у розмірі 20% або більше.
Висновок
Якщо у вас немає необхідного початкового внеску в розмірі 20% і ви хочете уникнути сплати PMI, рішенням може бути позика 80-10-10. Однак ви повинні мати відмінний кредит, щоб отримати кваліфікацію. Регулярно перевіряйте свій кредитний звіт і кредитну оцінку в Experian, щоб побачити, як виглядає ваш кредит. Ви також можете скористатися іпотечним калькулятором, щоб визначити, чи цей тип позики заощадить вам гроші порівняно з традиційною іпотекою, яка вимагає PMI.
Статті по темі
- Що таке іпотечне страхування і коли воно потрібне?
- JUMBO MORTGAGE LIMIT: Jumbo Mortgage Limit 2023
- ЩО ТАКЕ ІПОТЕКА JUMBO? Ставки та ліміти у 2023 році
- Як уникнути PMI (приватного іпотечного страхування): докладний посібник
посилання
