Приватне іпотечне страхування (PMI) захищає кредиторів від ризику невиконання зобов’язань за позиками, наданими власникам житла. Зменшення ризику кредитора може призвести до зниження процентних ставок і легшого доступу до кредиту для позичальників, але це також може різко збільшити вартість іпотеки. Ось як ви отримаєте іпотеку на будинок, уникнувши або принаймні пом’якшивши PMI (приватне іпотечне страхування) з початковим внеском у розмірі 20 або 10% або без нього.
Що таке PMI?
Приватне іпотечне страхування (PMI) — це тип страхування, який вимагається звичайними іпотечними кредиторами, коли покупець житла вкладає менше 20% від вартості покупки.
PMI призначений для захисту позикодавця у випадку невиплати позики власником будинку. Хоча це не запобігає викупу, але дозволяє потенційним покупцям житла стати власниками житла, навіть якщо вони не можуть дозволити собі початковий внесок у розмірі 20%. Якщо ваш позикодавець вважає, що вам потрібно буде сплачувати PMI, він співпрацюватиме з приватною страховою компанією, а умови плану страхування будуть повідомлені вам до того, як ви закриєте іпотеку.
Якщо у вас є PMI, комісія не буде з вами протягом невизначеного часу. Ви можете зв’язатися зі своїм кредитним центром щодо видалення PMI із вашої іпотеки, коли ви досягнете 20 відсотків власного капіталу — або шляхом погашення боргу за кредитом з часом, або шляхом збільшення вартості житла. PMI має бути припинено обслуговуючими особами, коли залишок вашого кредиту досягне 78 відсотків початкової вартості будинку.
Яка вартість PMI?
За даними Urban Institute, типовий діапазон премій PMI становить від 0.58% до 1.86% від початкової суми кредиту. За словами Фредді Мака, більшість позичальників платитимуть від 30 до 70 доларів на місяць за ставками PMI за кожні позичені 100,000 XNUMX доларів. Вартість PMI визначається двома основними факторами:
- Співвідношення вашої позики до вартості (LTV) – Сума, яку ви внесете, впливатиме на те, скільки PMI ви платите. Наприклад, якщо ви поставите 5%, ваш коефіцієнт LTV становитиме 95%. Ваш коефіцієнт LTV становитиме 85 відсотків, якщо ви зменшите 15%. Коли у вас лише невеликий початковий внесок, кредитор бере на себе більший ризик, і ваші платежі PMI будуть вищими, щоб компенсувати це.
- Ваш кредитний рейтинг – Вартість PMI значною мірою залежить від вашої кредитної історії та кредитного рейтингу. Розглянемо приклад Urban Institute, де хтось купує будинок вартістю 250,000 3.5 доларів США з початковим внеском у 1,164 відсотка. Щомісячний іпотечний платіж, включаючи страхування, становить 760 долари США з винятковою оцінкою FICO 1,495 або вище. Щомісячні платежі становлять 620 доларів США для покупця з кредитним рейтингом від 640 до XNUMX, що відображає набагато вищу комісію PMI.
Ось як PMI може працювати залежно від суми, яку ви вкладаєте, як розраховано за допомогою калькулятора іпотечного страхування Freddie Mac і калькулятора іпотечного кредиту Bankrate. Ці цифри засновані на ціні покупки в 329,000 3.25 доларів і процентній ставці XNUMX відсотка і не включають страхування власників будинків або податки на майно.
| Передоплата | 5% вниз | 15% вниз | 20% вниз |
| Щомісячна оплата PMI | $300 | $78 | $0 |
| Щомісячний іпотечний платіж (основна сума, відсотки та PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Різні типи PMI
Існують різні види приватного іпотечного страхування. Вони включають
#1. Страхування іпотеки за рахунок позичальника
Премії за іпотечне страхування, яке сплачує позичальник, включено у ваш щомісячний платіж. Основний залишок, відсотки та інші комісії, такі як податок на майно, також будуть включені. Потім гроші виплачуються страховику щомісяця.
Щомісяця ви помічаєте позначку «спеціальний платіж», яка є лише поясненням того, що гроші були виплачені.
Платежі за іпотечне страхування, сплачені позичальником, можуть бути скасовані, якщо ви досягнете певних критеріїв, наприклад досягнете 20% власного капіталу, 78% співвідношення позики до вартості або завершите половину терміну платежу.
#2. Іпотечне страхування, оплачене кредитором
Іпотечне страхування, оплачене кредитором, може здатися спокусливим, але не помиляйтеся: ви все одно несете відповідальність за покриття. Замість того, щоб розглядати цю премію як окрему статтю, ви, швидше за все, заплатите вищу процентну ставку за іпотекою та/або сплатите додаткові витрати на отримання позики.
Іншим недоліком є те, що PMI, оплачений кредитором, не може бути скасований так само, як страхування, оплачене позичальником. Найпоширеніший спосіб вийти з PMI, який сплачує кредитор, – це повторна іпотека.
#3. Іпотечне страхування з єдиним внеском
Замість поділу платежів на щомісячні платежі PMI з єдиною премією об’єднує загальну вартість страхування в один платіж.
Залежно від умов кредиту ви можете сплатити його повністю під час закриття або включити в кредит на вищу суму.
Якщо ви сплачуєте все відразу, ваші щомісячні платежі будуть зменшені. Однак, якщо ви продасте свій будинок незабаром після його придбання, ви можете опинитися в гіршому становищі, ніж якби ви просто сплачували щомісячний PMI.
Подумайте про те, що якщо вам важко внести 20% початкового внеску, можливо, ви не зможете дозволити собі значний авансовий страховий платіж.
#4. Іпотечне страхування з роздільною премією
За угодою PMI із роздільною премією ви заплатите вищу початкову ціну, яка покриє частину витрат, що дозволить вам зменшити вимоги до щомісячних платежів.
Це поєднує в собі переваги та недоліки PMI з одноразовою премією та PMI, що виплачується позичальником. Вам знадобиться трохи грошей, але не стільки, скільки ви думаєте, щоб сплатити авансовий внесок. Тоді ви будете насолоджуватися дешевшою щомісячною оплатою.
Якщо у вас більше співвідношення боргу до доходу, іпотечне страхування з роздільною премією може бути корисним. Це дозволяє вам уникнути можливої виплати за іпотечним кредитом, щоб ваш DTI не став занадто високим, щоб відповідати вимогам.
#5. Іпотечне страхування FHA
Позика FHA включає цю форму іпотечного страхування. Це передбачає початковий платіж, а потім щорічні витрати на страхування іпотеки (MIP), які в більшості випадків не можна скасувати.
Вам доведеться чекати 11 років, щоб отримати безкоштовне іпотечне страхування FHA без рефінансування. Навіть тоді страхування буде скасовано, лише якщо ваш початковий внесок становив 10% або більше.
Читайте також: КОНТРЕЙЛЬНИЙ КРЕДИТ: визначення, плюси, мінуси та варіанти рефінансування
Способи заощадити гроші та уникнути сплати приватного іпотечного страхування PMI
З огляду на те, наскільки дорогим може бути приватне іпотечне страхування PMI, не дивно, що багато покупців житла хочуть його уникнути. Ось п’ять стратегій, як уникнути сплати приватного іпотечного страхування PMI за вашою іпотекою.
#1. Шукайте кредит, який не вимагає PMI.
Шукайте варіанти позики, які відмовляються від вимог PMI та/або надають допомогу з початковим внеском. Наприклад, для позик VA не потрібен PMI, тому ви можете заощадити багато грошей, якщо відповідаєте вимогам. Вивчіть кредити, гарантовані Федеральним житловим управлінням (FHA) або Міністерством сільського господарства США (USDA). Обидві організації пропонують ініціативи, які намагаються зробити право власності на житло більш доступним для покупців із низьким і середнім доходом.
#2. Подивіться на державні та місцеві програми покупців житла.
Більше міст надають перевагу доступному житлу, включаючи створення нових програм допомоги покупцям житла. Деякі міста зосереджуються на «житлі для робочої сили», що має на меті зробити житло доступним для тих, хто працює в певних професіях, наприклад шкільних вчителів, пожежників або служб швидкого реагування. Ви можете почати з пошуку програм у вашому штаті на місцевій сторінці покупки житла HUD.
#3. Шукайте позику 80-10-10.
За словами Еріка Сімонсона, засновника Abundo Wealth, одним із підходів до уникнення PMI для приватного іпотечного страхування є отримання кредиту 80/10/10, у який ви вкладаєте 10% і берете кредитну лінію на 10% власного капіталу, щоб задовольнити 20 вимога початкового внеску. Сімонсон радить, що, оскільки кредитна лінія, ймовірно, буде змінною, вам слід поставити пріоритет якомога швидше погасити її. Якщо ви не знаєте, куди звернутися за кредитором, який пропонує позики 80/10/10, поговоріть зі своїм бухгалтером або фінансовим консультантом, який, ймовірно, може дати деякі пропозиції.
#4. Зробіть більший відсотковий платіж
В обмін на вищу відсоткову ставку деякі кредитори надають позики, які дозволяють уникнути сплати PMI. Буде проходити кваліфікаційний процес, але якщо його схвалять, ви зможете відкласти менше 20%. Однак ваш щомісячний іпотечний платіж буде вищим, а в деяких випадках дуже вищим, через підвищення процентної ставки.
#5. Придбайте дешевше житло
Те, що ви отримали попереднє схвалення кредитора на певну суму, не означає, що ви повинні витратити її всю, коли купуєте будинок.
«Зазвичай я не рекомендую використовувати PMI для купівлі більшого будинку, який розтягує ваш бюджет, тому що будь-який збій у вашому житті може зробити вашу іпотеку складнішою для виплати та створити багато стресу», — каже засновник DRS Financial Partners Стенлі Хімено-Окамото.
Більш кмітливою стратегією для тих, хто вперше купує житло, може бути придбання «будинку для початківців», тобто менш дорогого житла, яке вони можуть собі дозволити з комфортом без PMI.
Альтернативи PMI
Позичальники зі скромним початковим внеском часто запитують: «Чи є альтернатива PMI?»
Ключова відмінність між цим запитом і «Як я можу уникнути PMI?» запит полягає в тому, що альтернативи часто мають однакову вартість, але представлені по-різному.
Велика позика на суму понад 417,500 XNUMX доларів США є прикладом цього.
Деякі великі кредити вимагають менш ніж 20% знижки та не вимагають іпотечного страхування. Це буде рекламуватися як рішення, щоб уникнути PMI. Однак ви не обов’язково заощадите гроші на комісіях, тому що ви сплачуєте вищу ставку за цією позикою – так само, як і з PMI, сплаченим кредитором за відповідною позикою.
Отже, хоча технічно це альтернатива іпотечному страхуванню, ви не уникнете витрат. Це очевидно в маркетингу відповідної позики з PMI, сплаченою кредитором, але це менш очевидно, коли ви отримуєте велику позику зі знижкою менше ніж на 20%, оскільки ці позики зазвичай продаються з фразами на кшталт «без іпотечного страхування».
Скасування PMI
Якщо у вас є стандартна позика, ви зазвичай можете попросити свого кредитора розглянути питання про скасування вашої іпотечної страховки, коли ви досягнете 22 відсотків власного капіталу у вашому будинку, що означає, що вашу позику було виплачено до 78 відсотків від вартості покупки вашої нерухомості.
Якщо ви вважаєте, що досягнете цього рівня протягом прийнятної кількості років, PMI, сплачений позичальником, є кращим, ніж PMI, сплачений кредитором.
Отже, якщо у вас є PMI, сплачений кредитором, ваша іпотечна страховка надається у вигляді вищої ставки кредиту, і ця вища вартість, таким чином, з вами протягом усього терміну кредиту. Те ж саме стосується великої іпотеки, оскільки для невеликих іпотечних кредитів немає страхової премії, але ставка вища.
Як я можу уникнути PMI без 20-відсоткового початкового внеску?
Якщо ви обираєте PMI, що оплачується кредитором, ви можете уникнути сплати PMI, не вкладаючи 20 відсотків. Однак ви матимете вищу іпотечну ставку протягом усього терміну кредиту. Ось чому деякі позичальники віддають перевагу методу контрейлерних операцій, який передбачає використання другої іпотечної позики для фінансування відсотка від 20-відсоткового початкового внеску, необхідного для уникнення PMI. Програма кредитування VA дозволяє ветеранам уникнути PMI без початкового внеску.
Як я можу уникнути приватного іпотечного страхування (PMI) із початковим внеском у розмірі 10%?
Якщо у вас є 10% початкового внеску, можливо, ви зможете уникнути PMI, якщо використаєте другу позику для фінансування решти 10% від вартості житла. Поєднання цих вимог задовольнить вимогу вашого першого іпотечного кредитора щодо 20-відсоткового початкового внеску, що дозволить вам уникнути PMI. Це відоме як контрейлерна позика 80/10/10.
Чи варто уникати PMI?
PMI є чудовим ресурсом для тих, хто вперше купує житло. Це дає вам змогу зробити дуже невеликий початковий внесок і переїхати у нерухомість набагато раніше. Як наслідок, для багатьох покупців житла PMI є вигідною інвестицією, особливо якщо це означає придбати житло раніше, а не чекати роками, щоб внести 20% початкового внеску.
Як я можу уникнути PMI з початковим внеском 5%?
Деякі позичальники можуть знайти унікальні кредитні програми, які надають іпотеку з низьким початковим внеском без PMI. Більшість із цих програм мають обмеження доходу або інші особливі вимоги. Навіть якщо ви не можете знайти програму, яка видаляє PMI, ви можете претендувати на кредит Freddie Mac's Home Possible або Fannie Mae's HomeReady, який дозволяє вам купувати зі знижкою лише на 3% і платити менше в PMI.
Який кредитний рейтинг може дозволити вам уникнути PMI?
Кращий кредитний рейтинг має призвести до зниження премій PMI. Однак високий кредитний рейтинг не позбавить від необхідності PMI. Натомість саме розмір вашого початкового внеску дозволяє вам уникнути PMI. Зниження 20 відсотків допоможе повністю уникнути PMI.
Висновок
Премії PMI можуть збільшити щомісячний іпотечний платіж покупця житла на сотні доларів. І важко уникнути приватного іпотечного страхування PMI, якщо у вас немає 20% падіння або просто не дочекайтеся, поки загальна сума кредиту не стане менше 80% вартості будинку через виплати основної суми та підвищення вартості будинку. Однак є й інші варіанти, в тому числі як допомога на початковий внесок, позики VA, контрейлерні позики та позики на лікаря. Не всі кредитори пропонують програми, які дозволяють позичальникам уникнути PMI, а ті, які мають менш сприятливі умови або більші витрати. І PMI — це не єдине, про що варто думати, коли позичаєте нерухомість. Процентні ставки, комісії, умови позики та інші міркування можуть бути настільки ж важливими, якщо не більш важливими.
Як уникнути поширених запитань PMI
Коли PMI можна скасувати?
Коли очікується, що основний баланс вашої іпотеки зменшиться до 80 відсотків початкової вартості вашого будинку, ви маєте повноваження вимагати, щоб ваш обслуговуючий персонал скасував PMI. Коли ви придбали іпотеку, ви повинні були отримати цю дату в письмовій формі у формі розкриття інформації PMI.
Чи варто уникати PMI?
Позбавлення PMI може зменшити ваші щомісячні платежі та зробити вашу нерухомість доступнішою.
Чи впливає кредитна оцінка на PMI?
Так, ваш кредитний рейтинг впливає на вартість страхування приватної іпотеки. Навіть за однакового початкового внеску та суми іпотеки позичальник із вищим кредитним рейтингом зазвичай сплачуватиме меншу щомісячну плату за PMI, ніж той, хто має нижчий кредитний рейтинг.
Статті по темі
- Що таке іпотечне страхування і коли воно потрібне?
- Що таке іпотечна страхова премія? Як це працює
- Як розрахувати домашній капітал за допомогою практичних прикладів і всього, що вам потрібно
- СТРАХУВАННЯ ІПОТЕЧНОГО ЗАХИСТУ (MPI): як це працює
- Іпотечний калькулятор Zillow: наскільки точний іпотечний калькулятор Zillow? (+ Швидкі поради)
- ІПОТЕЧНЕ СТРАХУВАННЯ: Детальний посібник
посилання
