Однією з найважливіших проблем, з якою стикаються органи місцевого самоврядування, є житлова політика, особливо щодо осіб з низькими доходами. Тому вони запровадили програми доступного житла, щоб гарантувати, що як інваліди, так і люди з низькими доходами можуть орендувати гарне житло. У цій главі ми розглянемо ці програми житла для людей з низьким доходом, включаючи варіанти без черги.
Що таке малозабезпечене житло?
У багатьох регіонах існує серйозна нестача доступного житла. Національна коаліція з питань житла з низьким рівнем доходу надає щорічний звіт, який показує «заробітну плату за житло», яку людина повинна заробляти повний робочий день (40 годин на тиждень, 52 тижні на рік), щоб орендувати квартиру з двома спальнями за офіційною державний стандарт.
Ця заробітна плата за житло вища за середню заробітну плату для працівників з низьким доходом. Крім того, у деяких місцях, наприклад у Каліфорнії, оплата житла надзвичайно висока. Ця проблема посилюється тим фактом, що в середньому найменш доступні райони також є найбагатшими. Це означає, що відсутність житла для людей з низьким рівнем доходу може позбавити людей перспектив гідної роботи.
Політики мають у своєму розпорядженні низку інструментів для вирішення проблем доступності, включаючи контроль орендної плати, інклюзивні постанови про зонування та цільові субсидії, але економісти загалом сходяться на думці, що єдиний комплексний спосіб знизити ціни – це збільшити пропозицію будинків, як правило, шляхом зміни зонування. правила, щоб зробити їх більш сприятливими для нового будівництва.
Що уряд вважає доступним житлом?
Федеральний департамент житлового будівництва та міського розвитку (HUD) визначає «житло для малозабезпечених» як таке, яке можна отримати за 30% або менше доходу домогосподарства. Однак це різниться в кожному місті.
Наприклад, домогосподарство називається «з низьким доходом», якщо воно заробляє менше 80% місцевого середнього доходу (це називається середнім доходом за регіоном або AMI). Згідно з цим визначенням, житло є «доступним» для малозабезпечених сімей, якщо його вартість становить менше 24% середнього доходу в регіоні.
Ці конкретні пороги, очевидно, довільні. У реальному світі витрачати 31% свого доходу на житло не є значно обтяжливішим, ніж витрачати 29%, і різні сім’ї стикаються з досить різними проблемами щодо догляду за дітьми, охорони здоров’я та інших необхідних речей. Однак це офіційне визначення.
У чому проблема урядової концепції доступного житла?
Одна з проблем полягає в тому, що багато сімей намагаються заощадити на житлі, переїжджаючи далі від центрів зайнятості. Однак це лише підвищує їхні витрати на дорогу, маючи на увазі, що простий показник «дешевого житла» може не охопити повної картини. Center for Neighborhood Technology надає більш повний індекс доступності H+T, який враховує як вартість житла, так і витрати на проїзд.
Інша проблема полягає в тому, що концепція середнього доходу на території (AMI) може збільшити доступність житла в регіонах з високим рівнем доходу. Середній дохід у Вашингтоні, округ Колумбія, столичному регіоні, наприклад, становить 107,500 48,375 доларів США. Це означає, що сім’я з трьох осіб, яка заробляє XNUMX XNUMX доларів США, вважається «з низьким доходом» з точки зору доступності житла. Це також означає, що одиниця може бути розумною для сім’ї з низьким доходом, але все ще бути значною мірою недосяжною для сім’ї, яка живе біля межі бідності.
Наявність багатьох домогосподарств із високим рівнем доходу в районі округу Колумбія не робить нерухомість середньої ціни доступною для фактично малозабезпечених людей міста. AMI припускає, що, ґрунтуючись на вимірюванні доступності на місцевому середньому доході, ваше місто фактично підвищило доступність пропозиції житла, коли доступність житла стає настільки низькою, що люди з нижчими доходами залишають місто. Це суттєва помилка, оскільки регіони з найвищими доходами в Америці часто є найменш дорогими.
Які кроки ми можемо зробити, щоб зробити житло доступнішим?
Існує два основні види політики, які можуть суттєво вплинути на доступність житла:
По-перше, уряд може безпосередньо надати малозабезпеченим сім'ям гроші або зменшити житло. Сім'я, яка отримує безкоштовний будинок, однозначно може собі дозволити там жити. Подібним чином сім’ї з більшими статками можуть дозволити собі більш широкий вибір варіантів житла.
По-друге, чиновники можуть прийняти рішення про збільшення кількості будинків у тому чи іншому столичному регіоні. Цього можна досягти шляхом послаблення обмежень щодо розміру будинків, які можна побудувати, або шляхом послаблення обмежень щодо мінімального розміру окремих житлових одиниць. Міста часто мають зональні обмеження, які несправедливо обмежують доступність житла.
Уряди та політичні групи часто підтримують закони про контроль орендної плати та інклюзивне зонування для вирішення проблем доступності житла. Однак ці технології просто перерозподіляють обмежену кількість житла. Вони не збільшують кількість осіб, які можуть дозволити собі жити в конкретному місці.
Чому розширення пропозиції є таким важливим для доступності?
Будь-яке рішення щодо доступності житла, яке ігнорує пропозицію, зрештою зіткнеться з дилемою, як у дитячій грі «Музичні стільці»: якщо не вистачає будинків для об’їзду, хтось має програти.
Люди, які мають найменшу суму грошей, постраждають найбільше на нерегульованому ринку, що не субсидується. Різні регуляторні ініціативи чи субсидії можуть змінити це та надати цільову підтримку конкретним домогосподарствам. Однак у багатьох регіонах фундаментальною проблемою є великий попит на житло. Багато людей хочуть жити в Пало-Альто через технологічний бум, але тут не вистачає будинків. Через відродження міського життя багато людей хочуть жити на Мангеттені. Все одно квартир не вистачає, щоб обійти. Пропозиція житла повинна розширюватися, щоб житло стало доступнішим.
Що таке зонування?
Термін «зонування» часто використовується в широкому значенні для позначення набору нормативних актів, які контролюють використання міських і приміських земель. Його більш конкретно використовують для позначення того, що іноді називають «евклідовим зонуванням» (на честь села Евкліда з Огайо, а не грецького математика), метою якого є відокремлення різних типів використання будівель один від одного.
Конкретна земельна ділянка призначена для житлової забудови, офісних будівель, торгових комплексів або будь-чого іншого. Існують також закони про зонування на основі «форми», які регулюють форму будівель, а не діяльність, яка в них відбувається. Евклідов закон або закон про зонування на основі форми зазвичай розрізняє регіони, де багатоквартирні житлові комплекси дозволені, і райони, де вони заборонені.
Інші типи законів можуть або не можуть вважатися зонуванням конкретними урядами. Наприклад, зазвичай вимагають, щоб певна мінімальна кількість паркувальних місць була включена в нові будівельні проекти, обмеження, яке часто де-факто обмежує допустиму щільність. Юрисдикції також можуть мати обмеження щодо «зайнятості ділянки» (кількість простору, яке має бути залишено незабудованим і зарезервованим для дворів) або мінімального розміру ділянки. Усі ці закони можуть обмежити пропозицію будинків у певному місці. Якщо за законом будинки повинні будуватися на більших ділянках, у певному регіоні можна будувати менше житлових будинків.
Як регулювання орендної плати впливає на доступність житла?
На перший погляд, правило «контролю за орендою», яке обмежує суму орендної плати, яку може стягувати орендодавець, здається, що робить житло доступнішим. Однак економісти часто вчать у Econ 101, що це неправильно. Згідно з аргументом, закони про контроль над орендною платою роблять житло менш доступним, оскільки будівництво нових квартир стає менш прибутковим.
Теоретично аргумент Econ 101 правдоподібний, але навряд чи він буде суттєвим фактором у сучасній Америці. На ринках з найсерйознішими проблемами доступності пропозицію житла зазвичай обмежує зонування, а не регулювання орендної плати. Массачусетс, наприклад, повністю скасував контроль орендної плати в 1994 році. Незважаючи на зростання вартості житла, це не призвело до буму висотних будівель поблизу Гарвардської площі з тієї простої причини, що висотне будівництво порушує правила зонування.
Програми забезпечення житлом малозабезпечених людей з обмеженими можливостями
Знайти дешеве житло для оренди завжди важко, але це особливо важко для малозабезпечених людей з обмеженими можливостями: бездомність є серйозною можливістю, коли важко знайти відповідне доступне житло. Згідно з даними Annual Homeless Assessment Report, близько півмільйона одиноких людей і голів домогосподарств, які протягом року відвідували притулки для бездомних, повідомили про наявність інвалідності.
Міністерство житлового будівництва та міського розвитку Сполучених Штатів (HUD) і охорони здоров’я та соціальних служб (HHS) фінансують житлові послуги для сімей та окремих осіб у цій ситуації. Існують інші програми на державному, окружному та місцевому рівнях.
Важливі моменти
Варіанти житла для інвалідів з низьким рівнем доходу доступні через ваучерні програми державної житлово-комунальної служби.
Різні ваучерні системи націлені на різні демографічні групи на основі певних критеріїв; обмеження відповідності залежать від програми.
Знайти та подати заявку на правильну HUD або інші федеральні програми може бути важко; списки очікування довгі і можуть закриватися, якщо попит перевищує пропозицію.
У багатьох штатах на додаток до тих, що пропонуються федеральними агентствами, є власні програми допомоги на житло, тому окремим особам і сім’ям також слід шукати місцеві варіанти.
Огляд програм житла для малозабезпечених
HUD і HHS надають фінансування державним, окружним і місцевим органам влади для управління різними програмами. Заявники подають заявку на отримання допомоги через місцевий державний житловий орган (PHA).
Програми ваучерів на житло HUD є основним джерелом допомоги малозабезпеченим домогосподарствам з інвалідами по всій країні. Стипендіями керують державні та місцеві PHA, і вони мають однакові вимоги щодо рівня доходу та кількості наданої фінансової допомоги. Попит на ваучери та інші форми житлової допомоги значно перевищує наявні кошти. Процедура може тривати багато років.
Програми для ваучерів HUD
Усі ваучерні житлові програми HUD насамперед націлені на домогосподарства з надзвичайно низьким рівнем доходу, який визначається як доходи нижче рівня бідності або 30% від місцевого середнього значення, залежно від того, що вище. Сім'я з ваучером зазвичай повинна платити 30% свого доходу за оренду житла та комунальні послуги; ваучер оплачує решту до встановленої суми, причому відсотки та обмеження коливаються відповідно до вартості житла на місцевому ринку. В якості розумного пристосування для людини з інвалідністю житлово-комунальні організації можуть встановлювати вищий критерій оплати.
Насправді місцеве PHA може змінити обмеження щодо доходу та права відповідно до місцевих умов. PHAs, відповідальні за адміністрування ваучерної програми, будуть надавати пріоритет найбільш уразливим сім'ям, таким як бездомні сім'ї, сім'ї, які живуть у невідповідному житлі, або сім'ї, дохід яких настільки низький, що вони платять більше половини свого доходу за оренду.
Основною схемою житлових субсидій є програма ваучерів на вибір житла (HCV). Лише ця програма приносить користь майже 5 мільйонам людей і 2.3 мільйонам домогосподарств по всій країні. Його місія полягає в тому, щоб допомогти «сім’ям з надзвичайно низьким рівнем доходу, людям похилого віку та інвалідам дозволити собі хороше, безпечне та гігієнічне житло на приватному ринку». Немає вимоги, щоб особа з інвалідністю проживала вдома, щоб мати право на ВГС. Але при розгляді їх заяв враховується наявність у домогосподарстві особи з інвалідністю.
Житло з низькими доходами без черги
Потреба в житлі для малозабезпечених продовжує зростати, оскільки орендна плата зростає, незважаючи на те, що жоден штат чи округ не дозволяє орендарю з мінімальною зарплатою дозволити собі двокімнатну квартиру. Як знайти будинок без черги, коли попит на малозабезпечене житло зростає, а пропозиція зменшується? Поперше,
Чи існує малозабезпечене житло без черги?
Через підвищений попит на житло для малозабезпечених, доступних варіантів без списків очікування небагато.
Нехай це не завадить вам отримати необхідне житло! Ці три з гаком роки списки очікування можуть бути коротшими, ніж ви думаєте. Вони враховують лише те, скільки домогосподарств подали заявки на житло для малозабезпечених і скільки квартир доступно. Наприклад, якщо 300 домогосподарств подадуть заявки на отримання житла для малозабезпечених, а доступно лише 100 одиниць, офіс повідомить, що черга триває три роки.
Цей список очікування понад три роки не враховує, як можуть змінитися обставини людей. Деякі домогосподарства в цьому списку очікування переїдуть до іншого міста, почнуть отримувати допомогу по інвалідності, зароблятимуть більше, ніж обмеження доходу, або іншим чином опиняться в ситуації, коли вони більше не зможуть претендувати на це житло. Це означає, що прогнозований час очікування в списку скоротиться, і ви зможете швидше переїхати у свій новий дім.
Який найвищий дохід для розділу 8?
Найвищий дохід за розділом 8 становить 117,400 XNUMX доларів на сім'ю з чотирьох осіб.
Як я можу претендувати на квартири з низьким доходом у Каліфорнії?
Ви повинні бути громадянином Сполучених Штатів або легальним іммігрантом, і ваш дохід має бути нижчим за 80% середнього доходу у вашому регіоні.
Скільки коштує низький дохід у Лос-Анджелесі?
У 2021 році низький дохід для людини становив 66,250 85,150 доларів, а для сім’ї з трьох осіб у Лос-Анджелесі – XNUMX XNUMX доларів.
Що таке хороший домашній дохід?
Хороший сімейний дохід становить від 51,200 153,000 до XNUMX XNUMX доларів.
Що таке нова межа бідності?
Використовуючи значення 2017 року, нова глобальна межа бідності встановлена на рівні 2.15 долара. Це означає, що кожен, хто заробляє менше 2.15 доларів на день, є надзвичайно бідним.
Як ви можете отримати доступне житло?
Більшість державних і федеральних програм допомоги на житло вимагають, щоб заявники мали дохід, який не перевищував 80% середнього сімейного доходу (MFI) округу, щоб відповідати вимогам.
Скільки коштує депозит за доступне житло?
Уряд позичить вам до 40% вартості вашого новенького будинку в Лондоні. Таким чином, вам знадобиться 5 відсотків початкового внеску плюс іпотека на решту 55 відсотків.
Яку суму заплатить Секція 8?
Запропонована нормативна сума буде десь у діапазоні 90% та 110% FMQ. Як наслідок, сума грошей, яку орендодавці отримують із Розділу 8, залежить від наступних трьох факторів: Ця сума визначається столичним районом, у якому розташоване ваше майно, як Справедлива ринкова орендна плата.
Хто має право на допомогу на житло в Огайо?
Вам також буде надано перевагу, якщо ви або член сім'ї є бездомним, інвалідом, літнім або ветераном збройних сил. HUD та місцеві MHA керуватимуть вашим державним житлом, поки ви берете участь у цій програмі. Коли ви подаєте заяву на отримання розділу 8 штату Огайо, ваша щомісячна вартість житла обмежується встановленою сумою.
Хто має право на допомогу в покупці?
Вам має бути не менше 18 років. Ви повинні бути «покупцем уперше», тобто людиною, яка ніколи не мала житла у Сполученому Королівстві чи будь-де в іншому місці світу. Щоб отримати право на участь у програмі як пара/сім’я/друг, що покупці вперше, ви обоє повинні бути покупцями вперше.
Скільки часу займає процес оренди?
Перші орендарі повинні передбачити тритижневу затримку у переїзді, якщо всі документи не будуть належним чином оформлені. Під час оренди вперше дотримання правил зазвичай додає приблизно тиждень до часу, необхідного для того, щоб орендар міг заїхати.
На закінчення
Близько 37.2 мільйонів американців живуть з низьким доходом. Хоча визначення низького доходу залежить від того, кого ви запитуєте та де живете, критерії федерального рівня бідності (FPL) можуть допомогти вам визначити, чи є ви малозабезпеченим.
Люди з низькими доходами стикаються з різними труднощами. Однак за допомогою посібника в цій статті ви можете переконатися, що основні потреби вашої сім’ї, такі як охорона здоров’я, житло, харчування, транспорт і освіта, задоволені.
Поширені запитання щодо житла для малозабезпечених
Скільки сплатить розділ 8?
Кошти покривають частину або всю орендну плату для власника ваучера. Кожна сім'я в середньому витрачатиме від 30% до 40% свого доходу на оренду.
Як мені отримати житло за розділом 8?
Щоб мати право на житло за розділом 8, вам має бути принаймні 18 років, ви повинні бути громадянином США або кваліфікованим негромадянином і мати дохід сім’ї, що становить менше 50% від середнього доходу в регіоні.
Що вважається низьким доходом для людини в Техасі?
Людина, яка отримує річну зарплату 10,830 XNUMX доларів США або менше в Техасі, вважається людиною з низьким доходом.
Статті по темі
- Як купити землю: покрокова інструкція
- Коефіцієнт житла: як легко розрахувати коефіцієнт житла (+ безкоштовні інструменти)
- Потрібен новий комерційний автомобіль? 8 причин, чому оренда є вигідним варіантом
- КОЕФІЦІЄНТ ВИТРАТ НА ЖИТЛО: що це і як його розрахувати
- Як отримати бізнес-ліцензію: покрокова процедура, включаючи вартість заявки
посилання
