Покупці часто виявляють, що конкретні резиденції задовольняють більшість їхніх вимог, тоді як інші задовольняють деяким і жодним. Це змушує вас піти на компроміс і знизити рівень деяких із ваших «обов’язкових» до «приємних», які не порушують угоду.
Не хочете ні на дюйм відмовлятися від своїх цілей і потреб? Якщо ваш ідеальний будинок недоступний (або навіть не існує), ви завжди можете його створити. Це дозволяє вам спроектувати ідеальний будинок, не турбуючись про недоліки придбання нерухомості, у якій раніше жили. Однак, щоб фінансувати цей проект, вам потрібно розуміти кредити на будівництво. Давайте розглянемо, як працює кредит на будівництво, різні види, відсоткові ставки та вимоги до них.
Що таке кредит на будівництво?
Кредит на будівництво – це короткострокова позика, яка покриває лише витрати на будівництво будинку на замовлення. Це не іпотека і класифікується як спеціальне фінансування. Після того, як будинок буде побудовано, потенційний мешканець повинен подати заявку на отримання іпотеки, щоб оплатити його.
Однак доступні різні кредити на будівництво житла, починаючи від фундаментного будівництва і закінчуючи повним ремонтом усієї нерухомості. Незалежно від того, чи починаєте ви з нуля з кредиту на землю чи повністю ремонтуєте будинок, напевно для вас знайдеться кредит.
Як працює позика на будівництво?
Позики на будівництво зазвичай отримують будівельники або покупці житла, які будують власні будинки на замовлення. Це короткострокові позики, які зазвичай тривають лише один рік. Коли будинок буде завершено, позичальник може або рефінансувати позику на будівництво в постійну іпотеку, або отримати нову позику для погашення позики на будівництво (також відому як «кінцева позика»). Поки проект ще триває, позичальник може бути зобов’язаний лише сплачувати відсотки за кредитом на будівництво. Деякі позики на будівництво можуть вимагати повної виплати залишку до кінця проекту.
Якщо позичальник бере позику на будівництво будинку, позикодавець може сплатити кошти безпосередньо підряднику, а не позичальнику. Платежі можуть здійснюватися частинами в міру проходження проекту на нових етапах розвитку. Позики на будівництво можна використовувати для фінансування проектів реабілітації та реставрації та будівництва нових будинків.
Який обсяг позики на будівництво?
Кожен проект унікальний, але в цілому кредит на будівництво покриває такі витрати:
- Земля.
- Плани, ліцензії та комісії
- Матеріали та праця
- Витрати на закриття.
- Резерви на непередбачені витрати (на випадок, якщо вартість проекту перевищує кошторис).
- Процентні резерви (якщо ви не хочете платити відсотки під час будівництва).
Різні види кредитів на будівництво
# 1. Кредит від будівництва до постійного
Ви позичаєте гроші, щоб сплатити витрати на будівництво вашого будинку за допомогою кредиту від будівництва до постійного, і коли будинок буде закінчено, і ви заїдете, позика перетворюється на постійну іпотеку.
Перевага підходу «від будівництва до постійного» полягає в тому, що ви повинні сплатити один набір витрат на закриття, що знижує загальну плату.
Коли кредит переходить із будівництва на постійний, він стає звичайною іпотекою з терміном кредитування від 15 до 30 років. Потім ви здійснюєте платежі, які включають як відсотки, так і основну суму. У цей момент ви можете вибрати між іпотекою з фіксованою чи регульованою ставкою. Інші альтернативи включають кредит FHA на будівництво до постійного, який має менш суворі умови схвалення та може принести користь деяким позичальникам, або кредит VA на будівництво, якщо ви є кваліфікованим ветераном.
#2. Кредит тільки на будівництво
Позика лише на будівництво забезпечує фінансування, необхідне для завершення будівництва будинку. Тим не менш, позичальник зобов’язаний або повністю погасити позику на момент погашення (зазвичай один рік або менше), або шукати постійне фінансування через іпотеку.
Ці кредити на будівництво виплачують кошти на основі відсотка завершеного проекту, а позичальник несе відповідальність лише за виплату відсотків за використані гроші.
Позики лише на будівництво можуть бути дорожчими в довгостроковій перспективі, якщо вам потрібна постійна іпотека, оскільки ви повинні пройти дві різні процедури позики та сплатити два набори комісій. Витрати на закриття можуть коштувати тисячі доларів, тому краще уникати ще одного набору.
Ще один фактор, який слід враховувати, це те, що ваше фінансове становище може погіршитися під час будівництва. Якщо ви втратите роботу або зазнаєте чергової невдачі, ви, можливо, не зможете претендувати на іпотеку в майбутньому – і, отже, не зможете переїхати у свій новий будинок.
#3. Кредит на ремонт
Ви можете розглянути альтернативні варіанти кредиту на ремонт будинку, якщо ви хочете модернізувати існуючий будинок, а не будувати його. Залежно від того, скільки грошей ви витрачаєте на проект, вони можуть мати різні форми.
«Якщо домовласник хоче витратити менше 20,000 25,000 доларів на реконструкцію, він може взяти особистий кредит або скористатися кредитною карткою для фінансування проекту», — каже Камінські. «Якщо домовласник накопичив капітал у своїй власності, позика під капітал або кредитна лінія може підійти для покращення від XNUMX XNUMX доларів або близько того».
Рефінансування готівкою — ще одна реалістична альтернатива в умовах нинішніх низьких іпотечних ставок, коли власник будинку бере нову іпотеку на більш значну суму, ніж його існуючий кредит, і отримує різницю одноразово.
У більшості випадків кредитор не вимагає від власника будинку розкривати, як будуть використані готівка. Бюджет, стратегія та платежі контролюються домовласником. Інші типи фінансування вимагають від кредитора оцінки забудовника, перевірки бюджету та контролю за розкладом розіграшу.
#4. Кредит на будівництво для власника-забудовника
Позики власника-будівельника – це позики на будівництво до постійного будівництва або лише на будівництво, у яких позичальник також виконує функції будівельника будинку.
Через складність будівництва будинку та навички, необхідні для дотримання будівельних правил, більшість кредиторів не дозволять позичальнику виконувати роль їхнього забудовника. Кредитори, які вмикають це, часто роблять це лише в тому випадку, якщо позичальник є ліцензованим будівельником.
#5. Кінцева позика
За словами Камінські, кінцева позика - це просто іпотека власника будинку після того, як нерухомість побудована. Позика на будівництво використовується протягом усього етапу будівництва та повертається після завершення проекту. Потім позичальнику доведеться погасити свою середню іпотеку, яку часто називають остаточною позикою.
Загальні вимоги до позики на будівництво
Позики на будівництво є більш ризикованими для кредиторів, тому отримати авторизацію на них, зрозуміло, складніше. Ось на що звертають увагу кредитори.
#1. Ваша кредитна оцінка:
Подібно до звичайної іпотеки, кредитори враховують ваш кредитний рейтинг. Більшість звичайних кредитів і позик на будівництво USDA вимагають кредитної оцінки 620. Немає обов’язкового мінімуму для позик на будівництво VA. Однак кредитори часто хочуть отримати кредитну оцінку щонайменше 620. Мінімальна кредитна оцінка 580 була необхідна для кредитів FHA на будівництво.
№2. Передоплата
Хоча ви припускаєте більший початковий внесок у кредит на будівництво, вони дорівнюють стандартним іпотечним кредитам. Позики FHA на будівництво вимагають 3.5% першого внеску для проектів, схвалених HUD, і 10% початкового внеску для проектів, які не схвалені HUD. Позики на будівництво VA не вимагають початкового внеску, кредити USDA на будівництво вимагають мінімального початкового внеску в розмірі 10%, а звичайні кредити на будівництво зазвичай вимагають початкового внеску в розмірі 5% або більше.
#3. План будівництва та специфікації:
Кредитори також захочуть знати особливості того, що ви збираєтеся створити. Вони вимагатимуть проект будинку та специфікації, а плани мають бути перевірені на відповідність усім необхідним будівельним нормам у вашому регіоні. Оцінювач житла повинен буде вивчити ці специфікації, щоб визначити їхню вартість, яка визначить суму вашої позики.
#4. Огляд будівельного підрядника та кредитора:
Якщо ви не сертифікований генеральний підрядник, вам потрібно буде найняти його для будівництва вашого будинку. Також кредитори перевірять підрядника, який бере участь у будівництві. Тому важливо вибрати досвідченого. Ваш підрядник є важливим елементом процесу. Кредитор захоче знати бюджет проекту та прогноз грошових потоків. Зазвичай кредитори повинні оцінити та затвердити контракт на будівництво між вами та вашим підрядником.
Як я можу отримати кредит на будівництво?
Нижче наведені основні процедури для отримання кредиту на будівництво:
- Перевірте, чи маєте ви право на якісь спеціальні програми. Якщо ви зацікавлені, ознайомтеся з вимогами та процесами для кредиту на будівництво FHA або VA.
- Отримати попереднє схвалення. Перш ніж докладати багато роботи, пройдіть попереднє схвалення, щоб точно знати, яким буде ваш бюджет.
- Знайдіть свою землю та забудовника. Перевірте, чи відповідає ваш забудовник будь-яким вимогам кредиту на будівництво, встановленим вашим попередньо затвердженим кредитором. Зверніть особливу увагу на ліцензії та страхування.
- Закінчити оформлення документів. Завершіть плани разом із забудовником і надайте всю документацію кредитору. Кредитор, ймовірно, замовить оцінку та перевірку як частину наступного етапу.
- Завершити кредит. Процедура закриття іпотеки завершується, коли ви розписуєтеся на пунктирі. Ваш забудовник може розпочати роботу, коли все буде підписано та кошти будуть надані.
Процентні ставки кредиту на будівництво
Позики на будівництво доступні не у всіх кредиторів. Спочатку поговоріть з місцевими банками та кредитними спілками. Процентні ставки за кредитами на будівництво зазвичай вищі, ніж звичайні іпотечні ставки, оскільки ці кредити є значно складнішими та небезпечнішими для кредитора.
Враховуючи час, необхідний для завершення будівництва, ви можете бути стурбовані зміною процентних ставок під час будівництва. Деякі кредитори надають довгострокове блокування ставок. Ви повинні заплатити за безпеку, а деякі кредитори хочуть передоплату, яка не повертається. Наприклад, ви можете витратити один бал на 360-денне блокування з обов’язковим депозитом у 0.5 бала. Блокування процентної ставки може також включати положення про плаваюче вниз, яке дозволяє отримати нижчу процентну ставку, якщо процентні ставки впадуть достатньо.
Питання позикодавця на будівництво
#1. Чи можу я застосувати свій земельний капітал до свого початкового внеску?
Якщо ви тримаєте землю принаймні рік, ви можете мати право внести будь-яке збільшення власного капіталу на вимогу початкового внеску. Щоб визначити вартість землі, необхідно провести оцінку.
#2. Як відбувається перший розіграш?
Такі будівельні матеріали, як бетон для фундаменту та пиломатеріали для каркасу, іноді є найдорожчими на ранніх етапах будівництва. Однак кредитори вважають за краще не робити значних виплат, якщо вони не призначені спеціально для певної мети.
Це перешкоджає нечесним підрядникам вимагати величезні суми грошей без чіткого визначення їх для конкретних потреб проекту. Переконайтеся, що у забудовника достатньо коштів для початку роботи, і що ви та ваш підрядник чітко розумієте, як будуть оплачені всі витрати на будівництво.
#3. Яка процентна ставка протягом періоду будівництва?
Деякі будівельні кредитори під час будівництва використовують індекс змінної ставки (наприклад, основну ставку). Інші стягують лише відсотки за ставкою, на яку ви погодилися для остаточної позики, а потім перетворюють решту на загальну основну суму боргу та відсотки, коли будинок буде завершено.
У деяких ситуаціях платежі на будівництво можуть бути включені у вартість будівництва вашої позики – уточніть це у свого спеціаліста з кредитування на будівництво.
#4. Які компанії надають кредити на будівництво?
Не всі кредитори пропонують всі види кредитів на будівництво, а небанківські кредитори можуть взагалі не пропонувати кредити на будівництво.
#5. Які комісії за кредити на будівництво?
Вам знадобиться більше інформації, ніж просто комісія за кредит. Титульна компанія часто керуватиме виплатами, а допоки будинок будується, потрібно буде сплатити подальшу перевірку та реєстрацію.
Кожен розіграш потребує зборів за перевірку та запис, які можуть швидко скласти тисячі доларів, тому переконайтеся, що ви розумієте, про що йдеться.
#6. Розіграші: як вони працюють?
Щоб уникнути затримок у процесі, переконайтеся, що ваш підрядник або будівельник розуміють, як їм будуть платити на етапі будівництва. Якщо субпідрядник категорично відмовляється виконувати будь-яку роботу, доки не отримає авансовий платіж, знайдіть готівку, щоб задовольнити запит підрядника про авансовий платіж, або знайдіть іншого субпідрядника.
Висновок
Якщо ваша ідеальна нерухомість не виявляється доступною під час перегляду списків на вибраному ринку, мрія не закінчується. Уявити ідеальне поєднання розташування, стилю та корисності в будинку є одним із найприємніших аспектів процесу купівлі житла. Це не обов’язково має бути просто фантазія. Ви можете спроектувати, побудувати та обставити будинок своєї мрії за допомогою фінансової допомоги.
Знайти належний спосіб позичити гроші на ваш майбутній будинок, будь то кредит на будівництво, кредит на ремонт, HELOC або будь-яка інша кількість можливостей, не має бути складним. Вивчіть усі ваші альтернативи, визначте найкращу форму позики для ваших обставин і шукайте найвигіднішу ціну.
- Управління будівельними проектами: Посібник для початківців з ефективного управління
- Чотири фази успішного управління проектом будівництва
- ГЕНЕРАЛЬНИЙ ПІДРЯДНИК: визначення, ліцензування та зарплата (оновлено!)
- Що таке гарантійне зобов’язання та кому воно потрібне?
- Інженерія цінностей: визначення та огляд
