Більшість житлових районів не надто складні. Забудовник купує ділянку власності, ділить її на забудовні ділянки і будує дороги, комунальні послуги та іншу інфраструктуру. Потім вони будують будинки і продають їх потенційним покупцям. Можуть бути якісь об’єкти для відпочинку, як-от пішохідні стежки, ставки чи громадський басейн, але це все. Генерально сплановані спільноти, або MPC, є зовсім іншою твариною. Це житлові селища, але вони більше нагадують невеликі міста, ніж ті підрозділи, які виготовляють більшість будинків. Ось короткий опис того, що таке спланована спільнота, чому це хороші інвестиції, деякі приклади реальних ПК та як інвестувати в ПК через фондовий ринок.
Заплановані спільноти
Спланована спільнота (MPC) – це великий, ретельно спланований житловий район. MPC, як правило, є автономними міні-містами з комерційними активами та значними рекреаційними, освітніми та іншими зручностями, на відміну від більшості житлових комплексів. MPC може мати розміри від 10,000 15.6 акрів (15.6 квадратних миль) до десятків тисяч акрів (XNUMX квадратних миль).
Поля для гольфу, басейни, пішохідні стежки та озера є звичайними рекреаційними об’єктами в спланованих спільнотах. Вони часто мають власні шкільні округи, торгові та комерційні райони та інші зручності, які ви знайдете в звичайному приміському місті.
Багато MPC знаходяться в безпосередній близькості від великих міст. Саммерлін, наприклад, є містом, спланованим генеральним планом, розташованим у Лас-Вегасі, штат Невада.
Основна концепція того, що є генеральним планом співтовариство полягає в тому, що забудовник купує велику земельну ділянку та з часом продасть її забудовникам житлових або комерційних будинків, що дозволить громаді розвиватися. У наступному розділі ми розглянемо реальний приклад спланованого сусідства.
Люди можуть вирішити жити в MPC з різних причин. Оскільки спільноти, сплановані генеральним планом, часто є автономними з точки зору комерційних зручностей, власники будинків часто мають усе необхідне за кілька хвилин їзди від своїх будинків. MPC призначені як райони, де мешканці можуть жити, працювати та робити покупки, не виїжджаючи за межі району.
Приклад спланованої спільноти
Є багато спланованих спільнот, розташованих по всьому світу, в тому числі в багатьох міських і приміських районах США. Деякі з них включають:
№1. The Woodlands
у столичному районі Х'юстона: Вудлендс, громада площею 27,000 1974 акрів у Х'юстоні, була побудована в 200 році для задоволення зростаючого населення міста. Сьогодні тут можна знайти шість чемпіонських полів для гольфу, озеро площею 100 акрів, 80 миль стежок, 17,000 парків, амфітеатр на XNUMX XNUMX місць, величезний торговий центр, конференц-центр і багато інших пам’яток.
№2. Села
The Villages є «активною спільнотою дорослих пенсіонерів» у Центральному Флорида який допускає лише мешканців віком від 55 років. Доступні гольф, теніс, міські площі, магазини, фітнес-центри, ресторани, розважальні заклади, басейни, соціальні клуби та інші зручності.
№3. Квартал Саванни
Savannah Quarters — це сукупність окремих житлових районів, розділених річками, парками та зеленими зонами в Савані, штат Джорджія. Тут є поля для гольфу, тенісні корти, парки, спа, фітнес-центр, а також комерційний .
Чи плануєте ви придбати новий будинок у спланованій спільноті? Розрахуйте свій іпотечний платіж за допомогою іпотечного калькулятора Bankrate.
Що таке планування громадських проектів?
Планування розвитку громади складається із залучення громадськості та зазвичай інтерактивної форми планування та проектування міста чи мікрорайону, у якій різноманітні члени громади (часто їх називають «зацікавленими сторонами») роблять свій внесок у формулювання цілей, завдань, планування, визначення фондів/ресурсів та напрямок , впровадження запланованих проектів та переоцінка задокументованої політики місцевого планування. Це логічна еволюція регіонального, міського та міського планування «знизу-вгору» (раніше «зверху-вниз») в епоху вирівнювання або зменшення суспільних ресурсів, збільшення місцевого тягаря та відповідальності, а також громадської активності. Він часто пропагує державно-приватне партнерство як засіб використання діяльності з фізичного розвитку для підтримки цілей, визначених громадою.
Історія планових громад
Ріверсайд, перша запланована громада в Сполучених Штатах, розташована на захід від Чикаго в передмісті. Місто було засноване в 1869 році ландшафтними архітекторами Фредеріком Лоу Олмстедом і Калвертом Воксом, які також співпрацювали з будівництвом Центрального парку в Нью-Йорку.
Перш ніж розпочати будівництво на Ріверсайді, Олмстед і Во витратили два роки на планування планування: приміський район з акцентом на зручність, привабливу флору та простір для відпочинку. Вони розробили макет, який відсунув будівлі від основних магістралей і побудував чудові, м’яко вигинаючі дороги, які пролягали через дерева та рослинність.
Ріверсайд був названий пам'яткою національного планування в 1991 році. Кілька споруд у Ріверсайді були визнані національними історичними пам'ятками, включаючи будинок Евері Кунлі і будинок Ф. Ф. Томека.
Ріверсайд — це вишуканий, розкішний район Чикаго, який популярний, як ніколи, з більш ніж 8,800 мешканцями. Він охоплює 1600 акрів і має вуличне освітлення з газовим освітленням, а також різноманітні стилі житла, починаючи від прекрасних котеджів і закінчуючи розкішними вікторіанськими палацами.
За словами Олмстеда і Во, успіх Riverside був просто початком запланованих спільнот. На рубежі століть все більше архітекторів черпали натхнення з дизайну Riverside і планували громади проростали по всій країні одна за одною.
Заплановані спільноти сьогодні
Рідко можна знайти дві заплановані спільноти, які ідентичні; зручності, вартість житла, заборгованість та спосіб життя можуть значно відрізнятися. Хоча деякі райони мають більш типове відчуття сусідства, інші мають безліч заходів, щоб зайняти всю родину.
Наприклад, Eastmark, 3,200 акрів, найбільш продавана спільнота, спланована генеральним планом, у Месі, штат Арізона, любить забезпечувати своїх мешканців усім потроху. Органічна комерційна ферма, відзначені нагородами приватні школи та місцеве кафе — лише деякі з його визначних пам’яток. Також Eastmark найближчим часом має намір додати велике поле для дискового гольфу, скейт-парк і ставок для риболовлі.
Кен Ноланд, представник спільноти Eastmark, каже: «У нас дійсно є безліч можливостей. Завдяки нашим командам, які живуть у громаді, ми створюємо можливості. Ми допомагаємо кожному, хто бажає заснувати баскетбольний клуб, і, врешті-решт, його беруть на себе резиденти».
Є також паркові концерти, фури та інші сезонні свята, щоб об’єднати громаду навесні.
Зараз Eastmark має понад 15,000 200,000 доступних житлових одиниць, отже, нові таунхауси коштують від 400,000 XNUMX доларів США, а будинки на одну сім’ю – від XNUMX XNUMX доларів. Коли справа доходить до покупки, Ноланд каже, що покупці повинні знати, що вони ринок «горить» з початку 2020 року.
Переваги запланованих громад
№1. Менше трафіку та розумне планування доріг
Закриті в’їзди поширені в планованих громадах, що зменшує та обмежує рух лише мешканців та їхніх гостей. Насправді, планування транспортного потоку та дорожньої системи є ретельним міркуванням, щоб уникнути резервних копій і вузьких місць у транспорті.
№2. Прохідне розташування та легкий доступ до громадського транспорту
Інфраструктура запланованої громади має надавати перевагу зручності та доступності. Фактично, щоб створити справді міське середовище, житлові квартали знаходяться в межах пішої досяжності від магазинів, підприємств та інших об’єктів громади. Іншим важливим компонентом довгострокового успіху є розташування. Крім того, громади розташовані в бажаних районах поблизу великих міст і громадськість транспорт для зручних поїздок.
№3. Зручності для всіх
Зручності є одним із цінних речей, які приваблюють мешканців. Сьогодні багато спільнот пропонують різноманітні:
- Парки
- Клубні будинки
- Торгові центри
- ресторан
- Озера
- Басейни
- Поле для гольфу
- Боулінг
- Фітнес-центри
- Тенісні корти
- Піклбол
№ 4. Зелений простір
Збереження зелених насаджень сприяє красі та спокою районів, і це головне питання для багатьох покупців. Таким чином, сусідні лісові зони включатимуть системи доріжок, велосипедні доріжки, парки, спортивні майданчики, дерева та квіти. Крім того, мальовничі зелені насадження вздовж вулиць для мешканців.
#5. Спільнота та події
Якщо вам подобається ідея жити в районі з сильним почуттям спільноти, тоді спланована громада — це місце для вас! Комунальна атмосфера надає багато можливостей для приємного, приємного спілкування з сусідами, зі спільними зручностями та регулярними заходами для мешканців будь-якого віку.
#6. Гнучкість у виборі житла
Будинки, виготовлені різними забудовниками, поширені в планованих громадах. Як наслідок, широкий вибір житлових будинків і планувань поверхів доступний за різними цінами.
№7. Безпека та безпека
Коли справа доходить до покупки нового будинку, одним з найважливіших міркувань для сімей з маленькими дітьми є безпека їхніх дітей. У багатьох запланованих громадах є закриті в’їзди та місцеві сторожові організації, а деякі навіть мають цілодобове патрулювання, щоб забезпечити вкрай необхідний спокій.
Виклики запланованих громад
№1. Менше конфіденційності
Щільне населення, близькість житла, а отже, комунальна атмосфера планованого життя в громаді навряд чи сподобаються тим, хто цінує приватність і простір.
№2. Район розвитку громади
Район розвитку громади (CDD) — це орган управління в громаді, який відповідає за загальне обслуговування. Отже, асоціація домовласників (ТСЖ) відповідає за дотримання правил і норм, щоб підтримувати будинки та квартали в належному стані. Додаткові збори (іноді їх називають зборами) можуть становити покупцям від сотень до тисяч доларів на рік.
Хоча прийнято мати принаймні один з цих органів управління, не всі громади мають як CDD, так і HOA. Покупці повинні передбачити сплату певного виду внесків, щомісячно, щоквартально чи щорічно, у всіх запланованих громадах.
Крім додаткових витрат, обмеження, які стосуються таких керівних організацій, можуть стати справжньою проблемою для деяких домовласників. Тому їх рекомендації часто містять обмеження щодо типів ландшафту, кольорів фарб і святкових прикрас.
№3. Додаткові збори
Власники будинків у планованих громадах повинні сплачувати додаткову плату за додаткові зручності, які вони надають. Таким чином, сума боргу залежить від пропозицій громади. Так само Пірс описує, як його околиці нещодавно завершили оцінку резервів капіталу, під час якої інженери оцінили та передбачили «необхідні покращення» протягом наступних 20-30 років.
«Більшість із цих громад стягуватимуть ініціаційний внесок та резерв капіталу коштувати», – додає Пірс. «І це для створення резерву капіталу, який покриватиме, коли їм потрібно робити капітальні проекти, такі як бруківка чи ремонт тротуарів».
Яким було перше сплановане місто в Америці?
- савана
Саванна визнана першим запланованим містом у Сполучених Штатах. Оглторп розробив макет міста як серію сіток, що дозволило переплести широкі відкриті проспекти з затіненими громадськими площами та парками, які функціонували як міські місця зустрічей і центри бізнесу. План Оглторпа щодо міста був врешті успішним. Місто Саванна спочатку було поділено на 24 площі, але сьогодні залишилося лише 22 з цих площ.
Яка найбільша планована громада в Сполучених Штатах?
У 151 парку Вудлендс, 220 милях пішохідних і велосипедних доріжок і лісових заповідниках дивовижні 28% території міста визначено зеленими насадженнями. Вудлендс — це район площею 28,500 XNUMX акрів. Нещодавно компанія Niche оголосила, що другий рік поспіль вони визнали The Woodlands найкращою спільнотою для проживання в Сполучених Штатах.
Як сплановані спільноти заробляють гроші?
Забудовник ГДК викуповує тисячі гектарів незаселеної землі, яку можна використовувати. На перших етапах проекту забудовник продасть частину майна забудовникам, які потім зведуть житлові квартали. Попит на комерційну нерухомість зростає в результаті цих сусідів.
Поради щодо купівлі в спланованому населеному пункті
Як ви думаєте, запланований спосіб життя в громаді звучить привабливо? Одна з порад, яку Пірс дає потенційним покупцям, — це зробити домашнє завдання, спершу в громаді, а потім відвідати генерального менеджера або співробітника відділу продажів, щоб дізнатися всю інформацію про те, що ви отримуєте за свої гроші.
«Одна річ, яку покупці можуть не усвідомлювати, коли вони входять до запланованої громади, — це вся інфраструктура. Крім того, все, що створюється в цій громаді, є відповідальністю громади».
Далі Пірс каже, що в порівнянні зі звичайними кварталами, заплановані громади часто мають несподівані витрати.
«Останнє, що ви хочете зробити, — це купити в одній із цих спільнот, а потім дізнатися, що у вас є оцінка, про яку ви не знали», — каже він. «Наприклад, один з агентів мого покупця зараз робить пропозицію для спільноти, і ця спільнота має оцінку 20,000 XNUMX доларів США на ремонт клубу».
За словами Пірса, це спочатку вказує на те, що якщо покупець закриє майно. Також вони відповідатимуть за частку збільшених оціночних виплат. Це корисно деталь бути проінформованим про.
Як інвестувати в громади з генеральним плануванням
Є кілька публічних корпорацій, які мають сплановану громадську діяльність. Наприклад, Brookfield Property Partners (NYSE: BPY) і DR Horton (NYSE: DHI) мають MPC, які є одними з найбільш продаваних у країні.
Жодне з них, однак, не є прямою грою на бізнесі MPC. DR Horton в основному займається будівництвом будинків, тоді як Брукфілд володіє та керує різноманітним портфелем нерухомості.
Корпорація Howard Hughes, чиї спільноти з генеральним плануванням я згадав як приклад у попередньому розділі, майже повністю зосереджена на бізнесі з генеральним плануванням у громаді як на чистій грі. Вудлендс, Вудлендс-Хіллс і Бріджленд, усі в Х’юстоні; Саммерлін, поблизу Лас-Вегаса; Колумбія, штат Меріленд (між Вашингтоном, округ Колумбія, і Балтімором); і Уорд-Віллідж на Гаваях - це шестиядерні райони.
Попереду кілька десятиліть злітно-посадкової смуги корпорація має надзвичайно довгостроковий підхід до створення акціонера багатство через свої MPC. Я вже вказав, що район Брідленд не досяг навіть однієї шостої запланованого населення, а в Саммерліні є місце ще майже на 100,000 12 людей. Ці спільноти були 3-м і 2019-м найбільш продаваними MPC у Сполучених Штатах у XNUMX році.
Кожен MPC має власну систему освіти K–12, поліцію та пожежну службу, а також магазини та заклади харчування. Легко зрозуміти, чому компанії бізнес-модель порівнюють з класичною відеоігрою Sim City в реальному житті.
Які ключі до успішного планування спільноти?
Планування, співпраця та навчання, як правило, є основою зусиль щодо збереження громади, які реалізуються з найбільшим рівнем успіху. Навчіться ініціювати проект і стежити за його розвитком від початку до кінця. Важливо мати чітке розуміння передумов, які повинні бути виконані для того, щоб зусилля зі збереження громади були успішними, перш ніж починати будь-які зусилля.
Чому в Техасі так багато цегляних будинків?
Причина пов’язана з розташуванням і геологією місцевості. У нашому ґрунті багато глини, яка не є ідеальною для садівництва, але добре підходить для виробництва цегли, як вам може сказати будь-який садівник. Глину можна знайти у значних кількостях по всій території Сполучених Штатів, починаючи з центру Техасу, проходячи через Оклахому та Арканзас і продовжуючи далі у Вірджинію та Меріленд.
Які спільноти з генеральним плануванням ростуть найшвидше?
З 4,004 продажами спільнота Active Adult у The Villages у Центральній Флориді стала найуспішнішим підприємством року в сфері нерухомості. З 2,574 продажами ранчо Лейквуд у Сарасоті повернуло собі позицію найбільш продаваної громади для всіх вікових груп у всій країні. Компанія Summerlin, розташована в Лас-Вегасі, штат Невада, посіла третє місце в рейтингу з 1,619 продажами.
FAQ
Яке місто заплановано?
Запланована громада, плановане місто чи заплановане місто — це будь-яка громада, яка була ретельно спланована з самого початку та зазвичай будується на раніше незабудованій землі. Це контрастує з поселеннями, які розвиваються більш випадковим і органічним способом.
Яке з перелічених міст є планованим?
Кілька відомих добре спланованих міст Індії: Долера, Ная Райпур, Панчкула, Мохалі, Дхуле, Бхілаї, Ауровіль, Сектор 62 Нойда, Бхубанешвар, Секундерабад, Діспур, Куч Бехар, Джамалпур, Солан, Нахан, Каушамбі та інші. найменш відомі плановані міста Хімачал-Прадеш.
Чи є Чандігарх планованим містом?
Чандігарх був першим запланованим містом Індії. Спроектований швейцарсько-французьким архітектором Ле Корбюзьє, він був замовлений у 1950 році першим прем’єр-міністром Індії після здобуття незалежності Джавахарлалом Неру.
Статті по темі
- ПЕНСІЙНИЙ ВІК В ТЕХАСІ: найкращий простий посібник і правила у 2022 році (оновлено)
- СПІНЦІЙНІ ГОРОДИ ПІДСТАВНОГО ДОгляду: значення та найкращі варіанти в США у 202 році2
- Закриті громади у Флориді: найкращі 55+ закритих громад (оновлено)
- Чому студентам юридичного факультету варто розглядати кар’єру в галузі підприємницького права
