Ви, безсумнівно, добре знаєте, що ваш кредитор повинен буде вжити заходів, якщо ви прострочите свої іпотечні платежі. Угода про заставу може допомогти вам уникнути наслідків викупу, юридичної процедури, за якою позикодавець, якому належить ваша позика, накладає арешт на ваше майно. Розглянемо докладніше, що таке договір про звернення стягнення і чим він відрізняється від звернення стягнення. Ми також продемонструємо зразок договору про звернення стягнення.
Що таке договір замість викупу?
Договір замість звернення стягнення – це юридична процедура, яка передає право власності на будинок від власника будинку іпотечному кредитору. У результаті власник будинку більше не зобов’язаний виплачувати іпотеку та звільняється від тягаря іпотеки. Це альтернатива для власників будинків, які не мають капіталу або не мають можливості сплачувати щомісячні іпотечні платежі.
За словами Джекі Бойс, старшого директора відділу житла та банкрутства компанії Money Management International, некомерційної організації з консультування боргів, що базується в Шугар-Ленді, штат Техас, договір про заміну є юридичним документом, який домовласник підписує для здійснення передачі.
Угода про стягнення майна
Договір замість звернення стягнення є потенційним варіантом, який використовує іпотекодержатель або власник будинку, щоб запобігти стягненню.
Іпотекодержатель передає заставне майно, яким часто є будинок, назад кредитору, який діє як іпотекодержатель, в обмін на звільнення від усіх іпотечних зобов’язань. Обидві сторони повинні укласти угоду добровільно та добросовісно. Власник житла підписує папір, який засвідчується нотаріально та реєструється в державному реєстрі.
Ця драматична дія зазвичай виконується в крайньому випадку після того, як власник нерухомості вичерпає всі інші варіанти (наприклад, модифікація кредиту або короткий продаж) і визнає, що він втратить свій будинок.
Власник житла буде звільнений від тягаря позики, навіть якщо йому доведеться відмовитися від своєї власності та переїхати. Оскільки цей процес, як правило, здійснюється з меншим публічним повідомленням, ніж викуп майна, власник майна може зменшити свій сором і зберегти свою скруту більш конфіденційною.
Причини, чому позикодавець може відмовитися від договору на заміну
Пам’ятайте, що ваш кредитор не зобов’язаний приймати документ замість угоди. Позикодавець може відхилити договір з різних причин, зокрема:
- Зниження справедливої ринкової вартості вашого майна: Якщо справедлива ринкова вартість вашого будинку знизилася, ви можете заборгувати за кредитом більше, ніж коштує ваш будинок. За таких обставин позикодавець може погодитися прийняти правочин замість угоди. У цьому випадку ваш позикодавець може прийняти договір замість договору, лише якщо ви заплатите різницю між оціночною вартістю та сумою боргу. Це не те, що робить Rocket Mortgage.
- Застави або податкові рішення щодо вашого майна: Відмова від договору стає більш проблематичною, якщо у вас є судове рішення або вторинне право застави, претензія на ваше майно, яку кредитор не створював. Якщо хтось інший має претензії на майно, деякі кредитори працюватимуть з вами, щоб зняти заставу.
- Поганий стан будинку: Якщо ваш будинок у поганому стані, ваш кредитор може відхилити будь-яку запропоновану вами угоду.
Причини, чому кредитор може прийняти правочин замість
Хоча позикодавець не зобов’язаний приймати ваш документ замість звернення стягнення, у нього є кілька стимулів зробити це. Деякі з переваг, які ваш кредитор отримує, коли вони приймають договір замість:
- Швидший контроль над вашим майном: Кредитори повинні найняти адвокатів до суду, довести, що ви не сплачуєте свої борги, і отримати дозвіл суду на вилучення вашого майна з-під стягнення. Кредитор повинен законно виселити вас із майна, навіть якщо він раніше звертався до суду. Приймаючи договір замість кредитора, ваш кредитор економить час і гроші.
- Кращі умови власності: Кредитори можуть погодитися взяти у володіння нерухомість у хорошому стані, оскільки вона продається за більші гроші та потребує менше часу для продажу. З документом замість кредитора може вимагатися, щоб ви підтримували майно у відмінному стані.
Deed in Lieu Vs. Викуп: у чому різниця?
Заставний акт і стягнення здаються схожими, але це не одне й те саме. При стягненні кредитор забирає майно після того, як домовласник не здійснив платежі. Закони щодо стягнення майна відрізняються від штату до штату, і стягнення може відбуватися двома способами:
- Судове звернення стягнення, при якому позикодавець подає позов про стягнення майна
- Позасудове звернення стягнення дозволяє кредитору стягнути заставу без звернення до суду.
Основні відмінності між заставним договором і зверненням стягнення полягають у впливі на ваш кредитний рейтинг і вашу фінансову відповідальність після того, як кредитор витребує майно. Зняття стягнення з вашої кредитної історії може бути більш шкідливим, ніж акт замість стягнення з точки зору кредитної звітності та кредитних рейтингів. Викуп та інша негативна інформація у ваших кредитних звітах може залишатися у вашому звіті до семи років.
Коли ви повертаєте позикодавцеві правочин за допомогою договору на заміну, позикодавець зазвичай звільняє вас від усіх майбутніх фінансових зобов’язань. Це означає, що вам більше не потрібно платити за іпотеку або виплачувати залишок кредиту. Звернувши стягнення, позикодавець може вжити додаткових заходів, щоб відшкодувати гроші, заборговані за житло або судові витрати.
Переваги та недоліки договору замість викупу
Це вигідно як позичальнику, так і кредитору. Найбільш привабливою перевагою для обох сторін часто є уникнення тривалих, трудомістких і дорогих судових процесів щодо викупу.
Крім того, залежно від того, як цей процес виконується в його регіоні, позичальник зазвичай може уникнути певної публічної популярності. Оскільки обидві сторони створюють взаємовигідну угоду, яка включає чіткі параметри щодо того, коли та як власник майна залишить майно, позичальник уникає перспективи того, що чиновники з’являться у дверях, щоб виселити його, як це може статися у випадку викупу.
У рідкісних ситуаціях власник нерухомості може домовитися з позикодавцем про те, щоб повернути нерухомість у позикодавця в оренду на певний період часу. Кредитор часто економить гроші, уникаючи витрат, понесених під час тривалої процедури викупу.
Позикодавець повинен вивчити конкретні ризики, пов’язані з цією транзакцією, оцінюючи можливі вигоди від укладення цієї угоди. Серед потенційних небезпек можна назвати ймовірність того, що майно коштує не більше, ніж залишок іпотечного кредиту, і що молодші кредитори можуть мати права застави.
Головним недоліком договору про звернення стягнення є те, що він зашкодить вашому кредиту. Це означає збільшення витрат на позики та більшу ймовірність труднощів з отриманням іншої іпотеки. Зняття стягнення з вашого кредитного звіту можна оскаржити в бюро кредитних історій, але це не гарантує, що його буде видалено.
профі
- Зменшує або усуває іпотечну заборгованість без необхідності звернення стягнення.
- Кредитори можуть повторно здавати майно в оренду власникам.
- Часто віддають перевагу кредитори
мінуси
- Це шкодить вашому кредитному рейтингу
- Складніше отримати ще одну іпотеку в майбутньому
- Будинок може залишатися під водою.
Зразок договору про звернення стягнення
У цьому розділі пропонується зразок договору замість договору про стягнення заставного майна з деякими прикладами для типових завершальних документів для подальшого здійснення операції. Зразок цього договору замість стягнення має 1 сторінку та є файлом типу MS Word, переліченим у наших документах щодо юридичних угод.
Цей Договір укладено цього ______ дня _____ 20___ р. між Надавачем [власником майна] з [адреса] та Одержувачем [Позикодавцем] з [адреса].
За цінну винагороду, отримання якої цим підтверджується, Грантодавець передає Грантоотримувачу замість звернення стягнення наступне описане нерухоме майно:
Адреса нерухомості: _____________________ APN: ___________________ Юридичне визначення: ____________
Цей Договір є обов'язковим для виконання. Довіритель продав вищеописане нерухоме майно Одержувачу гранту з повною сплатою всіх зобов’язань, забезпечених Договором довірчого управління, попередньо складеним Довірителем і поданим до Реєстратора округу в дату _______ як документ № ___________, сторінка № __________, книга ___________.
Грантодавець заявляє, що ця передача здійснена вільно та чесно, і що немає інших угод, усних чи письмових, між Дародавцем і Грантоотримувачем стосовно нерухомого майна, згаданого тут, крім цього Договору.
Виконали це ________ день _________, 20 __________.
Довіритель:_______________ [Ім'я Довірителя]: ___________
Грантоотримувач:________________ [Ім’я грантоотримувача]: ____________
ПОВІДОМЛЕННЯ. Будь-яка форма Договіру замість стягнення має бути нотаріально посвідчена.
Як отримати акт замість викупу
Отримати договір замість стягнення не завжди легко; деякі іпотечні кредитори не погодяться на таке, залежно від поточного стану майна та наявності податкових застав чи судових рішень щодо нього за несплату податків на майно. За словами Бойса, кредитори несуть відповідальність за будь-які судові рішення або податкові застави. Тому вони повинні розглядати витрати на звільнення від будь-яких застав як частину замінного договору.
«Представник обговорить ваш фінансовий стан і підтвердить, що ви не можете дозволити собі свою іпотеку, що потрібна альтернатива розпорядження, і хто з них найкраще підходить», — додає Бойс. «Ваша іпотечна служба не зобов’язана надавати документ замість цього».
Деякі з визначальних змінних – це стандарти Fannie Mae, Freddie Mac, USDA або VA (якщо будь-яка з цих організацій підтримує позику) і поточна ринкова вартість будинку.
Що означає договір замість звернення стягнення?
Договір замість стягнення — це добровільна передача права власності на ваше житло кредитору, щоб уникнути стягнення. Акт замість стягнення може дозволити вам уникнути особистої відповідальності за будь-який залишковий залишок іпотеки.
Чи є замінний договір кращим за стягнення?
Менша кредитна шкода: угода про заставу залишається у вашому кредитному звіті протягом чотирьох років, але стягнення залишається протягом семи років. Використання угоди замість договору може дозволити вам придбати новий будинок раніше, ніж у випадку звернення стягнення.
Який найбільш суттєвий недолік позикодавця, який уклав договір замість звернення стягнення?
Мабуть, найбільш суттєвим недоліком угоди про заставу є те, що Кредитор отримує Майно з урахуванням усіх інших обтяжень та інтересів. У результаті, якщо, наприклад, є друга іпотека, позика замість кредиту навряд чи буде життєздатною.
Чи шкодить вашій кредитності договір замість стягнення?
Згідно з даними FICO, ваша кредитна оцінка може знизитися на 50-125 балів після акту замість стягнення, залежно від того, де він був до акту. Однак наслідки дещо менш серйозні, ніж заява про викуп, яка може знизити ваш кредитний рейтинг до 160 балів.
Як узгодити договір замість звернення стягнення?
Переговори про недоліки
Оскільки договір про звернення стягнення є добровільною угодою між вами та позикодавцем, ви можете укласти угоду, за якою позикодавець погоджується не вимагати рішення про недоліки. Ви погоджуєтеся сплатити частину дефіциту або повернути дефіцит з часом.
Яка перевага договору замість стягнення порівняно з коротким продажем?
Однією з переваг угоди про заставу, на відміну від короткого продажу, є те, що вам не потрібно брати на себе відповідальність за продаж свого будинку. Банк, як правило, затверджує акт замість майна, лише якщо майно не має застави, крім іпотеки.
Висновок
Якщо у вас виникли труднощі зі сплатою іпотечних платежів, доречним рішенням може бути договір про звернення стягнення. Перш ніж погоджуватися на договір про викуп, важливо зрозуміти, як це вплине на ваш кредит і можливість придбати інший будинок у майбутньому. Розгляньте інші варіанти, такі як модифікація кредиту, короткі продажі або рефінансування іпотеки, щоб допомогти вам вирішити, як діяти далі.
Статті по темі
- ПІДВОДНА ІПОТЕКА: значення та доступні варіанти
- АКТ НА БУДИНОК: визначення та як його отримати
- Що таке короткий продаж? Посібник із процесу короткого продажу
- КОРОТКИЙ ПРОДАЖ: визначення, процес і переваги
- Довірчий договір: огляд, іпотека проти договору довіри та як це працює
посилання
