Покупець, який вперше збирається придбати житло в місті, ймовірно, розгляне один з двох варіантів: квартиру або кооперативу. Хоча вони порівняні, квартири та кооперати не однакові, і важливо зрозуміти їх відмінності перед покупкою. Купівля квартири в кооперативі означає, що ви купуєте акції корпорації, яка володіє будівлею, тоді як купівля квартири є більш традиційним реальним власником майна, який дає вам фактичний документ на придбане майно. Читайте далі, щоб зрозуміти плюси та мінуси квартири та кооперативу, технічне обслуговування, відмінності та інвестиції в Нью-Йорку, щоб дізнатися, що найкраще підходить для вас.
Що таке квартира?
Як зазначено вище, кондомініум (ОСББ) — це об’єкт нерухомого майна, що перебуває у власній власності, у багатоквартирному будинку. Купуючи квартиру, ви погоджуєтесь володіти інтер’єром. Зовнішній вигляд цього типу житлової нерухомості належить кондо-об’єднанню. Ваша асоціація квартир займається такими речами, як дотримання законів і утримання в місцях загального користування, а також усунення пошкоджень зовнішнього вигляду вашого будинку.
Ви сплачуєте спеціальні збори, які називаються «загальними зборами», в обмін на ці послуги. Плата за квартиру може сильно відрізнятися залежно від того, де ви живете, розміру вашого будинку та типів місць загального користування, до яких ви можете отримати доступ.
Асоціації кондо функціонують як товариства власників житла (ТСЖ). Ці асоціації вирішують питання технічного обслуговування та створюють статут, яким громада повинна дотримуватися. Асоціація квартир може встановлювати такі правила, як типи домашніх тварин, які можуть мати власники квартир, години тиші та використання місць загального користування. Важливо знати правила асоціації квартир, перш ніж заселятися.
Кондо — чудовий варіант, якщо ви не хочете витрачати час і зусилля на утримання майна. Квартири популярні на околицях великих міст і зазвичай дешевші, ніж покупка будинку, а це означає, що вони є чудовим варіантом для власників житла з обмеженим бюджетом.
Що таке Coop?
Кооператив – це тип житла, що належить корпорації та керується. Корпорації належить кожна частина будинку, включаючи інтер’єр, екстер’єр та загальні приміщення. Кооперативи відомі у великих містах, де вартість життя висока, як-от Нью-Йорк (Нью-Йорк). Ви не купуєте шматок нерухомість коли ви купуєте кооператив. Замість цього ви купуєте акції корпорації, яка володіє будівлею. Якщо ви купуєте достатню кількість акцій корпорації, ви маєте право на житлову площу в межах власності. Як правило, чим більше акцій ви володієте, тим більшу житлову площу ви зможете отримати.
Отже, кожен, хто купує акції кооперативу, володіє відсотком корпорації. Як і публічна компанія, кожен акціонер має право голосувати з питань, які стосуються орендарів. Кооперативи зазвичай обирають раду волонтерів для збору гонорару та обслуговування таких речей, як загальні приміщення. Плата за обслуговування розподілена між власниками акцій. Наприклад, податки на нерухомість та будь-яка іпотека на будівлю кооперативу. Житлові кооперативи створюються не з метою отримання прибутку.
Асоціації кооперативів часто дуже вибіркові щодо того, яких потенційних покупців вони допускають до своєї спільноти. Перш ніж приєднатися, рада кооперативів має схвалити вашу заявку. Власники кооперативів хочуть знати, що ви будете підкорятися їхнім правилам спільноти і що ви можете оплачувати будь-які витрати на утримання чи податки. Процес затвердження ради може включати особисті співбесіди та огляд вашої фінансової документації.
Квартири та кооперативи схожі за мешканцями, але живуть в окремих приміщеннях із спільними загальними приміщеннями. Ключовою відмінністю квартири від кооперативу в Нью-Йорку є структура власності.
Розуміння відмінностей кондо та кооперативу та інвестицій
Coop не вважається нерухомістю, оскільки покупка кооперативної квартири означає, що ви купуєте акції компанії, яка володіє будівлею. Кількість акцій, якими ви володієте в кооперативі, визначається низкою факторів. Ці фактори включають площу, фасад, кількість кімнат, зовнішній простір, а також підлогу вашого блоку. Немає кореляції між кількістю часток, які власники можуть мати в різних будівлях, оскільки кожна кооперативна корпорація має акції по-різному.
Кондо — це більш традиційне володіння нерухомістю, де власник квартири має фізичний трюк у квартирі. Купівля квартири схожа на купівлю будинку в передмісті. Покупцеві надається фактичний акт на придбане майно. Оскільки ви володієте нерухомістю, а не частками будинку, кожна окрема квартира отримає окремий податковий рахунок. розуміння плюсів і мінусів квартири та кооперативу допоможе вам вирішити, який із них ви можете вибрати в Нью-Йорку.
Основна різниця між інвестиціями в квартиру та кооперативу
Давайте розглянемо наступні відмінності між інвестиціями в квартиру та кооперативу.
#1. Плата
№ 2. КОНТРОЛЬ
Найважливіша відмінність між їхніми контролюючими органами полягає в процесі перевірки нових мешканців. Кооперативи, як відомо, суворіші щодо того, кому дозволено купувати, часто вимагаючи перевірки справ, рекомендацій та іншої особистої інформації. Якщо ви зважуєте переваги та недоліки кооперативу та квартири, домовленість про управління може бути істотним недоліком, якщо ви хочете продати свою частку членства. Рада кооперативу може відмовити вашому покупцеві з будь-якої низки причин.
Обслуговування квартири та кооперативу працює аналогічно з точки зору того, як загальний простір. Квартири мають асоціації квартир, а кооперативи мають раду, де члени можуть голосувати за зміни або доповнення до існуючих правил і політик. Асоціація зазвичай обмежує те, як ви також можете змінити свій простір. Наприклад, кооператор проти власника квартири може пофарбувати інтер’єр свого будинку в будь-який колір, який забажає, але їм, можливо, доведеться відповідати правилам, якщо вони хочуть пофарбувати зовнішній вигляд.
№3. Оренда або продаж
Якщо ви зважуєте всі «за» і «проти» покупки кооперативу, ви можете віднести легкість продажу або здачі в оренду орендареві до «проти». Крім того, зазвичай набагато легше продати квартиру, тому що не потрібно багатого процесу співбесіди. Загалом, квартири «для людей, які планують розширюватися найближчим часом, отримати більші будинки та хочуть продати чи здати в оренду свій поточний будинок.
Для порівняння, кооперативна рада може відмовити покупцеві з будь-якої кількості причин, наприклад, їх пропозиції або кредитної історії. Якщо правління хоче дочекатися вищої ціни продажу, щоб усвідомлена вартість будівлі не зменшилася, то акціонер знаходиться у їхній милості.
№ 4. Право власності
Кондо є більш традиційним володінням нерухомістю, тоді як покупка кооперативної квартири означає, що ви купуєте акції корпорації, яка володіє будівлею. Квартира розглядається як нерухомість. Купуючи квартиру, ви отримуєте акт на новий будинок, як і при купівлі односімейного будинку. Однак ви володієте лише внутрішнім приміщенням. Асоціація квартир володіє зовнішнім виглядом вашої квартири, а також займається обслуговуванням та ремонтом за межами ваших стін.
Водночас, кооперативна квартира не вважається нерухомістю, оскільки, купуючи кооператив, майно належить кожному, хто володіє часткою в ньому. Якщо ви володієте більшою кількістю акцій, ви володієте більшим відсотком корпорації. Це означає, що ви маєте право на більшу житлову площу в кооперативі. Кожен акціонер ділить витрати на утримання, податки, ремонт та оплату за управління майном.
№ 5. Процес подачі заявки
У процесі подачі заявки на квартиру вам зазвичай не потрібно брати участь у будь-якому співбесіді перед інвестуванням. Навіть якщо ваша асоціація квартир встановлює жорсткі правила щодо того, як ви можете використовувати свою власність, вона не контролює, хто переїжджає в будь-який підрозділ асоціації.
З іншого боку, купівля кооперативу зазвичай вимагає подання заявки. Можливо, вам доведеться взяти участь в особистих інтерв’ю з членами ради, перш ніж ви зможете купити акції кооперативу. Рада кооперативу також може попросити переглянути ваші фінансові документи, як а іпотечний кредитор б. Ви не можете придбати кооператив, поки не отримаєте схвалення від ради.
Майте на увазі, що кооператив не може відмовити вам з будь-якої з причин, заборонених Закон про справедливе житло. Це включає расу, стать, релігію чи приналежність до будь-якого іншого захищеного класу. На жаль, кооператив може відмовити вам майже за будь-що інше, починаючи від вашого ставлення до правил спільноти і закінчуючи життєздатністю ваших фінансів.
№6. Ринкова вартість
Визначення ринкова вартість кондо дуже еквівалентно визначенню ринкової вартості будинку. Стан вашої квартири та вартість інших будинків поблизу можуть вплинути на її ринкову вартість. Оцінювач може дати вам оцінку, скільки коштує ваша квартира.
Забезпечити доступне житло нижче ринкових. Перш ніж продавати кооператив, переконайтеся, що ви розумієте правила справедливості або переваги та недоліки квартири та кооперативу.
Плюси та мінуси Condo vs Coop Investment
Ось деякі з основ, які ви повинні знати, щоб зробити усвідомлений вибір між ними.
Плюси квартири
Квартири звільняють власників від відповідальності за технічне обслуговування та ремонт комунальної власності. Товариство власників житла або правління керує всіма цими завданнями від імені власників. Однак це обслуговування оплачується у вигляді щомісячної, квартальної або річної плати.
Мінуси кондо
Важко продати квартиру. Купівля квартири відбувається між вами та кредитором. Якщо ви можете відповідати вимогам, гроші залишаються вашими, незалежно від того, скільки ви вкладете. Покупці можуть виявити, що кооперативи коштують дешевше, ніж квартири через вік будівлі, відсутність зручностей і жорсткіший контроль за повсякденним життям. Але володіння забезпечує довгострокову стабільність цін у порівнянні з орендою і може дозволити людям жити в дорогих міських районах, де ціни на нерухомість можуть ускладнити покупку житла для однієї сім’ї.
Плюси Coop
Обслуговування є низьким, оскільки асоціація власників житла або правління керує всіма цими завданнями від імені власників. Однак це обслуговування оплачується у вигляді щомісячної, квартальної або річної плати. Кооперативні ради також можуть обмежувати тип ремонту або зміни декору, які можуть виконувати власники.
Мінуси Coop
кооперативом керують асоціації або правління. Ці організації можуть накладати серйозні обмеження на дії власників. Рада може обмежити володіння домашніми тваринами, рівень шуму та активності. Дошки Coop також можуть обмежувати тип ремонту або зміни декору, які власники можуть виконувати.
Продати кооператив складніше, ніж квартиру. Це тому, що власник кооперативу повинен буде отримати схвалення ради нового покупця. Кооперативна рада може вимагати значного початкового внеску в розмірі 30 відсотків або більше, причому деякі вимагають покупки готівкою.
Кондо та кооператив мають щорічну плату, призначену для покриття плати за обслуговування та управління. Хоча власники мають певне уявлення про поточні збори, коли вони інвестують у нерухомість. Ця плата може збільшуватися з кожним роком і може зростати набагато швидше, ніж рівень інфляції. Тому що всі фінансові рішення засновані на груповому голосуванні. Деякі власники можуть сплачувати більшу плату за послуги, якими вони навіть не користуються. Деякі контракти також дозволяють раді оцінювати додаткові збори для покриття спеціальних проектів або капітального ремонту та реконструкції.
Condo vs Coop Investment Maintenance у Нью-Йорку
Плата за обслуговування квартири та кооперативу в Нью-Йорку залежить від кількості акцій вашого кооперативу в корпорації. Іншими словами, чим більше одиниця, тим більше акцій і тим вище плата за обслуговування. Ви повинні уточнити у свого брокера, яка плата за обслуговування будівлі, яку ви плануєте придбати.
Плата за технічне обслуговування потенційних покупців на ринку Нью-Йорка може стати важливим фактором прийняття рішень про покупку. Майте на увазі, що плата за технічне обслуговування, про яку ви згадували раніше, може змінюватися та коливатися у вашому праві власності в умовах квартири або кооперативу.
Ради кооперативів можуть вимагати від акціонерів виплати додаткових коштів для збільшення резервного фонду. Це називається «оцінкою». Фарбування та реставрація будівлі — це деякі приклади особливих, іноді несподіваних проектів, які змушують акціонерів кооперативів витрачати додаткові гроші на деякий час на додаток до їхнього звичайного обслуговування.
Ви повинні не тільки звернути увагу на поточну суму плати за технічне обслуговування, але й ознайомитися з тенденціями щодо плати за технічне обслуговування будівлі. Зазвичай ви можете очікувати, що плата зростатиме на кілька відсотків щороку.
Якщо відбулося збільшення або зменшення плати за обслуговування кооперативу проти квартири в Нью-Йорку для квартири, запитайте у продавця або брокера продавця, чому. Також розумно з’ясувати, як кооперативна рада витрачає гроші компанії та які заходи чи проекти відбуваються чи можуть відбутися в майбутньому.
Чи вигідно купувати квартиру з фінансової точки зору?
Купівля квартири може бути розумним і вигідним рішенням, яке забезпечить вам майбутній фінансовий успіх, тоді як оренда може бути економічним вибором для людей, які не готові інвестувати в нерухомість. Це робиться для того, щоб ви могли накопичувати капітал у власності, чого ви не можете зробити, якщо ви орендуєте.
Чи є покупка квартири марною тратою грошей?
Цінність кондомініумів зазвичай зростає. Для будь-якого об’єкта нерухомості йому не обов’язково мати колеса або бути з трейлерного парку. Однак, якщо ви вирішуєте між квартирою чи будинком, пам’ятайте, що будинок на одну сім’ю часто зростатиме у ціні швидше, ніж квартира.
Чому люди не люблять кооперативи?
Плата за кооператив може бути досить високою. Щоб придбати кооператив, ви повинні пройти складний процес подачі заявки. Фінансування дозволено не всіма кооперативами, а там, де воно є, може знадобитися великий початковий внесок. Кооперативи зазвичай не вважаються інвестиційними активами, оскільки ви не можете здавати їх в оренду, і вони мають обмежений потенціал.
Чому кооперативи зазнають невдачі?
Погане управління може призвести до краху кооперативів. Будь-який бізнес виграє від скорочення непотрібних витрат, поганого маркетингу, обслуговування клієнтів тощо. Кооперативи повинні мати технічно кваліфікований менеджмент, але цього недостатньо, щоб задовольнити всі їхні вимоги.
Чому кооперативи краще?
Кооперативи дають можливість володіти бізнесом для підприємців з різними професіоналізмами шляхом розподілу ризиків. Вони сприяють залученню до робочої сили та розвитку навичок. Коли власники виходять на пенсію, спільне володіння може бути навіть способом зберегти малий бізнес і гідну роботу.
Чому квартира краще будинку?
Менше обслуговування — якщо у вас є будинок, ви несете відповідальність за все обслуговування. Кондомініум може бути кращим варіантом, якщо ви не хочете сильно турбуватися про обслуговування. Більше переваг – на відміну від будинку, багато кондомініумів мають такі функції, як системи безпеки та зручності, як-от басейн чи дитячий майданчик.
Чи квартири безпечніші за будинки?
Основним фактором є конкретна будівля та заходи безпеки. Однак кондомініуми часто можуть запропонувати набагато безпечніші умови проживання, ніж квартири чи односімейні будинки.
Поширені запитання про квартиру проти кооперативу
Що краще кооператив чи кондо?
Квартири часто коштують дорожче, але забезпечують більший ступінь свободи та гнучкості, ніж кооперативи, а також більш керований процес затвердження.
Чому кооперативи такі дешеві?
Кооперативи, як правило, дешевші. Вони, як правило, пропонують покупцям більше контролю як окремий акціонер і часто мають низькі витрати на закриття. Квартири часто легше фінансувати. але отримати іпотеку для кооперативу може бути важко.
Чим відрізняється квартира від кооперативу
Різниця між квартирою та кооперативом полягає в структурі власності. Кондо є більш традиційним володінням нерухомістю, тоді як покупка кооперативної квартири означає, що ви купуєте акції корпорації, яка володіє будівлею.
Статті по темі
- Що таке кооператив: як отримати кооператив у 202 році3
- КОНДО: визначення та порівняння кондомініуму з іншими типами житла
- FHA ЗАТВЕРДЖЕНО КОНДО: оновлений список і як його отримати (+ безкоштовні поради)
- ГРАНТИ НА МАЛИЙ БІЗНЕС NYC: 15 найоптимальніших доступних варіантів
- Що таке житлове покриття: різниця між страхуванням житла та житлом
