Gayrimenkul piyasasında yer alan uzmanların işbirliği, başarısı için çok önemlidir. Hem ev satanlar hem de ev alanlar birbirine ihtiyaç duyar. Emlak komisyoncuları ve acentelerinin bu iki grubu birbirine bağlama fırsatı, çoklu listeleme hizmeti ile en üst düzeye çıkarılır. Çoklu Liste Hizmeti (MLS), emlakçıların satılık evler hakkında birbirleriyle iletişim kurmak için kullandıkları bir kaynaktır. Gayrimenkulde Çoklu Liste Hizmeti (MLS), çevrimiçi nasıl çalıştığı ve bir örnek hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin.
Emlakta MLS Nedir??
İşbirliği yapan emlakçılar, satılık evler hakkında bilgi vermek için “MLS” olarak bilinen bir veri tabanı oluşturdu. Ev alıcıları ve satıcıları birbirine bağlamak için bir MLS, komisyoncuların birbirlerinin satılık emlak listelerini görmelerini sağlar. Bilgileri birleştirip değiş tokuş ederek ve komisyonları bölerek, bu düzenleme hem listeleme hem de satış komisyoncularına fayda sağlar.
Bağlantılı aracılar tarafından satışa sunulan evler, genellikle bu aracılar tarafından düzenli olarak güncellenen birden çok listeleme hizmeti tarafından bir kitapta veya elektronik bir veritabanında derlenir. Her servis üyesi, ilgili taraflardan kitabın bir kopyasını basılı veya çevrimiçi olarak alır.
MLS Gayrimenkulde Nasıl Çalışır?
Her aracı kurumun kendi aracı kurum listelerinin dışına bakarak evlerini daha başarılı bir şekilde satabileceği ve müşterilerine daha iyi hizmet sunabileceği netleştiğinde, emlak komisyoncuları arasında daha iyi işbirliğini teşvik etmek için 1800'lerde çoklu listeleme hizmeti kuruldu. Özünde MLS, emlak komisyoncuları arasında karşılıklı yarar sağlayan bir hizmet aracılığıyla birbirlerinin evlerini listelemek için yapılan bir sözleşmedir. İlk çoklu listeleme hizmetleri (MLS) kataloglar aracılığıyla dağıtılsa da, şu anda neredeyse tamamı çevrimiçi olarak mevcuttur.
"MLS" terimi, bir ticari marka veya marka olarak tescil edilemez çünkü bir MLS fikri jeneriktir ve yöneten bir organizasyonu yoktur. Tipik olarak, emlak komisyoncuları kendi yerel çoklu liste hizmetini (MLS) geliştirmek için yerel olarak işbirliği yapar. Sonuç olarak, farklı emlakçı web sitelerinde görülen tüm ulusal listeler, yüzlerce bölgesel veri tabanına bölünmüştür.
Her bir MLS'ye erişim için emlak komisyoncuları ve acentelerinin aidat veya üyelik ücreti ödemesi gerekir. Buna karşılık, temsilciler, listeler, resimler ve bir mülkün metrekaresi ve özellikleri gibi ayrıntılar dahil olmak üzere bir mahalledeki evler hakkında bilgi alır. Bir MLS'ye yalnızca yetkili aracıların ve aracıların erişmesine izin verilir. Her MLS'nin kendi uygulamaları olsa da, hepsi genellikle Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından belirlenen yönergelere uyar.
Neden Çoklu Listeleme Hizmetlerine İhtiyaç Var?
Alıcılar, dijital çağda çok sayıda emlak ve aracılık web sitesini inceleyebilir. Bu maruziyete rağmen, hala bir MLS'ye ihtiyaç vardır. Bir alıcı, bir MLS üyesi olan bir komisyoncu ile çalıştığında, komisyoncu, katılan acenteler tarafından çevrimiçi olarak satışa sunulan tüm evlere kolayca erişebilir.
MLS listesi tipik olarak özel iletişim bilgilerini ve gösterim saatlerine ilişkin bilgileri de içerir. Bu birleştirme hizmeti olmadan bölgedeki uygun mülkleri belirlemek için komisyoncunun, her biri farklı bir komisyoncu için olan çok sayıda web sitesini incelemesi gerekir.
Çoklu Liste Hizmeti Kullanmanın Avantajları
MLS'deki her katılımcı bundan yararlanır. İş açısından bakıldığında, bir MLS oluşturmak için bir araya gelmek, emlakçıların, satış yapan müşterilerine en fazla teşhiri sunarken, olası alıcılarının konut piyasasını tam olarak anlamalarını garanti etmelerini sağlar.
Ek olarak, daha küçük işletmeler daha büyük işletmelerle aynı listelere erişebildiğinden, sektörün hala rekabetçi ve eşitlikçi olmasını sağlar.
MLS, mülklerin satıcılar için daha hızlı ve daha yüksek bir fiyata satılmasına yardımcı olabilir. Ev alıcıları, MLS'den yararlanan bir acenteyle çalışırken bölgede mevcut olanların tam bir resmini aldıklarından emin olabilirler.
Çoklu Listeleme Hizmeti Örneği
Gayrimenkul çoklu listeleme hizmetlerini daha iyi anlamak için aşağıdaki örneğe bakın:
- Örnek 1: Jack bir ev satın almak istedi. Diğer web sitelerindeki verilere inanıp inanmamaya karar vermesi gerekiyordu. Bu yüzden bir emlakçıdan tavsiye istedi. Bu ajan Jack adına MLS veritabanında arama yapabilir ve ideal özelliği bulmak için gerekli kriterleri girebilir. Ajanlar tipik olarak verileri sağladığından, bunların doğruluğuna güvenilebilir. Kriterleri karşılayan bir mülk tanımlandıktan sonra bir anlaşma tamamlanabilir.
- Örnek 2: Haziran 2022'de yapılan araştırmalara göre Teksas'ta konut emlak oranları sürekli artıyordu. Yedi aydır istikrarlı bir şekilde yükselmelerine rağmen, satışlarda herhangi bir azalma olmadı. MLS, konut verilerinin en güvenilir ve güncel kaynağı olmaya devam ediyor, bu nedenle rapor, mülklerini burada listeleyen ev sahiplerinin sayısında da bir artış olduğunu belirtti.
Yararlar ve zararlar
Bir MLS sisteminin temel avantajları ve dezavantajları aşağıdaki gibidir:
Avantajlar
- Tüm veriler, listeleme aracısı tarafından MLS'ye girilmelidir. Sonuç olarak doğruluğunu kontrol edeceklerinin garantisi vardır. Ek olarak, MLS'yi kontrol eden bir komite tarafından yönetilir ve veriler genellikle güvenilirdir.
- Alıcılara ve satıcılara, potansiyel müşterilerden oluşan oldukça büyük bir veri tabanına erişim sunar.
- Gayrimenkul sektörü, gelişmiş ülkelerin çoğunun ekonomilerine önemli bir katkı sağlar ve MLS, işlemleri kolaylaştıran bir listeleme veritabanı derler.
Dezavantajlar
- Bazı MLS'ler listeleri diğer MLS'lerle değiştirmediğinden, diğer emlakçı birliklerine üyelik gerekli olabilir. Bu, ek maliyetlere neden olabilir.
- Otomatiktir. Bu nedenle, elektrik kesintileri günlük işlemleri kesintiye uğratabilir ve düzenleme veya güncellemede gecikmelere neden olabilir, bu da potansiyel anlaşma kaybına neden olabilir.
- Yüzde 5 ila 7 arasında değişen tipik komisyon oranlarının endüstri standardından daha yüksek olduğu düşünüldüğünden, sorumluluk alıcıya aittir.
- Mülklerin tespitini kolaylaştırsa da, teknolojik gelişmeler ve fahiş komisyon oranları onları istenmeyen ve modası geçmiş hale getiriyor.
Birden Çok Listeleme Hizmeti Gereksinimleri
İnternette veya başka bir yerde mülk bilgileri söz konusu olduğunda, MLS listeleme veritabanlarının en doğru olduğu düşünülmektedir. Belirli bir süre içinde yeni listeler eklenmelidir. Bir üye listeleme verilerini son tarihe kadar tamamlamazsa, para cezasına neden olabilir. Listeleme sözleşmesi imzalandıktan yaklaşık 24 ila 48 saat sonra bu gerçekleşir.
Metrekareden talimatlara ve konuma kadar, MLS ilişkilendirmeleri girilen bilgilerde yüksek düzeyde doğruluk sağlar. Bu gereksinimin özellikleri değişebilse de, genellikle hem belirli sayıda hem de belirli çapta fotoğrafların dahil edilmesi zorunludur.
Anlaşmazlıklar ve Şikayetler
MLS kuruluşları, anlaşmazlığın niteliğine bağlı olarak genellikle arabuluculuk, tahkim veya her ikisini birden gerektirir. Üyelerin diğer üyelerle ilgili şikayetlerini dinlemek için her yerel MLS'de bir etik komitesi mevcuttur. Komite, bir karar vermeden önce her iki tarafın iddialarını değerlendirir. Bu sorunların çoğu komisyonlarla ilgilidir.
İnternet kullanımıyla birlikte “sebep bulma” sorunu daha da ağırlaşmıştır. İnsanlar web sitelerinde satılık ev ararlar ve mülkle ilgili bir soruyla telefon veya e-posta yoluyla ilan temsilcisiyle iletişime geçebilirler. Başka bir acente aynı alıcıyı teslim ederse, listeleme acentesi daha sonra, alıcının bir ev bulmasına başlangıçta yardımcı oldukları için tedarik sebebi olduklarını iddia edebilir.
Etik kurul bu durumu kimin ne zaman yaptığını dikkate alarak bir bütün olarak değerlendirecektir. Çoğu durumda, listeleme aracısının alıcıyla etkileşimi mülkle ilgili bir soruyu yanıtlamakla sınırlıysa, alıcının aracısının komisyon alma hakkı olacaktır.
Devlet lisanslama kurulu bir sonraki adım olduğundan, çoklu listeleme hizmetleri, üyelerle ilgili müşteri şikayetleri için ilk temas noktası olmaya çalışır.
MLS Nasıl Geliştirilir?
NAR, MLS'lerin özel veritabanları olduğunu belirtir. Her bölgedeki yerel emlak sektörü, her bir MLS'yi geliştirir, sürdürür ve finanse eder.
MLS'de emlakçılar, kapsamlı ayrıntılar ve resimler dahil olmak üzere listelerini yayınlar. Katılımcı acenteler ve komisyoncular, MLS veritabanlarında erişilebilen verileri sık sık günceller.
MLS, mülklerini kendi başlarına satan ev sahipleri tarafından eklenemez; evlerinin orada listelenmesi için acenteler veya komisyoncularla ilişki kurmaları gerekir.
Kaç tane MLS var?
Real Estate Standards Organization'a göre, şu anda Amerika Birleşik Devletleri'nde yaklaşık 600 MLS var, ancak bu sayı bölgesel konsolidasyon nedeniyle yıldan yıla dalgalanıyor. Bununla birlikte, bir MLS'nin kullanımı diğer ülkelerde daha az yaygındır.
Palm Beach, Florida'da Douglas Elliman'la birlikte emlakçılık yapan ve The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home kitabının yazarı Katie Severance'a göre, "Amerika Birleşik Devletleri bu açıdan sıra dışı." Yazar, "Çoğu ülkenin uluslararası MLS'si yok veya varsa da pazarın yalnızca küçük bir bölümünü kapsıyorlar" dedi.
Ek olarak, MLS'si olmayan seçilmiş birkaç Amerikan pazarı vardır. Böyle bir örnek New York City'dir. New York City'de bir MLS yoktur, ancak mevcut gayrimenkul listelerini bir araya getiren başka bölgesel hizmetler vardır.
MLS satılık olan her mülkü listeliyor mu?
MLS, satışa çıkan evlerin büyük çoğunluğunu listeler. Ancak, tamamen piyasadan satılan (MLS) evler gibi bazı istisnalar vardır.
Utah, Salt Lake City'de RE/MAX Masters emlakçısı olan Jen Horner, "Kesinlikle sahibi tarafından satılık olan evler genellikle MLS veri tabanında bulunmaz" diyor. Bunun belirli aracı kurumlar tarafından listelenen evler için de geçerli olabileceğini iddia ediyor: "Büyük aracı kurumlar listeleri yalnızca kendi özel veritabanlarında taşıyabilir ve konut envanterlerini MLS sistemine yerleştirmemeyi seçebilir."
Bu konuyla ilgili olarak, NAR'ın Üye Emlakçılar için Açık İşbirliği Politikası, "bir mülkün halka pazarlanmasından sonraki bir iş günü içinde, ilan komisyoncusunun diğer MLS katılımcılarıyla işbirliği için listeyi MLS'ye sunması gerektiğini" şart koşmaktadır.
Bir aracı olmadan yerel MLS'ime erişebilir miyim?
Mülkler yalnızca lisanslı emlak komisyoncuları ve acenteleri tarafından MLS'de çevrimiçi olarak listelenebilir. Ancak, bazı alanlarda profesyonel yardım almadan herkes MLS listelerini görebilir.
Severance, "Bazı bölgesel MLS veritabanlarının 'halka açık bir tarafı' vardır, bu nedenle tüketiciler aynı listelemelere erişebilir ve aracının tarafını gölgeler," diyor Severance. Acente tarafı, gösteriler, mülk erişimi, tekliflerin nasıl sunulacağı, acente ve komisyon işbirliği ve pazar analizleri yapma kapasitesi hakkında biraz daha fazla bilgiye sahiptir.
Birçok komisyoncu, müşterilerinin listelerine erişmesine de izin verir. Ancak bir kez daha, genel halk, komisyoncuların ve acentelerin sahip olduğu tüm bilgilere erişemeyecek.
Çoklu Liste Hizmetine Erişmek Emlak Lisansı Gerektirir mi?
Bir alıcı veya satıcı olarak, genellikle bir emlakçı aracılığıyla yerel çoklu listeleme hizmetinize (MLS) erişmeniz gerekir. MLS'deki mülkleri gerçekten listelemek için bir emlak lisansına ihtiyacınız var. Bir emlak ruhsatına sahip olmak veya profesyonel bir satıcı acentesiyle çalışmak istemiyorsanız, çok sayıda şehir sizin için evinizi listeleyecek sabit ücretli çoklu listeleme hizmetleri sunar.
MLS'nin açılımı nedir?
MLS: Çoklu Liste Hizmeti
NY Eyalet MLS'si Nedir?
New York eyaletinin tamamına emlak için eyalet çapındaki Çoklu Listeleme Hizmeti hizmet vermektedir.
MLS'nin Zillow'dan Farkı Nedir?
Tipik bir MLS, Zillow'un 300-50'ine kıyasla, özelliklerle ilgili 80'den fazla veri alanına sahiptir. Bu nedenle Zillow, bir mülk hakkında yalnızca sınırlı miktarda ayrıntı sunar. Öte yandan bir MLS, önceki 10 ila 20 yıldaki tüm piyasa sürelerini, listeleme ayrıntılarını, resimleri ve başarısız listelemeleri içerir.
MLS Gayrimenkulde Neden Önemli?
Ev alıcıları ve satıcıları birbirine bağlamak için bir MLS, komisyoncuların birbirlerinin satılık emlak listelerini görmelerini sağlar.
MLS'nin Sahibi Kim?
MLS veya çoklu liste hizmeti, emlak komisyoncularının listeleri paylaşması ve ev satmak için birlikte çalışması için bir platformdur. Genellikle bir komisyoncu derneği veya birçok emlakçı grubu tarafından kontrol edilen bir kuruluştur.
MLS'ye Nasıl Girilir?
Her kulüp için açık bir MLS seçmesine katılmak bir stratejidir. Gerçekçi olacak olursak, hiç profesyonel olarak oynamamış bir oyuncunun, açık bir seçmede olağanüstü bir performans sergilemediği sürece, MLS seçmelerinden hemen sonra ilk sözleşmesini imzalaması pek olası değildir.
Sonuç
Çoklu liste hizmetinin (MLS) amacı, mülkünüzü satmayı kolaylaştırmak ve satışa sunulan mülkleri belirlemektir. Zillow, Trulia, Redfin, vb. gibi büyük emlak web sitelerinin ortaya çıkmasına rağmen, MLS çoğu yerde satılık emlak bulmanın en doğru ve güncel yoludur.
İlgili Makaleler
- CEP LİSTESİ: Tanım, Komisyon, Artılar ve Eksiler
- GAYRİMENKUL SATIŞI: Adım Adım Satış Süreci Rehberi
- EMLAKÇI OLMADAN EV SATIŞI
- REALTOR LOGOSU: Anlam, Fikirler ve Bilmeniz Gereken Her Şey
- PAZAR DIŞI MÜLKİYETLER: Satılık Piyasa Dışı Mülkler Nasıl Bulunur?
- İNŞAAT ALANINDA KARİYER: İnşaat Sektöründe En İyi Kariyer & Maaş
- İÇERİK YÖNETİCİSİ: İş Tanımı, Görevler, Maaş ve Nasıl Olunur?
- EN İYİ İŞ PROGRAMI: 15 İçin 2023 Kurumsal İş Zamanlayıcı Yazılımı (Ücretsiz ve Ücretli)
Referanslar
