Arazi güveni, gayrimenkule bağlı bir güven şeklidir. Bu, yaşayan bir güven biçimidir, yani yaşamınız boyunca arazi ve mülk sahipliğini yönetmek için kullanılabilir. Bir arazi güveninin şartları, özel ihtiyaçlarınıza ve sahip olduğu gayrimenkulün türüne göre uyarlanabilir. Burada bir arazi güveni ve nasıl kurulacağı hakkında her şeyi göreceğiz.
Arazi Güvencesi Nedir?
Arazi güveni, üç taraftan oluşan yasal bir kurumdur: hibe veren, mütevelli ve yararlanıcı. Bunlar, diğer herhangi bir tröstte olduğu gibi aynı taraflardır. Hibe veren, toprak sahibidir ve bir arazi güveninin yararlanıcısı genellikle aynı zamanda toprak sahibidir. Mütevelli, mülkün yasal mülkiyetini, en azından kağıt üzerinde edinen kişi veya firmadır.
Bir arazi güveninin birkaç yararlanıcısı ve ortak sahibi olabilir. Bir arazi güveni çok sayıda mal sahibini içerdiğinde, hibe verenler için ekstra bir fayda vardır. Sahiplerden biri dava edilirse, güven diğer sahiplerini koruyabilir.
Arazi Tröstlerinin Arka Planı
Bu güvene dayalı bağlantı hakkındaki mevcut fikrimiz, Haçlı Seferleri sırasında İngiltere'ye kadar uzanabilir. Yurtdışına seyahat eden feodal beyler, topraklarını yokluklarında idare edecek bir mütevelliye emanet edeceklerdi. Ne yazık ki, geri dönen haçlılar, toprakları teslim etmeye isteksiz olan mütevellilerle sık sık karşılaşıldı. Birçok dava kraliyet mahkemelerine sunuldu ve zamanla güven kavramına dayalı bir yasal emsal oluştu.
Feodalizm ve haçlı seferleri gelip geçerken, gayrimenkul arazi tröstleri, gayrimenkul yatırımcıları ve mülk sahipliğiyle ilgili bazı yasal kısıtlamaları ve yükümlülükleri azaltmak isteyen herkes için özellikle ilgi çekici olmaya devam etti.
Arazi Tröstleri Nasıl Çalışır?
Bir arazi güveninin işleyişi, anlaşmanın koşullarına göre belirlenir.
Örneğin bir Illinois arazi tröstünde, mülk sahibi hem güvenen hem de yararlanıcı olabilir, ancak bu genellikle böyle değildir. Çoğu durumda, bazı istisnalar olmasına rağmen, güvenen mülkün kullanımı üzerinde yetkiyi elinde tutar. Ayrıca, Illinois arazi tröstleri yalnızca birkaç eyalette yasaldır.
Buna karşılık, topluluk arazi tröstleri ve koruma arazi tröstleri 50 eyalette yasaldır. Bu tür arazi tröstleri yasal olsa da, IRS, topluluk ve koruma arazi tröstlerini kullananlar tarafından kötüye kullanılan vergiden kaçınma stratejileri konusunda uyardı.
Aslında, 2019'da Kongre, Hayırsever Koruma İrtifak Programı Dürüstlük Yasası koruma amaçlı arazi tröstlerinin vergi sığınakları olarak kullanılmasıyla mücadele etmek.
Herhangi bir tür arazi tröstü kurarken, bu tür planlar bilgili hukukçulardan tavsiye almanın önemini vurgular.
Arazi Güven Türleri
Arazi tröstleri iki türe ayrılır: tapu sahibi ve koruma arazi tröstleri. Kişiler veya kuruluşlar, tapu sahibi tröstler aracılığıyla anonim olarak araziye sahip olabilirler. Koruma amaçlı arazi tröstünün temel farkı, sahibinin bazı arazi kullanım ve geliştirme haklarından vazgeçmesi gerektiğidir.
#1. Tapuya Sahip Arazi Tröstleri
Tapu sahibi bir güven, mülk sahibinin, anonim kalırken ve arazi güveninin eylemlerini yönlendirirken mülkün tüm haklarını korumasını sağlar. 1800'ler boyunca Chicago'da popüler hale geldikleri için bu tröstler bazen "Illinois arazi tröstleri" olarak bilinir. Mülk sahipleri, o sırada araziye sahip oldukları alanlarda sivil projeler üzerinde oy kullanma yetkisine sahip değildi. Bu yasayı aşmak için, varlıklı tüccarlar ve politikacılar, oy ayrıcalıklarını koruyarak gizlice toprak satın almak için toprak tröstleri kuracaklardı.
50 eyalette tapu sahibi arazi tröstü için yasal bir yapı bulunmamaktadır. Bununla birlikte, çoğu eyalet, kendi kanunlarına sahip değilse, Illinois arazi tröstü kurallarını erteler, bu da yeterli hukuk danışmanıyla herhangi bir bireyin herhangi bir eyalette “Illinois tarzı” bir arazi tröstü organize edebileceği anlamına gelir.
#2. Koruma Alanı Güvencesi
Koruma arazisi güvenleri, mülk sahibinin arazi kullanımı ve gelişimi üzerindeki bazı kontrolleri bırakmasına ihtiyaç duyar. Bir koruma arazisi güveninin misyonu, hayvanları, tarihi veya kültürel yerleri ve doğal kaynakları ticari gelişime veya bozulmaya veya kirlenmeye neden olabilecek diğer faaliyetlere karşı korumaktır.
Tapu Sahibi Arazi Güven Gereksinimleri
Tapu sahibi bir arazi güvenindeki arazi sahibi, mülkün yasal sahipliğini devreden bir Tapu Belgesi olarak bilinen bir belgeyi yürütür. Arazi sahibi (hem tröst veren hem de yararlanıcı olan), arazinin nasıl yönetileceğini, üzerinde kimin kontrol sahibi olacağını ve tröst kurulduğunda üretilen paranın nasıl dağıtılacağını tanımlayabilir. Bu, tröst mülkün yasal sahibi iken, arazi sahibinin onun üzerinde tam yetkiye sahip olduğu anlamına gelir.
Mülk sahipleri, anonimliği korumak ve önemli varlıkları veraset dışında tutmak için tapu sahibi güvenleri kullanır. Bir arazi güveni, kararlardan veya hacizlerden varlık koruması gibi çeşitli başka emlak planlama faydaları da sağlayabilir. Bu, büyüme planlarını gizli tutmak isteyebilecek ultra zenginler, ünlüler ve büyük şirketler için özellikle avantajlıdır.
Koruma Arazisi Güven Gereksinimleri
Mülkün tamamı bağışlanmadıkça, güven, bir koruma arazisi güveninde arazi tapusunu mutlaka devralmaz. Bunun yerine, bir arazi sahibi, geliştirme haklarını güvene "bağışladığı", koruma irtifak hakkı olarak bilinen yasal olarak uygulanabilir bir düzenlemeye girebilir. Güven, irtifak hakkının uygulanmasından ve bazı durumlarda mülkün korunmasından sorumludur.
Koruma irtifakları, arazi sahibinin mülkiyet ve kullanım haklarını – örneğin çiftçiliğe veya hayvan yetiştirmeye devam etme hakkını – elinde tutmasını ve aynı zamanda arazinin sonsuza kadar gelişmemiş kalmasını garanti altına alacak şekilde ayarlanabilir. Koruma irtifakları “araziyi takip et”, yani irtifak hakkı arazi satılsa veya nesilden nesile aktarılsa bile uygulanmaya devam eder.
Arazi Güveni Nasıl Kurulur
Bir arazi güveni kurmanın ilk adımı, mülk için bir mütevelli seçmektir. Bir arazi tröstü mütevelli sorumluluğu ve devlet tüzüğüne uymayan bir arazi tröstünün yasal ve mali yansımaları göz önüne alındığında, arazi sahipleri nitelikli, saygın mütevelli heyetlerini seçerken dikkatli olmalıdır.
Bir mütevelli heyetine karar verdikten sonra, bir sözleşme imzalayarak arazi güveninizi oluşturacaksınız. güven belgesi ve bir arazi güven anlaşması. Bu iki belge, arazi güveninin şartlarını belirler.
Bu sözleşmelerin nasıl yürütüldüğüne ilişkin ayrıntılar ve belgelerin kendi koşulları, arazi tröstünün kurulduğu ülkeye özgüdür. Örneğin Illinois'de, tröst tapusu mülkün bulunduğu ilçede kaydedilir.
Ayrıntılar eyaletlere göre farklılık gösterdiğinden, eyaletinizdeki arazi tröstlerine aşina olan bir avukata danışmanız gerekir. Lütfen ücretler olacağını unutmayın.
Arazi Güven Örnekleri
Disney'in Florida'daki tatil yeri, tapu sahibi arazi güvenine bir örnektir. 1965 yılında, Orlando, Florida'daki Walt Disney World Resort'u satın almak için tapu sahibi bir arazi güveni kullanıldı. Tesisin geliştirildiği Florida bataklıklarının orijinal sahipleri, satın almanın arkasında Disney'in (o zamanlar zaten iyi bilinen bir isim) olduğuna dair hiçbir fikirleri yoktu. Müşterinin kim olduğunu bilselerdi fiyatlarını yükseltirlerdi.
Bu arada, Ozark bölgesindeki 28,000 dönümlük düzinelerce projeyi denetleyen Ozark Land Trust da dahil olmak üzere, Amerika Birleşik Devletleri'nde çeşitli koruma arazileri tröstleri var. Vakıf, arazi sahiplerine Ozarks'taki arazileri kentsel genişlemeden koruma ve koruma konusunda yardımcı olan kar amacı gütmeyen bir kuruluştur. Ozark Land Trust, doğa koruma alanları ve koruma irtifakları oluşturarak buna katkıda bulunur.
Arazi Güveninin Avantajları
Gayrimenkul varlıklarını tutmak için bir arazi güveni kullanmanın çeşitli avantajları vardır. Varlıkları alacaklılardan korumak veya emlak vergilerini azaltmak için normalde yaşayan bir güven kullanılırken, aşağıdaki durumlarda bir arazi güvenini araştırmak isteyebilirsiniz:
- Gayrimenkul yatırım mülkünüzü diğer varlıklarınızdan farklı tutacaksınız.
- Bir arazi güveninde tutulan varlıklar güvene ait olduğundan ve kamu kayıtlarında sizin adınızdan ziyade güvenin adı altında listelendiğinden mahremiyet ve anonimlik ararsınız.
- Ölümünüzden sonra vasiyetten kaçınmak için bir arazi güveninde tutulan varlıkları arzuluyorsunuz.
- Bir mülk sahibi olarak, özellikle haciz veya hükümler olmak üzere alacaklılardan daha iyi bir sorumluluk koruması veya koruma talep edersiniz.
- İşlem fiyatını halka açıklamak zorunda kalmadan gayrimenkul varlıkları alıp satabilmek istiyorsunuz.
İnsanların gerçek net değerinizi tahmin etmelerini istemiyorsanız veya daha büyük ölçekte gayrimenkul yatırımı yapıyorsanız ve bu işlemleri diğer kişisel işlerinizden farklı tutmak istiyorsanız, arazi tröstleri kullanışlı olabilir.
Arazi Güveninin Dezavantajları
Arazi tröstlerinin birçok avantajı olsa da, aşağıdaki gibi bazı küçük dezavantajları da vardır:
- Borç verenler, finansmanı güvence altına almak için mülkü adınıza yerleştirmenizi talep edebilir. Mülk daha sonra krediyi almak için güvene geri aktarılabilir.
- Yasal koruma sağlamaz - Dava koruması için, lehtar olarak bir LLC'yi adlandırmanız gerekebilir.
Arazi Tröstleri Gizliliği Nasıl Korur?
Arazi güvenini iki yasal araç oluşturur:
- Yerleşim yeri ve mütevelli arasında bir güven sözleşmesi vardır. Bu sözleşme tarafların haklarını, yetkilerini, görevlerini ve yükümlülüklerini belirler; ve
- Mütevelli, yerleşimciden bir tapu alır.
İlk olarak, güven sözleşmesini imzalamanız gerekir. Daha sonra mütevelli tapusu kaydedilir. Tamamlandığında, kayıt cihazı ofisi artık sizi mülkün sahibi olduğunuzu halka ifşa etmeyecektir. Ayrıca, güven sözleşmesi gizli tutulur (evdeki dosya dolabınızda). Sonuç olarak, hiç kimse mülkün sahibi olduğunuzu bilmeyecek. Başka bir deyişle, kamuya açık belgeler bu bilgileri ifşa etmeyecektir.
Davacılar genellikle hiçbir varlığı olmayan kişilere dava açmak istemezler. Birinin derin cepleri olup olmadığını belirlemenin en basit yollarından biri nedir? Kamu kayıtlarında gayrimenkul sahipliğini ararsınız. Bu arayış, başarılı gayrimenkul yatırımcılarının sırtında büyük bir şişman hedef bırakabilir. Bir arazi güveni, gerçek bir varlık koruma güveni olmasa da, etkili bir gizlilik aracıdır. Davacının büyük kaynaklar bulamamasına katkıda bulunur.
LLC ve Land Trust ile Varlık Koruması
Başlamak için, bir arazi güveninin bir ticari şirket değil, bir gizlilik aracı olduğunu unutmayın. Sonuç olarak, arazi tröstleri, şirketler veya limited şirketler ile aynı sorumluluk korumasına sahip değildir. Birisi mülkün üzerine kayar ve düşerse, yararlanıcı sorumlu tutulabilir. Sonuç olarak, yararlanıcı olarak hizmet etmek için bir şirket, LLC veya sınırlı ortaklık kurarız.
İkincisi, mülk normalde vergiden muaf bir arazi güvenine devredilebilir. Bu, dahili gelir kodu altında ele alınmaktadır. Federal hükümet, mülke, lehtarın doğrudan sahip olduğu gibi davranacaktır. Ayrıca, birçok eyalette, mülkün geri alınabilir bir güvene devri, devir veya kayıt vergilerinden muaftır.
Son olarak, birçok yatırımcı aşağıdakileri keşfeder: Avukatların ve muhasebecilerin çoğu, bir arazi tröstünün ne olduğundan veya nasıl işlediğinden habersizdir. Bu ağırlaştırıcı olsa da, olumlu bir şey var. Bunu düşün. Sonuç olarak, topluluğunuzun dava taraflarının çoğu arazi tröstlerine aşina olmayacak. Önemli bir yüzde, kamu kayıtları izinden sonra bulunan ilçe kayıt ofisinde derin cepler için avlarını sonlandıracak.
Bir Arazi Güveni İçin Para Nasıl Toplanır
Bir güveni finanse etmek için, bir tapunun güvene devredilmesi gerekir. Bir arazi güveni, tanımı gereği arazi veya mülk biçimindeki varlıkları içerir.
Arazi Güvencesi Finansmanı: İpotek Alabilirler mi?
Tercih ettiğiniz mülk için nakit ödeme yapmayı düşünmüyorsanız, bir borç verenden ipotek alabilirsiniz. Bankalar geleneksel olarak isimlerini unvandan çıkarmak isteyenlere borç vermekten kaçınmışlardır. Bu değişmeye başlıyor. Bazı bankalar, özellikle topluluk ve bölgesel bankalar, Grantor Trust adına kredi verecektir.
Bir Arazi Güveninde Araziyi Kim Satın Alır?
Arazi tipik olarak bir şahıs veya işletme tarafından satın alınır ve daha sonra mülkiyeti bir arazi güvenine devreder. Güveni kuran ve mülkü devreden kişi veya kurum, arazi güvenini veren kişi olarak bilinir.
Kimler Arazi Güvencesi Mütevelli Olmalıdır?
Arazi güveninin amacına bağlıdır, ancak çoğu insan onları mülkiyetin gizliliği için kurmuştur. Sonuç olarak, tröstün amacı anonimlikmiş gibi soruya yaklaşacağız. Bu senaryoda, mütevelli, yerleşimci veya yerleşimci ile aynı soyadına sahip biri olmamalıdır. Sonuç olarak, mütevelli güvenilir bir arkadaş veya akraba olabilir.
Daha da iyisi, bir arazi güveninin mütevellisi olarak hareket etmek için sık sık LLC'ler kurduk. Sonuç olarak, yerleşimci LLC'nin yöneticisi ve/veya üyesiyse, gücü elinde tutar. Ayrıca, bilgisiz kayyumların mütevelli olarak çalışırken oldukça tedirgin olduklarını gördük. Birçok mütevelli, kişisel suçluluk konusunda endişelidir (doğru veya yanlış ve çoğunlukla yanlış).
Bir Arazi Güveni Ne Kadar Süre Var Olabilir?
Arazi tröstleri tipik olarak 20 yıl gibi belirli bir süre için kurulur. Güven süresi sona erdiğinde, bunu uzatmak lehtarın görevidir; yapmazlarsa, mülk satılır.
Arazi Güven Vergisi Etkileri
Uygun şekilde kurulmuş bir arazi tröstü, İç Gelir Kanunu Bölüm 677'ye göre, gelir vergisi amaçları için bir imtiyaz veren tröst olarak sınıflandırılmalıdır. Bu durumda, tüm gelir ve kesintiler lehtarlara tröstteki paylarıyla orantılı olarak dağıtılır. Yararlanıcı bir ortaklık ise, ortaklık anlaşması nihai vergi muamelesini yönetir. Bir şirket de yararlanıcı olabilir.
Land Trust ABD için ne anlama geliyor?
Arazi tröstü veya arazi koruma olarak adlandırılan topluluk temelli, kar amacı gütmeyen bir kuruluş, araziyi kalıcı olarak korumak için aktif olarak çalışır. Arazi tröstleri bazen doğrudan arazi satın alır. Koruma irtifakı olarak bilinen bir teknik kullanarak, halen ilgili arazi sahiplerinin mülkiyetinde olan araziyi korumak için de işbirliği yaparlar.
Arazi Satışı İçin Güvence Nedir?
mütevellilerin varlıkları satması ve satış gelirlerini hak sahiplerinin yararına bir tröst hesabına yatırması gereken bir tröst. İki veya daha fazla kişi ortaklaşa araziye sahip olduğunda veya ortak kiracı olarak sahip olduklarında, bu tür bir güveni empoze etmek için bir yasa kullanılır.
Bir Vakıfta Gayrimenkul Sahibi Kimdir?
Varlıklar, kurulduktan ve kurucunun adından çıkarıldıktan sonra güvenin malı olur. Gerçek anlamda, bu, kurucunun vefatından sonra, tröstün varlıklarının merhumun mirasına dahil edilmeyeceği ve emlak vergisine tabi olmayacağı anlamına gelir.
Bir Tröstte Tutulan Fonları Kim Yönetir?
Bir hibe veren, yararlanıcı ve mütevelli, güven fonlarına dahil olur. Bir vakıf fonunu bağışlayan, varlıkların biriktirileceği, tutulacağı veya ödeneceği koşulları belirleyebilir. Mütevelli, fonun varlıklarını korurken ve talimatlarını yerine getirirken, hak sahibi fondan varlıkları veya diğer avantajları alır.
Sonuç
Bir arazi tröstü, diğer tröst türleri ile karşılaştırılabilir, ancak bunlar yalnızca gayrimenkul içindir. İpotek ve senet gibi gayrimenkulle ilgili diğer varlıklara da sahip olabilecekleri unutulmamalıdır. En yaygın olarak arazi koruma veya geliştirme için kullanılmasına rağmen, herhangi bir arazi bir arazi güveni için kullanılabilir.
Arazi Güvencesi SSS
Bir vakıftaki mülkün sahibi kimdir?
Güven mülkünün hak sahibi/sahipleri olan lehtar veya lehtarlar için mütevelli olarak, mütevelli, mülkün yasal sahibidir. Sonuç olarak, mütevelli heyeti, güveni hak sahiplerinin çıkarları doğrultusunda işletmek için mütevelli bir göreve sahiptir.
Arazi Güveninin Amacı Nedir?
Bir arazi güveni, arazi sahiplerinin sorumluluk ve mahremiyetini kurmayı amaçlamaktadır. Gayrimenkul yatırımcıları, bireyler ve kuruluşlar tarafından kişisel finans ve mülkün kurulmasına yardımcı olmak için bir arazi güveni kullanılır.
Amerika Birleşik Devletleri'nde kaç tane arazi tröstü var?
Land Trust Alliance'ın 1 Aralık'ta yayınlanan en güncel Ulusal Arazi Güveni Sayımına göre, Amerika Birleşik Devletleri'nde 1,363 arazi tröstü var.
