BAŞVURU: Anlam, Anlaşma ve Kredi 

İpotek söz konusu olduğunda, borç verenler bir takım risklere maruz kalırlar. Mülk devirleri, hacizler ve diğer mali sıkıntılar, mülkün karmaşıklığı nedeniyle her an ortaya çıkabilir. Emlak piyasası. Finansal çıkarlarını kadere bırakmak yerine, geri ödeme haklarının diğer anlaşmalara göre öncelikli olmasını sağlamak için gayrimenkulde bir tabi olma maddesi kullanabilirler. Aşağıdaki makale, tabi olma şartı ve sözleşmesi hakkında bilmeniz gerekenleri ve kredinin gayrimenkulde nasıl çalıştığını tartışmaktadır. 

Subordinasyon Nedir?

Bağlılık, bir tarafın diğerine önceliği devretme eylemidir. En yaygın olarak bulunurlar ipotek notları ve ticari gayrimenkul sözleşmeleri.

Bağlılık, aynı zamanda, ev veya mülk kredilerini (ipotek, HELOC veya konut rehni kredisi) önem sırasına göre sıralama sürecidir. Örneğin, bir konut kredisi limitiniz varsa, esasen iki krediniz vardır: ipotek ve HELOC. Aynı zamanda evinizdeki teminat her ikisini de güvence altına alır. Borç verenler bir “ihtiyati haciz tabi olma yoluyla bu kredilere pozisyon”. Çoğu durumda, ipoteğinize ilk haciz pozisyonu atanırken, HELOC'unuza ikinci haciz pozisyonu atanır.

tabi olma şartı

Bir alt koşul maddesi, bir belge veya sözleşmede yer alan ve herhangi bir borç üzerindeki mevcut talebin, diğer sözleşmelerden kaynaklanan gelecekteki herhangi bir talepten öncelikli olduğunu gösteren bir maddedir.

A'daki tabi olma maddesi ipotek Sözleşme, borçlunun temerrüt durumunda diğerinden önce bir krediyi ödemesini gerektirir. Bu diğer krediler ikinci sınıf statüsüne düşürülür. Sermaye benzeri krediler, yalnızca ilk borç verenin haciz kaldırıldığında ödenir ve bu da ikinci borç veren için borç riskini artırır.

Subordinasyon Maddesini Anlamak

Bir tabi olma maddesi, esasen, sözleşmedeki mevcut iddiayı müteakip sözleşmelere göre önceliklendirir. Mortgage sözleşmeleri ve tahvil ihracı sözleşmeleri, bu maddeleri görmek için en tipik yerlerdir. Örneğin, bir firma bir tali madde ile piyasada tahvil ihraç ederse, örneğin, gelecekte yeni tahvil ihraç edilirse, şirket daha sonraki herhangi bir borcu ödemeden önce ilk tahvil sahiplerine ödeme yapılmasını sağlar. Bu, ilk tahvil sahipleri için ek koruma sağlar, çünkü bir tabi olma maddesi, yatırım getirilerini geri alma olasılığını artırır.

Bu klozların en yaygın kullanımı ipotek refinansman anlaşmalarındadır. Hem birincil hem de ikinci bir ipoteği olan bir ev sahibi düşünün. Bir ev sahibi birincil ipoteği yeniden finanse ederse, bu, ilk ipoteği iptal edecekleri ve yeni bir ipotek verecekleri anlamına gelir. Bu olduğunda, ikinci ipotek birincil olur ve yeni ipotek ikincisine tabi olur. Öncelikteki değişiklik nedeniyle, ilk borç verenlerin çoğu, ikinci borç verenin, eski ikincil konumunda kalmayı vaat eden bir tahakkuk anlaşması imzalamasına ihtiyaç duyar. Genellikle, bu tipik bir yeniden finansman prosedürüdür. Ancak, borçlunun mali durumu kötüleşirse veya mülkün değeri büyük ölçüde düşerse, ikinci ipotek alacaklısı, tahakkuk maddesini uygulamayı reddedebilir.

Bir tahakkuk maddesi, aynı mülk üzerindeki birincil ipoteklerin, ikinci haciz sahibi bir tane sağlarsa, daha yüksek bir talepte bulunmasına izin verir. İflas durumunda olduğu gibi geri ödeme zorlaşırsa, ikincil krediler birincil ipoteğin gerisinde kalacak ve hiç ödeme almayabilir.

Gayrimenkulde Bağlılık Klozu veya Sözleşme

İkinci bir ipotek alırken veya bir mülkün yeniden finanse edilmesi, borç verenler genellikle bir tabi olma maddesi kullanır. İkinci ipoteğin önceliği, ilk krediden daha düşüktür. Dolayısıyla, borçlu ilkini ödediğinde ikinci kredinin vadesi gelir.

Gayrimenkulde kullanılan diğer maddeler şunlardır:

• mazeret maddesi
• yabancılaşma maddesi
• Kısmi serbest kalma maddesi
• Hızlanma maddesi

Subordinasyon Klozu Nedeni

Bir alt koşul maddesinin amacı, birincil borç vereni korumaktır. Birincil borç veren, bir ev satın alma veya yeniden finanse etme maliyetini kapsar. Bağlılık hükümleri, borç verenlere, borçlunun iflas etmesi durumunda geri ödeme alacaklarına dair bir miktar kesinlik sağlar. 

Bağlılık Neden Önemlidir?

Mülkünüzdeki öz sermaye, ipotekinizi ve haciz durumunda HELOC'u ödemek için kullanılmalıdır. Ne yazık ki, bir evin öz sermayesi her iki krediyi de tam olarak ödemek için her zaman yeterli olmayabilir. Ancak önceden belirlenmiş haciz pozisyonları ile, tabi olma bu konuyu ele alır.

Daha da önemlisi, ilk haciz her zaman tam ödeme alır (bu durumda ipoteğinizdir). Bu nedenle, ipoteğiniz tam ödeme aldığında, öz sermaye yalnızca ikinci haczi ödemek için yararlı olabilir. Üçüncü bir haciz varsa, ikinciden sonra ödenirdi. Ve benzeri.

HELOC borç veren, ikinci hacizinize borçlu olunan tutarı karşılamak için yeterli özkaynak olmadığında para kaybeder. Bağlılık, kredileri anında ödemezken, borç verenlere riski tahmin etmede ve uygun faiz oranlarını belirlemede yardımcı olur.

Subordinasyon Maddesi Örnekleri 

Örnekler şunları içerir:

• ev satın almak
• İkinci bir ipotek almak
• mülk kiralamak
• Evinizi yeniden finanse etmek
• Evinizin öz sermayesini kullanmak

Bağlılık Sözleşmesi

Bir tahakkuk sözleşmesi, bir krediyi diğerine “üstün” hale getirerek bir senet sahibinin borç ödemelerinin yapılma sırasını belirler. Sahibi ipotekte temerrüde düşerse veya iflas beyan ederse, tabi olma şartı kritik hale gelir.

Bir tahakkuk sözleşmesi, bir borçludan ödeme alınması söz konusu olduğunda, bir kredinin diğerine göre önceliğini belirleyen yasal bir belgedir. Bir borçlu ödemeleri kaçırdığında veya iflas ettiğinde, borçların önceliklendirilmesi gerekli hale gelebilir.

Borçlu, borçları kapatmak için varlıklarını tasfiye ederse, bu anlaşma bir tarafın alacağının veya faizinin diğer tarafınkinden daha üstün olduğunu kabul eder.

Haciz ve tasfiye durumunda, ikincil borç veren, yalnızca borçlunun birincil borç verenin yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda bir kredi tahsil edebilecektir.

Subordinasyon Sözleşmesi Nasıl Çalışır?

Bireyler ve işletmeler finansal desteğe ihtiyaç duyduklarında, kredi veren kurumlara yönelirler. Borçlu ödemelerinde temerrüde düşmedikçe, borç veren, ödünç verilen tutar üzerinden faiz ödemesi aldığında tazminat alır. Borçlu, ikinci bir ipotek alması gibi, mülke karşı ekstra haciz koyarsa, borç veren çıkarlarını güvence altına almak için bir tahakkuk sözleşmesi isteyebilir.

İkincil borç, “junior” veya “ikinci” olarak adlandırılan bir kredidir. Kıdemli borç, varlığa daha fazla hak iddia eden borçtur. Kıdemli borç verenler, ikincil borç verenler herhangi bir ödeme almadan önce tam olarak ödenmesi için yasal bir hakka sahiptir. Bir borçlunun tüm borçlarını karşılayacak fonu yoksa veya haciz ve satış yeterli likit gelir sağlamıyorsa, düşük öncelikli yükümlülükler çok az geri ödeme alabilir veya hiç geri ödeme almayabilir.

Subordinasyon Sözleşmesi Örneği 

670,000$ kıdemli borcu, 460,000$ ikincil borcu ve 900,000$ toplam aktif değeri olan şirkete bakın. Şirket iflasını ilan eder ve varlıkları 900,000$'a tasfiye edilir. Kıdemli borç sahipleri tam ödeme alacak, kalan 230,000 doları küçük borçlular arasında dolar başına 50 sent oranında paylaştıracak. Hissedarlar tüm alacaklılara tabi olduğundan, tabi şirketteki hissedarlar tasfiye sürecinde hiçbir şey alamazlar. Sermaye benzeri borçlar, yüksek öncelikli kredilerden daha riskli olduğundan, borç verenler genellikle riski telafi etmek için daha yüksek faiz oranları uygular.

Bağlılık Sözleşmesi Türleri

Bağlılık anlaşmaları, karmaşık kurumsal finansman yapıları da dahil olmak üzere çok çeşitli durumlarda faydalıdır.

Subordinasyon anlaşmalarının en tipik iki türü aşağıdaki gibidir:

#1. Yürütücü Bağlılık Sözleşmesi

Bir icra tabi olma sözleşmesi imzalayarak, kişi kendi menfaatini başka bir kişinin menkul kıymet menfaatine tabi kılmayı kabul eder. Bu yalnızca geleceğe yönelik bir söz olduğundan, böyle bir anlaşmanın uygulanması zor olabilir.

Taraf sözleşmeyi imzalamayı reddederse, sözleşme talebi ihlali gelebilir.

#2. Otomatik Bağlılık Sözleşmesi

Hem asli hem de tali sözleşmeler, otomatik tahakkuk sözleşmesinde eşzamanlı olarak yürütülür ve kaydedilir. Eğer bir vekaletname örneğin, bir tabi olma maddesi içerir, örneğin, anlaşma tipik olarak, bir kez kaydedildikten sonra, ilgili tröst senedinin hacizinin istem dışı olarak başka bir tröst senedine ikincil olacağını söyleyecektir.

Kredinin Bağlılığı 

Temerrüt durumunda, tali krediler, tüm ilk hacizlerin ödemelerinin tamamı yapıldıktan sonra ödemeleri alan ikincil kredilerdir. İkincil oldukları için, ikincil borç verenin birincil borç veren kredilerinden daha yüksek riskini telafi etmek için sıklıkla daha yüksek faiz oranlarına sahiptirler.

Bir temerrüt durumunda veya iflas, tali krediler, büyük kredilerden sonra tam ödeme alır. Ve tabi borç verenler risk aldıklarını bildikleri için daha yüksek bir faiz oranı uygularlar. Bir tahakkuk sözleşmesi veya hükmü, kredi talimini belirtmek için sıklıkla önemlidir. Bir ipotekte, bir tahakkuk sözleşmesi, mülk üzerindeki birincil borç vereni korur. Bir banka veya başka bir finansal kuruluş normalde ilk ipoteği elinde tutar. Bir temerrüt veya haciz varsa, en çok o kurum kaybeder. Fıkra, asıl ipotek sahibini korur ve eve haciz varsa ödeme yapılmasını sağlar.

Subordinasyon Kredisi Nasıl Çalışır?

Gayrimenkuldeki ilk ipotek, mülkün satın alınmasını finanse etmek için gerekli olan kredidir. "Kıdemli borç" terimi, hem orijinal krediyi hem de temsil ettiği borcu ifade eder. Daha sonraki bir tarihte mülkte bir ev öz sermaye kredisi veya kredi limiti (HELOC) bulundurmak, küçük bir borçtur.

Bir ev sermayesi kredisi (HELOC), ilk ipotekten daha yüksek bir temerrüt veya haciz riski taşır. Bu nedenle, ilk ipotek sahibine, bir hacizde diğer borçlulardan önce ödeme yapılacaktır. HELOC ikincil bir yükümlülük olduğundan, onu elinde tutan borç veren, kalanla ödeme alacaktır. Bazı durumlarda toplama imkansız olabilir.

Bir HELOC veya konut rehni kredisinin normal olarak ilk ipoteği sağlayan aynı bankadan herhangi bir tabi olma sorunuyla karşılaşılmadan alınabileceğini unutmayın. Ev sermayesi kredisi, varsayılan olarak ilk ipoteğe tabi olacaktır.

Sonuç

Sonuç olarak, bir tabi olma maddesi, sözleşmedeki mevcut iddiayı müteakip sözleşmelere göre esas olarak önceliklendirir. Mortgage sözleşmeleri ve tahvil ihracı sözleşmeleri, bu maddeleri görmek için en tipik yerlerdir. Karmaşık ismine rağmen, anlaşma basit bir amaca hizmet ediyor. Yeni ipoteğinizi birinci haciz statüsüne aktararak, bir ev sermayesi kredisi kullanarak yeniden finanse etmenize veya kredi sınırı. Sözleşmenizin imzalanması, yeniden finansman sürecinizde önemli bir aşamadır.

FAQs

İlgili Makaleler

1. ESKALASYON MADDESİ GAYRİMENKUL: Neden ve Ne Zaman Kullanmalısınız?
2. VERGİ REHİN SATIŞI: +Rehin Satışı Arabaları için Rehber
3. Alım Sözleşmesi: Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi
4. Ev Üzerinde Haciz Nedir: Evinizde İpotek Olmak Kötü mü?
5. Gayrimenkulde Eskalasyon Maddesi: Pratik Örnekler (+Hızlı İpuçları)
6. HIZLANMA MADDESİ: Tanım, Genel Bakış ve Örnekler