Herhangi bir mülkün toplam değeri, komşu mülklerin, konutların veya şirketlerin değeri dahil olmak üzere bir dizi faktör tarafından belirlenir. Emlakçılar ve komisyoncular, bir mülkün değerini yakındaki mülklerle ilişkili olarak değerlendirmek için satış karşılaştırma yaklaşımı gibi yöntemler kullanır. Satış karşılaştırma yaklaşımının nasıl çalıştığını anlamak, satın almak veya satmak için evlerin ve mülklerin değerini daha doğru bir şekilde değerlendirmenize yardımcı olacaktır. Bu gönderi, satış karşılaştırma yaklaşımının ne olduğunu ve analizin nasıl yapılacağını açıklayacaktır.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı Nedir?
Satış karşılaştırma yaklaşımı, emlakçılar ve komisyoncular tarafından bir mülkün veya evin değerini, söz konusu evi yakın zamanda benzer özelliklere sahip mahalledeki diğerleriyle karşılaştırarak değerlendirmek için kullanılan bir yöntemdir. Satış karşılaştırma yaklaşımı, emlak komisyoncularının yerel pazarda adil fiyatlandırmayı sürdürmelerine yardımcı olur ve bir ev veya mülkün değerinin daha gerçekçi bir resmini sağlar.
Satış Karşılaştırma Metodolojisini Anlamak
Değerleme konusu gayrimenkulün değeri belirlenirken emsal gayrimenkulün niteliklerine göre fiyat ayarlamaları yapılmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün emsal gayrimenkulde karakteristik bir özelliği yoksa, o özelliğe tahsis edilen değere göre fiyattan indirim yapılır. Sonuç olarak, mülk, karşılaştırılabilir mülkün sahip olmadığı değerli bir niteliğe sahipse, değer orantılı olarak yukarı doğru ayarlanır. Son zamanlarda satılan ve karşılaştırılabilir en az üç mülk karşılaştırıldıktan sonra nihai bir değere ulaşılana kadar tekrarlanır.
Değerlemeye satış karşılaştırma yaklaşımı, değerleme uzmanlarının karşılaştırmalı pazar analizinin önemli bir yönüdür. Edinilen mülkün cari piyasa değerini belirlemek için karşılaştırmalı piyasa yaklaşımı kullanılır. Satış karşılaştırma yaklaşımı, diğer değerleme metodolojileriyle birleştirildiğinde, satıcılar, yatırımcılar, değerleme uzmanları ve genel halk için yaklaşık bir tahmin sağlar.
Gayrimenkul piyasaları dinamik olduğundan ve sürekli değiştiğinden, yatırımcılar son zamanlarda satılık evlerin fiyatlarını düzenli olarak takip etmelidir. Piyasalar hızla dalgalanır ve tüm katılımcıların güncel gelişmelerden haberdar olması gerekir. Piyasa koşullarına bağlı olarak, satıcılar ve yatırımcılar piyasa trendlerine ayak uydurabilmek için taleplerini yükseltmek veya düşürmek zorunda kalabilirler.
Karşılaştırılabilir En İyi Mülkün Bulunması
Kıyaslanabilir bir mülk, söz konusu mülke en çok benzeyen özelliktir. Benzerlikler, mülkün tüm genel detaylarına karşılık gelmelidir. Bir mülkün genel tanımı, yatak odalarının, banyoların sayısını, metrekare boyutunu vb. içerir. İzin verilen farklılıklar, ekstra banyo, boya rengi ve diğer önemsiz özellikleri içerir.
Karşılaştırılabilir mülklerin karşılaştırılması, fiziksel konuma mümkün olduğunca yakın olan mülklerle sınırlandırılmalıdır. Çünkü farklı bölgelerdeki evler, birçok benzerliğe sahip olmalarına rağmen değişen piyasa fiyatlarına sahip olabilir.
Örneğin, merkezi iş merkezinin yakınındaki konut daireleri, MİA'dan daha uzakta bulunan evlerden daha yüksek bir fiyata sahip. Dikkate alınması gereken bir diğer faktör, mümkün olduğu kadar yakın zamanda satılan konutları satın almaktır.
Emlak piyasaları düzenli olarak dalgalandığından, yakın zamanda satılan evlerin fiyatları, birkaç ay veya yıl önce satılan mülklere göre daha iyi tahminlere sahiptir. Aynı konumda karşılaştırılabilir mülk yoksa, zamanda daha geriye gitmek yerine çevredeki konumlarda yakın zamanda satılan mülkleri araştırın.
Satış Karşılaştırması Yaklaşımında Dikkate Alınması Gereken Faktörler
Bir satış karşılaştırma yaklaşımı kullanmak, birkaç kritik prosedür gerektirir. Bir satış karşılaştırma yaklaşımı yürütürken, acenteler ve komisyoncular aşağıdaki faktörleri değerlendirir:
# 1. yer
Bir mülkün konumu genellikle bir satış karşılaştırma yaklaşımı için ilk düşüncedir. Farklı yerleşim birimleri, bir mülkün genel değerini etkileyen farklı yaşam maliyetlerine, emlak vergilerine ve estetiğe sahiptir. Örneğin bazı sahil mülkleri, göllere, nehirlere, okyanuslara ve plajlara yakınlıkları nedeniyle daha değerlidir. Diğer kriterleri değerlendirmeden önce, acente veya komisyoncu, mülkün konumunu genel değeri etkileyip etkilemediğini görmek için değerlendirir.
2 numara. Komşu
Mahalleler ayrıca bir mülkün veya evin değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bir evin okullar, eğlence merkezleri, parklar ve dinlenme tesisleri ve hükümet binaları gibi olanaklara yakınlığı acenteler ve komisyoncular tarafından belirlenir. Diğer hususlar, mahallenin suç oranını, kirlilik seviyelerini ve otoyollardan, endüstriyel binalardan veya doğal unsurlardan gelen gürültüye yakınlığı içerir.
3 numara. Son Satılan Listeler
Belirli bir alandaki son satılan listelemeler, o alandaki tüm pazar hakkında fikir verebilir. Örneğin, bir bölgedeki karşılaştırılabilir evler 150,000$'a satılırsa, bir emlakçı veya aracı söz konusu evin daha yüksek veya eşdeğer bir fiyata satılacağını tahmin edebilir. Son zamanlarda satılan listelemeler, bir komisyoncunun veya acentenin, hangi hareket modellerinin var olduğu ve herhangi bir fiyatlandırma eğiliminin ortaya çıkıp çıkmadığı gibi mahalle hakkında daha fazla bilgi edinmesine de yardımcı olabilir.
#4. Yaş
Karşılaştırmalı satış yaklaşımında bir evin yaşı da dikkate alınır. Acenteler ve komisyoncular, evin yaşını dikkate alır, çünkü bu, bölgeye, evin türüne ve gerekli olabilecek güncellemelere bağlı olarak değeri olumlu veya olumsuz etkileyebilir.
Estetik açıdan daha güzel tuğla cephesi ve ahşap zeminleri nedeniyle, eski bir Tudor tarzı ev, modern bir evden daha fazlasını satabilir. Ayrıca 100 yaşın üzerinde olduğu ve elektrik panelleri ile tesisatta çeşitli önemli ve maliyetli iyileştirmeler gerektirdiği için daha ucuza satılabilir.
Daha eski, Tudor tarzı bir mahalledeki modern bir ev, komşularından daha ucuz olabilir.
#5. Şart
Satış karşılaştırma yaklaşımındaki en önemli değişkenlerden biri evin durumudur. Bir evin durumu şunları içerir:
- Elektrik panosunun durumu
- İç ve dış boya
- Pencerenin durumu
- İç kısımdaki zeminler
- Fırın veya ısıtma sisteminin durumu
- Çatının durumu
- Bodrum durumu
- Mutfak ve banyonun durumu
Satış karşılaştırma yaklaşımında kullanılabilecek bir evin durumunun çok daha fazla faktörü vardır, ancak bunlar en yaygın olanlarıdır. Benzer bir mahalledeki iki evin ikisi de pazara çıkarsa ve birinin çatısı çökerse, işlevsel, sağlam bir çatısı olan mülkün daha yüksek bir fiyata satılması muhtemeldir.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımını Kullanan Değerleme Düzeltme Faktörleri
1 numara. Karşılaştırılabilir özellikler
Ayarlama gereksinimini en aza indirmek için değerleme konusu mülk, karşılaştırılabilir mülke mümkün olduğunca benzer olmalıdır. Düzeltmeler, konu mülkte görülen karşılaştırma farklılıklarından kaynaklanır.
2 numara. Mülkiyet hissesi
Değerleme konusu mülkün sahiplik payına bağlı olarak, konunun değeri daha yüksek veya daha düşük olarak değiştirilebilir. Örneğin, bir ücret basit faizi, bir kiralama kapsamındaki bir ücret faizinden farklı bir şekilde değerlenir. Sonuç olarak mülkiyet, değerlemede zor bir konudur.
#3. Piyasa koşulları
Piyasa koşulları da değerleme ayarlamalarında rol oynar. Gayrimenkul fiyatları piyasa koşullarına bağlı olarak yükselebilir veya düşebilir. Rekabete bağlı olarak satıcılar, satın alma olasılıklarını artırmak için fiyatlarını düşürebilir. Pazar birkaç hafta içinde değişebilir.
# 4. yer
Dikkate alınması gereken bir diğer faktör, mülkün konumudur. Havaalanları, karayolları, CBD'ler vb. gibi kritik altyapıya yakın mülklerin, daha uzakta bulunanlara göre daha yüksek değerde olduğu kabul edilir.
Değerleme konusu mülk ile karşılaştırılabilir evler arasındaki farklılıklardan kaynaklanan düzeltmeler, trafik düzenleri, alışveriş olanakları ve sosyal olanaklara erişilebilirlik gibi temel unsurlardan da etkilenebilir.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı Nasıl Yürütülür?
Bir satış karşılaştırma yaklaşımı kullanmak, satış ve satın alma sürecinin doğruluğunu ve verimliliğini artırmaya yardımcı olur. Herhangi bir ev veya mülk için bir satış karşılaştırma yaklaşımının nasıl yürütüleceği aşağıda açıklanmıştır:
1 numara. Pazar karşılaştırılabilirlerini belirleyin
İlk aşama, pazardaki “karşılaştırılabilirleri” keşfetmektir. Bunlar, sattığınız veya satın aldığınız mülke en çok benzeyen mahalledeki mülklerdir. Tudor, Cape Cod, Kulübeler, Fransız Ülkesi ve Yunan Uyanışı gibi yaygın mimari stilleri arayın. Söz konusu konutun orijinal değerine benzer bir fiyata satılan mülkleri de arayabilirsiniz.
Bölgede karşılaştırma yaptığınız konuya en çok benzeyen özellikleri seçerek, analiziniz için bir altlık sunabilirsiniz.
2 numara. Emsaller ile asıl mesken arasındaki benzerlikleri belirleyiniz.
Bir sonraki aşama, emsalleriniz ile satın aldığınız veya sattığınız ana ev veya mülk arasındaki benzerlikleri belirlemektir. Bu, paylaşılan toplulukları veya coğrafi alanları, yaşı, durumu, yakın tarihte belirli bir dönemdeki piyasa fiyatını ve metrekareye dayalı fiyatlandırmayı içerebilir. Bu, söz konusu evin veya mülkün emsalleriyle ortak özelliklerini ve nerede farklılık gösterebileceğini keşfetmenizi sağlar. Farklılıklar bir evin değerini artırabilir.
Örneğin, iki Cape Cod tarzı ev aynı anda piyasadaysa, ancak bunlardan birinin bodrum katı ve yenilenmiş bir mutfağı ve banyosu varsa, bu ev, bunlar olmadan karşılaştırılabilir bir eve göre daha yüksek bir satış fiyatına sahip olabilir. özellikler.
#3. Karşılaştırılabilirlerin değerlerinde ayarlamalar yapın
Emsalleriniz ile konunuz arasındaki benzerlikleri belirledikten sonra, piyasa eğilimlerine ve diğer hususlara bağlı olarak emsallerin değerlemelerinde ayarlamalar yapabilirsiniz. Benzerlerinizin satışından bu yana yerel pazarda büyük değişiklikler olup olmadığını belirleyin. Bu, yüksek fiyatları veya emlak piyasasında genel bir düşüşü içerebilir. Mahalledeki ipotek şartlarını ve gelir düzeylerini, ayrıca her birini benzer kılan fiziksel yönleri de göz önünde bulundurabilirsiniz.
#4. Nihai bir fiyat tahmini elde etmek için tüm bileşenleri ve ayarlamaları bir araya getirin.
Karşılaştırılabilir tüm bilgilerinizi hesaba kattıktan sonra, konuyu evde fiyatlandırmaya başlayabilirsiniz. Yaygın bir karşılaştırmalı satış yaklaşımı aşağıdaki gibidir:
Konu Ana Sayfası
- Tudor tarzı
- yaş 100 yıl
- Önemli bir onarım gerekli değildir.
- Beş yıl önce 235,000 dolara satıldı.
- Mutfak ve banyo tadilatı
- güvenli bir mahalle
- Bir eğlence merkezi ve beş yıldızlı bir okul sistemi gibi cazibe merkezlerine yakındır.
- 2,500 metrekare geniş avlu
karşılaştırılabilirler
ilk ev
- Tudor tarzı.
- yaş 115 yıl
- Çatı onarımları gereklidir (tahmini maliyet 2,300 $).
- Bir yıl önce 139,000 dolara satıldı.
- Mutfak ve banyonun yenilenmesi gerekiyor.
- güvenli bir mahalle
- Yakındaki tesisler arasında okullar, parklar bulunmaktadır.
- Çitlerle çevrili küçük bir bahçe
- toplam 2,700 metrekare
İki numaralı ev:
- Cape Cod tarzı
- yaş 70 yıl
- Bodrum onarımları gereklidir (tahmini maliyet 11,000 $'dır).
- Bu yıl 189,000 dolara satıldı
- Mutfak ve banyo tadilatı
- güvenli bir mahalle
- Okullar, eğlence kompleksi, parklar ve tiyatrolar yakındır.
- ahşap bir çitle çevrili geniş bir avlu
- toplam 2,800 metrekare
Konu mülk, 100 metrekare alana ve büyük bir avluya sahip 2,500 yıllık Tudor tarzı bir konaktır. Yaklaşık 2,000 fit kare alana ve güvenli mahallelere sahip bir Tudor ve Cape Cod tarzı bir ev karşılaştırılabilir. Karşılaştırılabilir satış yaklaşımını kullanarak, birinci ve ikinci mülklerin her birinin 2,300 ila 11,000 ABD Doları arasında değişen önemli onarımlar gerektirdiğini keşfedersiniz. Her biri son zamanlarda farklı bir değere satıldı ve farklı bir bahçe boyutuna sahipti.
Evin kapsamlı çatı onarımları gerektirdiği göz önüne alındığında, karşılaştırma, söz konusu konut gibi Tudor tarzı bir evin yaklaşık 140,000 $ veya daha fazla sattığını gösteriyor. Her iki evde de güvenli mahalleler, 2,000 fit karenin üzerinde ve yakındaki olanaklar var. Muadil Tudor ise mutfak ve banyo güncellemelerine ihtiyaç duyuyor ve çitle çevrili küçük bir avluya sahip. Her evden ve piyasanın sağlığından alınan bilgileri kullanarak, söz konusu evin değerinin 150,000 ila 200,000 dolar arasında olduğunu tahmin edebilirsiniz.
Sonuç
Satış karşılaştırma yaklaşımı, karşılaştırılan iki mülk arasındaki benzerliklerden yararlanır. Benzerlik, satış veya listeleme tarihinden karşılaştırılan işletmelerin açıklamasına kadar değişir. Özdeş, karşılaştırılabilir birimlerin olmadığı açıktır; bu nedenle, özellik farklılıklarına göre ayarlamalar gerekir.
Satış karşılaştırma yaklaşımı, son satış verilerine büyük ölçüde bağlıdır ve yakın tarihli satış verileri yoksa kabul edilmeyebilir. Sonuç olarak, zengin satışlardan ve güncel verilerden yoksun bir gayrimenkul değerlemesinde alternatif yöntemler kullanılmalıdır. Ancak, son veriler mevcutsa, satış karşılaştırmalı gayrimenkul değerleme yaklaşımı en iyi seçimdir.
- GAYRİMENKUL KOMPLEKS: Gayrimenkul Kompozisyonlarını Bulma Konusunda Ayrıntılı Kılavuz
- GAYRİMENKUL YAZILIMI: Şirketler, Acenteler ve Komisyoncular için En İyi Yazılım
- En İyi 2023 GAYRİMENKUL YATIRIMLARI & Bilmeniz Gerekenler!!!
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz?
- Karşılaştırmalı Piyasa Analizi: Gayrimenkul Yönetimi
Referanslar
