Kimse ev sahibinden kiralarının arttığına dair bir bildirim almak istemez. Ancak, kiracıların benzeri görülmemiş fiyat artışlarına tanık oldukları görülüyor. Peki ya bu korkunç kira artışları? Ve bir ev sahibi yasal olarak kiraya ne kadar zam yapabilir?
Kira artışı her kiracının hayatında kaçınılmazdır. Kira kontrolü olmayan çoğu yerde ev sahibinizin kirayı ne kadar artırabileceği konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Bununla birlikte, ev sahipleri kirayı bir anda artıramazlar: Çoğu eyalette, ev sahibinizin kirayı ne zaman artırabileceğini ve ev sahibinin size nasıl bir kira artışı bildirimi göndermesi gerektiğini yöneten kanunları vardır.
Ayrıca, ev sahipleri, ev sahibinizin yasa ihlallerini bildirmek gibi belirli kiracı haklarının kullanılmasına misilleme olarak çoğu yargı alanında kiranızı artıramaz. Tüm eyaletlerde ev sahiplerinin ayrımcı nedenlerle kirayı artırması da yasaklanmıştır.
Kiracıları Tutarken Kirayı Başarılı Bir Şekilde Artırmak İçin 5 Adım
1 numara. Yerel Kiralama Yasalarını Araştırın
Bir kira kontratını yenilerken kira artışını düşünmeden önce, yerel kiralama kurallarınızı öğrenmek iyi bir fikirdir. Kirayı artırma açısından, eyalet ve yerel yönetmelikler farklıdır; bazı yerler kira artışlarını tamamen engellerken, diğerlerinde ev sahiplerinin kirayı belirli bir yüzde veya dolar tutarının üzerine çıkarmasını engelleyen kiralama limitleri vardır.
2 numara. Kira artışını kira kontratınızın bir koşulu haline getirin.
Kirayı artırabileceğiniz bir bölgede yaşıyorsanız, kiracılarınız büyük olasılıkla bunu her yıl yapmanızı bekleyecektir. Sürprizlerle karşılaşmamak için yine de bu artışı ilk kiralamaya dahil ederek netleştirmelisiniz.
İlk kiralama, her yıl kiranın yüzde kaçının artırılacağı veya ne kadar para toplanacağı gibi artışla ilgili bilgileri içermelidir. Her ikinizin de sonraki adımlara hazırlanmak için yeterli zamanınız olması için, kiracının kira kontratını yenileme niyetinde olup olmadığına dair ne zaman bildirimde bulunması gerektiğine ilişkin bilgileri eklemeyi unutmayın. Kira artış sürecinin her adımını belirtmek için özelleştirilebilir bir kira şablonu kullanılabilir.
#3. Ne Kadar Kira Toplayabileceğinizi Belirleyin
Talep edilecek kira artışı miktarı, bölgedeki karşılaştırılabilir birimlerin piyasa değerine göre belirlenecektir. Biraz araştırma yapın ve mülkünüzün çevresinde mevcut birim kiraların bir listesini toplayın, ardından yeni aylık maliyetinizi hesaplamak için bu maliyetleri kullanın. Örneğin, eşdeğer olanaklara sahip tek yatak odalı bir dairenin tipik kirası 1,600$ ise, kiranızı 1,900$'a çıkarmak iyi bir fikir değildir.
Ardından boşluk oranlarını düşünün. Yakındaki mülklerde sizinkine benzeyen çok sayıda boş daire fark ettiniz mi? Diğer mülkleriniz için yeni kiracı bulmakta sorun yaşadınız mı? Kiralamanız sürekli talep gören yoğun trafikli bir bölgede mi? Siz kirayı artırdıktan sonra kiracınızın kolayca başka bir daire bulup bulamayacağını bilmek, buna değip değmeyeceğine karar vermenize yardımcı olacaktır.
Bölgenizdeki benzer kiralık evlerin belirli bir tutarda kiralama yapıyor olması, kiranızı onlara uyacak şekilde önemli ölçüde artırabileceğiniz anlamına gelmediğini de unutmamak önemlidir. Yeni kiracılar ararken kira önemli ölçüde artırılabilirken, mevcut kiracılardan hiçbiri önemli bir kira artışını kabul etmeyecektir.
Durumunuza, yerel kiralama kurallarına ve mevcut kiraya bağlı olarak tipik bir kira artışı %3 ile %5 arasında olacaktır.
#3. Kiralamayı yükseltin ve bakım gereksinimlerine ayak uydurun.
Mevcut kiracılarınız orada yaşarken kiralık mülkünüzde büyük iyileştirmeler yaptıysanız, bu iyileştirmeleri yansıtmak için kiranızı yükseltmek için iyi bir nedeniniz olabilir. Öte yandan, kiracılarınızın onarım ve bakım taleplerini görmezden geldiyseniz, genellikle kira artışı için pek bir durumunuz yoktur.
Kirayı artırmaya karar verirseniz, bazı eski cihazları yükselterek veya talep ettikleri diğer mülk değişikliklerini yaparak mevcut kiracılarınıza yenilemek için daha büyük bir neden verebilirsiniz. Benzer şekilde, kiracılarınızın kira yenileme ve kira artışını kabul etmeden önce belirli iyileştirmeler talep etmesi muhtemeldir.
#4. Kiracılarınızı Bilgilendirin
Kirayı ne kadar artırmak istediğinize karar verdikten sonra kiracılarınızı bilgilendirme zamanı. Bu, kira süresinin sona ermesinden 45 ila 60 gün önce yapılmalıdır.
Bir ev sahibi için en iyi durum senaryosu, kiracılarıyla iyi bir bağ kurarken kirayı etkili bir şekilde artırmak olduğundan, kiracınızı bu artış konusunda rahat ettirmek için nelerden taviz vermeye hazır olduğunuza dair bir fikriniz olmalıdır. Ödünler, ünitenin yeniden boyanmasını, eskimiş cihazların değiştirilmesini, ücretsiz otopark sağlanmasını veya diğer düşük maliyetli imtiyazları içerebilir.
Kira artışı konusunda bir anlaşmaya vardığınızda, kendi kayıtlarınız için kiracılarınıza imzalı ve tarihli bir “kira artış bildirimi” sağladığınızdan emin olun. Bu, herhangi bir kira kontratını yenilemeden önce izlenmesi gereken akıllı bir alışkanlıktır.
# 5. Kiracılara kira artış ihbarnamesi verilmesi
Kiranızı artırmaya karar verirseniz, kiracılarınızla açık ve hızlı bir şekilde iletişim kurmanız çok önemlidir. Pazarınıza dahil etmeniz gereken herhangi bir özel bilgi olup olmadığını ve bildirim zaman çizelgesinin ne olduğunu avukatınızla kontrol edin. Bir California kira artışı bildirimi genellikle aşağıdaki bilgileri içerecektir:
- Her kiracının adı
- mülkün adresi
- Adınız ve iletişim bilgileriniz
- Kira artış bildiriminin tarihi
- Önceki kiracılığın kira tutarı
- Yeni aylık kiralama tutarı
- Kira artışının başlangıç tarihi
- Kira sözleşmesinin kira tutarı bölümü
- Yenilememe bildirimi gereklidir.
- Kiralama sözleşmesinin yenilenmeme bildirimi bölümü
Bölgenizdeki piyasa koşullarından ve trendlerden haberdar olmak, satın almalar, mülk yönetimi ve diğer konular hakkında daha bilinçli kararlar vermenizi sağlar. Karşılaştırılabilir mülkler ve piyasa verileri hakkında içgörüler de dahil olmak üzere ihtiyacınız olan tüm bilgilere sahip olacaksınız].
Ev Sahibiniz Kirayı Ne Zaman ve Nasıl Arttırabilir?
Kiraların kontrol edildiği eyaletler ve kasabalar dışında, ev sahibinizin kirayı yükseltme konusundaki yasal yetkisi, çoğunlukla kira sözleşmeniz mi yoksa aylık kiralama sözleşmeniz mi olduğuna göre belirlenir.
Bir Ev Sahibi, Kiralama Süresi Boyunca Kirayı Artırabilir mi?
Ev sahiplerinin, kiralama süresi boyunca kirayı artırmalarına izin verilmez. Tek istisna, sözleşmede orta vadeli bir kira artışına izin verildiğinin açıkça belirtilmesi veya siz ve ev sahibinizin kirayı yükseltmeyi kabul etmesidir (örneğin, bir oda arkadaşı getirdiğiniz veya bir evcil hayvan satın aldığınız için).
Çoğu eyalette, bir yıllık kira süresi sona erdikten sonra, ev sahibi kirayı piyasa tarafından desteklenen fiyata yükseltebilir. Bununla birlikte, kira kontrolü olan eyaletlerde veya kasabalarda, ev sahibinin kirayı ne kadar artırabileceği konusunda sınırlı olabilir.
Ev Sahibi Aylık Kiracının Kirasını Artırabilir mi?
Aydan aya bir kiralama düzenlemeniz olduğunda, ev sahipleri kirayı artırmayı daha kolay bulur. Aydan aya bir kira sözleşmeniz olduğunda, ev sahibiniz size eyalet yasaları uyarınca gerekli bildirimi sağlayarak kirayı artırabilir (veya kira sözleşmesinin diğer herhangi bir hükmünü değiştirebilir).
Çoğu eyalet, kira artış bildirimlerinin yazılı olmasını, kiracıya belirli bir şekilde teslim edilmesini ve artışın yürürlüğe girmesinden belirli bir gün önce (genellikle 30 gün) sağlanmasını şart koşar. Ayrıca kira artış bildiriminin yazılı olması zorunludur; bazı eyaletlerde onaylı posta gereklidir.
Kirayı artırmaya yönelik sözlü bildirimler çoğu eyalette geçerli değildir ve siz açıkça izin vermediğiniz sürece sizi daha yüksek bir kira ödemeye zorlamaz.
Ev Sahibiniz Kiranızı Yanlış Bir Şekilde Artırırsa Ne Yapmalısınız?
Ev sahibiniz size kira artışı için yeterli bildirimde bulunmazsa veya ev sahibinizin ayrımcı veya misilleme amaçlı nedenlerle kiranızı artırdığına inanıyorsanız, seçenekleriniz vardır.
Kira kontratınız mı yoksa aylık kiralama düzenlemeniz mi yanlış bir kira artışı bildirimine nasıl yanıt vereceğinizi belirler.
Aydan Aya Kiracı Olduğunuzda, Yasadışı Bir Kira Artışına Nasıl Cevap Verirsiniz?
Aydan aya kiracı olarak, ev sahibinizin, size yalnızca 30 gün önceden bildirimde bulunma seçeneği de dahil olmak üzere, kiranızı yükseltmek için çok fazla hareket alanı olduğunu unutmayın. Dairenizde devam etmek istiyorsanız ve ev sahibinizin planladığı kira artışı önemli değilse, hatalı bildirimi belirtmeden kabul etmeniz daha iyi olabilir. Ne de olsa, ev sahibi hatayı düzeltebilir ve tekrar deneyebilir.
Artış miktarının gizemli bir şekilde artmaması için ev sahibinden yazmasını isteyin. Artış, yeni bir kira sözleşmesine veya mevcut bir kira sözleşmesinde belgelenmiş bir düzenlemeye dahil edilmelidir.
Kiranız Olduğunda, Yasadışı Bir Kira Artışına Nasıl Tepki Verirsiniz?
Kira kontratınız varsa, sorun biraz farklıdır. Bir kiralamanın birincil faydalarından biri, kiralama süresi boyunca kira artışlarından korunmak olduğundan, planlanan kira artışlarıyla mücadele etmek iyi bir fikirdir.
Ancak bazı durumlarda, kira ödeme maddesinin kira süresi boyunca değiştirilemeyeceğini ev sahibinize bildirmek bir hata olabilir. Kiranızı sürekli olarak geciktirdiyseniz veya tahliye edilmenize neden olabilecek başka bir önemli şartı ihlal ettiyseniz (örneğin, erkek arkadaşınız kira kontratınızın kiracı limitlerini ihlal ederek eve taşındı), sonunda savaşı kazanabilir ama savaşı kaybedebilirsiniz. Özet olarak, ev sahibinin tahliye için yasal bir nedeni varsa, özellikle mülkte uzun bir süre kalmayı düşünüyorsanız, haklarınızı ileri sürerek kiracılığınızı kaybetme riskini almaktansa kira ödemesi değişikliğini kabul etmek daha akıllıca olabilir.
Misilleme veya Ayrımcılık Sonucu Kira Artırımı
Ev sahiplerinin, yalnızca belirli bir ırka veya dine mensup olanlar veya yalnızca çocuklu aileler için olduğu gibi, ayrımcı bir şekilde kirayı artırmasına izin verilmez. Ayrımcılığı kanıtlamak zor olabilir, ancak ayrımcılıkla ilgili yeterli kanıtınız olduğuna inanıyorsanız (örneğin, durumları nedeniyle benzer muamele gören diğer kiracıların ifadeleri), kira artışına itiraz edebilirsiniz.
Ayrıca, çoğu yerde, ev sahibiniz belirli bir yasal hakkı kullandığı için misilleme olarak kira artışından yararlanamaz (veya sizi evden çıkaramaz veya hizmetlerinizi azaltamaz). Örneğin, bir devlet kurumuna kiralık dairenizdeki kusurlar hakkında geçerli bir şikayette bulunursanız, ev sahibiniz sizi cezalandırmak için kiranıza zam yapamaz.
Bazı bölgelerde, artış yasal hakkınızı kullandığınız belirli bir zaman aralığında gerçekleşirse, yasa ev sahibinizin kötü niyetli olduğunu varsayar. Örneğin Arizona'da, iddia edilen misilleme davranışından sonraki altı ay içinde bir kiracı şikayetinin kanıtı, ev sahibinin misilleme olarak hareket ettiğine dair bir karine oluşturur. (Arizona Revize Tüzükler 33-1381 (2023).)
Kira Artışının Depozito Üzerindeki Etkileri Nelerdir?
Kira artışlarına sıklıkla güvenlik depozitolarındaki artışlar eşlik eder. İşte böyle çalışır: Birçok eyalet, bir ev sahibinin talep edebileceği bir güvenlik depozitosu miktarını sınırlar. Depozitolar genellikle aylık kiranın katları ile sınırlıdır; örneğin, maksimum depozito aylık kiranın iki katı olabilir.
Yani ev sahibiniz kiranızı yasal olarak artırıyorsa, depozitonuzu da yasal olarak artırabilir. Örneğin, depozito aylık kiranın iki katıysa ve 1,000$'lık kiranız 1,100$'a çıktıysa, depozito üst sınırı 2,000$'dan 2,200$'a çıkar.
Ev Sahibinizle Kira Artışını Pazarlık Etme
Kira kontrol yasasını ihlal etmeyen ve ayrımcı ya da misilleme niteliğinde olmayan bir kira artışı konusunda yasal olarak yapabileceğiniz çok az şey vardır. Ev sahibi, piyasanın karşılayacağı kadar ücret alabilir (kira kontrolü yürürlüğe girene kadar). Ancak, ev sahibinizin iş anlayışına hitap edebilirsiniz.
Bir ev sahibinin amacı para kazanmak olsa da, akıllı ev sahipleri çok para kazanmanın tek yolunun yüksek kiralar olmadığını bilirler. Uzun süreli kiracılar en iyisidir çünkü az bakım gerektirirler - zaman ve paranın bir parçası olarak tahliye edilmeleri, dava edilmeleri, şımartılmaları, sonradan temizlenmeleri, kuralları çiğnedikleri için azarlanmaları veya görüşülmeleri ve araştırılmaları gerekmez. tüketen yeni kiracı başvuru süreci.
Ev sahibinizi kira artışının sizi taşınmaya zorlayacağına ikna edebilecek iyi ve uzun süreli bir kiracıysanız, ev sahibi en azından artışı azaltabilir. Diğer birçok sabit, uzun vadeli kiracının benzer şekilde memnun olmadığını ve ayrılmayı düşündüğünü gösterebilirseniz, ev sahibiyle pazarlık gücünüz artacaktır. Kira artışı binanızdaki diğer kişileri etkiliyorsa, davanızı savunmak için bir araya gelin. Sıkı bir kiralama pazarında bile güvenilir, uzun vadeli kiracılar bulmanın zor olabileceğini unutmayın.
Sonuç
Hiçbir kiracı fazladan ödeme yapmaktan memnun olmayacaktır. Ancak, düzenli ve makul bir şekilde kirayı nasıl artıracağınızı bilirseniz, daha az şikayetiniz olur. Her bir kira artışını, belirli önceden bildirim gereklilikleri ile kira sözleşmenize dahil ederseniz, kiracılarınız için daha öngörülebilir ve dolayısıyla daha keyifli hale getirebilirsiniz.
İlgili Makaleler
- AYDAN AYLIK KİRALAMA: Nasıl Çalışır?
- KİRALIK VE KİRALIK EV: Temel Farklar Nelerdir?
- ABD'DEKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ERKEN FESİHİ
- EV SAHİBİ SİGORTASI: Kapsamlar ve Maliyetler
- TİCARİ KİRALAMA: Tanım, Gereksinim, Süreç ve Kılavuz
Referanslar
