Gayrimenkul kompozisyonlarını anlamak, bir mülkü satmanıza veya satın almanıza yardımcı olur. Satın alırken, önce satın almak istediğiniz mülkün piyasa değerinin ne olduğunu belirlemeniz gerekir ve bunu belirlemenin standart yolu, emlak emsalleri veya sadece emtia olarak da bilinen emlâk bedelleridir.
Gayrimenkul kompozisyonları ve bunların nasıl kullanılacağı hakkında bilgi edinmek ister misiniz? Devamını okuyun!
Gayrimenkul Kompozisyonları Nelerdir?
Emlak emsalleri olarak da bilinen gayrimenkul kompozisyonları, son zamanlarda belirli bir bölgede konum, boyut, durum ve özellikler açısından belirli bir evle karşılaştırılabilir satılan evler. Satılık olan bir gayrimenkulün, satışa konu gayrimenkul ile aynı bölgede satılan diğer gayrimenkullerle karşılaştırılarak değerinin belirlenmesinde kullanılır.
Acenteler, ekspertizciler, ev satın alanlar ve ev satıcıları, bir mülkün uygun piyasa değerini belirlemek için gayrimenkul emsallerini kullanır. Kompozisyonlar, uygun bağlam sundukları ve mevcut emlak piyasasının durumunu doğru bir şekilde anlamaya yardımcı oldukları için çok önemlidir.
Emlak Kompozisyonlarını Kullanan Kişiler
Emlak sektöründeki kişiler, aynı mahallede veya bölgede satılan benzer mülklerle karşılaştırarak bir mülkün değerini belirlemek için gayrimenkul karnelerini kullanır. Gayrimenkul kompozisyonlarını kullanan gruplar:
1 numara. Ev Satıcıları
Satıcılar, evleri için doğru listeleme fiyatını belirlemek ve evin potansiyel bir alıcı için rekabetçi ve çekici olmasını sağlamak için kompozisyonları kullanır.
2 numara. Ev alıcıları
Alıcılar, bir evin makul fiyatlı olup olmadığını belirlemek ve bölgedeki benzer mülklerin fiyatlarına göre istenen fiyatı müzakere etmek için kompozisyonları kullanır.
#3. ekspertiz
Değerleme uzmanları, mülkleri değerlemek için gayrimenkul kompozisyonlarını ve diğer faktörleri kullanır. Bir satış kapanmadan önce, ipotek kredisi veren kişi, mülkün değerinin ne kadar olduğunu öğrenmek için genellikle bir değerleme emri verir.
#4. Emlakçılar
Yerel MLS'den karşılaştırmalı bir pazar analizi (CMA), aracıların ve satıcıların bir listeleme fiyatı belirlemesine yardımcı olur. Ayrıca, yerel pazar gelişmelerini ve pazar koşullarını izlemek için bilgisayarları kullanırlar.
Emlak İçin Kompozisyonları Nasıl Alırsınız?
Gayrimenkul kompozisyonları almak istediğinizde bazı faktörleri göz önünde bulundurmalısınız. Tipik olarak şunları içerirler:
- Zaman Çerçevesi
- Lokasyon
- evin durumu
- Mülkün tasarımı ve yaşı
- Ev tadilatları
- Çevredeki olanaklar
- Evin büyüklüğü
- Mahallenin çekiciliği
- Yerel konut piyasası
Emlak için kompozisyon almak için birkaç yaklaşımı takip edebilirsiniz. Aşağıdakiler emlak için kompozisyon almanın yollarıdır:
#1. Bir Emlakçı İşe Alın
Emlakçılar, belirli bir bölgede satılan veya şu anda satışta olan mülklerin bir veritabanı olan MLS'ye (Çoklu Listeleme Hizmeti) erişebilir. Kompozisyonları çok kesin bir şekilde belirlemek için karşılaştırmalı bir pazar analizi yapabilirler.
2 numara. Saygın Emlak Web Sitelerini Kullanın
Zillow, Redfin ve Trulia gibi web siteleri, mahallenizdeki son satış verilerine erişim sağlar. Sizinkine benzer son zamanlarda satılan evleri araştırabilir ve fiyatlarını inceleyebilirsiniz. Bu yöntem, evinizin değerini etkileyen tüm değişkenleri içermeyebilir, ancak sizi neler bekleyeceğiniz konusunda iyi bir fikir verebilir. Ayrıca, bu web sitelerinden bazıları ücretsiz emlak kompozisyonları veriyor
#3. Lisanslı Bir Aracı ile İşbirliği Yapın
Lisanslı bir temsilci değilseniz ancak MLS verilerine erişmek istiyorsanız, lisanslı bir aracıyla simbiyotik bir ilişki kurabilirsiniz. Müşterilere ve listelere yönlendirmeler karşılığında sizin adınıza MLS kompozisyonları alabilirler.
#4. Emlak Ruhsatınızı Alın
Kompozisyonları bağımsız olarak almak istiyorsanız, kendi emlak ruhsatınızı almayı düşünün. Bu, MLS'ye erişmenize ve kompozisyonları kendi başınıza çalıştırmanıza izin verecektir.
Yerel kompozisyonlar ararken, hiçbirinin çok pahalı olmamasını sağlamak için en az üç veya daha fazla benzer mülk bulmak çok önemlidir. Dört ila altı kompozisyon yeterli olacaktır.
Gayrimenkul Hesaplarını Bulmak İçin Adımlar
- Evinizin özelliklerini öğrenin.
- En iyi eşleşmeyi elde etmek için benzer özellikleri inceleyin
- emlakçılarla çalışın
- Birden fazla kaynakla kontrol edin
- Anahtar faktörleri göz önünde bulundurun
- Sonuçlarınızı değerlendirin ve bir değer tahmin edin
Bir mülkün değerini belirlerken gayrimenkul kompozisyonlarının yapbozun sadece bir parçası olduğunu unutmayın. Ek olarak, mülkün mevcut durumunu, yapılan iyileştirmeleri ve pazar eğilimlerini göz önünde bulundurun.
Nasıl Ücretsiz Emlak Kompozisyonları Alabilirim?
Ücretsiz gayrimenkul kompozisyonları almak isteyenler için birkaç seçenek var. İçermek:
- Gayrimenkul kompozisyonlarını almak için Redfin'in anında ev değeri tahmini ve ücretsiz ev raporu veya bir Redfin temsilcisi tarafından hazırlanan profesyonel bir tahmin gibi çevrimiçi ev değerleme araçlarını kullanın
- Zillow, Trulia veya Realtor.com gibi geçmiş satış verilerini sağlayan ve bölgenizdeki arsaları aramanıza izin veren halka açık web sitelerine erişerek bir emlakçı olmadan çevrimiçi olarak ücretsiz emlak arsaları bulun.
- Acentenizden yakın zamanda satılan mülkler hakkında en doğru ve güncel bilgileri sağlayan MLS kompozisyonlarını temin etmesini isteyerek ücretsiz emlak kompozisyonları alabilirsiniz.
- Redfin, Zillow veya Trulia gibi emlak sitelerini kontrol edin, çünkü bunlar yakın zamanda satılan evleri aramanıza ve bunları mülkünüzle karşılaştırmanıza olanak tanır.
Gayrimenkul Hesapları Ne Kadar Önemli?
Gayrimenkulde karşılaştırmalar, özellikle bir mülk satın almak veya satmak isteyen herkesin yapması gereken piyasa analizinin bir parçası oldukları için çok önemlidir.
Kıyaslanabilirler ayrıca mülkün satmak veya satın almak istediğiniz piyasa değerini tahmin etmenize yardımcı olur. Gayrimenkul kompozisyonlarının gerekli olmasının diğer nedenleri şunlardır:
1 numara. Anlaşmaların Pazarlığı
Gayrimenkule yatırım yaparken pazarlık yapmak çok önemlidir. Bu nedenle, emsallerin kullanılması, alıcılar, satıcılar ve emlak komisyoncuları ve satıcıları arasındaki müzakereleri kolaylaştırır.
Bu aynı zamanda satıcıları gerçekleri ve rakamları kullanarak ikna etmek için gereken zaman ve çabayı azaltır. Ayrıca bir alıcı, bir işlemden istenen sonucu elde etmek için emsalleri kullanabilir.
2 numara. Riskleri Azaltır
Karşılaştırılabilir mülklerin karşılaştırılması, bir alıcının, satıcının veya emlakçının bir mülkün piyasa değerini belirlemesini sağlar.
Bu, bir alıcının veya acentenin bir mülk için fazla ödeme yapmasına karşı koruma sağlar. Dolayısıyla, karşılaştırılabilir ürünler kullanırsanız, bir yatırım amaçlı gayrimenkul için en iyi anlaşmayı elde edebileceksiniz.
#3. değerlendirme
Gayrimenkul yatırımcıları, bir mülkün fiyatını bir ev değerlendirmesi kullanarak belirleyebilir. Bu nedenle, tekniğiniz ne olursa olsun karşılaştırılabilirleri kullanmak akıllıca bir fikirdir. Bunun nedeni, bir ev değerlendirmesi alırken size para ve zaman kazandırmasıdır.
# 4. Kar
Alıcıların, satıcıların ve acentelerin daha yüksek kar marjına sahip evler bulmasına yardımcı olmak için emlakta karşılaştırılabilir ürünler kullanılır. Bu çok önemlidir, çünkü amaç karı maksimize etmektir. Bu nedenle, gayrimenkul kompozisyonları rekabetçi fiyatlar almanıza yardımcı olacaktır.
Satışta Kompozisyonlar Ne Anlama Geliyor?
"Comps", gayrimenkuldeki karşılaştırılabilir satışları ifade eder. Kıyaslanabilirler, yakın zamanda mülkle aynı bölgede boyut, durum ve konum gibi benzer özelliklere sahip satılan evler. Bir mülkün adil piyasa değerine karar vermek ve müzakere sürecinde hem alıcılar hem de satıcılar için gereklidirler.
Kompozisyonlara Nasıl Karar Verilir?
Gayrimenkulde emsaller veya "karşılıklar", bir mülkün değerinin ne kadar olması gerektiğini belirlemeye yardımcı olan benzer mülklerdir. Ayrıca, emlakçıların, değerleme uzmanlarının, satıcıların ve alıcıların bir mülkün şu anda piyasadaki değerini belirlemek ve değerinin ne olacağını tahmin etmek için kullandıkları araçlardır.
En iyi kompozisyonları belirlemek için aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurun:
- Lokasyon
- Boyut, düzen ve özelliklerdeki benzerlik
- Son satış tarihi (son altı ay içinde)
- Aktif, sözleşmesi devam eden ve yakın zamanda satılan mülkler
Karşılaştırılabilir mülkler bulamıyorsanız, arama kriterlerinizi şu şekilde genişletebilirsiniz:
- Arama yarıçapını artırma
- Son satışlar için zaman çerçevesini uzatma
- Farklı yatak/banyo sayısına sahip mülkleri arama
- Metrekare aralığının ayarlanması
Bununla birlikte, bir mülk ne kadar az benzerse, konu mülkünüzün değerini temsil etmede o kadar az doğru olacağını unutmayın.
Karşılaştırmalı pazar analizi (CMA), emlakçıların kar elde etmesi için sofistike bir yoldur. Benzer mülkleri, çevrenizdeki son satışları çevrimiçi olarak arayarak ve sizinkine benzer mülkleri karşılaştırarak da bulabilirsiniz.
Kompozisyonların kusursuz olmadığına dikkat etmek önemlidir. Değerleme uzmanları ve emlakçılar, bunları bir mülkün değeri hakkında genel bir fikir edinmek için kullanırlar, ancak uygun liste fiyatını belirlerken diğer birçok faktörü de dikkate alırlar. Ayrıca, lisanslı bir emlakçı ve değerleme uzmanı ile çalışmak, mülkünüzün tam değerini öğrenmenin en güvenilir yoludur.
Kampanyaları Bir Teklifte Nasıl Kullanırsınız?
Kompozisyonları teklifinize dahil etmek için aşağıdaki adımları kullanın:
1 numara. Eşdeğer Bul
Realtor.com gibi web sitelerini kullanarak bölgenizde yakın zamanda listelenen mülkleri araştırabilir veya çoklu liste hizmeti (MLS) gibi veritabanlarına erişimi olan bir emlakçıdan yardım isteyebilirsiniz.
2 numara. Mülkün Özelliklerini Düşünün
Yatak odalarının ve banyoların sayısını, toplam metrekareyi ve yüzme havuzu veya güncellenmiş cihazlar gibi evi farklı kılan her şeyi düşünün.
#3. Evin Değerinin Ne Kadar Olduğunu Öğrenin
Evin değerini, karşılaştırılabilir evlerin değerleri ile karşılaştırarak daha iyi anlayabilirsiniz. Burada açıklanan prosedürün, bir değerleme uzmanının değeri belirlemek için kullanacağı kesin yöntemden farklı olmayabileceğini unutmamak önemlidir. Yine de, ne bekleyeceğiniz konusunda size iyi bir fikir verebilir.
#4. Teklif Ver
Kompozisyonları ve evin değeri hakkındaki bilginizi kılavuz olarak kullanarak makul ve savunulabilir bir teklifte bulunun.
#5. pazarlık yap
Pazarlık yaklaşımınız için kompozisyonları temel alarak teklifinizin benzer mülklerin piyasa değerine uygun olduğundan emin olun ve ayrıca teklifinizin karşılaştırılabilir mülklerin piyasa değerine uygun olduğundan emin olun.
Kompozisyonları kullanırken, aynı alandaki farklı uzmanların farklı sonuçlara varabileceğini unutmamak önemlidir. Karşılaştırılabilir satışlar, bir ev satın alırken çok yararlı bir araç olabilir çünkü istenen fiyatın adil olup olmadığını belirlemenize yardımcı olabilir ve size nasıl pazarlık yapacağınız konusunda bir fikir verebilir.
Ticari Gayrimenkul Kompozisyonları
Ticari bir emlak komisyoncusu, mülkünüzün değerini tahmin etmek için, bazen "karşılaştırmalar" olarak bilinen emlak emsallerini kullanabilir. Mülkünüzün mevcut piyasada ne kadar tutacağını belirlemek için ticari gayrimenkul satarken yerel pazarı ve son işlemleri araştırmak çok önemlidir.
Ticari Gayrimenkul İçin Kompozisyonlar
Başarılı ticari gayrimenkul (CRE) işletmeleri ve anlaşmaları, her iki taraf için de en iyi fiyatı bulmak için doğru verileri ve mevcut piyasa koşullarını kullanır. Ayrıca, doğru emsaller bulmak, ticari gayrimenkul elde etmek için çok önemlidir.
Ticari gayrimenkul için kompozisyonların nasıl bulunacağına dair ipuçları:
- Kiralama veya satış kompozisyonları için güvenilir bir kaynak bulma
- Kapsamlı ve güvenilir filtrelere sahip bir kompozisyon aracı bulma
Ticari emlak profesyonelleri, müşterilerine doğru tavsiyeyi vermek ve ayrıca potansiyel bir listeleme fiyatını daha yüksek veya daha düşük hale getirebilecek tüm faktörleri belirlemek için güvenilir ve ayrıntılı kompozisyonlara ihtiyaç duyar. Ek olarak, hedef bölgelerindeki pazarın büyük resmini elde edin.
Ticari gayrimenkul kompozisyonları, CRE uzmanına gerçekten yararlı olması için aşağıdakileri içermelidir:
- Tam Adresi
- Kiracının Adı
- Alan Türü (ofis, perakende, endüstriyel, vb.)
- İşlem Büyüklüğü (SQFT)
- Başlangıç ve net efektif kiralar
- Yürütme veya Başlangıç Tarihi
- Kiralama Süresi (ay veya yıl)
- Kiralamanın son günü
- Ücretsiz kira ve ev sahibi imtiyazları (TI/Çalışma Değeri)
- NNN/tam hizmet kiralama türü
- İşlem Türü (örn. Yenileme)
- Karşılaştırmalı Piyasa Analizi: Gayrimenkul Yönetimi
- TOPTAN EVLER: Tanımı, Artıları, Eksileri ve Bilmeniz Gereken Her Şey
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
- 2023 YILINDA BİR KONUT PEŞİNATI İÇİN NE KADAR İHTİYACINIZ VAR?
- Ticari Gayrimenkul Yatırımcısı: Anlamı, Maaşı, Nasıl Olunur ve Bulunur?
Referanslar
