Ticari gayrimenkul kredileri, gayrimenkul satın almak veya geliştirmek amacıyla ödünç alınan paradır. Onları yeni bir bina satın almak, sahip olduğunuz binayı güzelleştirmek ve hatta insanları yıldızlardan çekmek için 100 metrelik neon bir Belçika gözleme yapmak için kullanabilirsiniz. Ticari bir emlak kredisi için mevcut ortalama faiz oranı %4 ile %6 arasındadır ve bu, kredi almak için harika bir zamandır. Ancak başvurunuzu göndermeden önce, çeşitli emlak işletme kredisi seçeneklerini ve her birinden ne bekleyeceğinizi öğrenmek iyi bir fikirdir.
Gayrimenkul İşletme Kredisi
Ticari amaçlı gayrimenkul satın almak için kullanılan bir finansman türü ticari gayrimenkul kredisidir. Ticari bir krediye hak kazanabilmek için mükemmel bir krediye sahip olmanız, %25 veya daha fazlasını yatırmanız ve finanse edilen mülkün çoğunu işletmeniz için kullanmayı düşünmeniz gerekir.
Ticari Gayrimenkul Kredisine Ne İçin İhtiyaç Duyarsınız?
Çoğu insan ticari gayrimenkul kredilerinin yalnızca ticari mülk satın almak için kullanıldığına inansa da, bu kredilerin aslında başka, daha özel amaçları vardır. Ticari gayrimenkul kredileri, kendi işletmenizin kullanımı için gayrimenkul alımını veya yeniden yapılanmasını finanse etmenize yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Ticari bir krediye hak kazanabilmek için, şirketinizin kredi için teminat olarak verilen varlıkların çoğunluğunu kullanması gerekir.
Sonuç olarak, temel arazinin bir kısmını kiralamanıza hâlâ izin verilse de, şirketinizin yine de bunun en az %51'ini kullanması gerekir. Ancak, bu daha spekülatif bir işlem olarak görüldüğünden, bir alanın %50'sini veya daha fazlasını kiralamak isterseniz, farklı bir finansmana ihtiyacınız olacaktır.
Ticari Gayrimenkul Kredisi Seçmek
Ticari bir emlak kredisi için başvururken, yalnızca istediğiniz kredi türünü sunmakla kalmayan, aynı zamanda karşılayabileceğiniz oranlara ve karşılayabileceğiniz nitelik gereksinimlerine sahip bir borç veren seçmek önemlidir. Bu, sunulan kredilerin ve borç verenlerin çeşitliliğinin bir sonucudur.
Bir kredi seçerken aşağıdaki hususları göz önünde bulundurun:
- Uygun kredi malları
- Başlangıç masrafları
- Başlangıç faiz oranları
- Dokümantasyon için bir gereklilik
- İş süresi gereksinimleri
- Erken ödeme ücretleri ve cezaları
- Kişisel garanti gereksinimleri
- Hızlı fonlama veya kötü kredi seçenekleri
- Daha iyi İş Bürosu derecelendirmeleri ve müşteri şikayetleri
Ticari Gayrimenkul Kredisi Gereksinimleri
Ticari bir mülk için kredi onayı, bir konut için kredi onayından büyük ölçüde farklıdır. Mülkü ticari amaçlarla kullanacağınız ve krediyi işletmenizin geliriyle geri ödeyeceğiniz için, borç verenler şirketinizin kredi taksitlerini karşılayabileceğinden emin olmak isterler.
Bir krediye hak kazanmak için, aşağıda listelenen üç nitelik türünü yerine getirmelisiniz:
1. Güvenlik
Bir krediye yetki vermeden önce, borç vereniniz, ödünç aldığınız varlığın yeterince güvence altına alındığından emin olmak isteyecektir. Bu, hak kazanmak için satın almak istediğiniz evde genellikle %25 ila %30 arasında hisse senedine sahip olmanız gerektiğini gösterir. Borç vereniniz, mülk hasarına (teminatlarına) karşı ne kadar mülk sigortası korumanız gerektiğini de belirleyecektir. Borç veren, ödenmemiş haciz veya aleyhine açılan başka iddialar olmadığından emin olmak için tapuyu ve mülkün unvanını da kontrol edecektir.
2. Gelir
Borç verenler, başvurunuzu değerlendirirken, her ay kredi ödemelerinizi karşılayabileceğinizden emin olmak için harcamalarınıza kıyasla çok para kazandığınızı görmek isterler. Borç verenlerin bu kararı verirken göz önünde bulundurdukları bir husus, borç hizmeti karşılama oranınızdır (DSCR). Minimum DSCR, ödünç aldığınız varlığa bağlı olarak değişir, ancak çoğu borç veren, 1.25 veya daha yüksek bir DSCR talep eder.
3. Kredi
İşletmeniz için gayrimenkul satın almak için kredi talep ediyorsanız, borç vereniniz kesinlikle şirketinizin kredi notunu kontrol etmek isteyecektir. Borç verenler, sizden kişisel bir teminat almaları gerektiğinden normalde kişisel kredinizi doğrulayacaktır. Borç verene bağlı olarak, geleneksel kredilerin çoğu için minimum kredi puanları 660 ile 680 arasında değişmektedir.
Kredi riskinizi değerlendirmek için, borç verenler sizin hakkınızda bir kredi kontrolü yapacak ve iş geçmişinizi soracaktır. Ticari bir krediye hak kazanmak için, genellikle bir veya iki yıldır iş yapıyor olmanız gerekir. Bu, borç verenin, kredi geri ödemesinin birincil yöntemi olacak şirketinizin gelirine güven duymasını sağlayacaktır.
Gayrimenkul İşletme Kredisi Oranları
Ticari gayrimenkul kredilerindeki faiz oranları, genellikle 0.5 yıllık düşük faizli ipotek faiz oranlarından 1 ila 30 puan daha yüksektir. Ticari krediler tipik olarak 5 ila 25 yıl arasında değişen, konut kredilerinden daha kısa geri ödeme vadelerine sahiptir ve kredi verenler tarafından daha yüksek bir riske sahip olarak kabul edilir çünkü ticari gayrimenkulün başarısızlıktan sonra satılması genellikle konut amaçlı gayrimenkulden daha zordur.
Sağladıkları sermaye için borç veren tarafından faiz uygulanacaktır. Toplam kredi tutarı, kredinin geri ödeme süresinin uzunluğu ve uluslararası LIBOR (Londra Bankalararası Faiz Oranı, aylık olarak ölçülür ve Kasım 2.28 itibariyle %2018 olarak ölçülür) veya ABD Prime Faizi (%5.25) olan taban oran Kasım 2018 itibariyle)—faiz oranı belirlenirken dikkate alınır. Yüzdenin, kredinin geri ödeme süresi boyunca baz oranla dalgalanıp dalgalanmadığı, faiz oranının sabit mi yoksa değişken mi olduğuna bağlıdır.
Gelir getiren varlıkların değeri, kredi tutarının tamamının ekspertiz edilen mülk değerine veya satın alma fiyatına bölünmesiyle belirlenen kredi-değer (LTV) oranı ile belirlenir. Bu durumda, kredi değeri (LTV) 80 $'lık bir mülk için %80,000 (100,000 $ x 0.8 $ = 80 veya %100,000) olacaktır.
İşte bazı emlak işletme kredisi oranları:
1. SBA 7(a) Kredisi
Küçük İşletme İdaresinin (SBA) en iyi bilinen finansman seçeneği, 7(a) kredi programıdır. 7(a) kredisi, diğer SBA kredisi kategorilerinden daha hızlı ve kolay bir şekilde alınabilir. SBA garantisi nedeniyle, SBA kredi oranları genellikle ticari bankaların ve çevrimiçi borç verenlerinkinden daha düşüktür. En fazla 5 yıl için 25 milyon dolara kadar finansman sağlanmaktadır. Tipik bir banka kredisine göre bir başka avantaj da, gerekli peşinatı azaltan %90'a varan bir LTV oranına sahip olma fırsatıdır.
2. SBA 504 Kredisi
Kombinasyon kredisi bir SBA 504 kredisidir. Bir borç veren birini sağlar ve bir kar amacı gütmeyen borç veren türü olan bir CDC diğerini sağlar. Her iki kredi de aynı anda ödenir. SBA 14 kredileri, 25 yıla kadar 504 milyon $'a varan finansman sağladıkları için mükemmel alternatiflerdir. SBA 504 kredileri ve SBA 7(a) kredilerinin her ikisi de %90'a varan kredi-değer oranlarına izin vererek geleneksel kredilere kıyasla gerekli peşinatı azaltır.
3. Geleneksel Banka Kredisi
Ticari gayrimenkul kredileri için borç verenlerin çoğunluğu bankalardır. Genellikle sağlam kredi geçmişleri olan ve küçük ila orta ölçekli projeler için finansman arayan müşterilerle ilgilenirler. Kurumların çoğu 660 veya daha yüksek bir kredi puanı tercih etmektedir.
SBA kredileri ile karşılaştırılabilir olan, bankaların uyguladığı faiz oranlarıdır. Faiz oranları her bir ila beş yılda bir değişen değişken oranlı krediler, genellikle başvuru sahiplerine verilir. Ticari banka kredilerinin başlangıç maliyetleri, daha kısa süreler ve daha büyük bir peşinat olması nedeniyle SBA kredilerinden daha yüksek olacaktır. Mülkün sahibi tarafından kullanılması gerekmediğinden, daha geniş bir mülk yelpazesi finanse edilebilir.
4. Zor Para Kredisi
Kredi endişeleri veya kötü durumdaki mülkler nedeniyle diğer düzenli borç verenlerden ipotek finansmanı alamayan işletmeler, sağlam para kredileri kullanabilir. Bu krediler, yüksek faiz oranları ve maliyetleri nedeniyle, yalnızca konut alımının finansmanında son bir alternatif olarak kullanılmaktadır. Sabit para borç verenler daha hızlı finansman dönemleri sunarken, normal borç verenler genellikle daha uzun süreler için daha iyi oranlar sunar. Karma kullanım kredileri ve kendi kendine depolama finansmanı da dahil olmak üzere çok sayıda ticari gayrimenkul projesi, sabit para kredileriyle finanse edilebilir.
5. Çevrimiçi Pazar Yeri Kredisi
Daha modern finansman kaynakları olan çevrimiçi pazar yerleri, ticari gayrimenkul alımını finanse etmek isteyen yatırımcılar ve borç alanlar arasında iletişim kurmak için kullanılabilir. Bankalardan daha fazla, ancak diğer sert para borç verenlerden daha az ücret aldıkları için, bunlara genellikle "yumuşak para borç verenler" denir. Faiz oranı %8 ile %12 arasında değişmektedir.
Bankacılıkta Cre Ne Anlama Geliyor?
Birçok bankanın kredi portföyündeki kredilerin büyük çoğunluğu ticari gayrimenkul (CRE) içindir. Giderek artan sayıda banka, tarihsel normlara göre yüksek olan ve yükselen CRE konsantrasyonlarına sahiptir ve bu, birçok topluluk bankası için geleneksel bir temel faaliyet olan CRE kredilendirmeye yönelik son zamanlarda çok güçlü talebi yansıtmaktadır.
Gayrimenkulde OCC Ne Anlama Geliyor?
Bu kurumların güvenilir, rekabetçi ve müşterilerin bankacılık ihtiyaçlarını karşılayabilmelerini sağlamak için Para Birimi Denetleme Ofisi (OCC), ticari gayrimenkul ve inşaatla uğraşan ulusal bankalar ve federal tasarruf birliklerinden oluşan bir ağı denetler. borç verme
Emlak Kredisi Nedir?
Borç temelde emlak kredisinin ne olduğudur. Gayrimenkuldeki borç yatırımcıları, öz sermaye yatırımı yapan başka birine doğrudan veya dolaylı olarak borç para veriyorlar.
Emlakta Oreo Ne Anlama Geliyor?
Ulusal Bankalar, Belirli Durumlarda Belirli Süreler boyunca Sahip Olunan Diğer Gayrimenkulleri (OREO) elinde tutabilir.
Gayrimenkulde Tft Ne Anlama Geliyor?
TFT, alıcılar herhangi bir nedenle işlemi tamamlayamadığında "İşlem Düştü" anlamına gelir. Bunu bazen "Mülkün hatası yok" ifadesi izler. Bu da evde bir sorun olmadığını gösteriyor.
Emlakta Bom Nedir?
BOM, daha önce satılmak üzere sözleşmesi olan bir evi ifade eden "Piyasaya Geri Dön" anlamına gelir. Evin teftişinin sorunları ortaya çıkardığı bir durumun aksine, “evin kusuru yok”, alıcının uzayan bir açığa satış prosedürünün ardından mülke olan ilgisini kaybettiği veya nihai finansman onayını alamadığı bir senaryoyu ifade edebilir.
Gayrimenkulde Tsi Nedir?
Gerçek güç endeksi (TSI) genellikle sapmayı tespit etmek, bir varlığın fiyatındaki aşırı alım ve satım koşullarını saptamak, merkez çizgisi aracılığıyla bir trenddeki yönü ve değişiklikleri belirlemek ve sinyal çizgisi geçişlerini kullanarak kısa vadeli fiyat momentumunu vurgulamak için kullanılır.
Gayrimenkulde Dt Ne Anlama Geliyor?
Güven belgesi, bazen güven belgesi olarak da bilinir, Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkulde gayrimenkulde güvenlik menfaati oluşturmak için kullanılan yasal bir belgedir. Yasal unvanı, bir borç alan ile borç veren arasında bir borç (borç) için teminat olarak elinde tutan bir mütevelliye devreder.
Sonuç
Tipik bir ticari emlak yatırımcısı, bir bina satın alan, içindeki alanı kiraya veren ve ardından kiracıların kira ödemelerinden kâr elde eden bir şirkettir. Satın almanın amacı finansal kazançtır.
Üç ila beş yıllık mali tablolar ve gelir vergisi beyannameleri dahil olmak üzere işletmenin (veya müdürlerin/sahiplerin) teminatı, kredi değerliliği ve kredi-değer oranı ve borç servisi karşılama oranı gibi mali oranların tümü tarafından dikkate alınır. Ticari bir gayrimenkul kredisi verip vermemeye karar verirken borç verenler.
İlgili Makaleler
- AMERİKA SBA KREDİ BANKASI: İŞİNİZİN FİNANSMANI
- SBA KREDİSİ NASIL ONAYLANIR: En İyi Kolay Kılavuz (+ Ücretsiz İpuçları)
- TİCARİ MÜLKİYET KREDİLERİ: Türleri ve Nasıl Alınır?
- SBA KREDİLERİ Kılavuzu: Nasıl Başvurulur, Uygunluk (+ Ücretsiz kolay ipuçları)
- Ticari Gayrimenkul: Tanımı, Türleri, Şirketleri ve En İyi Yatırım İpuçları
Gayrimenkul İşletme Kredisi: Referanslar
