Gayrimenkulde karşılaşacağınız terimlerden biri de PITI'dir. Bilgiyle donanmadan ev sahibi olmayı istemek, ev avına çıkmak, hatta ipotek başvurusunda bulunmak yeterli değildir. Çoğu zaman, PITI gibi bir terim, tanımı ve formülü hakkında biraz bilgi sahibi olmak, emlak ipoteği sağlayıcınızın talebini karşılamanıza yardımcı olur. Doğru, bir uzman teknik konularda yardımcı olabilir, ancak kendimizin de bilmemiz ve anlamamız gereken şeyler var. Gelelim gayrimenkulün tanımına, formülüne ve PITI'nin nasıl hesaplanacağına.
Piti Gayrimenkul Tanımı
PITI, çoğunlukla gayrimenkul ipoteklerinde kullanılan bir terimdir. Gayrimenkul PITI'nin tanımı bir kısaltmadan daha fazlasıdır. Ancak PITI, Anapara, Faiz, Vergi ve Sigorta anlamına gelir. Gayrimenkul ipotek kredilerinde, krediye hak kazanıp kazanmadığınıza karar vermeden önce PITI aylık vadenizi hesaplar. Borç verenler, size geri ödenmesi çok zor olan bir kredi vermek istemezler. PITI'nin dört bileşeninin tümü teknik olarak ipoteğinizin bir parçası olmasa da, beklenen PITI'nizi bilmek, bütçe vadeniz dahilinde bir mülk bulmanıza yardımcı olacaktır. Aynı şekilde, kolayca bir ipotek almaya hak kazanmanıza yardımcı olur.
Ayrıca, emlak PITI'si çoğunlukla kredinizin ön uç ve arka uç oranını hesaplamak için kullanılır ve genellikle aylık olarak kote edilir. Ancak, mülkünüzü krediyle satın alacaksanız, bu konuda endişelenmeniz gerekecek. Çoğu ipotek kredisine göre, ideal bir PITI puanı, borçlunun brüt aylık gelirinin yüzde 28'ine eşit veya daha az olmalıdır. Aynı zamanda bir borçlunun aylık brüt geliri ile karşılaştırılır. Mortgage kredilerini belirlemek için kullanılmasının nedenlerinden biri, ev sahipliğinin, finanse edebileceğiniz diğer satın alma biçimlerinden çok daha fazla vergi ve sigorta gerektirmesidir. Bu nedenle, borç verenler, bir ev sahibi olmanın maliyetiyle başa çıkabileceğinizden emin olmak için bunları aylık ödeme hesaplamanıza dahil eder.
PITI'nin tanımı ve terimi ne olursa olsun, gayrimenkulde dört faktörden sadece ikisi borç verene gider. Bu anapara ve faizdir. Borç veren, diğer ikisini (Vergi ve Sigorta) borçlunun emanet hesabına koyar ve vadesi geldiğinde mal sahibi adına ödeme yapmak için bu hesaptan çeker.
PITI Gayrimenkul Döneminin Bileşenleri
PITI'nin dört temel bileşeni aşağıda özetlenmiştir;
Anapara
PITI'nin ilk bileşeni, Anapara. %450,000 peşinatla 30$ değerinde bir ev almak istediğinizi varsayalım. İpotek sağlayıcınızın anaparası, LTV oranına göre 315,000 ABD Dolarıdır. Bu nedenle, borç vereniniz aylık ödemenizi hesaplarken, onlardan topladığınız paranın bir kısmını ekler. Genel olarak, ipotek kredinizin anaparası, herhangi bir faiz uygulanmadan önce borçlu olduğunuz tutardır. Kredilerde geri ödenen anapara tutarı, düşük başlayacak ve zamanla kademeli olarak artacak şekilde düzenlenmiştir.
Faiz
PITI'nin bakacağımız ikinci bileşeni Faiz'dir. Aylık faiz oranı, borç verene sizden borç para almak için aylık olarak ne kadar ödeyeceğinizi gösteren bir yüzdedir. Bunu borç vereninizin tazminatı olarak da düşünebilirsiniz. Faiz oranı sabit olabileceği gibi ayarlanabilir de olabilir. Sabit faizli bir ipoteğiniz varsa, faiz oranınız kredi süresi boyunca sabit kalacaktır. ancak ayarlanabilir olanı seçerseniz, bu sadece ilginizin zaman içinde değişeceği anlamına gelir. Çoğu zaman, faizin büyük bir kısmı kredinizin ilk yıllarında ödenir ve zamanla azalır. Faiz, ipotek krediniz tarafından zaman içinde anaparanızın yüzdesi olarak hesaplanır.
Ayarlanabilir faiz nasıl çalışır?
Hâlâ yıllık %315,000 faiz oranıyla 4 dolarlık anaparamızı kullanıyoruz. Bu sadece, ilk yılda 12,600$ ödeyeceğiniz anlamına gelir. Sonraki yıl da aynı oranda ancak mevcut anapara tutarında ödeme yapacaksınız.
Vergiler
Emlak vergileri normalde eyalet ve belediye yönetimlerine yıllık olarak ödenir. Bir mülkün vergisinden kaçılamaz. Bir kişinin yıllık olarak ödediği vergi miktarı, mülkün değerine ve yıllık vergi oranına bağlıdır. İpotek sahibiniz ipotek başvurunuzu değerlendirirken bunu hesaplayacaktır. Ancak borç verene ödenmesi gerektiğini belirten bir kural yoktur. Vergileri kendiniz ödemeyi tercih edebilirsiniz. Ama bir ipotekliye ödeyeceğiniz taksitlere bunu da eklemek size çok yardımcı olur. İpoteğinizi ödediğinizde, borçlu için bir emanet hesabı açar. Emanet hesabı vergi ve sigorta faturalarınızı barındırır. Yani bu parayı ödediğinizde, faturayı kapatma zamanı gelene kadar emanet hesabınıza gönderirler. Zamanı geldiğinde, sizin adınıza vergi ödüyorlar. Borçlu, mülkün vergilerini kendileri ödemekte ısrar etse de etmese de, borç verenler sizi bir krediye hak kazanmadan önce yine de dahil eder. Bu PITI bileşeninin belirgin bir özelliği, sabit olmamasıdır.
Yıllık ödemeniz, yerel emlak vergisi oranınız ve vergi değerlendirmeniz tarafından belirlenir. Hangi yerel yönetim tarafından yürütülür. Emlak vergisinin çok fazla talep ettiğini düşünmeden hemen önce, ne için kullanıldığını daima hatırlayın. Bölgedeki kütüphaneler, yerel itfaiye hizmetleri, devlet okulları, yol ve park bakımı ve topluluk geliştirme projeleri gibi şeyleri finanse etmeye yardımcı olurlar. Ayrıca, evinizin değerindeki her artış için emlak vergisi artışlarınızı unutmayın.
Sigorta
Sigorta, PITI'nin gayrimenkuldeki son bileşenidir. Sigorta primleri, emlak vergileri gibi ipotek taksit ödemeniz ile ödenebilir ve emanette tutulabilir. Vergiler gibi, borç verenler de mülk sigortanızı vadesi geldiğinde öderler. Genel olarak, ipotek kredisi verenler ile iki tür sigorta vardır. Birincisi, sizi yangın, hasar ve yükümlülüklerden koruyan ev sahibi sigortanızdır. İkincisi Özel Mortgage Sigortası (PMI) iken, bu sadece %20'den az peşinat ödeyen borçlular için geçerlidir. Ev sahibi sigortası, taşıt sigortasıyla aynı şekilde kanunen gerekli olmasa da, borç verenler borçlulardan ipotekleri olduğu sürece evlerini sigorta ettirmelerini talep eder. Sigorta priminin maliyeti aşağıdakilerden bazılarından etkilenir;
- Evinizin bugünkü değeri.
- Sizinle itfaiye veya polis karakolu arasındaki mesafe?
- Mülkünüzün bulunduğu yer
- Mülke verilen zararı etkileyebilecek herhangi bir şey barındırıp barındırmadığınız
- Kişisel eşya sigortası gibi normal poliçenize eklemeyi düşündüğünüz ek poliçeler.
PITI Ödemenizi Nasıl Hesaplarsınız?
Gayrimenkulde, bir eve karar vermeden veya bir ipotek sağlayıcısını ziyaret etmeden önce PITI tanımını, formülünü ve nasıl hesaplanacağını bilmek size çok yardımcı olacaktır. PITI'nin tanımının temel bilgisi, karşılayabileceğiniz gayrimenkul mülklerine yerleşmenize yardımcı olur. Sahip olduğu şaşırtıcı avantajlardan biri, hangi evin sizin fiyat aralığında olduğunu belirlemesi ve karşılayamayacağınız bir ipotek imzalamaktan kaçınmasıdır. Hatta ipotek başvurunuzu diskalifiye etmek. PITI'nin değerlendirmesi ile bütçenizi bilir ve bu aralıktaki evleri ararsınız.
İdeal olarak, borç verenler, konut gideri oranı aylık hane bütçesinin yüzde 28'ine eşit veya daha az olan alıcılara borç vermeyi tercih ederler. Ev seçeneklerinizi bu orana yakın olanlarla sınırlayın. Faiz oranınız, kredi puanınızın yanı sıra yatırabileceğiniz para miktarına göre de belirlenir.
Piti Emlak Nasıl Hesaplanır
Gayrimenkulde kişinin PITI'sini hesaplamak artık çok kolay. Mevcut çevrimiçi hesap makinelerinin çoğu sayesinde. Bir borç verene gitmeden önce bile PITI oranlarınızı ölçmek için bunlardan bazılarını kullanmak size bir avantaj sağlar. Ancak, ipotek oranlarının günlük olarak dalgalandığını unutmamalısınız. Bu, vergilerinizin ve sigortanızın büyük olasılıkla tahmin edileceği ve kesin olmayacağı anlamına gelir. Alacağınız numara kesin olmayacaktır. Ayrıca, bunu yapmaya çalışmadan önce belirli bilgilerle donanmış olmanız gerekir. Gayrimenkul PITI'nizi herhangi bir çevrimiçi hesap makinesiyle hesaplamak için, aşağıdakilerin bir rakamına sahip olduğunuzdan emin olun;
- bir evin fiyatı
- Kredinin vadesi
- Peşinat tutarı
- Bir ipotek üzerindeki faiz oranı
- emlak vergileri
- Ev sahibi sigortasının maliyeti
Gayrimenkul Piti'nizi Doğru Şekilde Nasıl Hesaplarsınız?
Bir çevrimiçi hesap makinesi kullanarak PITI ödemenizi hızlı bir şekilde tahmin edebilirsiniz. İpotek oranları günlük olarak dalgalandığından ve vergileriniz ve sigortanız büyük olasılıkla tahmin edileceğinden, alacağınız rakamın kesin olmayacağını lütfen unutmayın. Ancak bu miktar, ev sahibi olmayı planlamaya başlamak için yeterince sessiz olacaktır.
Anaparanızı ve Faizinizi Nasıl Hesaplarsınız?
PITI'nizin ilke ve faiz bölümleri, tahmin edilmesi en kolay olanlardır. Mevcut ipotek oranını bilmek için, bunu her zaman çevrimiçi olarak kontrol edebilirsiniz. Basitçe çevrimiçi bir hesap makinesi kullanın, değişkenleri girin ve sonucunuzu alın.
Emlak Vergilerinin Hesaplanması
Vergilerinizi ve sigortanızı hesaplamak biraz daha zor. Bunun nedeni, vergi oranının mülkün değerine göre dalgalanmasıdır. Emlak vergilerinizi hesaplamak için evin değerini ve yerel vergi oranını bilmeniz gerekir. Bir mülkün vergi değerini bilmenin başka bir yolu da kamu kayıtlarını kontrol etmektir.
Ev Sahibi Sigortasının Hesaplanması
Gayrimenkulde, ev sahipleri için PITI sigortası için özel bir formül yoktur. Tanım olarak, bu belirli kriterler veya PITI sigorta formülü demeliyim ki, seçtiğiniz sigorta şirketine ve gayrimenkulde belirlediğiniz poliçelere bağlıdır. Örneğin, basit bir konut sigortası yaptırmak isteyen biri, poliçesinde ek ödeme yapan biri ile aynı primi ödemeyecektir.
Piti'niz Neleri Kapsamıyor?
PITI genellikle size bir ev satın alma kabiliyetiniz hakkında bir tahmin sunar. Ancak, tam olarak ne kadar ödeyebileceğinizi bulmaya çalışıyorsanız, ev sahibi olmanın getirdiği diğer maliyetleri hesaba katmanız gerekir. Bunlardan bazıları;
#1. Araçlar
Kredi verenler tarafından PITI hesaplanırken elektrik, gaz, su, kanalizasyon, çöp, kablo ve internet giderleri dikkate alınmaz. Ancak bunlar, yeni evinizde yapacağınız ödemenin bir parçasıdır. Bu nedenle, ışıkları ve klimayı açık tutmaları için bütçe ayırmanız gerekecek. Bunun ne kadara mal olacağına dair bir fikir edinmek için, bu hizmetleri sunan şirkete veya gelecekteki komşularınıza ortalama fiyatları hakkında bilgi alabilirsiniz.
#2. Maliyet Onarım ve Bakım.
Evinizin formda kalması ve yaşanabilir kalması gerekiyorsa, onarım ve bakımınıza ayak uydurmanız gerekir. Uzmanlar, mülk değerinin %1'inin bir kenara bırakılmasını tavsiye ediyor. Bu, öngörülemeyen onarımlarınızı ve bakımlarınızı halledecektir.
#3. Ev Sahipleri Derneği Aidatları veya Apartman Harçları
Genellikle bunlar ipotek ödemelerine dahil değildir, ancak kredi verenler kredi uygunluğunuzu belirlerken bunları dikkate alacaktır. PITI'nizi hesaplamak için bir çevrimiçi ipotek hesaplayıcı kullanırsanız, HOA ücretleriniz PITI ödemenize dahil edilir, ancak bunlar yerel HOA'nıza ayrı ayrı ödenir.
PITI Gayrimenkulde Önemli mi?
Önce PITI kullanarak geri ödeme kabiliyetinizi hesaplamadan, size gayrimenkulde ipotek kredisi vermeye istekli bir borç veren bulamazsınız. Bazı borçlular, yüzlerce dolar kazanmanın onları belirli bir miktarda kredi almaya hak ettiğini düşünür, ancak gerçekte öyle değildir. Örneğin, yaklaşık 120,000 dolar kazanan bir adam, 800,000 bin dolarlık bir ipotek kredisi alabileceğini düşünüyor. Elbette 20 yıla yayılan bir geri ödeme planı var. Diğer mali taahhüdünü hesaba katmadı. Krediyi alırsa, faturayı ödemekte zorlandığını anlayacaktır.
Ancak bir kredi sağlayıcı borçlunun mali gücünü değerlendirdiğinde, adamın yaklaşık 500,000 $ veya daha az ipotek kredisi ile daha iyi durumda olduğunu keşfedebilir. Yani gerçekte, gayrimenkulde PITI'yi hesaplamak çok önemlidir. Borç verenler ayrıca borç / gelir oranını kullanarak bir borçlunun bir krediyi geri ödeme kabiliyetini de belirler. Borç/gelir oranını etkin bir şekilde hesaplamak için, borç verenler ön uç ve arka uç oranlarını kullanır.
Ön Uç Oranı
Gayrimenkulde ön ödeme hesabı yaparken, diğer borçları hesaba katmadan PITI'nizi aylık brüt gelirinizle karşılaştırmanız yeterlidir. Buna ayrıntılı olarak bakalım.
Anapara ve faiz, vergiler ve sigorta dahil aylık ipotek ödemenizin her ay toplam 2,000 ABD Doları olduğunu varsayalım. Aylık geliriniz 7500 dolar iken.
Gayrimenkulde front-end yöntemini kullanarak gayrimenkul PITI borcunuzu gelire hesaplama formülü budur.
2000$'ı & 7500$'a bölün. %26.6'lık bir ön uç DTI oranı elde edeceksiniz. Borç verenler, yüzde 28'den fazla olmayan bir ön uç borç-gelir oranı görmeyi tercih ettikleri için, kesinlikle bir kredi alacaksınız.
Arka Uç Oranı
Arka uç oranı, PITI ödemenizin yanı sıra diğer aylık borç taahhütlerinizi içerir. Bu, bir kredi borcunuz olan tutarı, araba ödemesini, kredi kartı ödemesini vb. içerir.
Bu, her borcunuzu aylık PITI ödemenize eklediğiniz ve ardından bunu aylık gelirinize böldüğünüz anlamına gelir.
Örneğin, Samuel'in aylık 2000$ PITI ödemesi ve 1500$ borcu var. Gayrimenkul PITI formülünü kullanarak sonucu aşağıdaki gibi olacaktır;
2000$ + 1500$ O zaman bölünerek 7500$ olur. Bu %46.7'ye eşittir. Düşük bir DTI, gitmeye hazır olduğunuz anlamına gelir. Ancak yüksek olduğunda, daha düşük bir krediye giderek teklifi yeniden müzakere etmelisiniz.
Mortgage Emanet ve Piti Ödemeniz
Bir borç veren büyük olasılıkla size aylık bir ödeme yapmak için PITI'yi hesaplayacaktır. Ancak aylık faturadan sadece anaparayı ve faizi tahsil eder. Diğer ikisini bir kutuya koyar. emanet hesabı. Sigorta veya vergi ödeme zamanı geldiğinde, o hesaptan öder. PITI'nizin dört bileşenini tek seferde ödediğinizde, aylık konut ödemelerinizi kolaylaştırır.
Kendiniz ödemeye de karar verebilirsiniz ancak bu, PITI ödemenizin dört bileşenini ayrı ayrı ve farklı tahsildarlara ödeyeceğiniz anlamına gelir.
Piti'min %28'in Çok Üzerinde Olmasına Yardımcı Olun
Borç verenler, PITI aylık ödemenizde %28 veya daha az bir sonuç üzerinde ısrar ettiğinden, bunun üzerinde puan almak, kredi almaktan diskalifiye edilmeniz gerektiği anlamına gelir.
Bu durumda biri ne yapabilir? Aşağıdakilerden herhangi birini yapmak, kredi almaya hak kazanmanıza yardımcı olacaktır.
- Mülkünüzü küçültün ve daha düşük değerlere sahip bir eve gidin. Örneğin, 550,000 dolar değerinde bir mülk isteseydiniz, 300,000 dolar değerinde bir mülke gidebilirsiniz.
- Yapabileceğiniz ikinci şey, kazancınızı artırmaktır. Fazladan iş alabiliyorsanız, bir yan iş başlatın ya da sadece pasif bir gelir işine başlayın.
Emanet, PITI ile aynı şey midir?
PITI gerçekten ev sahibi sigortasını içeriyor. Çoğu ev sahibi, ipotek şirketine doğrudan sigorta sağlayıcıları yerine ev sahibi sigorta oranlarını içeren tüm PITI ödemelerini öder. İpotek borç veren daha sonra sigortacıya bir ipotek emanet hesabı aracılığıyla ödeme yapar.
Mortgage PITI'nin açılımı nedir?
Bir kategori seçin. PTI ve LTV talepleri. Borç verme koşullarını etkileyen makroihtiyati politika önlemleri, ödeme-gelir oranı (PTI) ve kredi-değer oranı (LTV) düzenlemelerini içerir.
Bir borç veren neden bir PITI kredisi ister?
PITI önemlidir, çünkü borç verenler onu ne kadar borç almanıza izin verildiğini hesaplamak için kullanır. Bir ipotek kredisi verenin bir borçluya sunacağı para miktarı sınırlıdır. Kredinizi geri ödemek için finansal araçlara sahip olduğunuzdan emin olmak isterler ve bunu yapmak için borç-gelir oranınızı kullanırlar.
Emanet ödemesi mi yoksa anapara ödemesi mi daha iyidir?
Hangisi daha önemli? Emanet hesabınız, anapara gibi çok önemlidir. Emanet hesabınıza aylık olarak katkıda bulunmak iyi bir fikir olsa da, ipotek bakiyenizi azaltmak istiyorsanız anapara ödemelerinizi de artırmalısınız. Daha büyük anapara ödemeleri yaparsanız, krediniz daha hızlı geri ödenecektir.
İyi bir PITI oranı nedir?
İpotek kredisi verenler genellikle PITI'nin borçlunun brüt aylık gelirinin %28'ine eşit veya daha düşük olmasını tercih eder. Bir borçlunun arka uç oranı veya aylık ödemelerinin tamamının brüt gelirine bölümü, PITI'yi de hesaba katar.
İyi bir PITI nedir?
Yaygın olarak alıntılanan bir kılavuz, PITI'nizin aylık brüt gelirinizin %28'ini geçmemesi gerektiğini belirtir. Bu hiçbir şekilde taşa sabit değildir. Gelirinizin %43'ü kadar yüksek olan PITI'ler borç verenler için kabul edilebilir, ancak genel borç durumunuzu da dikkate alacaklardır.
Maksimum PITI nedir?
Aylık maksimum anapara ve faiz ödemeniz bu tutar kadardır. PITI ödemenizden aylık sigorta ve vergi ödemeleriniz düşülerek hesaplanır. Bu hesaplayıcı, hak kazanabileceğiniz maksimum ipotek tutarını hesaplamak için maksimum PI ödemenizi kullanır.
Sonuç
Bir ev satın alma sürecine başlamadan önce, ev sahibi olmanın getirdiği mali yükümlülükleri tam olarak anladığınızdan emin olun. Yalnızca ana faizi karşılayacak kadar paranız varsa ve vergi ve sigortayı hesaba katmadıysanız, bir ev satın almak planladığınızdan daha pahalı olabilir. Bu basitçe, PITI teriminin tanımını ve gayrimenkuldeki yöntemlerini anlamadığınız anlamına gelir. Bununla birlikte, gayrimenkul PITI tanımı, formülü ve terimi için ne anlama geldiğini bilmekten daha fazlası vardır.
Sıradan bir terim gibi görünse de, PITI, bir kişinin gayrimenkulde ipotek alıp alamayacağını belirlemek için değerli bir araçtır. Bunun nedeni, bir ev sahibinin genellikle ipoteklerine aylık olarak ödemek zorunda kalacağı her şeyi içermesidir.
PITI Gayrimenkul Hakkında SSS
İle bir değişiklik olabilir mi?
Kesinlikle. Değişiklik, PITI hesaplamasında kullanılan formüle göre değil, emlak vergisi ve sigortasına dayanmakla birlikte. Bu sadece emlak PITI aylık vadenizin artabileceği veya düşebileceği anlamına gelir. Fazlalıklar emanet hesabınıza yansır.
PITI'mi yeniden finanse etmeden azaltmak mümkün müdür?
Bu çok mümkün. Yeniden finansman olmadan, emlak vergisi faturalarınıza itiraz ederek ve daha iyi bir ev sahibi sigorta fiyatı arayarak PITI'nizi düşürebilirsiniz. Satın aldıktan sonra evinizde en az %20 öz sermaye oluşturduysanız, özel ipotek sigortasını azaltmak için borç vereninize de başvurabilirsiniz.
Vergilerimi ve sigortamı emanet etmem gerekli mi?
FHA veya USDA destekli bir kredi alırsanız veya vadesi geçmiş emlak vergilerini nakit çıkışlı yeniden finansmandan nakit olarak ödüyorsanız, neredeyse kesinlikle vergilerinizi ve sigortanızı emanet etmek zorunda kalacaksınız. %20 peşinatla, geleneksel borç verenler genellikle emanet gereksinimini ortadan kaldırır.
