Yeni bir ev arıyorsanız ancak kredi ön onayı almakta sorun yaşıyorsanız, mal sahibi finansmanı, sahip olma hedefinize ulaşmanıza yardımcı olabilecek bir seçenektir. Tüm satıcılar alıcıya doğrudan finansman sağlamaya istekli olmayacak veya sağlamayacak olsa da, bir ev satın almak ve aynı zamanda kapanış sürecini daha sorunsuz hale getirmek için harika bir yöntem olabilir. Öte yandan, mal sahibi tarafından finanse edilen evler karmaşık olabilir ve yazılı bir anlaşma gerektirebilir, bu nedenle imzalı hatta imzalamadan önce prosedürü anlamak çok önemlidir. Mal sahibi finansmanının nasıl çalıştığını, bir alıcı veya satıcı olarak size nasıl fayda sağlayabileceğini ve bir mal sahibiyle nasıl bir anlaşmanın yapılandırılacağını inceleyeceğiz.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evler Nedir?
Bir ev satıcısı ile bir ev alıcısı arasında, standart bir banka sübvansiyonlu ipoteği satıcı ve alıcı arasında doğrudan bir ödeme planıyla değiştiren bir finansal anlaşma, mal sahibi finansmanı olarak bilinir. Sahip finansmanı, geleneksel bir finansman yöntemine benzer şekilde çalışır. banka satıcının evi finanse etmesi ve alıcının kredinin koşullarına göre satıcıya zaman içinde geri ödeme yapmasıdır.
Bu süreç, ev için önemli bir ön ödeme ve aylık kredi geri ödeme tutarı artı faiz ile başlayacaktır. Sahip finansmanı, genellikle bir bankadan veya başka bir yerden alınan normal kredilerden daha pahalıdır. finansal kurum. Yine de, düzenli bir borç verenden finansman sağlayamayan ev alıcıları için gerçekçi bir seçenektir.
Genel Bakış
Bir alıcı bir ev satın almak için can atabilir, ancak satıcı 350,000 $'lık talep fiyatından vazgeçmeyecektir. Alıcı bu tutarı ödemeye hazırdır ve satın alma fiyatının %20'sini, yani önceki mülkünün satışından elde edilen 70,000$'ı peşin ödeyebilir. Finansman için 280,000 $'a ihtiyaçları olacak, ancak yalnızca 250,000 $'lık tipik bir ipotek için onay alabilirler.
Satıcı, açığı kapatmak için onlara 30,000 $ borç vermeyi kabul edebilir veya toplam 280,000 $'ı finanse etmeyi kabul edebilir. Her iki durumda da, alıcı kredinin anaparasını ve faizini satıcıya aylık olarak ödeyecekti. Alıcı ve satıcı aile veya arkadaş olduğunda veya işlem dışında başka bir şekilde bağlantılı olduğunda, bu krediler oldukça tipiktir.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evler Örneği
Bir satıcının piyasada 200,000$'a bir ev listelediğini düşünelim. Serbest meslek sahibi olduğu için, potansiyel bir alıcı geleneksel finansman elde edemez. Tam fiyatlı bir teklif verir ve mal sahibi finansmanının yüzde 15'ini (30,000$) ister.
Ev üzerinde ipoteği olmayan satıcı, teklifi kabul eder ve alıcının bir balonla on yıl boyunca %8 faizle geri ödemesini gerektiren bir ipotek dekontu oluşturur. ödeme sonunda. Alıcı, satıcıya ayda 1,247.40 ABD doları öder ve satıcı, on yıl boyunca toplam 8 ABD doları olan %224,532'lik bir getiri elde eder.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evler Nasıl Çalışır?
İşte mal sahibi tarafından finanse edilen sürecin nasıl çalıştığına dair genel bir bakış.
#1. Alıcı ve satıcı finansman koşulları üzerinde anlaşırlar.
Alıcı ve satıcı bir senet imzaladıklarında, kredinin şartları üzerinde anlaşırlar. Bu, faiz oranları, amortisman programları (düzenli ipotek ödemeleri yapma süresi) ve kredinin son ödeme tarihi gibi parametreleri kapsar.
#2. Alıcı peşinat öder
Her iki taraf da anlaştıktan sonra Finansman koşullarda, alıcı, satın almayı güvence altına almak için mülk üzerinde bir ön ödeme yapar. Standart bir ipotek kredisi veren ile karşılaştırıldığında, bu ön ödeme genellikle satın alma fiyatının daha büyük bir yüzdesidir. Bunun nedeni, aldıkları finansal risk göz önüne alındığında, mal sahibi mümkün olduğu kadar çok güvenlik isteyecektir.
#3. Alıcı kredi için aylık ödemeler yapar
Çoğu durumda, alıcı ipoteğin kalan bakiyesini aylık taksitler halinde ödeyecektir. Bu, genellikle normal bir ipotek kapsamında yer alan, ancak mal sahibi finansmanıyla birlikte olmayan doğrudan emlak vergisi ve sigorta ödemelerini içerir.
#4. Alıcı kredisini öder
Alıcının normalde, kalan masrafları karşılamak için kredi süresinin sonunda bir balon ödemesi veya toplu ödeme yapması gerekecektir. Alıcı balon ödemesini yapamıyorsa, ek talep edebilir. Finansman Satıcıya ödeme yapmak, evin fiyatı artı faizinin kalan bakiyesini karşılamak için yeni bir kredi almak.
4 Tip Mülk Sahibi Finanse Edilen Evler
Bir malik-finansman anlaşmasını anmak için resmi bir sözleşme kullanılmalıdır. Bir malik finansman düzenlemesi, aşağıda listelenenler de dahil olmak üzere çeşitli şekillerde yapılandırılabilir.
#1. Senet veya ipotek
Onun fikri, alıcının bir sözleşme imzaladığı standart bir ipotek sözleşmesine benziyor. belge kredi geri ödenene kadar borç verenin evinde bir güvenlik faizi olduğunu teyit etmek. Alıcı tapuyu alır ve ipotek bu senaryoda yerel yönetimdedir.
#2. güven belgesi
Bu, ipotek tapusuna benzeyen farklı bir senet türüdür. Evin mülkiyeti üçüncü bir şahsa aittir yediemin bir güven belgesinde. Mülkiyet, kredi koşulları karşılandıktan sonra alıcıya aittir.
#3. Tapu sözleşmesi
Bu sözleşmeye göre, kredi tamamen bitene kadar alıcı tapu ve mülkün tapusunu alamaz. satıcı tutar özellik o zamana kadar tapu ve unvan.
#4. kira-satın alma sözleşmesi
Bir kira-satın alma anlaşmasının alıcısı, aynı zamanda kira-sahiplik anlaşması olarak da bilinir. Nihai satın alma koşullarını kabul etmeden önce mülkü belirli bir süre için kiralar. Kiralama süresi boyunca ödenen herhangi bir kira, satış Alıcı, kiralama süresinin sonunda satın almaya karar verirse evin.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evlerin 5 Avantajı
Hem satıcılar hem de alıcılar için mal sahibi finansmanının standart finansman modellerine göre önemli avantajları vardır.
#1. Alıcılar için finansmanın önündeki daha az engel
Alıcılar için, mal sahibi finansmanı, başka türlü alamayacağınız finansmanı edinmenize izin verebilir. Tutarsız geliriniz veya düşük kredi puanınız varsa. Örneğin, geleneksel bir borç verenden bir ipotek kredisi almak daha zor olabilir, bu da mal sahibini potansiyel bir seçim haline getirir.
#2. Daha kısa durum tespiti süresi
Ev değerlendirmeleri ve teftişleri için durum tespiti dönemi, mal sahibi finansman düzenlemelerinde olabilir. Örneğin alıcı, bankalarından finansman elde etmek için konut değerlendirmesine ihtiyaç duymaz. Bu, hem alıcıya hem de satıcıya fayda sağlayacak şekilde satışı daha erken sonuçlandırabileceğiniz anlamına gelir.
#3. Asgari peşinat yok
Federal Konutun aksine Yönetim (FHA) kredisi, mal sahibi finansmanı ile devlet tarafından zorunlu kılınan minimum peşinat yoktur. Bu, bir satıcı kabul ederse, bir alıcının indirimli bir peşinat için pazarlık yapabileceği anlamına gelir.
#4. Kapanış maliyetleri daha düşük
Sahip finansmanı, hem satıcıların hem de alıcıların teftişler, değerlendirmeler ve banka ücretleri dahil olmak üzere kapanış maliyetlerinden tasarruf etmelerini sağlar.
#5. Potansiyel olarak daha iyi yatırım getirileri
Satıcılar için, mal sahibi finansmanı, kredideki yüksek faiz oranından bir mülk üzerinde uzun vadeli tutarlı nakit akışı sunabilir.
4 Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evlerin Dezavantajları
Standart bir ipotek kredisinin güvenliği olmadan. Bir alıcı veya satıcının mal sahibi finansmanını kullanırken karşılaşabileceği çeşitli tehlikeler vardır.
#1. Alıcılar için daha yüksek maliyet
Alıcılar için mal sahibi finansmanı genellikle daha büyük peşinatlar ve faiz oranları gerektirir. Bu, normal bir ipotekle karşılaştırıldığında evin toplam maliyetinin daha yüksek olmasına neden olur.
#2. Yüksek balon ödemeleri
Mal sahibi finansman sözleşmesi bir balon ödeme maddesi içeriyorsa, alıcılar kredi vadelerinin sonunda büyük bir toplu ödeme alabilirler.
#3. Satıcılar için potansiyel olarak yüksek risk
Satılan evlerini finanse eden ev sahipleri, alıcılarının ödemelerinde temerrüde düşme riskini üstlenirler. Alıcı krediyi temerrüde düşürürse, satıcı da sorumludur ve haciz davası açabilir.
#4. Mevcut ipotek sorunları
Satıcının sattığı mülk üzerinde zaten bir ipoteği varsa, kredi geri ödeme prosedürünü zorlaştıran mevcut hacizler olabilir. Satıcı ipotek ödemelerini yapmak için alıcıya güveniyorsa ve alıcı temerrüde düşerse. bu banka eve haciz gelebilir ve her iki tarafı da kötü bir duruma sokabilir.
Mal Sahibi Finansmanı Kullanmak Riskli mi?
Hem alıcının hem de satıcının kendi mali çıkarlarını korumak için gerekli prosedürleri yerine getirmesi durumunda, malik finansmanı yoluyla bir mülk edinimi güvenli bir finansman yöntemidir. Finansman koşulları, her şeyden önce, tercihen sertifikalı bir hukukçu tarafından hazırlanmış olması gereken yazılı bir sözleşmede uygun şekilde açıklanmalıdır.
Ve alıcı finansmanı, borç verenin zorunlu kıldığı değerleme ve teftiş gerekliliğini ortadan kaldırmasına rağmen, alıcılar, satın alma fiyatının makul olmasını garanti altına almak için önlemler almayı yine de dikkatli bir şekilde düşünmelidir. Benzer şekilde, satıcıların bir anlaşmayı finanse etmeyi kabul etmeden önce potansiyel alıcılar üzerinde bir kredi kontrolü yapması gerekmez. Ancak, mal sahibi finansmanıyla ilgili riskleri azaltmak ve bir alıcının ödemelerini zamanında yapma olasılığını artırmak için bu iyi bir stratejidir.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Bir Evde Emlak Vergilerini Kim Öder?
Geleneksel bir ipotek kredi kuruluşu ile pazarlık yaparken, emlak vergileri ve sigorta primlerinin ödemesini aylık ipotek ödemesine dahil etmek yaygın bir uygulamadır. Mal sahibi finansmanını kullanırken, borçlu normalde vergilerini ve sigorta primlerini sırasıyla ilgili devlet kurumuna ve sigorta şirketine doğrudan ödeyecektir. Ancak, alıcıların ve satıcıların, bu ödemelerin nasıl işleneceğini seçmek için mal sahibi-finansman anlaşmasını kullanabileceğine dikkat edilmelidir.
Ya Alıcı Temerrüde Düşerse?
Bir alıcı mal sahibi finansmanında temerrüde düşerse, alıcı ile satıcı arasında yapılan anlaşmanın türü, satıcının çare arama kabiliyetinin yanı sıra sonuçları da belirleyecektir. Örneğin, işlem bir kiralama seçeneği olarak yapılandırılmışsa, ödeme yapmayan alıcıyı mülkten çıkarmak için satıcının tahliye prosedürlerini başlatması gerekir. Taksitli satışta veya senet sözleşmesinde devletin kuralları değişebilmekte, satıcının alıcıya haciz uygulaması gerekebilmektedir.
Bu nedenle satıcılar, finansman sözleşmesini bilinmeyenlere karşı korunmak ve alıcı için net beklentiler oluşturmak için bir araç olarak kullanmalıdır. Bu, gecikmiş bir ödemenin ne olduğu, bir ödemesiz dönem olup olmadığı ve borçlunun krediyi temerrüde düşürmesi durumunda ne olacağı ile ilgili ayrıntıların sağlanmasını içerebilir.
Satıcı Finansman Anlaşması Nasıl Yapılandırılır
Anlaşmanın ayrıntılarını içeren yazılı bir belge her zaman alıcı ve satıcı arasındaki mal sahibi-finansman anlaşmasında bulunmalıdır. Ancak, uygulayabileceğiniz birkaç başka yaklaşım daha vardır ve sizin için ideal olan, kişisel ihtiyaçlarınıza ve koşullarınıza bağlı olacaktır. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma üç şekilde yapılandırılabilir:
#1. Senet ve İpotek veya Güven Senedi Kullanın
Tipik ipoteklere aşina iseniz, bu modeli tanıyacaksınız. Senet, kredi tutarı, faiz oranı ve amortisman planı gibi şartları belirtir ve hem alıcı hem de satıcı tarafından yapılır. Ev, kredi için teminat görevi görür ve tapuda alıcının adı görünür. Kredi daha sonra yerel yönetimde.
#2. Tapu için bir Sözleşme Taslağı
Taksitli satış veya arsa olarak da bilinen tapu sözleşmesi sözleşme, bir alıcının nihai kredi ödemesi yapılana kadar sahibi tarafından finanse edilen bir mülkün tapusunu almamasıdır. Alternatif olarak, alıcı borcunu başka bir borç verenle yeniden finanse ederse ve satıcıya tam olarak öderse, alıcı mülkiyet kazanır.
#3. Bir Kira-Satın Alma Sözleşmesi Oluşturun
Bir satıcı, belirli bir fiyata satın alma seçeneğine sahip bir alıcıya bir mülk kiralar. Ayrıca sahip olunan kişiye kiralama veya kiralama seçeneği olarak da bilinir. Alıcı kirayı öder ve ardından mülkü satın alma veya kiralama süresinin bitiminde kiralama seçeneğinden vazgeçme fırsatına sahiptir. Kiralama süresi boyunca kira, mülkü satın almaya karar verirse satın alma fiyatıdır.
Mal sahibi finansmanı karmaşık olabileceğinden, ilgili belgeleri sizin çıkarlarınıza en uygun şekilde oluşturacak yetkili bir avukata danışmanızı öneririz.
Sahip Finansmanı Teksas'ta Bir Evde Nasıl Çalışır?
Teksas'taki bir ev sahibi, mülkünün satın alınması için finansman sağladığında, bu, satıcının, bir finans kurumu tarafından oynanacak daha geleneksel bir emlak işlemi olan borç verenin işlevini üstlendiği anlamına gelir. Ancak satıcı, alıcıya nakit teslim etmek yerine, satış için üzerinde anlaşılan fiyattan alıcının depozito olarak koyacağı tutar düşüldükten sonra kredi sunar.
Mal Sahibi Finansmanı Vergileri Nasıl Etkiler?
Mülk sahibi finansmanı ile mülkü satarsanız ve işlemi taksitli satış olarak bildirirseniz, kazancınızın gerçekleşmesini birkaç yıla yayabilirsiniz. İlk yılda kâr üzerinden alınan vergilerin tamamını ödemek yerine, geliri elde ettiğiniz yıl boyunca sermaye kazançları üzerinden çok daha az miktarda vergi ödersiniz. Bu, vergi isabetinin etkisini birkaç yıla dağıtmanızı sağlar.
Sahip Finansmanı Teksas'ta Nasıl Çalışır?
Teksas'taki bir ev sahibi, mülkünün satın alınması için finansman sağladığında, bu, satıcının, bir finans kurumu tarafından oynanacak daha geleneksel bir emlak işlemi olan borç verenin işlevini üstlendiği anlamına gelir. Ancak satıcı, alıcıya nakit teslim etmek yerine, satış için üzerinde anlaşılan fiyattan alıcının depozito olarak koyacağı tutar düşüldükten sonra kredi sunar.
Sahibi Tarafından Finanse Edilen Evler için Gereksinimler
Senet, mal sahibi tarafından finanse edilen bir işlemi kolaylaştırmak için olmalıdır. Senet, faiz oranı, geri ödeme dahil olmak üzere anlaşmanın ayrıntılarını açıklar. zaman çizelgesive diğer şeylerin yanı sıra varsayılan cezalar. Kendini temerrüde karşı korumak için, mal sahibi genellikle tüm ödemeler yapılana kadar mülkün mülkiyetini elinde tutar.
Bazı kendin yap işlemleri tamamen mal sahibi tarafından gerçekleştirilebilir. Tüm temellerin genellikle iyi bir fikir olduğunu doğrulamak için bir avukat tutmak. Bir tapu araştırması için ödeme yapmak, mal sahibinin/satıcının mülkü satabilecek durumda olmasını ve işlemin bir kısmını veya tamamını finanse etmek karşılığında eninde sonunda tapuyu serbest bırakmasını sağlamaya yardımcı olabilir.
FAQs
Sahip finansmanı, sahip olunan kira ile aynı mıdır?
Bir ev satın almanın bu iki yolu arasındaki çok önemli bir fark, evin ne zaman el değiştirdiğidir. Satıcının borç veren olması durumunda, mülkiyet değişikliği hemen gerçekleşir. Kendinden kiralama ile kiracı, yolun aşağısındaki yıllar alabilecek bir zamana kadar mülk sahibi olmaz.
Mülk sahibi finansmanında emlak vergisini kim öder?
Geleneksel bir ipotek kredisi veren ile çalışırken, emlak vergileri ve sigorta primleri genellikle aylık ipotek ödemesine aktarılır. Mal sahibi finansmanında, borçlu genellikle vergileri doğrudan ilgili acenteye, sigorta primlerini ise sigorta şirketlerine öder.
Sahip finansmanı kredinize gidiyor mu?
Sahibi tarafından finanse edilen ipotekler genellikle herhangi bir kredi bürosuna bildirilmez, bu nedenle bilgi kredi geçmişinizde sona ermez.
İpoteğim varsa satıcı finanse edebilir mi?
Satıcıların ev satışlarını dikkatli bir şekilde yapılandırmasına rağmen, ipotekli evlerde satıcı tarafından taşınan finansman yapılabilir. İpotek kredisi verenler, zamanında ödenirse ipotek kredilerine dikkat etmeyebilirken, ödemelerin ne zaman kaçırıldığını fark ederler.
İlgili Makaleler
