"İfşa edilen emlak pazarlaması" terimine aşina değilseniz, bu yalnızca en temel bilgilerin halka açık hale getirildiğini gösterir. Öte yandan, piyasa dışı mülkler genellikle daha hızlı ve daha az telaşla satılır. Fine & Country'nin mülkleri dahili ve özel olarak sessizce pazarlaması mümkündür. Gayrimenkul yatırımı, internette gezinmek kadar basit değil Çoklu Liste Hizmeti (MLS) ve birçok yerde konut bulmak için şiddetli rekabet nedeniyle istediğinizi seçin. Günümüzde gayrimenkul yatırımcılarının becerikli olması gerekiyor, bu da genellikle açık piyasada olmayan anlaşmaları bulmayı gerektiriyor. Bu makalenin odak noktası, satılık pazar dışı mülklerin nasıl bulunacağı veya belirleneceğidir.
Piyasa Dışı Mülkler Nelerdir?
Her şey adı üstünde, değil mi? Çoğu durumda, hiçbir şekilde piyasaya sürülmemiş bir mülktür. Bu mülk, normal emlak web sitelerinde listelenmiyor, her zamanki cadde acenteleriniz tarafından satılmıyor ve açık artırmada satılmayacak. Geleneksel yöntemleri kullanarak, onu bulamazsınız.
Çoğunlukla, doğrudan satıcıyla iletişim kurarak yapılır.
Gerçek bir piyasa dışı mülkün, sınırlı sayıda potansiyel alıcısı ve varlığından haberdar olan potansiyel kiracıları olacaktır.
Peki, Piyasa Dışı Mülkleri Kim Satıyor?
Bir geliştirici veya ajans tarafından satılan piyasa dışı bir ev bulmak mümkündür, ancak bu oldukça nadirdir.
Belirli bir gayrimenkul parçasını hızlı veya gizli bir şekilde satmak isteyen mülk sahipleri veya ev sahiplerinin, söz konusu mülkü zaten kontrolleri altında tutmaları daha olasıdır.
Bir Satıcı Neden Bir Mülkü Piyasadan Uzak Tutar?
Bir satıcının mülklerini listelememesinin birkaç nedeni vardır.
# 1. Satıcının Pazarı:
Bir satıcı pazarındaki satıcıların, mümkün olan en iyi teklifi alana kadar evlerine bağlı kalmaları yaygın bir durumdur. Emlak komisyoncuları ve tüketicilerin, aslında satılık olmasalar bile evler için teklif vermeleri nadir değildir.
# 2. Kiracılarla Haciz:
Satıcının kiracısı varsa ve evin satılık olduğunu bildirmek istemiyorsa, haciz yaklaşıyor olsa bile mülkü listelememeyi tercih edebilir.
#3. Cep Listesi:
Bir "cep listesi" kullanarak bir satıcı, evini belirli bir alıcı grubuna pazarlamak için bir emlakçı kullanabilir. Bu durumdaki acenteler, müşterileriyle kişisel olarak iletişim kurabilir veya cep listelerini bölgedeki belirli bir dizi başka acenteyle paylaşabilir.
# 4. Gösterilemez:
MLS listelerinin gösterilebilmesi için kolayca erişilebilir olması gerekir. Satıcı gösteriler için erişilebilir değilse, bir ev piyasadan geçici olarak kaldırılabilir. Bu, bir listeleme temsilcisinin mülkü "geçici beklemeye" alacağı zamandır.
# 5. Yakında:
Satıcı, piyasaya sürmeden önce ilgiyi test etmek isterse, MLS'de "yakında gelecek" olarak işaretlenmiş bir mülkle karşılaşabilirsiniz.
Piyasa Dışı Mülkler Nasıl Bulunur?
#1. Doğrudan Posta Pazarlama
direkt posta ile pazarlama piyasa dışı gayrimenkul fırsatlarını ortaya çıkarmak için harika bir yaklaşımdır. Mülklerini satın alma arzunuzu ifade eden potansiyel ev satıcılarına kartpostallar veya başka reklamlar gönderin. Ev sahipleri, kendilerine kabul edilebilir bir teklif yapılana kadar satmaya hazır olmayabilirler.
Bu pazarlama tekniğini kullanmadan önce ödevinizi yaptığınızdan emin olun. Mesajınızı onlara iletmek için ideal müşterinizin özelliklerini ve reklam yapmak için en iyi yerleri bilmeniz gerekir. Kartpostallardan sarı harflere, otobüs sıralarındaki reklamlara kadar sayısız olasılık var.
Doğrudan posta kampanyalarının meyve vermesinin biraz zaman alabileceğini hatırlamak da çok önemlidir. Yanıt almadan birden fazla doğrudan posta kampanyası gönderirseniz, hayal kırıklığına uğramayın.
Piyasa dışı mülkleri bulmak için gayrimenkul fırsatları hala bunu yapmanın en iyi yöntemlerinden biri.
# 2. Çevrimiçi kaynaklar
Listelerinin çoğu MLS'de listelenen evler için olsa bile, Zillow ve TrueLocal gibi web sitelerinde piyasa dışı mülkleri (teklifleri) bulmak veya ortaya çıkarmak mümkündür. Nasıl? Örneğin, Zillow'u düşünün. MLS listeleme tarihinden önce, satıcılar mülklerini listelemek için Zillow'u kullanabilir. Sonuç olarak, yatırımcılar rekabette öne geçmek için bu siteleri sık sık izlemelidir.
Piyasa dışı emlak listeleri çeşitli web sitelerinde bulunabilir. Gayrimenkul işlemlerinin MLS'ye yerleştirilmeden gerçekleşmesini sağlayan bir web sitesi olan Opendoor, alıcılar ve satıcılar için çeşitli avantajlar vaat ediyor.
HouseCashin Yatırım Gayrimenkul Pazarı emlak toptancıları ve yatırımcılar için bir pazar yeridir. Konut gayrimenkul yatırımcıları tarafından aranan piyasa dışı, sıkıntılı ve diğer mülk türleri bu sitenin odak noktasıdır.
Çevrimiçi ev ararken, daha proaktif müşteri adayı oluşturma taktikleriyle daha fazla şansınız olabileceğini unutmayın. İnternette yayınlanan piyasa dışı listeler, internetin yaygın kullanımı nedeniyle oldukça rekabetçi olabilir. Bu amaçla, bu yaklaşımı tamamen göz ardı etmeyin; ne bulacağını asla bilemezsin.
#3. ağ
Gayrimenkul sektöründe, ağ oluşturma, potansiyel müşteri yaratmanın en iyi yoludur ve bu, piyasa dışı evler için de geçerlidir. Kendinizi ortaya koymaktan korkmayın; ağ oluşturma pratikle daha kolay hale gelebilir.
Bölgenizdeki insanlarla tanışmak ve ağınızı oluşturmak için yerel emlak etkinliklerini arayın. Bölgenizde düzenli olarak buluşan herhangi bir kulüp olup olmadığını görmek için yerel REIA, bülten panoları veya Facebook ile kontrol edebilirsiniz.
Mevcut emlak bağlantılarınız da ağınızı genişletmenize yardımcı olabilir. Piyasa dışında ağ oluşturma, halka açık olmayan anlaşmaları keşfetmenin ve edinmenin en yaygın yöntemidir. Piyasa dışı gayrimenkul fırsatları arıyorsanız, bir gayrimenkul yatırımcıları ağı oluşturmanızı şiddetle tavsiye ederim.
#4. Emlakçılar
MLS'deki özellikleri bulmak için, Emlakçılar bu konuda uzmandırlar, ancak piyasada olmayan fırsatları tespit etmede de ustadırlar. Bir ev ararken, ilgilendiğiniz alanda deneyimli bir Emlakçı ile çalışmak en iyisidir. Emlakçılar arasında evlerin piyasaya çıkma olasılığının yüksek olduğu yaygın bir bilgidir.
Yatırım yapmayı planladığınız pazar alanındaki en iyi emlakçıların bir listesini oluşturmalısınız. Piyasa dışı listelerden haberdar olup olmadıklarını öğrenmek için onlarla telefon veya e-posta yoluyla iletişime geçebilirsiniz. Ancak, bir acenteyle iletişime geçmeden önce web sitelerini kontrol etmeye dikkat edin; çoğu zaman, cep listeleri orada listelenir.
Belirli bir emlakçının şu anki arayışınızda size yardım edemeyecek olması, gelecekte yardım edebilecekleri ihtimalini ortadan kaldırmaz. İletişim kurduğunuz herkesin adınıza, telefon numaranıza ve e-posta adresinize sahip olduğundan emin olun.
#5. İnşaatçılar ve Müteahhitler
Yatırımcı olarak piyasa dışı mülkler bulmak için piyasa dışı anlaşmalar yapın ve emlakçıların yanı sıra inşaatçılar ve müteahhitlerle arkadaş olun. Bir ev sahibi veya yatırımcı, bir inşaat projesini tamamlayacak fonları olmadığı için terk ettiğinde, yerel inşaatçılar sıklıkla bunun farkındadır.
Bu satıcı için kötü bir durum olsa da devreye girip işi bitirmek isteyen yatırımcı için altın bir fırsat olabilir ve kapanışta para kazanmalarını sağlayabilir.
Müteahhitler ve diğer esnaflar arasında düzenli bir iletişim vardır. Tüm ağ etkileşimlerinizde kesinlikle açık sözlü olduğunuzdan emin olun, çünkü şanslıysanız sizi doğrudan yerel cep listelerine yönlendirebilirler.
Açık piyasada olmayan mülkler arayan bir emlak yatırımcısı olduğunuzu öğrenin. Uzmanlık alanınızdaki diğer emlakçıların güvenini ve saygısını ancak bu yöntemle kazanmaya başlayabilirsiniz.
#6. toptancılar
Bir yatırımcıysanız ve piyasa dışı mülkler bulmak istiyorsanız, toptancılar değerli bir kaynak olabilir. Neden? Niye? Emlak toptancıları ise sadece toptan satış yapmaktadır.
Toptan satış ve kâr amacıyla satılabilecek indirimli bir mülkü keşfetme süreci hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, bilmeniz gerekenler burada. Toptancılar genellikle indirimli olan pazar dışı evleri ortaya çıkarır.
Bir toptancıyla çalışmanın bir aracıyla çalışmaya benzer olduğunu hatırlamak önemlidir, bu da mümkün olan en iyi değeri alamayabileceğiniz anlamına gelir.
Toptancılarla bağlantı kurmak, genel anlamda bölgenizdeki pazar dışı mülkler hakkında bilgi edinmenin harika bir yoludur. Şu anda size herhangi bir fırsat sunmasalar bile, ileride bir fırsat doğduğunda sizinle iletişime geçebileceklerini unutmamalısınız.
#7. Kamu Kaydı
Kamu kayıtları güncel tutulursa, haciz öncesi ve açığa satış evler başarılı yatırımlar olabilir, bu nedenle bunları takip etmek iyi bir fikirdir. Bunu yapmak için, yerel ve eyalet medyasının yanı sıra hükümet web sitelerine bakmanızı öneririm. Bu kaynaklarda satışa çıkmak üzere olan gayrimenkullerden söz edilmesi alışılmadık bir durum değil.
Ayrıca, piyasaya yeni mülkler çıktığında sizi bilgilendirebilen HUD Home Store gibi web sitelerinde uyarılar ayarlayarak piyasa dışı emlak fırsatlarını da bulabilirsiniz.
Ayrıca, genel kayıtlara bakarken süresi dolmuş gönderilerle de karşılaşabilirsiniz. Bu durumlarda satıcıyla kişisel olarak iletişime geçmekten çekinmeyin. Gayrimenkul yatırımcıları, gelecekte onları yeni bir anlaşmaya götürebilecekleri için kamu kayıtlarına dikkat etmelidir.
#8. ağızdan ağıza
Gayrimenkule yatırım yapmak, nasıl keserseniz yapın, insanların işidir. Temasa geçtiğiniz herkesin tam olarak kim olduğunuzu, neyle ilgili olduğunuzu ve sizinle nasıl iletişim kurabileceklerini bilmesini sağlamak için, işinizi tanıtmak için ağızdan ağza iletişim kullanmak, insanların sizi hatırlamasını sağlamak için harika bir yoldur. Piyasa dışı mülkler bulduklarında veya karşılaştıklarında. Bir ağı bir araya getirmek gibi bir şey.
Gayrimenkul sektöründe doğrudan aktif olmasalar bile, onlara ulaşmaktan korkmayın. Bir sonraki yatırım fırsatınız beklenmedik bir kaynaktan gelebilir.
#9. Gayrimenkul Müzayedeleri
Müzayedelerde sürekli olarak piyasa dışı mülk arzı sağlandığından, mülk spekülatörleri için mükemmel bir kaynaktır. Müzayede özelliklerini keşfetmek için düzenli olarak vaatlerle anlaşmalar için müzayede web sitelerine göz atın.
Potansiyel müşteri adayları arıyorsanız, RealtyTrac veya Auction.com'a göz atmanızı öneririm. Çevrimiçi taramaya ek olarak, ilçe adliyesindeki veya ağ bağlantılarınız aracılığıyla açık artırmaları takip edebilirsiniz. İki temel tür müzayede varlığına dikkat etmek önemlidir;
hacizler:
İlçeye bağlı olarak, hacizler çeşitli şekillerde ele alınır, ancak genel prosedür aynı kalır. Bu mülkler genellikle piyasa değerinden indirimli olarak "olduğu gibi" satışa sunulur. Hacizli bir mülke yatırım yapmadan önce, mümkün olduğunca fazla bilgi edinin.
Hacizler harika beklentiler olsa da, anlaşmanın toplam değerini azaltan hacizler veya diğer olumsuz yönleri olabilir. Küçük bir ihale öncesi çalışma tüm bu sorunları ortaya çıkaracaktır.
REO'lar:
Başarısız bir haciz müzayedesinin bir sonucu olarak kredi verenlerin sahip olduğu evler, REO mülkleri olarak bilinir. Bir evde iyi bir anlaşma yapmak için başka bir strateji, açık piyasada olmayan mülkleri aramaktır. Yatırımcılar ise yine de bu mülkleri incelemelidir.
Bir borç verenin geleneksel bir satıcının yaptığı gibi değişiklik veya onarım yapması pek olası olmasa da, ev için teklif vermeden önce resmin tamamını elde etmek çok önemlidir. Ayrıntılara dikkat ederseniz ve ödevinizi yaparsanız, REO'lar müthiş bir piyasa dışı yatırım seçeneği olabilir.
Arzu edilen bir mülkün durumunu, yerini ve ihale prosedürünü bulduktan sonra doğrulayın (ve hızlı hareket etmeye hazır olun). Bir emlak müzayedesine katılmayı planlıyorsanız, önce ödevinizi yaptığınızdan emin olun.
Alan ve mülkün özellikleriyle ilgili ödevinizi yapın ve bütçenize bağlı kalın. Bir emlak müzayedesine katılmaya karar verirseniz, bu prosedürleri takip etmek organize olmanıza ve bütçenizi aşmamanıza yardımcı olacaktır.
#10. Dolar için Sürüş
Bölgeleri dolaşarak piyasa dışı mülkleri bulmak, alıcılar için eğlenceli ve etkili bir deneyim olabilir. Yatırımcılar, adından da anlaşılacağı gibi, yeni fırsatların peşinde koşarlar. Boş veya sıkıntılı mülkler, en belirgin piyasa dışı mülkler olduklarından, karşılaşacağınız en yaygın anlaşma türüdür.
Terk edilmiş veya hasar görmüş mülkleri belirlemek istiyorsanız, aşırı büyümüş bahçelere, bahçeye saçılmış eşyalara veya tahta kaplı pencerelere dikkat edin. Karşılaştığınız ve gelecekte müşteriniz olabilecek tüm e-posta adreslerini not edin.
Muhtemel boş mülklerin adreslerini yazdıktan sonra, bir sonraki adım, topladığınız bilgileri kullanarak ilçe kayıtlarında mülk sahiplerini aramaktır. Onu bulduktan sonra, ev sahibiyle evin durumu hakkında bilgi alın. Telefon numarası veya e-posta adresi gibi iletişim bilgilerini aldığınızda sorulacak soruların bir listesini hazırlayın.
Bunlar, evi satın alıp alamayacağınıza ve bunun sizin açınızdan akıllıca bir yatırım olup olmayacağına karar vermenize yardımcı olacaktır. Nakit araba kullanmak tamamen ücretsiz bir yöntemdir, ancak çok zaman alır. Bazı bölgelerde, pazar dışı mülkleri aramak uygun bir seçenek olabilir.
Satılık Kapalı Piyasa Mülkleri
Aşağıda, satılık bazı piyasa dışı mülklerin bazı örnekleri verilmiştir.
1 Yatak Odalı Daire
Emlakçılar Değerlemesi: £105,000
National Residential, hoş bir açık terasa sahip bu 1 yatak odalı en üst kattaki daireyi sunmaktan mutluluk duyar.
Buraya Tıkla satılık piyasa dışı mülkler hakkında daha fazla bilgi için.
1 Yatak Odalı Daire
Emlakçılar Değerlemesi: £282,000
Lokasyon: 4 Tavern Apartmanı, 102 Bird In Bush Road, Londra, SE15 1BQ,
Şimdi Satın Alın: 285,000 £
Peckham, Londra'da popüler bir konumda iyi sunulan, Tek Çift Kişilik Yatak Odalı daire.
Buraya Tıkla satılık piyasa dışı mülkler hakkında daha fazla bilgi için.
3 Yatak Odalı Yarı Müstakil Ev
Emlakçılar Değerlemesi: £181,000
Lokasyon: Blakesley Mews, Birmingham, B25 8TU
Şimdi Satın Alın: 181,000 £
National Residential, aranan Yardley bölgesinde yer alan bu iyi sunulmuş, 3 yatak odalı yarı müstakil aile evini sunmaktan mutluluk duyar.
Buraya Tıkla satılık piyasa dışı mülkler hakkında daha fazla bilgi için.
40 Yatak Odalı Daire
Şimdi Satın Alın: 1,400,000 £
Lokasyon: Taç giyme Okulu Blok Portföyü, SA72 6UU
Güney Batı Galler, Pembroke Dock'ta bulunan 40 müstakil kiralık üniteden oluşan bu müstakil blok, yıllık net 159,800 £ kira ve National Residential'ın müşterisi için %11 net getiri sağlıyor.
Buraya Tıkla satılık piyasa dışı mülkler hakkında daha fazla bilgi için.
Piyasa Dışı Alış Avantajları Nelerdir?
Daha Az Koştu:
Yatırımcılar, mülk sahiplerinin genellikle acelesi olmadığı için, piyasa dışı bir ev için teklif vermeden önce mülke bakmak için zaman ayırabilirler. Bu durumda, teklif vermek için diğer alıcılarla rekabet etmeniz gerekmeyecek.
Benzersiz Fırsatlar:
Satıcıların, evlerini cep listesi olarak sunmak için bir ajansla sözleşme yapmadıkları sürece, bir ihale savaşı istemeleri pek olası değildir. Belki de mahremiyetlerinden endişe duyuyorlar veya sadece evi sessizce satmaya çalışıyorlar. Bu durumlarda bir anlaşmaya varabilirsiniz.
Daha Fazla Envanter:
Açık pazarda olmayan mülkleri aramak, sahip olduğunuz seçeneklerin sayısını artırır. Sıcak bir emlak piyasasındaki rakibiniz, bir ev satın almak isteyen herkestir. Pazar dışında arama yapmak, rakiplerinizi sürecin dışında tutarken size sunulan seçeneklerin sayısını artırır.
Daha az stres:
Piyasa dışı işlemlerde daha az zaman sıkıntısı vardır, bu da onları daha kolay ve daha esnek hale getirir. Satıcının satış koşullarını koymak için fazla bir alanı olmadığı için mülk sıkıntılıysa, bu alıcının yararınadır.
Piyasadan Satın Alma Dezavantajları
Piyasadan satın almanın pek çok artısı olsa da, dikkate alınması gereken birkaç dezavantajı da var.
Kapanması Daha Uzun Sürebilir:
Bir alıcı olarak kapatmak için aceleniz varsa, çok zamanınız olması bir dezavantaj olabilir çünkü satıcı, ilan edilen bir mülkle aynı aciliyet düzeyine sahip değildir. Ayrıca, pazar dışı teklifleri belirlemek, MLS'de arama yapmaktan daha fazla zaman alıcı ve emek yoğundur.
Adil Piyasa Değerini Belirlemek Daha Zor:
MLS'de karşılaştırılabilir mülkleri, metrekare başına fiyatı ve diğer mülk unsurlarını karşılaştırmak kolaydır, çünkü hepsi tek bir sayfada görünür. Sadece sınırlı sayıda potansiyel alıcıya sunulan bir mülk için adil piyasa değerini tahmin etmek daha zordur. Araştırmanızı yerel emlak piyasasına yapmanız gerekecek.
Ücretler:
Cep listeleme hizmetleri ve liste dışı pazarlar üyelik ücreti alabilir.
Sonuç
Ülkenin emlak piyasasının pek çok kısmı hala sıcak ve satılık ev sayısından daha fazla insan satın almak istiyor. Müzayedelerde kaybeden kızgın alıcılar, alabilecekleri tüm yardıma ihtiyaç duyarlar. Piyasa dışı listelemelere, erişimlerini önemli ölçüde kısıtlayan MLS Bildirimi 8.0 aracılığıyla erişilebilir. Araştırmanızı yapıyorsanız ve potansiyel tehlikelerin farkındaysanız, bir sonraki mülkünüzü piyasa dışı bir listeleme yoluyla bulmak, harcadığınız zamana ve enerjiye değer olabilir.
Piyasa Dışı Emlak SSS'leri
Bir mülkün piyasadan kaldırılmasını talep edebilir misiniz?
Satıcılar, talep etmiş olsanız bile, mülklerini tanıtmaya devam edip etmeyecekleri konusunda tam kontrole sahiptir. Bir alıcının finansal istikrarının olmaması nedeniyle, satıcılar piyasadan mallarını çekmek konusunda isteksiz olabilirler.
Satılık Piyasa Dışı Mülkler Nelerdir?
Satışa sunulan piyasa dışı mülkler şunlardır:
1 Yatak Odalı Daire
Emlakçılar Değerlemesi: £105,000
National Residential, bu 1 yatak odalı en üst kattaki daireyi hoş bir açık teras vb. ile sunmaktan mutluluk duyar.
