Aynı anda pek çok gelecek vadeden eve rastladığınız bir zamanı hatırlıyor musunuz? Bunları hızlı ve kolay bir şekilde karşılaştırmak istediniz, ancak kapsamlı bir analiz yapmak istemediniz mi? Emlakta brüt kira çarpanında ihtiyacınız olanı bulmuş olabilirsiniz. Bu, yatırımcıların farklı kiralık mülklerin göreli karlılığını tartmak için kullandıkları basit bir hesaplamadır. Potansiyel yatırımların listesini daraltmak için GRM bir sıralama mekanizması olarak kullanılabilir. Gayrimenkulde GRM'nin ne anlama geldiğini öğrenmek için okumaya devam edin. Hesaplamada size yardımcı olması için formülü de ekledik. Haydi dalalım!
GRM Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul yatırımcıları, çeşitli binaların kiralama potansiyelini değerlendirmek için brüt kira çarpanı (GRM) adı verilen bir teknik kullanır. Bu değer tahmini yöntemi, söz konusu mülkün kapsamlı bir şekilde incelenmesi ihtiyacını ortadan kaldıran bir kısayoldur. Gayrimenkul piyasasındaki tüm deneyim seviyelerindeki yatırımcılar, bir portföydeki birçok mülkü hızla değerlendirmek ve bilinçli seçimler yapmak için bu formülü kullanır. Gayrimenkulde GRM'nin bir mülkün özelliklerinin derinlemesine incelenmesi için geçerli olmadığını hatırlamak önemlidir. Bunun yerine, daha fazla araştırmadan önce potansiyel adayları elemek için kullanılmalıdır.
GRM Emlak Formülü
Brüt kira çarpanının belirlenmesinde herhangi bir karmaşıklık yoktur. Bir mülkün kapitalizasyon oranını elde etmek için, piyasa fiyatını yıllık brüt kira gelirine bölmek gerekir. Bunu yapmak için nihai satış fiyatını, orijinal satış fiyatını veya mülkün takdir edilen değerini kullanabilirsiniz. Geliriniz aylık veya yıllık olarak dağıtılabilir. GRM'yi bir gayrimenkul formülünde kullanırken, değişkenler arasında tekdüzeliği korumak önemlidir. Aksi takdirde, karşılaştırmalarınız su tutmaz.
Bir emlak formülündeki GRM şu şekildedir:
Brüt Kira Çarpanı = Emlak Fiyatı ÷ Brüt Kira Geliri
Bir modeli öğrenme aracı olarak kullanmak iyi bir fikirdir. Diyelim ki 500,000 ABD Doları listelenmiş ve yıllık brüt geliri 80,000 ABD Doları olan bir kiralık mülkle karşılaştınız. Bu senaryoda GRM'niz 6.25'tir (500,000 / 80,000). Bundan sonra, aynı metodolojiyi kullanarak ortaya çıkardığınız diğer özelliklerle işlemi tekrarlayacaksınız. Brüt kira çarpanı (GRM) değerlemesi yapılacak ve en düşük GRM'ye sahip mülkler takip edilecektir. (Gelir getirici gayrimenkullere öncelik vermek mantıklıdır. (Pay paydadan büyükse pay paydadan küçük olacaktır.)
Gayrimenkuldeki GRM'nin, farklı varlıkların olası kârlarını karşılaştırırken en çok yardımcı olduğunu unutmayın. Belirli bir krediyi geri ödemenin ne kadar süreceğini, hangi mülkün daha düşük giderlere sahip olacağını veya belirli bir satın alma işleminin toplam finansman maliyetini önceden söyleyemez. Mülkün daha derinlemesine bir değerlendirmesi, tüm bunları dikkate almalıdır.
Gayrimenkulde Brüt Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkulde brüt kira çarpanı, şu anda çevrimiçi olarak mevcut olan zengin veri kullanılarak kolayca belirlenebilir. Bir yatırımcı, çevrimiçi olarak biraz araştırma yaparak bir mülkün yerel pazardaki değeri hakkında çok şey öğrenebilir. Gayrimenkullerin ortalama fiyatları da bilinmelidir. Yerel emlak piyasasının en güvenilir resmi için birkaç evin fiyatını karşılaştırmak en iyisidir. Bu verileri bulmakta sorun yaşıyorsanız, yerel bir emlakçı iyi bir kaynaktır. Bu rakamlardan bazılarını yerel bir emlakçıdan veya ofisten alabilirsiniz.
Matematiği yaptıktan sonra, brüt kira çarpanını kullanarak, düşündüğünüz mülkün adil piyasa değeri ile bölgedeki benzer mülklerin adil piyasa değerini karşılaştırarak iyi bir finansal karar verip vermediğinizi kontrol edebilirsiniz. Mülkün değerinin brüt kira gelirinden nasıl etkilendiğine dikkat etmek, brüt kira çarpanının başka bir olası uygulamasıdır.
Gayrimenkulde İyi Bir GRM Nedir?
GRM'yi gayrimenkulde hesaplamak basit bir iş olsa da, doğruluğunu belirlemek daha zordur. Gayrimenkulde daha düşük bir GRM, mülk değerinin yıllık gelire oranının daha düşük olduğunu gösterir ki bu, çoğu yatırımcının amaçladığı şeydir. Başka bir deyişle, yatırımcı "paranın karşılığını daha fazla alıyor" olacaktır. Bu değer aynı zamanda büyük ölçüde yatırımcının hedef pazarına da bağlıdır. Gayrimenkulde bir GRM için belirli bir sayının bir alanda harika bir anlaşma gibi görünmesi, ancak başka bir alanda korkunç bir anlaşma olması mümkündür. Sonuç olarak, yatırım yaptığınız pazara en çok dikkat etmeniz gerekiyor. Bu, seçiminizin mali durumunuz için en iyisi olduğundan emin olmak için çok önemlidir.
Gayrimenkul formülündeki GRM'nin bu kadar düşük bir rakam hesaplamasının nedeni de düşünülmesi gereken bir diğer önemli faktördür. İlk başta iyi bir finansal hamle gibi görünebilir, ancak sonunda kötü olabilir. GRM'nin düşüklüğü birkaç kaynaktan kaynaklanabilir.
Oldukça benzer olan nitelikleri karşılaştırırken, bu çok yardımcı bir araç olabilir. Diğer durumlarda, mülke yatırım yapıp yapmamanın en iyi göstergesi olmayabilir ve daha fazla araştırma muhtemelen faydalı olacaktır. Bu nedenle, emlakta GRM, yalnızca mülklerin daha fazla dikkate alınmaya değer olup olmadığına ilişkin araştırmanız için bir başlangıç noktası olarak düşünülmelidir. Bu çok önemlidir çünkü bilindiği üzere bir gayrimenkul yatırımcısının zamanı her şeyden daha değerlidir.
Gayrimenkulde GRM'niz Yeterli mi, Kesin Değil mi?
Ticari gayrimenkulde GRM, bir binanın değerinin önemli bir göstergesidir. Kap oranını elde etmek için satın alma fiyatını yıllık brüt kira gelirine bölün. Gayrimenkulde daha yüksek bir GRM'ye sahip mülkler aşırı fiyatlandırılırken, daha düşük bir GRM'ye sahip olanlar düşük fiyatlandırılır. Gayrimenkulde ideal GRM'nin 4 ile 7 arasında olduğu düşünülmektedir.
Gayrimenkulde GRM'nizi Nasıl Geliştirirsiniz?
Gayrimenkulde daha yüksek bir GRM, mülkün kira gelirini artırarak veya satış fiyatını düşürerek elde edilebilir. Kirayı artırmak, daha fazla daire inşa etmek veya daha cazip olanaklar sağlamak, kira gelirini artırabilir. Satıcıyla daha düşük bir fiyat için pazarlık yapabilirsiniz veya piyasanın iyileşmesini bekleyebilirsiniz, her ikisi de birer seçenektir.
Yatırım kararınızı yalnızca GRM'ye veya bir mülkü değerlendirmek için kullanılan başka herhangi bir göstergeye dayandırmamalısınız. Nakit akışı, kapitalizasyon oranı ve borç ödeme karşılama oranı gibi şeyleri düşünmek de önemlidir.
Brüt Kira Çarpanları ve Üst Sınır Oranları
Modern emlak yatırımcıları için en önemli ölçütlerden ikisi, brüt kira çarpanı ve kapitalizasyon oranıdır. Her ikisinin de kullanımları olsa da, genellikle yanlış anlaşılırlar. Her ikisi de gelir getirici gayrimenkul değerlendirilirken kira geliri potansiyelinin değerlendirilmesinde kullanılır. İkisi arasında nasıl bir kafa karışıklığının doğabileceğini anlamak kolaydır.
Net işletme geliri (NOI), kapitalizasyon oranını veya tavan oranını belirlemek için evin mevcut piyasa değeriyle karşılaştırılır. Özellikle, bir kiralık mülkün potansiyel yatırım getirisini (ROI) değerlendirebilir. Bu yöntem, mülkün işletme maliyetlerini ve boşluk oranını dikkate alır. Kapitalizasyon oranı, ipotek ödemelerinin gelir tarafından ne kadar hızlı karşılandığının bir ölçüsüdür.
Bazıları, tüm masrafları hesaba kattığı için tavan oranının GRM'ye tercih edildiğini iddia ediyor; yine de, maliyetlerin manipülasyona açık olduğunu unutmamak önemlidir. Brüt Gelir Katsayısı (GRM), varlığın planlanan gelirini mevcut piyasa değeriyle karşılaştırır. Bu hesaplayıcı, bir mülkün gelirini tahmin eder ancak bakım maliyetlerini dikkate almaz. Bu nedenle, gayrimenkulde GRM bir ön filtreleme tekniği olarak uygulandıktan sonra, gelecek vaat eden bir mülkün daha kapsamlı bir araştırmasını yapmak için net işletme geliri (NOI) ve kapitalizasyon oranı (kapitalizasyon oranı) gibi diğer formüller sıklıkla kullanılır.
Brüt Kira Çarpanları ile Üst Sınır Oranları Arasındaki Fark
İşte farklılıklardan bazıları:
| Brüt Kira Çarpanı | Sınır Oranı |
| Bir kiralık mülkün değerinin, mülkün satın alma fiyatının yıllık brüt kira gelirine bölünmesiyle hesaplanan bir ölçüsü. | Kiralık bir mülkün yatırım getirisinin, mülkün net işletme gelirinin (NOI) mevcut piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanan bir ölçüsü. |
| Masrafları veya boş yerleri hesaba katmadan farklı kiralık mülklerin göreli değerini hızlı bir şekilde karşılaştırmak için kullanılabilir. | Harcamaları ve boş pozisyonları dikkate alarak GRM'den daha doğru bir karlılık ölçüsü yapar. |
Gayrimenkulde GRM ile Anlaşma Nedir?
Aktif yatırımcıların aklında genellikle aynı anda birkaç mülk bulunur. Derinlemesine araştırma için en umut verici olanlara odaklanabilmeleri için şansları hızla sıralamaları gerekir. Şans eseri, gayrimenkuldeki GRM, soruşturmanın odağını yalnızca en umut verici olasılıklara daraltmaya yardımcı olacaktır. Ancak, daha yüksek GRM'lere sahip diğer mülklere bakmak dışında buna güvenmemelisiniz.
Bir ticari kiralık mülkün değeri, çeşitli mali oranlar ve borç veren standartlarına göre belirlenir. Gayrimenkulün gelir ve kar yaratma yeteneği, finansal kuruluşlar için kredi verip vermemeye karar verirken önemli bir faktördür. İhtiyacınız olan finansmanı alma şansınızı artırmak için, mülk için kredi başvurusunda bulunmadan önce GRM'yi bilmelisiniz. Ticari ipotek kredisi verenler, kredi verip vermemeye karar verirken kredi puanınızdan daha fazlasını kullanır.
Gayrimenkulde GRM'nin Faydaları ve Dezavantajları
Gayrimenkulde brüt kira çarpanı birçok fayda sağlamakla birlikte dikkate alınması gereken bazı olumsuzlukları da barındırmaktadır. GRM'yi ve birçok faydasını ve potansiyel dezavantajlarını incelerken okumaya devam edin, böylece onu yatırım stratejileri cephaneliğinize dahil edip etmeme konusunda bilinçli bir karar verebilirsiniz.
Gayrimenkulde GRM'nin Faydaları
Günümüzün en başarılı yatırımcılarından bazıları, brüt kira çarpanı denkleminin güvenilir bir formül olduğunu düşünüyor. Hemen kullanmaya başlayıp başlamamaya karar vermenize yardımcı olması için GRM'nin aşağıdaki avantajlarını göz önünde bulundurun:
- Kiralık evlere özel bir özellik: Brüt kira çarpanı, yalnızca kiralık mülklerin piyasa değerini belirlemek için kullanılan özel bir hesaplamadır.
- Basit ve hızlı: Formül, herhangi bir karmaşık matematik veya analiz yapmak zorunda kalmadan kullanılabilir.
- Yatırım Getirisi Hesaplama: Gayrimenkulde, GRM kiralık bir mülkün yatırım getirisini hesaplamak için kullanılır.
- Çok sayıda evin performansını aynı anda karşılaştırın: Bu sofistike yöntem, birden fazla kiralık mülkü değerlendirerek hangilerinin daha fazla araştırmaya değer olduğunu belirlemenizi sağlar, aksi takdirde bu çok zaman alan ve zor bir iş olacaktır.
- Bir kesinti koyun: Çalışmalarınızı GRM'yi kullanarak yürüttükten sonra, kiralık mülkler için bir sıralama sistemi oluşturmanıza olanak tanıyan kabul edilebilir olduğunu düşündüğünüz getiri oranı için eşiğinizi oluşturmaya başlayacaksınız.
- Pazar izleme: Gayrimenkulde GRM, kiralama piyasasının sağlığının yararlı bir göstergesidir. GRM, belirli bir pazardaki bir mülk örneği için belirlenebilir ve GRM'deki büyüme veya düşüş eğilimleri izlenebilir.
Gayrimenkulde GRM'nin Dezavantajları
GRM, diğer gayrimenkul değerlendirme yöntemleri gibi dezavantajları da vardır. Ancak, yeterli hazırlık ile bu dezavantajların çoğunun etkisini azaltabilirsiniz. Daha iyi bir fikir edinmek için aşağıdaki dezavantajlara göz atın:
- Tüm maliyetleri dikkate almaz: Daha önce söylendiği gibi, GRM brüt gelire göre belirlenir. Bu, bir kiralık mülkün yönetimiyle ilişkili bakım ücretleri, boşluk oranları veya sigorta ve vergi ödemeleri gibi şeyleri hesaba katmadığı anlamına gelir. Bu mükemmel dökümün yardımıyla kiralık mülk maliyetlerini hızlı bir şekilde hesaplayabilirsiniz.
- Doğruluğun Reddi: Bazıları GRM'nin gayrimenkul maliyetini hesaba katmadığı için yatırım getirisini yanlış gösterdiğini iddia edebilir. Belirli bir pazarda iki mülkün karşılaştırılabilir olduğunu düşünseniz bile, bazılarının işletme maliyetleri diğerlerinden daha yüksek olabileceğinden emin olamazsınız. Bu nedenle GRM, daha kapsamlı bir teşhis sürecinde ilk adım olarak en iyi şekilde kullanılır. Aramanızı birkaç mülkle sınırladıktan sonra, daha derin bir araştırma yapmanın zamanı geldi.
- Harika bir evden vazgeçmenize neden olabilir: Tarama aracı olarak belirli bir yöntemi veya hesaplamayı kullanmanın birincil riski, fantastik bir özelliğin gözden kaçırılma olasılığıdır. Büyük bir emlak listesinden hızlı bir şekilde süzülürken ve yalnızca belirli göstergelere bakarken, ilk mali durum iyi görünmediği veya derecelendirme sisteminizi geçmediği için kaba bir elmastan vazgeçiyor olabilirsiniz.
GRM ve GIM arasındaki fark nedir?
GIM, aylık GRM rakamları yerine yıllık brüt kira gelirinin kullanıldığı, temelde GRM'nin yıllıklaştırılmış bir şeklidir.
Gayrimenkulde GRM Özellikleri Nelerdir?
Gayrimenkulde GRM'nin özellikleri şunlardır:
- Konuk Profilleri oluşturun.
- Konuk Tercihlerini Saklayın.
- Yolculuk Geçmişlerini İzleyin.
ROI ve NOI arasındaki fark nedir?
En temel haliyle, Yatırım Getirisi (ROI), bir yatırımın ne kadar çabuk kendini amorti ettiğini ölçer. Tersine, net işletme geliri (NOI), bir varlığın elde ettiği gelir eksi varlığın işletim maliyetlerinin çıkarılmasıdır.
YG, Net Kârla Aynı mı?
Getiri oranı, bir yatırımın sahibinin servetini artırma miktarıdır. Bir yatırımın yatırım getirisi (ROI), net kârın tüm maliyete bölünmesiyle hesaplanır. Bir yatırımdan elde edilen karlar ve finansal getiriler gibi somut ve ölçülebilir herhangi bir şeye atıfta bulunurken, yatırım getirisi (ROI) iş hedeflerinize ulaşmada en etkili yol haline gelir.
Son Düşüncelerimiz
Brüt kira çarpanını bir harf notu gibi düşünebilirsiniz. Yatırımcılar, aynı parametre seti ile birkaç mülkü kolayca değerlendirebilir. GRM'nin mülk sahipliği ile ilgili tüm masrafları hesaba katamamasına rağmen, yine de geniş bir ilk tarama için yararlı bir araçtır. Ticari emlak işine girmek istiyorsanız, aklınızda bulundurmanız gereken bilgiler bunlardır.
Kendinizi tabağınızda çok fazla teklifle bulursanız, bu teknik peşine düşmeye değmeyenleri ayıklamanıza yardımcı olabilir. Bu, dikkatinizi (ve çabanızı) portföyünüzün genel değerini artırma potansiyeline sahip varlıklara odaklamanız için sizi serbest bırakacaktır.
İlgili Makaleler
- Öz Sermaye Çarpanı: Hesaplamalar, Formül ve Örnekler
- Araba Kazası Avukatı: Ücretler ve Nasıl Çalışır?
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
- ROI NEDİR: Anlamı, Nasıl Hesaplanacağı ve Bir İşletme İçin Kılavuz
- ROI NASIL HESAPLANIR: Ayrıntılı Kılavuz
Referanslar
